50RS0034-01-2024-003432-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2025 года Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Комиссаровой Г.С., при секретаре судебного заседания Березовской А.А., 

с участием представителя ФИО1- ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-106/2025 по иску ФИО1 к АО «Стройспецмонтаж» об обязании передать квартиру по акту приема-передачи в соответствии с договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, - 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Стройспецмонтаж» об обязании передать квартиру по акту приема-передачи в соответствии с договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

После проведения по делу ФИО1 уточнил иск и просил признать недействительным односторонний Акт №14 от 22.02.2024г. о передаче Застройщиком - АО «Стройспецмонтаж» объекта долевого строительства – Квартиры по адресу: 

<

адрес>, №; Обязать АО «Стройспецмонтаж» в 5-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подписать с ФИО1 двусторонний Передаточный акт объекта долевого строительства – Квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, №, с указанием даты приема-передачи Квартиры - «10.09.2024г.», исключив из Передаточного акта указание на то, что у Участника ДДУ не имеется претензий «по срокам передачи Квартиры»; Взыкать с АО «Стройспецмонтаж» в пользу ФИО1 в качестве возмещения убытков денежную сумму в размере 527 663,72 руб., неустойку в размере 553 600 руб., компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., штраф в размере 640 631,86 руб., возмещение расходов на оплату услуг специалиста по осмотру квартиры в размере 7500 руб.

В обоснование иска указал, что между Истцом и Ответчиком был заключен Договор участия в долевом строительстве № № от «30» декабря 2022 г. (далее - Договор), в соответствии с условиями которого, Ответчик принял на себя обязательство по созданию объекта недвижимости, а именно: жилое помещение № площадью 88,61 кв.м., на 7-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее - Квартира) и передать его Истцу в срок не позднее 30.06.2023 г. В соответствии с условиями Договора, стоимость приобретенного Истцом объекта недвижимости составила 6 400 000 руб. Дополнительным соглашением №1 к названному Договору от 03.05.2023 г. срок передачи Квартиры определен сторонами датой не позднее 30.09.203 г. Разрешением № RU50-17-25223-2023 от 18.10.2023 г., выданным Министерством жилищной политики Московской области, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, был введен в эксплуатацию. Однако застройщик нарушил требования законодательства в части передачи квартиры, причинил убытки в заявленном размере.

АО «Стройспецмонтаж» в судебное заседание, назначенное на 18.02.2025 года представителя не направило, ранее представитель по доверенности возражал против удовлетворения иска, указал, что уведомлением о готовности к передаче объекта долевого строительства от 31.10.2023 г., Ответчик проинформировал Истца о необходимости приемки объекта недвижимости. В соответствии с п. 6.7 Договора, Участник долевого строительства обязан приступить к принятию Объекта долевого строительства в срок, указанный в уведомлении о завершении строительства Объекта долевого строительства. В случае если Участник долевого строительства не может по каким-либо причинам приступить к приемке Объекта долевого строительства в указанный в уведомлении срок, то он обязан письменно согласовать с Застройщиком иную дату и время принятия Объекта долевого строительства с тем, чтобы Застройщик обеспечил доступ Участника долевого строительства в Квартиры. В отсутствие действий Истца по приемке квартиры, Актом №14 от 22.02.2024 г. Ответчик в одностороннем порядке осуществил передачу имущества Истцу, о чем уведомил последнего посредством заказной корреспонденции.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к выводу, что уточнённые исковые требования подлежат удовлетворению частично, по следующим основаниям: 

Как установлено из материалов дела, Между Ответчиком - АО «Стройспецмонтаж» и Истцом - гр.ФИО1 был заключен Договор участия в долевом строительстве № от «30» декабря 2022 года (далее – Договор – л.д.16). Договор был зарегистрирован в ЕГРН 10.01.2023г. запись регистрации №№, что подтверждается выпиской из ЕГРН – л.д.31.

Согласно условиям Договора (п.2.1.) Застройщик обязался в предусмотренный настоящим Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоквартирный жилой дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник ДДУ обязался уплатить обусловленную настоящим Договором Цену Договора и принять Объект долевого строительства. 

В соответствии с п.2.2 Договора и Приложением №1 - Объектом Договора является Квартира, находящаяся в Многоквартирном жилом доме, имеющая следующие характеристики: расположение: 

<

адрес> условный номер квартиры № (сто девятнадцать), Общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией с учетом балконов, лоджий, веранд и террас (с применением понижающего коэффициента) составляет 88,61 кв.м. (восемьдесят восемь целых шестьдесят одна сотая), количество комнат в квартире 2 (две). 

В силу п.п.2.2.1.4. Договора - планировка Квартиры, а также расположение Квартиры на этаже определяются в Приложении №1 «Ситуационный план Квартиры» к настоящему Договору, которое является неотъемлемой частью Договора. Состояние Квартиры при ее передаче Участнику долевого строительства Стороны согласовали в Приложении №2 «Описание Квартиры» к настоящему Договору, которое является неотъемлемой частью Договора – л.д.30. Согласно Приложению №2 Квартира должна быть передана Участнику ДДУ со следующими отделочными работами: Монтаж системы канализации, водоснабжения с установкой счетчиков, Разводка труб водоснабжения для подключения сантехприборов, Разводка труб канализации для подключения сантехприборов, Монтаж Полотенцесушителя, Установка радиаторов отопления, Ввод силового кабеля и установка ЩРН (Щит Квартирный с группой автоматов), Разводка электрики по квартире с установкой розеток, выключателей и осветительных приборов (согласно, плана квартиры), Штукатурка стен Растворная (по кирпичу), Штукатурка стен Гипсовая (улучшенная), Шпатлевание стен Гипсовая, Грунтовка стен, Установка окон пластиковых и балконных дверей, Установка откосов (сэндвич панель), Установка подоконников (ПВХ), Оклейка стен обоями в комнатах (на флизелиновой основе), Укладка плитки в с/у (пол, стены), Укладка напольного покрытия с плинтусами (плитка/ ламинат), Монтаж натяжного матового потолка (сатин), Установка межкомнатных дверей, Установка двери входная в квартиру улучшенная металлическая, Установка почтовых ящиков, Установка Раковины, Установка унитаза.

В силу п.5.1. Цена Договора (стоимость Квартиры) составляет 6 400 000 (шесть миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек. Данную сумму Участник ДДУ оплатил Застройщику надлежащим образом и в полном объеме, в порядке, установленном п.5.3 Договора, следующим платежами: 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек за счет собственных средств (чек-ордер от 14.01.2023г. – л.д.71; 3 200 000 (три миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек оплачиваются за счет кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом «Совкомбанк» (кредитный договор от 30.12.2022г. – л.д.66, платежная квитанция – л.д.70).

Таким образом, истцом обязательство по оплате стоимости квартиры было выполнено в полном объеме.

Согласно п.2.3. Договора Застройщик обязался построить (создать) Многоквартирный жилой дом не позднее 17 апреля 2023 года.

В соответствии условием Договора (п.6.1.) Застройщик должен был передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства определяется Сторонами со дня, следующего за датой получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, и до 30 июня 2023г. включительно. 

Согласно условий Дополнительного соглашения №1 от 03.05.2023г. к Договору (пп.1-2) Стороны согласовали, что срок строительства Многоквартирного жилого дома переносится на срок не позднее 30.07.2023г., а срок передачи Квартиры – не позднее 30.09.2023г. (л.д.- 33).

Однако согласно информационного письма от 18.12.2023г. (л.д.-34) Застройщик информировал Участника ДДУ, что Застройщиком было получено разрешение на ввод 2 пускового комплекса в эксплуатацию 18.10.2023г., а также, что им ведутся отделочные работы в квартирах, в котором они предусмотрены Договором долевого участия в строительстве, плановый срок завершения отделочных работ 29.02.2024г.

Согласно информационному письму от 29.05.2024г. (л.д.35), Застройщик, предложил Участнику ДДУ 08.06.2024г. подписать двусторонний акт приема передачи Квартиры, которой (согласно постановления администрации г.Электрогорска) был присвоен адрес: 

<

адрес>, №.

Ответчиком не было представлено подтверждение направления в адрес истца Уведомления о завершении строительства жилого дома и готовности к передаче Квартиры истцу.

При этом застройщиком был направлен в адрес Участника ДДУ (по адресу в Договоре) односторонний Акт о передаче Квартиры от 22.02.2024г. (л.д.36) без проведенных в полном объеме и надлежащего качества отделочных работ, указанных в Договоре и Приложении №2. Также направлен проект Соглашения от 14.11.2023г. о компенсации ввиду увеличения площади квартиры на 1,92 кв.м. и в силу п.5.6. Договора предлагалось осуществить доплату в размере 138690,74 руб. (л.д.-37).

24.07.2024г. в адрес истцом в адрес Застройщика (ответчика) была направлена письменная претензия (л.д.-50) с требованиями: 1) в ближайшее время выполнить взятые на себя обязательства по Договору и передать Квартиру по двустороннему акту приема-передачи в соответствии с условиями Договора и Приложений №1 и 2 к нему. 2) в 10-дн.срок со дня получения настоящей претензии выплатить ФИО1 неустойку, предусмотренную законом и Договором в размере 414909,26 руб. (указанный размер неустойки предусматривает вычет суммы доплаты 138690,74 руб. за 1,92 кв.м. площади квартиры). Общий размер неустойки составил 553600 руб. (расчет был указан в претензии).

Застройщик получил указанную претензию 29.07.2024года, мотивированного ответа на претензию не предоставил.

В августе 2024г. со застройщиком Участнику ДДУ был направлен проект Акта о выполнение работ (датированный 18.08.2024г.) – л.д.38, в котором Застройщик указал на якобы полное и качественное выполнение работ в установленный срок, и предложил Участнику ДДУ подписать указанный Акт без каких-либо претензий. Однако у Участника ДДУ имелись многочисленные претензии по качеству и объему выполненных работ, а также он был не согласен с указанием на то, что отделочные работы якобы выполнены в срок, установленный Договором (хотя они выполнялись со значительным нарушением этого срока).

В результате сторонами Договора был согласован день осмотра Квартиры с целью приема выполненных отделочных работ в Квартире. 

10.09.2024г. состоялся совместный осмотр Квартиры. При этом, со стороны Участника ДДУ был привлечен квалифицированный специалист – ФИО3 За услуги специалиста истец оплатил 7500 руб., что подтверждается документально (Счет-оферта №10092024-4 от 09.09.2024г., Акт о выполнении работы №10092024-4 от 09.09.2024г, Квитанция об оплате №1-17-849-919-272 от 09.09.2024г.).

По результатам осмотра Квартиры был составлен Акт осмотра объекта от 10.09.2024г. (л.д.-41), в котором специалистом были зафиксированы многочисленные недостатки при выполнении отделочных работ. Указанные недостатки Участник ДДУ предложил устранить Застройщику в 30-дн. срок со дня выявления (10.09.2024г.) в соответствии с условиями Договора (п.6.8.) и действующего законодательства РФ (ст.6-8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Из объяснений представителя истца установлено, что при производстве осмотра квартиры 10.09.2024г. представителем ответчика Участнику ДДУ был также предоставлен на подписание двусторонний Акт приема-передачи Квартиры (л.д.-40). Однако Участник ДДУ не смог его подписать, т.к. Застройщик, во-первых, указал дату в Акте – «22» февраля 2024г., что не соответствовало действительности (а на актуальную дату Застройщик отказался исправить); во-вторых, Участник ДДУ не согласился с редакцией п.5 Акта, т.к. у Участника ДДУ имелись многочисленные претензии по качеству произведенных отделочных работ в Квартире, а также по сроку передачи Квартиры (этот срок существенно нарушен со стороны Застройщика). Между тем, представитель Застройщика отказался внести в Акт приема-передачи соответствующие изменения, которые бы отражали действительное положение дел. Свои претензии и возражения по Акту приема-передачи Участник ДДУ указал в этом Акте собственноручно и передал один экземпляр Застройщику (что не отрицается ответчиком).

После совместного осмотра Квартиры 10.09.2024г. и выявлении недостатков в отделочных работах в Квартире, отказа застройщика представить на подписание Акт приема-передачи (с указанием актуальной даты и исключении из Акта (п.5) указания на то, что у Участника ДДУ не имеется претензий «по срокам передачи Квартиры»), Участник ДДУ направил в адрес Застройщику письменную претензию от 17.09.2024г. (л.д.-56), в которой предложил Застройщику: 1) в ближайшее время выполнить взятые на себя обязательства по Договору в соответствии с его условиями и Приложений №1 и 2 к нему. При этом, устранив все недостатки в отделочных работах по Квартире, которые были зафиксированы специалистом в Акте осмотра объекта (Квартиры) от 10.09.2024г. в 30-дн. срок, т.е. до 11.10.2024г. После устранения всех недостатков в выполнении отделочных работ, передать Квартиру по двустороннему Акту приема-передачи и указать в этом Акте реальную (актуальную) дату приема-передачи Квартиры, а также исключить в п.5 Акта указание на то, что у Участника ДДУ не имеется претензий «по срокам передачи Квартиры». 2) в 10-дн.срок со дня получения настоящей претензии выплатить ФИО1 неустойку, предусмотренную законом и Договором в размере 414909,26 руб. (указанный размер неустойки предусматривает вычет суммы доплаты 138690,74 руб. за 1,92 кв.м. площади квартиры). 

Застройщик получил указанную претензию 25.09.2024г., мотивированного ответа на претензию не предоставил.

Учитывая вышеизложенное, Участник ДДУ полагает, что со стороны Застройщика существенным образом нарушены условия Договора по своевременной передаче Квартиры в надлежащем строительно-техническом и отделочном состоянии, а также по своевременному и надлежащему составлению Акта приема-передачи Квартиры, в полном соответствии с условиями Договора и действующего законодательства РФ.

Достоверных и достаточных доказательств тому, что со стороны Застройщика надлежащим образом выполнены все обязательства п Договору, в том числе осуществлены надлежащим образом и в полном объеме строительно-отделочные работы (согласно Приложения №2), в материалы дела ответчиком не представлено. В частности, как отмечено в Заключении судебной экспертизы, отсутствуют акты приемки выполненных работ, промежуточных актов приемки скрытых работ, журналов производства выполненных работ, исполнительных схем и иная техническая документация. Со стороны Застройщика указанные документы так и не были представлены в материалы дела, хотя данный вопрос ставился на обсуждение в с/з 25.11.2024г. Кроме того, следует отметить, что в с/з 25.11.2024г. на вопрос представителя истца, представитель ответчика пояснил, что отделочные работы производились с привлечением субподрядчиков, а окончательно отделочные работы были завершены только в мае 2024г.

Согласно ч.1 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. действ. на момент заключения договора 30.12.2022г. и до внесения изменений ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ) - по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.3. указанной статьи договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В силу ч.9 указанной статьи (в ред. действ. на момент заключения договора 30.12.2022г. и до внесения изменений ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.6 указанного ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч.2 указанной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с ч.1 ст.7 указанного ФЗ и п.7.2 Договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 указанного ФЗ и п.7.5 Договора в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Согласно ч.6 указанной статьи участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч.1-3 ст.8 указанного ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. 

Согласно ч.5 указанной статьи участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.10 указанного ФЗ (в ред. действ. на момент заключения договора 30.12.2022г. и до внесения изменений ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В ходе судебного разбирательства по данному делу определением суда от 29.11.2024г. (л.д.119) была назначена комплексная оценочная и строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы было поручено штатным экспертам ООО «Рихтер Сити Групп» (143960, Московская область, г.о. Реутов, 

<

...>/15). Исследованием установлено, что работы в жилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...>, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. Экспертами выявлено несоответствие ее конструктивных элементов, а также отделки общеобязательным требованиям нормативных правовых актов, предъявляемым к данным объектам, а также условиям Договора участия в долевом строительстве Эл-Ухт-5-119 от 30.12.2022г. (с Приложением №2), требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технического регламента, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в частности ст.7 п.1: а именно: некачественная подготовка поверхностей перед финишной отделкой; некачественная финишная отделка поверхности стен; некачественно выполнены облицовочные работы;

- нарушены требования к промежуточным элементам пола; некачественно выполнено финишное покрытие пола. Площадь строительных недостатков указана в дефектной ведомости.

По результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ в квартире № 14, расположенной по адресу: 

<

...>, на 22/02/2024, установить, в какой период времени проводились отделочные работы в квартире и были ли они выполнены полностью (либо частично), ввиду отсутствия актов приемки выполненных работ, промежуточных актов приемки скрытых работ, журналов производства выполненных работ, исполнительных схем и иной технической документации в материалах дела №2-2493 – не представляется возможным. Полный, детальный перечень нарушений требований СП, СНиП, ГОСТ, а также строительные недостатки и скрытые дефекты объекта долевого участия № Эл-Ухт-5-119 от 30.12.2022г. строительства-квартиры, которые не могли быть выявлены при обычном способе приемки, причины возникновения недостатков и способы их устранения, детально перечислены в Таблице №1 (описание дефектов) и Таблице 32 (дефектная ведомость).

Стоимость устранения выявленных недостатков (дефектов) объекта строительства-квартиры №№, расположенной по адресу: 

<

адрес>, возникшие по причине нарушения АО «СЗ «Стройспецмонтаж» своих обязательств по договору участия в долевом строительстве детально указан в исследовании и составляет 527 663,72 руб.

Строительные материалы и конструкции, которые подлежат замене в данной квартире, непригодны к использованию в дальнейшем и подлежат утилизации.

У суда нет оснований не доверять экспертному исследованию ООО «Рихтер Сити Групп», так как эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, он не заинтересованы в исходе дела, заключение содержит подробную исследовательскую часть, на которой базируются выводы эксперта и, эксперт обладает необходимыми познаниями в данной области и квалификацией. 

Согласно п.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу п.2 ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Обязанность застройщика возместить причиненные убытки в полном объеме в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве предусмотрена также положениями п.2 ст.7 и ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023г. №2380 (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024 N 1917) установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В силу п.1 данного постановления установленные особенности действуют в период со дня вступления в силу настоящего постановления (т.е. с 30.12.2023г.) по 31.12.2025г. включительно. 

Согласно п.п. «ж» п.1 указанного постановления в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

Как следует из обстоятельств данного дела, застройщик (ответчик) отказался удовлетворить требования истца о безвозмездном устранении выявленных недостатков в отделочных работах в квартире (отказался удовлетворить претензии, направленные в его адрес). Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель застройщика представил письменные возражения, в которых также указано на отказ ответчика в устранении недостатков строительных (отделочных) работ в добровольном порядке. 

Таким образом, истец вправе требовать с ответчика в качестве возмещения причиненных убытков денежную сумму в размере 527 663,72 руб. (стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства-квартиры, возникших по вине ответчика).

Также, как следует из положений п.п. «м» п.1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023г. №2380 (в редакции постановления Правительства РФ от 26.12.2024 N 1917) истец вправе требовать с ответчика (Застройщика) возмещения расходов по оплате услуг специалиста, участвовавшего в проведении осмотра Квартиры 10.09.2024г. и составившего Акт осмотра объекта (квартиры), в размере 7500 руб.

Кроме того, истец считает, что односторонний Акт о передаче Квартиры от 22.02.2024г. подлежит признанию недействительным по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, выводам судебной экспертизы следует, что качество объекта долевого участия в строительстве-квартиры не соответствует условиям Договора долевого участия в строительстве и Приложения №2 к нему, а также общеобязательным требованиям нормативных правовых актов, предъявляемым к данным объектам, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Следовательно, передачу ответчиком (Застройщиком) квартиры истцу (Участнику) по одностороннему Акту о передаче Квартиры от 22.02.2024г. нельзя признать соответствующей закону и надлежащим исполнением своих обязательств по Договору, т.к. это нарушает положения п.1 ст.7, ст.8, ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, п.1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023г. №2380. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере). 

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора, должна быть возложена на застройщика.

В соответствии с Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 25 октября 2018 г. N 2625-О часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же Федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же Федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства-квартиры был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче квартиры надлежащего качества, соответствующего условиям Договора, несоответствие ее конструктивных элементов, а также отделки общеобязательным требованиям нормативных правовых актов, предъявляемым к данным объектам, а также условиям Договора (с Приложением №2), требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям (что было также подтверждено заключением судебной экспертизы).

Заявляя исковое требование о признании одностороннего Акта о передаче Квартиры от 22.02.2024г недействительным, истец исходит из того, что по состоянию на 22.02.2024г. у застройщика не имелось предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ и п.1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023г. №2380 оснований для составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства. Доказательств того, что истец неправомерно отказывался или уклонялся от принятия квартиры, в материалы дела ответчиком не представлено. В то же время, неоднократные осмотры квартиры истцом (в том числе, с фотографированием недостатков в строительно-отделочных работ в июне, июле, августе 2024г.-фототаблица л.д.102-113; вызов специалиста на осмотр квартиры 20.09.2024г. для выявления и фиксации недостатков-акт л.д.41), неоднократное направление ответчику претензий о необходимости надлежащего исполнения обязательств и устранении выявленных недостатков (л.д.56,57), свидетельствуют о том, что со стороны истца, как участника долевого строительства, предприняты все необходимые меры для принятия квартиры. Кроме того, факт ненадлежащего исполнения своих обязательств по Договору по передаче квартиры в надлежащем строительно-техническом состоянии и с отделочными работами согласно Приложения №2 к Договору подтвержден заключением судебной комплексной оценочной и строительно-технической экспертизы (недостатки качества квартиры, выявленные экспертом, являются – значительными и явными).

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Учитывая обстоятельства данного дела, Застройщик (ответчик) должен нести предусмотренную действующим законодательством (ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ) и условиями Договора ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ х 2, действующей на момент исполнения указанных обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Размер неустойки составляет – 553600 руб.Расчет суммы неустойки за период с 01.10.2023 года по 21.03.2024 года – суд признает верным. Расчет истцом произведен по ставке 7,5% с учетом моратория в соответствии с Постановлением Правительства РФ 326 от 18.03.2024 года (Период действия моратория исключен из расчета).

Суд, учитывая позицию ответчика, считает, что заявленная сумма неустойки явно несоразмерна последствием нарушенного обязательства, кроме того взыскание её в полном объеме может причинить значительный ущерб, невозможность исполнения обязательств АО «Стройспецмонтаж» перед другими участниками долевого строительства, поэтому в соответствии со ст. 333 ГК РФ снижает взыскиваемую сумму неустойки за спорный период до 200 000 рублей.

В соответствии с положениями ч.9 ст.4, ст.10 ФЗ 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. действ. на момент заключения договора 30.12.2022г. и до внесения изменений ФЗ от 08.08.2024 N 266-ФЗ), а также согласно п.п.2 и 10 постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» - к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Согласно ст.ст.151, 1099-1101 ГК РФ, ст.15 Закона «О защите прав потребителей» ст.10 ФЗ 30.12.2004г. N 214-ФЗ истец вправе требовать с Ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя, которую суд оценивает в размере 50 000 руб.

В силу п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» и п.46 постановления Пленума ВС РФ №17 от 28.06.2012г. - при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Расчет штрафа: (527663,72 руб. + 553600 руб. + 200000 руб.) : 2 = 640631,86 руб. 

Суд считает необходимым взыскать с АО «Стройспецмонтаж» в пользу ФИО1 в качестве возмещения убытков денежную сумму в размере 527 663,72 руб., неустойку в размере 200 000 руб.( с учетом ее снижения), компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.( с учетом его снижения), возмещение расходов на оплату услуг специалиста по осмотру квартиры в размере 7500 руб., штраф в размере 250 000 руб.( с учетом его снижения по тем же основаниям, что и неустойку), а всего с него взыскать 1035 163 ( один миллион тридцать пять тысяч сто шестьдесят три) рублей 72 коп.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 о взыскании с АО «Стройспецмонтаж» неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – отказать по изложенным основаниям.

При рассмотрении дела установлено, что 50 000 рублей внесены ответчиком на счет Управления Департамента Московской области в качестве гарантии выполнения исследования.

Взыскать с АО «Стройспецмонтаж» в пользу ООО «Рихтер Сити Групп» задолженность по оплате стоимости проведения судебной экспертизы по гражданскому делу № 2-2493/2024 в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей. Реквизиты:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 -198, 199 ГПК РФ, -

решил:

Уточнённые исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний Акт №14 от 22.02.2024г. о передаче Застройщиком - АО «Стройспецмонтаж» объекта долевого строительства – Квартиры по адресу: 

<

адрес>, квартира 14, №. 

Обязать АО «Стройспецмонтаж» в 5-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу подписать с ФИО1 двусторонний Передаточный акт объекта долевого строительства – Квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, №, с указанием даты приема-передачи Квартиры - «10.09.2024г.», исключив из Передаточного акта указание на то, что у Участника ДДУ не имеется претензий «по срокам передачи Квартиры». 

Взыскать с АО «Стройспецмонтаж» в пользу ФИО1 в качестве возмещения убытков денежную сумму в размере 527 663,72 руб., неустойку в размере 200 000 руб. с 01.10.2023 года по 21.03.2024 года (период действия моратория исключен из расчета), компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., возмещение расходов на оплату услуг специалиста по осмотру квартиры в размере 7500 руб., штраф в размере 250 000 руб., а всего с него взыскать 1035 163 ( один миллион тридцать пять тысяч сто шестьдесят три) рублей 72 коп.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 о взыскании с АО «Стройспецмонтаж» неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.

Взыскать с АО «Стройспецмонтаж» в пользу бюджета Павлово-Посадского г.о. Московской области расходы на уплату государственной пошлины в размере 15553 (пятнадцать тысяч пятьсот пятьдесят три) рублей 26 коп.

Взыскать с АО «Стройспецмонтаж» в пользу ООО «Рихтер Сити Групп» задолженность по оплате стоимости проведения судебной экспертизы по гражданскому делу № 2-2493/2024 в размере 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей. Реквизиты:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

Председательствующий Комиссарова Г.С.