Дело 2-1215/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

05 июня 2019 года г. Нижний Новгород

Сормовский районный суд города Нижнего Новгорода в составе: 

председательствующего судьи Савченко Е.А.

при секретаре Красильниковой Л.В.

с участием истца Г.В.Н., ответчика З.Н.П., представителя ответчика Т.Е.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.В.Н. к З.Н.П. о взыскании задолженности по договору аренды, 

и по встречному иску З.Н.П. к Г.В.Н. о признании договора аренды незаключенным, 

У с т а н о в и л:

Г.В.Н. обратилась в суд с иском к З.Н.П., в котором просит взыскать с ответчика в ее пользу: арендную плату за пользование складским помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес> общей площадью 33 кв.м., за период с мая 2018 года по март 2019 года в размере 80 000 рублей; задолженность по коммунальным платежам в сумме 4 000 рублей; судебные расходы, указывая что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды складского помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 33 кв.м. Арендуемое помещение использовалось ответчицей под ветеринарную консультацию. Ключи и помещение были переданы ответчице по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.1 договора и приложения № к договору, арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 6 числа месяца, следующего за отчетным. Сумма аренды составляет 8 000 рублей ежемесячно. Так же арендатор оплачивает коммунальные услуги: электроэнергию по счетчику и отопление. Арендная плата и коммунальные платежи не вносятся ответчицей с мая 2018 года по настоящий момент времени. В связи с чем образовалась задолженность в размере 84 000 рублей. В декабре 2018 года в адрес ответчика была выслана претензия о расторжении договора, погашении задолженности, передачи ключей от помещения. 

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ, истец изменила исковые требования, окончательно просила суд: взыскать с ответчика в ее пользу: арендную плату за пользование складским помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес> общей площадью 33 кв.м., за период с мая 2018 года по апрель 2019 года в размере 96 000 рублей; задолженность по коммунальным платежам в сумме 4 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами по день уплаты ей суммы долга; судебные расходы.

Ответчик иск не признала, обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила признать договор аренды складского помещения от ДД.ММ.ГГГГ между Г.В.Н. и З.Н.П. незаключенным, взыскать с истца расходы по оплате государственной пошлины, указывая что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды складского помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> Истец является собственником нежилого помещения, общей площадью 267,9 кв. м., этаж 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В договоре аренды отсутствуют признаки позволяющие установить имущество передаваемое арендатору в качестве объекта аренды. 

Истец Г.В.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме с учетом уточнений, встречные исковые требования не признала.

Ответчик З.Н.П. и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Г.В.Н. (арендодатель) и З.И.П. (арендатор) был заключен договор аренды складского помещения б/н, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 33 кв.м. 

Согласно Приложению № к договору аренды, объектом аренды является встроенное помещение, расположенное на 1 этаже, по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 33 кв.м., оборудованное отоплением (электрический котел), электроэнергией, водопроводом.

Согласно Приложению № к договору аренды, сумма арендной платы за месяц составляет 8 000 рублей, стоимость коммунальных услуг потребляемых арендатором, входит в стоимость арендной платы. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 6 числа месяца, следующего за отчетным. 

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема – передачи в аренду нежилого помещения (Приложение № к договору аренды). 

Обращаясь в суд с исковым заявлением истец Г.В.Н. ссылалась на то, что с мая 2018 года до настоящего времени ответчик, в нарушение условий договора не оплачивает арендные платежи, также имеет задолженность по оплате за электроэнергию, с момента обращения с заявлением о расторжении договора, задолженность не погашена, ключи от помещения не переданы. 

Возражая против предъявленного иска, ответчик считает, что договор между ними заключен не был, несмотря на его фактическое исполнение, ссылается на то, что фактически помещением она не пользуется с ДД.ММ.ГГГГ, от получения ключей истец уклонилась, ключи от помещения были оставлены в дверях. Считает заявленные требования необоснованными. 

Суд, разрешая заявленные исковые требования Г.В.Н. о взыскании с ответчика в ее пользу: арендной платы за пользование складским помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес> общей площадью 33 кв.м., за период с мая 2018 года по апрель 2019 года в размере 96 000 рублей; задолженности по коммунальным платежам в сумме 4 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами по день уплаты ей суммы долга; и встречный иск З.Н.П. о признании договора аренды незаключенным, находит встречный не подлежащим удовлетворению, а первоначальный подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего:

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Г.В.Н. (арендодатель) и З.И.П. (арендатор) был заключен договор аренды складского помещения б/н, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 33 кв.м. 

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт приема – передачи в аренду нежилого помещения (Приложение № к договору аренды). 

Из пояснений ответчика следует, что в период времени с момента подписания договора аренды и до ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком данное нежилое помещение использовалось в соответствии с условиями договора аренды, а именно под ветеринарную клинику.

Данные обстоятельства, подтверждены допрошенной в качестве свидетеля А.Л.В., которая пояснила, что знает ответчицу, она врач ее домашних животных. З.Н.П. просила ее (свидетеля) помочь в уборке ее (ответчика) ветеринарного кабинета который последняя арендовала. До октября 2018 года она приходила в ветеринарный кабинет помогать убираться. В октябре 2018 года истец приходила к ответчице, но брать ключи от помещения она отказалась. Ответчица сейчас снимает другое помещение. 

В ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

В соответствии с п. 3 ст. 432 названного кодекса сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В течение более семи месяцев после заключения договора его действие не оспаривалось, арендатор вносил арендную плату и пользовался спорным помещением, в связи, с чем суд отклоняет доводы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку установлено, что договор подписан сторонами и фактически исполнялся. 

Таким образом, оснований для удовлетворения встречных исковых требований З.Н.П. о признании договора аренды незаключенным не имеется. 

Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора, своевременно вносить арендную плату следует из закона (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условий договора аренды складского помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 33 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей возврат арендованного имущества арендодателю, прямо предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено только надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

При этом бремя доказывания обстоятельств, связанных с невозвращением им арендованного имущества, законом возложено на арендатора.

Следовательно Г.В.Н. вправе потребовать от З.Н.П. внесения установленной договором арендной платы за все время просрочки, поскольку бесспорных доказательств, объективно подтверждающих возврат арендованного имущества, суду не представлено.

Таким образом, разрешая заявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 96 000 рублей, учитывая, что у арендатора до возврата арендуемого имущества сохраняется обязанность по внесению арендной платы в размере, предусмотренном договором, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, арендная плата в соответствии с правилами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вносится за пользование имуществом.

Соответственно необходимым элементом для внесения арендной платы является фактическое пользование предметом аренды.

Как установлено судом из пояснений ответчика З.Н.П., свидетеля А.Л.В., являющихся в силу ст. 55 ГПК РФ доказательством по делу, представленного письменного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между З.И.П. Н.П. и ООО « Надис», с указанного времени З.Н.П. имуществом, принадлежащим Г.В.Н. не пользовалась, с указанного времени фактически договор аренды прекратился. 

Данные обстоятельства, стороной истца в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не опровергнуты. 

Вместе с тем, Г.В.Н., не получая арендной платы от З.Н.П. длительный период времени (с мая по декабрь 2018 года) с требованием о расторжении договора аренды к З.Н.П. не обращалась ограничившись лишь направлением претензии о выплате денежных средств. (На данное обстоятельство указано в исковом заявлении и подтверждено ответчиком, при этом копия претензии и факт ее направления документального подтверждения в суде не нашли.)

В суд с настоящим иском Г.В.Н. обратилась лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении более 10 месяцев с момента, когда истец узнал о нарушении своего права.

Статьей 404 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Учитывая обстоятельства дела, пояснения ответчика, не оспаривавшей факт наличия задолженности, но в ином размере нежели предъявлено истцом, суд усматривает основания для применения положения названной статьи и считает, что взысканный размер задолженности подлежит уменьшению до 30 000 рублей, в связи с чем исковые требования Г.В.Н. о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению. 

Разрешая требования истицы о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам в сумме 4000 рублей, суд находит данные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего:

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1 пункта 2).

Обращаясь в суд с данными требованиями, истица ссылается на то, что 4000 рублей является задолженностью по оплате услуг электроэнергии, оплата которой производится по счетчику и предусмотрена договором.

Вместе с тем, какие –либо платежные документы от поставщика услуг, доказательств наличия или отсутствия задолженности, либо оплаченной квитанции на указанную сумму, истцом суду, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. 

Кроме того, оценив условия договора аренды, суд приходит к выводу о том, что стороны не согласовывали возможность компенсации арендодателю дополнительных расходов в виде оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг.

Так, п. 3.2. Договора аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендатором, входит в стоимость арендной платы. 

Таким образом, исходя из условий договора, у стороны арендодателя отсутствует право на возмещение этих услуг сверх стоимости арендной платы, размер, порядок уплаты которой был согласован между арендодателем и арендатором.

В данном случае, стороны не заключали в письменной форме соглашений об изменении размера арендной платы, не предусматривали необходимость компенсации расходов на оплату электроэнергии, на содержание арендованного помещения, в том числе, и путем исполнения арендатором в пользу третьего лица (энергоснабжающей организации) обязательства собственника помещения. Не следует подобный вывод и из фактических действий арендатора.

Поскольку соглашения об изменении (увеличении) размера арендной платы путем включения в нее дополнительных расходов на оплату коммунальных услуг и содержание помещения сторонами не достигнуто, такой факт материалами дела не подтвержден, и соответствующего условия договор аренды не содержит, суд приходит к выводу, что в указанной части требования истца заявлены необоснованно и удовлетворению не подлежат. 

Что касается требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день уплаты ей суммы долга, заявленными в порядке ст. 39 ГПК РФ, указанные исковые требования, в сравнении с ранее заявленными исковыми требованиями, содержат новые предмет и основания, и являются самостоятельными, в силу правил, установленных ст. 39 ГПК РФ, не подлежат принятию и рассмотрению в данном деле. При этом истец не лишен права обратиться с заявленными требованиями в общем порядке.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению и размер государственной пошлины, взысканной с ответчика, до 1000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Г.В.Н. удовлетворить частично.

Взыскать с З.Н.П. в пользу Г.В.Н. задолженность по договору аренды складского помещения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Г.В.Н. о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам в сумме 4000 рублей, отказать.

В удовлетворении встречного иска З.Н.П. к Г.В.Н. о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца в Нижегородский областной суд через Сормовский районный суд г. Н. Новгорода со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий: Е.А. Савченко