№2-552/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2019 года г. Давлеканово РБ

Давлекановский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующий судья Зайнеев Т.Р.,

при секретаре Дибаевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, являющегося уполномоченным лицом собственников земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок с кадастровым номером №, к ООО «ДМК-Агро»(№) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, при множестве лиц на стороне арендодателя №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ДМК-Агро» о расторжении договора аренды земельного участка, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ собственники земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1880 га, заключили с ООО «ДМК-АГРО» договор аренды земельного участка.

Ввиду нарушения Арендатором п. 5 Договора аренды, предусматривающего обязанность арендатора соблюдать установленный режим использования земельного участка, не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендованном земельном участке - прекращения арендатором возделывания земельного участка, что привело к ухудшению свойств участка, зарастанию его сорняком, Истец просит расторгнуть договор аренды с Ответчиком. При этом Истец ссылается на абзац 3 пункта 8 договора аренды, из которого следует, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателей в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, либо в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель.

Истец также ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения или расторжения предусмотренное, согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ. 

Истец полагает, что банкротство в отношении Арендатора, подача заявления о ликвидации явно свидетельствуют о несостоятельности Ответчика, отсутствии у него намерений осуществлять какую-либо деятельность на арендуемом земельном участке, а так же неспособности ООО «ДМК-АГРО» исполнять денежные обязательства. 

О предстоящей несостоятельности Арендатора Арендодатели не могли знать заранее и учитывать эти обстоятельства при заключении договора, в противном случае никогда не заключили бы договор аренды с ООО «ДМК-АГРО». Вместе с тем в заключенном договоре аренды главным интересом является получение от ответчика арендной платы и надлежащая обработка земельного участка, что в процессе банкротства, ликвидации арендатора делает невозможным продолжение арендных отношений между собственниками земельных долей и ответчиком.

По мнению истца, в случае, если договор аренды не будет расторгнут в судебном порядке, действия ответчика по реализации права аренды с торгов при конкурсном производстве нарушат права арендодателей на выбор арендатора, в то время, как согласно п. п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, должно осуществляться в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Уже сейчас арендуемый участок частично обрабатывается третьими лицами, и этот факт занятия участка никак с собственниками участка не согласовывался. Таким образом, ответчик уже сейчас демонстрирует нарушение интересов участников долевой собственности.

В суде представитель истца – ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно указав что спорные имущественные отношения, как отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, включая оборот долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются с особенностями, предусмотренными- Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Так, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды, не может осуществляться, минуя решение участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Представитель ответчика ООО «ДМК-Агро» ФИО3 иск не признал, в своих доводах и предоставленном отзыве на исковое заявление подтвердил, что в отношении ООО «ДМК-Агро» действительно введена процедура конкурсного производства, что подтверждается Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик также указал на то, что его права как арендатора носят имущественный характер, могут составлять конкурсную массу и должны быть реализованы с торгов. 

По ходатайству сторон в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, была привлечены Администрации муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан и Администрации сельского поселения Ивановский сельсовет муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан, а также ООО «Простор» № и ООО «СП «Нерал-Буздяк» (№

В судебное заседание, будучи надлежащим образом уведомлёнными о времени и месте судебного заседания, третьи лица явку своих представителей не обеспечили. 

В соответствии со ст.1 и ст.165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

При этом от ООО «СП «Нерал-Буздяк» поступил отзыв, в котором пояснено, что между ответчиком и ООО «СП «Нерал-Буздяк» заключен договор субаренды на спорный участок, при этом договор субаренды, иные доказательства, подтверждающие заявленные возражения, в порядке предусмотренном ст.56 ГПК РФ суду не предоставлены.

Представитель третьего лица - глава Администрации СП Ивановский сельсовет ФИО4 представил письменный отзыв, в котором, считает требования Истца неподлежащими удовлетворению, на том основании, что решение о расторжении договора аренды с ООО «ДМК-АГРО» было принято ДД.ММ.ГГГГ общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № организованном по инициативе одного из собственников земельных долей ФИО5, в соответствии с п.2 ст.14.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выслушав представителей истцов и ответчика, исследовав представленные суду документы, суд находит подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.14 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Доказательств принятия решения собственниками земельного участка о передаче прав и обязанностей по договору аренды Ответчиком не представлено, следовательно, права, принадлежащие Ответчику на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, не могут быть использованы в качестве актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ собственниками земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1880 га, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей, с ООО «ДМК-АГРО».

Договор заключен сроком на 15 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ 

Договор соответствует требованиям статей 432, 434 ГК РФ – составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, содержит все существенные условия. Ответчик договор не оспорил.

Ответчик, прекратив возделывание земельного участка (не осуществляя посевных работ, не внося минеральных удобрений), нарушил п. 5 договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора соблюдать установленный режим использования земельного участка, не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на арендованном земельном участке, тем самым нанося вред арендуемому земельному участку, лишая его плодородных свойств. 

Указанные доводы нашли подтверждение в судебном заседании. 

Так, актами осмотра муниципального земельного контроля от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № установлен факт наличия необработанных участков пашни, что является нарушением требований земельного законодательства: п.п.3, п.2 ст.13, ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.8 Федерального закона №101-Фз от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», за которое предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст.8.7 ч.2 КоАП РФ. 

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны, в числе прочего, осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

Ответчик, доводы истца об основаниях расторжения договора аренды не опроверг, факт неиспользования земельного участка не оспаривал, доказательств надлежащего использования спорного земельного участка не предоставил. 

Ответчиком было заявлено, что акты осмотра земельного участка, предоставленные истцом, не являются надлежащим доказательством, поскольку составлены с нарушением порядка осуществления проверок, предусмотренного Федеральным законом от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля. 

В то же время ст.8.3 указанного Федерального закона предусмотрена возможность организации и проведения мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

Обратных доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в части соблюдения установленного режима использования земельного участка, как это предусмотрено п.5 договора, суду не предоставлено.

Таким образом, оснований для исключения вышеуказанных актов осмотра из числа доказательств суд не усматривает.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с абз. 3 п. 8 договора аренды, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателей в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, либо в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса.

Названным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе, установлено такое основание прекращения аренды земельного участка как использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, а так же в иных случаях, предусмотренных договором.

Указание представителей ответчика на то, что существенные нарушения договора аренды отсутствуют, опровергаются материалами дела и не установлены в судебном заседании. 

ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № ООО «ДМК-АГРО» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. А с ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДМК-АГРО» находится в стадии ликвидации, что подтверждается записью в ГРН и публикацией в «Вестнике государственной регистрации» от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» несостоятельность (банкротство) (далее также - банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

В соответствии со ст.61 Гражданского кодекса Российской Федерации «Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Юридическое лицо ликвидируется по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано.»

Следовательно, ответчик, приняв решение о ликвидации, демонстрирует отсутствие намерений осуществлять какую-либо деятельность на арендуемом земельном участке, а его банкротство констатирует неспособность ООО «ДМК-АГРО» исполнять денежные обязательства и его финансовую несостоятельность. Более того, действующий договор аренды приводит лишь к уменьшению конкурсной массы за счет необходимости выплаты арендной платы, при этом законодательством исключается возможность реализации права аренды в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности. Таким образом, коммерческая заинтересованность ответчика ничем не подтверждена. 

Поскольку в заключенном договоре аренды главным интересом является получение от ответчика арендной платы и надлежащая обработка земельного участка, то банкротство, ликвидация арендатора являются для арендодателей существенным изменением обстоятельств, при наличии которого они бы никогда не заключили договор аренды с ООО «ДМК-АГРО» и которое препятствует дальнейшему продолжению между собственниками земельных долей и ответчиком арендных отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд прходит к выводу, что предполагаемая Ответчиком предстоящая реализация права аренды с торгов нарушит права арендодателей на выбор арендатора, более того, становится невозможной, поскольку противоречит п.п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которыми владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, должно осуществляться в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Согласно ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а значит, собственники земельных долей вправе распорядиться принадлежащим им земельным участком, приняв большинством голосов соответствующее решение на общем собрании.

ДД.ММ.ГГГГ большинством голосов общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, было принято решение расторгнуть договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ДМК-АГРО» (протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ) в связи с нарушением условий договора аренды – неиспользованием земельного участка по целевому назначению, а так же в связи с ликвидацией и банкротством арендатора, что явилось существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Данное собрание признано правомочным, предусмотренное п.5 ст.14.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» количество участников присутствовало, их полномочия проверены. Доказательств ничтожности указанного решения стороной ответчика суду не представлено.

Из пояснений третьего лица Администрации СП Ивановский сельсовет, из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что общее собрание участников долевой собственности было проведено в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», включая созыв собрания, проверку полномочий участников и подсчет голосов. 

Согласно почтовым квитанциям, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «ДМК-АГРО» и конкурсного управляющего ФИО6, в соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ, Истцом было направлено уведомление о принятом на собрании решении расторгнуть договор и предложение подписать прилагаемое соглашение о расторжении договора аренды. 

Проект соглашения ответчиком получен ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (по двум адресам), но в предложенный срок не подписан. Возражений от ответчика до обращения в суд также не поступало, в связи с чем, Истец был вынужден обратиться в суд.

Таким образом, порядок, предусмотренный законодателем для возможности досудебного урегулирования спора истцом-арендодателем, у которого, по его мнению, возникло право на расторжение договора аренды, был выполнен.

Как следует из протокола общего собрания участников долевой собственности истец, в соответствии с п.п.3, 4 ст.14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», был избран лицом, уполномоченным действовать от лица участников долевой собственности с правом подписывать и направлять в судебные органы исковые заявления в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, изменять исковые требования, заключать мировое соглашение, отказываться от иска, представлять интересы собственников в суде и других правоохранительных органах, в том числе в делах о банкротстве, с правом передоверия полномочий путем оформления доверенности, удостоверенной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При наличии представленного истцом протокола общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка о принятом решении, о досрочном расторжении договора аренды обращение в суд одного из участников долевой собственности, избранным при этом уполномоченным лицом, который является стороной по договору, с исковым заявлением о расторжении договора аренды является надлежащим способом реализации решения принятого общим собранием ввиду отказа арендатора от расторжения договора во внесудебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, являющегося уполномоченным лицом собственников земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок с кадастровым номером №, к ООО «ДМК-Агро» № о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, при множестве лиц на стороне арендодателя №б/н от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, при множестве лиц на стороне арендодателя №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между собственниками земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и ООО «ДМК-Агро» № о передаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:20:000000:250, расположенного на территории сельского поселения Ивановский сельсовет муниципального района Давлекановский район Республики Башкортостан общей площадью 1880 га.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан через Давлекановский районный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: Т.Р.Зайнеев