Дело № 2-405/2025

УИД 61RS0008-01-2025-000527-80

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июля 2025 п. Веселый

Багаевский районный суд Ростовской области

в составе судьи Рябининой Г.П.,

при секретаре Платон Т.А.,

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению Администрации Веселовского района РО к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, изьятии обьекта незавершенного строительства 

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация Веселовского района обратилась в суд с иском к ФИО1 с требованиями о взыскании арендной платы по договору аренды в сумме 21841,01 рублей, просят расторгнуть договор аренды земельного участка № 02 от 11.01.2022, обязать ответчика передать по акту приема – передачи земельный участок в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, изьять у ответчика обьект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

Истец уточнял в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования. Окончательные требования истца следующие: 

расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.01.2022 № 02 общей площадью 80 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований);

обязать ответчика передать по акту приема-передачи истцу земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 80 кв.м., находящегося по адресу: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м., в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

изъять у ФИО1 объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, проектированной площадью застройки 60,5кв.м, расположенный по адресу: степень готовности объекта: 24%, адрес: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная,5, кадастровый номер: №, путем продажи с публичных торгов.

Требования обосновывает следующим. Между 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> был заключен договор аренды земельного участка № 01 от 28.12.2015 общей площадью 80 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: РО, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований), сроком на 5 лет. 

В соответствии с п.п. 1.2 договора № 1 от 28.12.2015 года на участке объектов недвижимого имущества не имелось. Запись о регистрации права аренды в Управлении Росреестра по РО от 20.01 2016 №.

16.12.2020 между Администрацией Веселовского района и 

<

данные изъяты> заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка № 01 от 28.12.2015 до 21 декабря 2021 в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 №98-ФЗ (ред. От 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», и на основании заявления 

<

данные изъяты> от 11.12.2020. Запись о регистрации права аренды в Управлении Росреестра по РО от 20 января 2016 №.

06.04.2021 Глава КФХ «Леонид 

<

данные изъяты> и ФИО1 заключили договор переуступки права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, уведомив Администрацию Веселовского района заявлением от 18.03.2021, получит согласие на переуступку (исх.№532 от 31.03.2021. Запись о регистрации переуступки права аренды в Управлении Росреестра по РО от 20.04.2021 №.

11.01.2022 Администрация Веселовского района и ФИО1 заключили Соглашение о расторжении договора аренды вышеуказанного земельного участка № 01 от 28.12.2015 по соглашению сторон в связи с заключением нового договора аренды.

11.01.2022 Администрация Веселовского района и ФИО1 заключили договор № 02 аренды земельного участка общей площадью 80 кв.м., с КН №, находящегося по адресу: Ростовская область, Весеяовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований), о чем свидетельствует запись о регистрации права аренды в Управлении Росреестра по РО от 22.02.2022 №.

Договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов сроком на три года, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, при этом, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.

На дату заключения договора аренды №02 от 11.01.2022 года на земельном участке имелся объект незавершенного строительства: назначение нежилое, здание, степень готовности 24%, проектируемое значение площади объекта незавершенного строительства 60,5 кв.м., кадастровый номер объекта №.

В соответствии с пп.1.3 договора аренды №02 от 11.01.2022 земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов: однократно для завершения строительства незавершенного строительства.

На дату окончания срока договора аренды 22.02.2025 объект незавершенного строительства с КН № достроен не был.

Администрацией Веселовского района в адрес ФИО1 было направлено письмо об истечении срока договора (исх.№48 от 17.01.2025). Почтовое уведомление о вручении от 25.01.2025.

ФИО1 подал заявление в Администрацию Веселовского района Ростовской области о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов (входящий от 17.02.2025 №94).

25.02.2025 за исходящим №319 Администрацией Веселовского района было отказано ФИО1 в предоставлении земельного участка в собственность за плату в соответствии с п.4 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Срок договора аренды №02 от 11.01.2022 истек 22.02.2025. На земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером №. От арендатора ФИО1 заявление о расторжении земельного участка по сроку договора в адрес Администрации Веселовского района не поступило. Соответственно право аренды в Управлении Росреестра по РО не снято. 

ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства со следующими характеристиками: проектируемое назначение: нежилое здание, проектируемое значение площади объекта незавершенного строительства: 60,5 кв.м., степень готовности объекта: 24 %, адрес: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, кадастровый номер: №.

ФИО1 отказывается от расторжения договора аренды в связи с окончанием срока договора, проведения работы по приведению земельного участка в надлежащее состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением.

Администрацией Веселовского района претензионная работа проведена в полном объеме. ФИО1 уведомлен надлежащим образом о необходимости подачи заявления о расторжении договора аренды в связи с окончанием срока договора, проведении работы по приведению земельного участка в надлежащее состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске. Пояснил суду, что рассмотренное Арбитражным судом дело по иску ФИО1 к этому делу не имеет отношения, так как в иске он просил предоставить ему земельный участок в собственность бесплатно, Арбитражный суд РО в иске ФИО1 отказал. Просит требования в уточненном обьеме удовлетворить. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании требования не признал, пояснил суду, что указанный земельный участок действительно находился у него в аренде на 3 года, но так как он продолжает им пользоваться до настоящего времени, то считает, что договор аренды автоматически продлевается. Действительно, на участке имеется незавершенное строительство магазина, разрешение на строительство было выдано на 5 лет. Он не смог его завершить, так как в начале были мероприятия с Ковидом, потом не было денег, стойматериалы подорожали, он сделал проект, заключены договора на проведение коммуникаций. Он в настоящее время не работает, занимается сельхозпроизводством, выращивает арбузы, планировал их продать и вырученные деньги пустить на строительство. Администрация никаких препятствий в строительстве ему не чинила. Этот земельный участок ему нужен, поэтому он не обращается с заявлением о расторжении аренды. 

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как в обоснование своих требований, так и возражений. 

В судебном заседании установлено, что 28.12.2015 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> заключили договор аренды № 01 земельного участка № 01 общей площадью 80 кв.м., с КН №, расположенного Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований), сроком на 5 лет. Данный факт сторонами не оспаривается. 

Договор заключен в соответствии со ст.39.6, ст.39.11, ст.39.12 ЗК РФ, Постановлением 

<

данные изъяты> от 06.05.2015 года №37 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности 

<

данные изъяты> земельных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», протоколом №2 от 09.12.2015 года «О признании претендентов участниками торгов». В соответствии с п.п. 1.2 договора № 1 от 28.12.2015 года на участке объекты недвижимого имущества не имеется. 

16.12.2020 между Администрацией Веселовского района и 

<

данные изъяты> заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка № 01 от 28.12.2015 до 21 декабря 2021 года, в соответствии с ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», и на основании заявления 

<

данные изъяты> от 11.12.2020, что также сторонами не отрицается. 

06.04.2021 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> и ответчик ФИО1 заключили договор переуступки права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, о чем уведомлена Администрацию Веселовского района заявлением от 18.03.2021, получили согласие на переуступку, что ответчиком не отрицается. 

11.01.2022 Администрация Веселовского района и ФИО1 заключили Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 01 от 28.12.2015 общей площадью 80 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований) по соглашению сторон в связи с заключением нового договора аренды.

11.01.2022 Администрация Веселовского района заключила с ФИО1 новый договор № 02 аренды вышеуказанного земельного участка общей площадью 80 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований), что подтверждено записью о регистрации права аренды в Управлении Росреестра по Ростовской области от 22.02.2022 №(л.д.6).

Указанный договор аренды земельного участка № 02 от 11.01.2022 заключен в соответствии с п.п.10 п.2, п.п.2 п.5 ст.39.6, ст.39,7, п.п. 6, 8 ст.39.8 ЗК РФ без проведения торгов сроком на три года, однократно, для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, при этом, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства, о чем прямо указано в договоре. 

Как следует из п. 1.2 договора, на дату заключения договора аренды земельного участка №02 от 11.01.2022, на земельном участке имелся объект незавершенного строительства: назначение нежилое, здание, степень готовности 24%, проектируемое значение площади объекта незавершенного строительства 60,5 кв.м., кадастровый номер объекта №.

В соответствии с пп.1.3 договора аренды №02 от 11.01.2022 земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов: однократно для завершения строительства незавершенного строительства.

На дату окончания срока договора аренды 22.02.2022, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № достроен не был, степень готовности обьекта незавершенного строительства- 24 %, что следует из выписки из ЕГРП от 17.04.2025 (л.д.25). 

Администрацией Веселовского района в адрес ФИО1 было направлено письмо об истечении срока договора исх.№48 от 17.01.2025, которое получено ответчиком 25.01.2025(л.д.30).

ФИО1 подал заявление в Администрацию Веселовского района Ростовской области о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов (л.д.32). Администрацией Веселовского района было отказано ФИО1 в предоставлении земельного участка в собственность за плату в соответствии с п.4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. 

Срок договора аренды №02 от 11.01.2022 истек 22.02.2025. 

Ответчик ФИО1 уклоняется от подачи заявления о расторжении договора аренды вышеуказанного, соответственно, обременение данного участка в виде аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области не снято. 

Доводы ответчика ФИО1 о том, что договор аренды автоматически пролонгируется, если он продолжает пользоваться участком, не основаны на законе. 

Судом установлено, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства со следующими характеристиками: проектируемое назначение: нежилое здание, проектируемое значение площади объекта незавершенного строительства: 60,5 кв.м., степень готовности объекта: 24 %, адрес: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, кадастровый №.

В соответствии с ч.1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества или арендодатель.

Соответственно, с Заявлением о прекращении аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно ст. 407 которого обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором; стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом орган регистрации прав не вправе самостоятельно вносить в Единый государственный реестр недвижимости какие-либо записи, в том числе о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока, за исключением случаев, установленных Законом о регистрации.

Истечение указанного в договоре аренды недвижимости срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН. 

Запись в ЕГРН об аренде может быть погашена на основании заявления одной из сторон договора аренды недвижимости, представленного в орган регистрации прав после истечения указанного в договоре срока. При этом, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о регистрации, к заявлению также должны быть приложены документы, необходимые для её проведения, то есть подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений (таким документом может, например, являться документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК) либо уведомление о расторжении договора аренды недвижимости, направленное арендатором арендодателю в срок, установленный законом или договором для предупреждения о прекращении договора аренды недвижимости).

Как установлено в судебном заседании ответчик ФИО1 отказывается в добровольном порядке от расторжения договора аренды в связи с окончанием срока договора, от проведения работы по приведению земельного участка в надлежащее состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением, 

В соответствии с пунктом 3.1 части 2 статьи 235 ГК РФ одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. 

В соответствии с п.1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

В соответствии с п. п. 1,3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

По смыслу положений п.п. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определенная законом возможность однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов, изъятия объекта незавершенного строительства в случае истечения срока аренды участка и невыполнения действий по завершению строительства объекта направлены на побуждение участников гражданских отношений к выполнению принятых на себя обязательств, рациональному использованию земли в соответствии с видом разрешенного использования.

Вытекающее из указанных положений право на изъятие у лица объекта незавершенного строительства, а также невозможность повторно заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов фактически представляет собой санкцию за виновное бездействие лица по завершению строительства указанного объекта.

Как установлено в судебном заседании, ответчиком ФИО1 в период действия договора аренды указанного земельного участка, в нарушение п.1.3 договора завершение строительства обьекта не произведено, так как согласно договору при заключении договора аренды - готовность обьекта была 24 %, так на дату окончания договора готовность обьекта – 24 %. 

На основании изложенного, суд считает требования администрации законными и обоснованными, подлежащим удовлетворению. 

Госпошлина по делу подлежит взысканию с ответчика в местный бюджет, так как истец при подаче иска освобожден от уплаты госпошлины. 

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ,

решил:

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.01.2022 № 02 общей площадью 80 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м. (с соблюдением санитарных требований), заключенный между Администрацией Веселовского района и ФИО1. 

Обязать ФИО1 передать по акту приема-передачи Администрации Веселовского района земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 80 кв.м., находящегося по адресу: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная, 5, с разрешенным видом использования: магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв.м., в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Изъять у ФИО1 объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, проектированной площадью застройки 60,5кв.м степень готовности объекта: 24%, адрес: Ростовская область, Веселовский район, х. Позднеевка, ул. Шоссейная,5, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в местный бюджет в сумме 9000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд РО в течение одного месяца с момента вынесения мотивированного решения, которое будет изготовлено в течение 10 дней.

Мотивированное решение изготовлено 1 августа 2025. 

Судья: Г.П.Рябинина