РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 27 августа 2025 года

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Слизовского А.А., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело № 2-10922/2025 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительной сделку по договору купли-продажи от 17 мая 2023 года жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: адрес, кадастровый номер 77:17:0120114:6747, общей площадью 84,2 кв.м., обязать УФРС по адрес зарегистрировать обратный переход права собственности к ФИО1 на указанное жилое помещение, аннулировать запись в ЕГРН № 77:17:0120114:6747-77/072/2025 от 18.03.2025 года о регистрации права собственности на квартиру о переходе права собственности на имя фио 

Исковые требования мотивируя тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи от 17 мая 2023 года жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:17:0120114:6747, общая площадь 84.2 кв.м. 

Переход права собственности от ФИО3 к Покупателю на Квартиру по договору купли-продажи был зарегистрирован в органах Росреестра в марте 2025 года, путем подачи документов через адрес «Коммунарка» в марте 2025г.

Однако указанный Договор был заключен и подписан Продавцом под принуждением и угрозами со стороны Покупателя и супруга ФИО3. Несмотря на возмездный характер сделки по Договору купли-продажи и указанием стоимости (цены) недвижимого имущества, никаких денежных средств Продавцу не передавалось по нему (ни в каком виде) и со стороны Покупателя не планировалось к передаче. Никаких реальных изменений, обычно сопутствующих заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, после подписания и регистрации перехода права собственности на Покупателя не произошло. 

Истец не получила денежные средства, фактически Квартиру не передала ответчику, продолжила оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, не освободила Квартиру от личного имущества и не снялась с регистрационного учета и не переехала в иное жилье. Квартира является единственным жильем истца.  

Таким образом, поскольку договор является мнимой сделкой, истец обратилась в суд с настоящим иском. 

Представитель истца ФИО4 в судебное заседание явился, иск поддержал. 

Представитель ответчика фио в судебное заседание явился, поддержал представленные в материалы дела возражения на иск и дополнения к ним. 

Представитель третьего лица фио фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований. 

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетеля фио, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу. 

Как установлено в судебном заседании, 16 марта 2018 года между фио и ФИО1 было заключено Соглашение № 1 об уступке права требования по Договору № ДР78К-1.1-181 участия в долевом строительстве от 16 июня 2016 года в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:17:0120114:6747, общей площадью 84,2 кв.м.

Квартира была передана истцу на основании Передаточного акта от 24 апреля 2018 года с АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ». 

17 мая 2023 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи указанно квартиры, зарегистрированный в УФРС по адрес 15 марта 2025 года. 

Согласно п. 1.1 Договора ФИО1 обязалась передать ФИО2 в собственность жилое помещение по адресу: адрес, кадастровый номер 77:17:0120114:6747, общей площадью 84,2 кв.м., а ФИО2 обязался принять и оплатить квартиру. 

Согласно п. 2.1 Договора стороны согласовали стоимость квартиры в размере сумма 

Согласно п. 2.2 Договора оплата указанной квартиры производится покупателем продавцу в полном объеме наличными денежными средствами в момент подписания Договора. 

Согласно п. 2.3 Договора продавец подтвердил, что получил от покупателя полную сумму по договору, претензий по оплате не имеет. 

12 марта 2025 года истцом было получено нотариально удостоверенное Согласие супруга фио на отчуждение указанной квартиры истцом. 

Истец, обращаясь в суд с иском, указывает на то, что данный договор носит мнимый характер, поскольку был заключен и подписан Продавцом под принуждением и угрозами со стороны Покупателя и супруга ФИО3. Несмотря на возмездный характер сделки по Договору купли-продажи и указанием стоимости (цены) недвижимого имущества, никаких денежных средств Продавцу не передавалось по нему (ни в каком виде) и со стороны Покупателя не планировалось к передаче. Никаких реальных изменений, обычно сопутствующих заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, после подписания и регистрации перехода права собственности на Покупателя не произошло. 

Истец не получила денежные средства, фактически Квартиру не передала ответчику, продолжила оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, не освободила Квартиру от личного имущества и не снялась с регистрационного учета и не переехала в иное жилье. Квартира является единственным жильем истца. Кроме того, супруг истца фио запугал истца тем, что он находится под уголовным следствием, в отношении него избрана мера пресечения - домашний арест и существует риск ареста и принудительного изъятия всего имущества, в том числе приобретенного в браке и юридически оформленного на супругу. 

Находясь под сильным влиянием и психологическим давлением со стороны близких ей людей - мужа и сына, в крайне тяжелом моральном и физическом состоянии, истец не обладая юридическим образованием и не имея времени обратиться к профессиональным юристам или в правоохранительные органы, в том числе для получения консультаций или разъяснений, под давлением подписала бумаги, которые ей дал ответчик.

Кроме того, паспортные данные покупателя в оспариваемом Договоре купли-продажи 17 мая 2023 года указаны действительные, актуальные, но действующие только с 2025 года (дата выдачи паспорта). Паспортные данные Ответчика, указаны в оспариваемом договоре, получен Ответчиком по достижении им 20 лет, тогда, как если исходить из даты заключения договора 17 мая 2023 года, то Ответчику на тот момент было 18 лет, что явно свидетельствует о несоответствии даты заключения и подписания договора купли-продажи. Сам по себе уже этот факт делает договор недействительным, поскольку он составлен по недействующим на момент его заключения документам.

Ответчик и третье лицо, возражая против удовлетворения исковых требований, пояснили суду, что ранее между сторонами в 2023 году действительно был составлен договор купли-продажи квартиры, однако, в виду необходимости изменения данных ответчика в нем, договор в первой редакции был уничтожен и подписан новый с указанием первоначальной даты. Денежные средства у ответчика на приобретения имущества имелись и были переданы истцу в размере сумма, из которых сумма были подарены отцом (третьим лицом) ответчику (сыну), а сумма были взяты фио в долг у фио, что подтверждается распиской о возврате займа от 20.08.2025 года. Кроме того, продажа квартиры не имеет отношения к уголовному делу в отношении третьего лица, поскольку ее приобретение не относится к периоду, вменяемому фио Данная квартира не является единственным жильем истца, поскольку у нее имеется дом в адрес, в котором она жить отказывается. Ответчик намерен проживать в жилом помещении, производит надлежащим образом оплату ЖКУ за него. 

По указанным обстоятельствам в ходе судебного заседания была допрошена свидетель фио, которая показала суду, что является дочерью истца и третьего лица, ответчик является ее родным братом. В настоящее время свидетель проживает совместно с матерью по адресу спорной квартиры. Пояснила суду, что присутствовала при подписании договора, однако при его регистрации в МФЦ не была. У отца и брата отсутствует финансовая возможность для оплаты денежных средств в размере сумма 

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Из положений ст. 422 Гражданского кодекса РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения п. 1 ст. 170 ГК РФ применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

В соответствии с п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Совершая мнимые либо притворные сделки, их стороны, будучи заинтересованными в сокрытии от третьих лиц истинных мотивов своего поведения, как правило, верно оформляют все деловые бумаги, но создавать реальные правовые последствия, соответствующие тем, что указаны в составленных ими документах, не стремятся. Поэтому суд не должен ограничиваться проверкой соответствия представленных документов формальным требованиям, установленным законом. Суду необходимо принимать во внимание и иные свидетельства, следуя принципу установления достаточных доказательств наличия или отсутствия фактических отношений по сделке.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой.

По смыслу приведенных положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, в частности, если под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

При оспаривании сделки по правилам ст. 178 ГК РФ бремя доказывания указанных истцом обстоятельств лежит на истце, при этом учету подлежит поведение заблуждавшейся стороны, которая должна проявлять разумную степень заботливости и осмотрительности при совершении оспариваемой сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истцом не представлено и материалы дела не содержат допустимых и достаточных доказательств того, что при совершении оспариваемой сделки у нее отсутствовала воля на ее заключение. В договоре стороны прямо предусмотрели, что он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых, оспариваемый договор купли-продажи является недействительным, суд исходя из того, что данный договор отвечает требованиям ст. 432, 431 ГК РФ, сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, договор подписан сторонами, а доводы, являющиеся по мнению истца, основаниями для признания не-действительным договора купли-продажи, в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения, в связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы истца о том, денежных средств от продажи квартиры не получала, суд отклоняет, поскольку из условий договора купли-продажи следует, что расчеты произведены сторонами в момент подписания договора, между продавцом и покупателем составлен акт приема-передачи жилого помещения, покупателю переданы документы на квартиру, договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Доводы стороны истца о том, что в договоре неверно указаны паспортные данные ответчика, сами по себе не свидетельствуют о недействительности и незаключенности спорного договора по изложенным уже основаниям. Между тем, при подписании названных выше документов истец был ознакомлен с содержанием документа, в том числе существенными условиями договора купли-продажи. То есть, условия договора истцу были известны и понятны, что подтверждается собственноручной подписью во всех названных документах. Истцом не доказано, что она, заключая оспариваемую сделку, находилась под влиянием заблуждения. В оспариваемом договоре купли-продажи квартиры, обозначен предмет сделки, стороны при его подписании указали, что его содержание соответствует волеизъявлению его участников, в договоре обозначены все последствия его заключения. Показания свидетеля – дочери истца, суд не принимает во внимание, поскольку она является заинтересованным лицом.

На основании собранных и представленных по делу доказательств в их совокупности, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспортные данные) к ФИО2 (паспортные данные) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24 сентября 2025 года.

Судья А.А. Слизовский