Дело № 2- 570/2018

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2018 года город Иваново

Октябрьский районный суд города Иваново в составе:

председательствующего судьи Пророковой М.Б.,

при секретаре Тишиной Ю.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании денежных средств. Исковые требования были мотивированы тем, что 02.10.2017 между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами № площадью 62,6 кв.м и № площадью 59,3 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п. 3 договора помещения были оценены в 930 000 руб. каждое. При подписании договора ФИО4 была выплачена денежная сумма в размере 1000000 руб., оставшаяся часть подлежала оплате в рассрочку. В соответствии со ст. 457 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены. Статья 557 ГК РФ предусматривает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 457 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Истцом были обнаружены существенные недостатки в приобретенных нежилых помещениях, неочевидные в момент заключения договора купли-продажи и подписания передаточного акта. По итогам осмотра помещений экспертом К.А.Н. были выявлены признаки многократного подтопления помещений в виде следов от воздействия воды на отделочных покрытиях стен, а также наличие дренажного приямка, наполненного сточными водами, наличие дополнительного порога в дверном проеме высотой 450 мм, наличие горизонтальной гидроизоляции под полами, поднятой на стены. Обобщая вышеуказанные признаки, эксперт пришел к выводу о наличии прямых и косвенных признаков циклических подтоплений, что не соответствует требованиям «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», утвержденного Федеральным законом № 384-ФЗ. Согласно выводам эксперта подтопление помещений приводит не только к нарушению требований технического регламента, но и к нарушению параметров микроклимата, требований техники безопасности, что создает угрозу жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц. В связи с выявленными недостатками использование помещений по их назначению, в том числе для функционирования минитипографии (цель приобретения помещений), не представляется возможным. ФИО3 полагала, что в сложившихся обстоятельствах разумным и справедливым будет являться соразмерное уменьшение покупной цены проданного имущества на 50% то есть на 930 000 руб. На основании изложенного ФИО3 просила уменьшить покупную цену нежилых помещений по договору купли-продажи от 02.10.2017, заключенному с ФИО4, на 930000 руб. 

Пользуясь правом, предоставленным его доверителю ч.1 ст. 39 ГПК РФ, представитель истца исковые требования изменил, основываясь на выводах судебной экспертизы, проведенной ООО «Ивановское бюро экспертизы». В соответствии с выводами эксперта в нежилых помещениях, приобретенных истцом у ответчика, имеются признаки систематических подтоплений, что приводит к нарушению следующих требований «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений»: обеспечение защиты от влаги; обеспечение безопасного пребывания людей; соблюдение требований к параметрам микроклимата; благоприятные санитарно-гигиенические условия. Причиной подтоплений является недостаточная пропускная способность колодца, осуществляющего отведение сточных вод. Согласно сметному расчету специализированной организации ООО 

<

данные изъяты> стоимость работ по увеличению пропускной способности колодца составляет 2 106863,08 руб., что превышает стоимость приобретенных у ответчика помещений (1860000 руб.). Таким образом, имеющиеся в товаре недостатки являются существенными и покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, потребовав возврата уплаченной за товар денежной суммы. На основании изложенного ФИО3 отказалась от исполнения договора купли-продажи, заключенного с ФИО4 и просила взыскать с неё в свою пользу уплаченную за нежилые помещения сумму в размере 1 300000 руб. (том 1 л.д. 177-178). 

Истец и ответчик в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещались в соответствии с требованиями главы 10 ГПК РФ, уполномочили на участие в деле представителей. 

Представитель истца ФИО5 требования своего доверителя с учетом изменений поддержал, дополнительно пояснив следующее. Договор купли-продажи, заключенный между сторонами, не содержит никаких условий о качестве товара, поэтому в силу прямого указания закона (ст. 469 ГК РФ) продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Нежилое помещение, выделенное в натуре и вовлеченное в гражданский оборот, должно отвечать тем же требованиям, которые предъявляются к зданиям, в том числе оно должно в любом случае обеспечивать защиту от атмосферных воздействий и создавать безопасные условия для нахождения работающих там людей и сохранения материальных ценностей. Поскольку нежилые помещения, являющиеся предметом договора, подвергаются периодическому затоплению, то есть не соответствуют обычно предъявляемым к любым помещениям вышеуказанным требованиям, следовательно, они имеют существенные недостатки в виде необеспечения защиты от периодического проникновения атмосферной влаги (осадков). Наличие существенных недостатков в приобретенном товаре дает истцу право отказаться от договора купли-продажи и требовать возврата уплаченных за товар денежных средств. Поскольку расчет по договору купли-продажи был осуществлен неполностью, ФИО3 просит взыскать с ФИО4 уплаченные денежные средства в размере 1300000 руб. 

Представитель ответчика против иска возражала по следующим основаниям. Перед заключением сделки купли-продажи помещения были неоднократно осмотрены покупателем, в том числе с привлечением специалистов. На момент обсуждения сделки и заключения договора помещения в течение длительного времени использовались арендаторами и субарендаторами, в том числе организацией, осуществлявшей поверку средств измерений. То есть в спорных помещениях осуществлялась деятельность, требующая специального разрешения и соблюдения повышенных требований к помещениям. С момента подписания договора купли-продажи и передаточного акта никаких изменений ответчиком в помещениях не производилось, местоположение земельного участка и его особенности также не изменялись. Особенность расположения спорных помещений (в низине), уровень пола по отношению к поверхности земельного участка, установление повышенных порогов были очевидны для истца при совершении сделки, поэтому её довод о неосведомленности об указанных особенностях помещений является несостоятельным. Поскольку договор купли-продажи недвижимости, заключенный между сторонами, не содержит каких-то специальных условий о качестве товара, не предусмотрена условиями договора ни предполагаемая деятельность истца в данных помещениях, ни специальные требования к ним, истец должна была предпринять достаточные меры осмотрительности для того, чтобы определить, отвечает ли приобретаемая ею недвижимость её требованиям и запросам. Ответчик не препятствовал осмотру помещений и не скрывал от истца каких-либо его особенностей. Согласно выводу судебного эксперта, причиной недостатков спорных помещений является недостаточная пропускная способность колодца, осуществляющего отведение сточных вод. Поскольку указанный колодец расположен за пределами помещений, не имеет к ним никакого отношения, ответчику не принадлежит и, возможно, относится к инженерным сетям Администрации города Иванова, следовательно, сами по себе спорные помещения каких-либо недостатков не имеют. Вопрос о пропускной способности колодца не имеет отношения к заключенному между сторонами договору купли-продажи недвижимости, поэтому исковые требования ФИО3 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Выслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей Р.Д.И.., К.А.Г., эксперта Х.Р.З.., изучив и оценив письменные доказательства, представленные сторонами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 

При рассмотрении дела судом установлено, что 02.10.2017 между истцом (Покупатель) и ответчиком (Продавец) был заключен договор купл-продажи двух нежилых помещений, расположенных на первом этаже двухэтажного здания строения литер А по адресу: 

<

адрес>: общей площадью 62,6 кв.м. (комнаты 7,7а,8) с кадастровым номером № и общей площадью 59,3 кв.м. (комнаты 6,6а,6б) с кадастровым номером №. В соответствии с п. 3 указанного договора помещения были оценены в 930000 руб. каждое. Сумма в размере 1000000 руб. была уплачена Покупателем Продавцу при подписании договора, 300000 руб. должно быть уплачено не позднее 3 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения к Покупателю и 560000 руб. - не позднее 6 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения к Покупателю (том 1 л.д. 9-12). Как указано в п. 5 договора до его подписания помещения Покупателем осмотрены, внешних недостатков или дефектов не обнаружено. Передача помещений была оформлена передаточным актом от 02.10.2017, в соответствии с которым претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемым помещениям не имеется (том 1 л.д. 13). Право собственности на указанные помещения зарегистрированы за ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.04.2018 (том 1 л.д. 50-55). Сторонами по делу не оспаривалось, что при подписании договора ФИО3 было уплачено ФИО4 1000000 руб. Кроме того, по решению Фрунзенского районного суда г. Иваново от 26.03.2018 (дело №) ФИО3 уплатила ещё 300000 руб., что представителем ответчика не оспаривалось. Таким образом, на момент рассмотрения настоящего гражданского дела в общей сложности истцом было уплачено по договору 1 300000 руб. 

Как с очевидностью следует из фотографий, представленных истцом, в том числе имеющихся в акте экспертного исследования № от 22.03.2018 (том 1 л.д. 19), а также сделанных экспертом Х.Р.З. при проведении исследования по определению суда о назначении экспертизы (том 1 л.д. 121,122) помещения располагаются в нижней отметке земельного участка, который имеет уклон от 

<

адрес> в сторону здания. Данное обстоятельства сторонами не оспаривалось, как и то обстоятельство, что ранее в здании находилось одно из производственных помещений рыбокомбината. Указанная особенность местоположения всего здания, в том числе спорных помещений, является в достаточной степени очевидной и не могла не быть выявленной Покупателем при осмотре помещений перед заключением договора их купли-продажи. Тем не менее, договор и передаточный акт не содержат каких-либо условий либо замечаний Покупателя, касающихся данной особенности расположения помещений. 

Из пояснений представителя истца, акта экспертного исследования К.А.Н. № от 22.03.2018 (том 1 л.д. 14-37), а также заключения эксперта ООО «Ивановское бюро экспертизы» № от 03.07.2018 (том 1 л.д. 110-137) следует, что в спорных нежилых помещениях имеются следы неоднократных подтоплений. Анализируя указанные письменные доказательства в совокупности с показаниями свидетелей Р.Д.И. и К.А.Г.., которые пояснили, что в мае и июле 2018 года они являлись очевидцами затопления территории земельного участка по адресу 

<

адрес> в том числе указанных помещений, а также пояснениями эксперта Х.Р.З. и видеозаписями, просмотренными в судебном заседании, суд приходит к выводу, что факты подтоплений помещений в результате выпадения обильных осадков в виде дождя является установленным. Оснований сомневаться в показаниях свидетелей, выводах эксперта, предупрежденных об уголовной ответственности, у суда не имеется. Тем более, что они подтверждаются письменными доказательствами и видеозаписями, представленными истцом. Поэтому суд считает несостоятельным довод представителя ответчика о том, что истец не доказал неоднократность подтоплений приобретенных ею у ответчика помещений. Ссылки представителя ФИО4 на рецензию ООО 

<

данные изъяты>, составленную на экспертное заключение ООО «Ивановское бюро экспертизы», не являются для суда убедительными, поскольку данное письменное доказательство опровергается совокупностью других многочисленных доказательств, которые соотносятся друг с другом и друг другу не противоречат. 

Для определения причины происходящих в помещениях подтоплений и стоимости их устранения судом была назначена строительно-техническая экспертиза (том1 л.д. 94-96). Согласно заключению эксперта причиной подтоплений является недостаточная пропускная способность колодца, осуществляющего отведение сточных вод (том 1 л.д. 120). Кроме того, в исследовательской части заключения эксперт указал на возможность инфильтрации сточных поверхностных дождевых вод, проникающих через толщу грунта и строительные конструкции фундаментов здания сквозь неплотности в стыках конструкций пола и стен (том 1 л.д. 118). В судебном заседании эксперт Х.Р.З. пояснил, что данная возможная причина проникновения влаги в помещения обусловлена особенностями конструкции фундамента здания, который является не сплошным, а столбчатым. При этом способы и стоимость работ, необходимых для восстановления пропускной способности колодца эксперт определить не смог по причине отсутствия специальных познаний в области водоотведения. Вывод эксперта о причинах подтопления помещений представителем ответчика не оспаривался и подтверждается рецензией на заключение экспертизы, составленной ООО 

<

данные изъяты> (том 1 л.д. 249-269). 

Колодец, через который осуществляется отведение сточных вод от здания, в котором расположены спорные помещения, находится на земельном участке недалеко от входа в спорные помещения (фото на л.д. 122 том 1). Указанный колодец не является частью инженерных сетей, имеющих отношение к помещениям истца, и не принадлежит ответчику. Стороны данное обстоятельство не оспаривали. Согласно локальной смете № 15 от 22.08.2018, составленной по заказу истца, ООО 

<

данные изъяты>, стоимость работ по увеличению пропускной способности указанного колодца составит 2106863,08 руб. (том1 л.д. 179-180). Истец в лице своего представителя полагала, что стоимость указанных работ по устранению существующих недостатков, несоразмерна со стоимостью самих помещений (1 860000 руб.), квалифицируя при этом как недостатки несоответствие помещений таким требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», как обеспечение защиты от влаги; обеспечение безопасного пребывания в здании людей; соблюдение параметров микроклимата и благоприятных санитарно-гигиенических условий. Однако, утверждение представителя истца о том, что несоблюдение вышеперечисленных требований, предъявляемым к зданиям, является недостатком помещений не основано на положениях действующего законодательства. Согласно ст. 42 названного Федерального закона требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим Федеральным законом, не применяются вплоть до реконструкции или капитального ремонта здания или сооружения, в том числе к зданиям и сооружениям, введенным в эксплуатацию до вступления в силу таких требований.

Так как здание, в котором расположены спорные помещения построено до 1917 года (том 2 л.д.1), сведений и его реконструкции или капитальном ремонте до 2009 года не имеется, перепланировка помещений зафиксирована согласно отметке в техническом паспорте в 2007 году (том 1 л.д. 212), следовательно требования к безопасности помещений как части здания, установленные вышеуказанным Техническим регламентом, к помещениям истца применены быть не могут. 

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ). При этом понятие «недостаток товара» ГК РФ не определено, а Закон РФ «О защите прав потребителей», который устанавливает понятие недостатка, к отношениям сторон в данном деле неприменим. Как установлено п. 2 ст. 469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан предать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 

Поскольку истцом не было представлено суду допустимых и относимых доказательств, что при заключении сторонами договора купли-продажи помещений ФИО3 поставила ФИО4 в известность о цели приобретения ею нежилых помещений, у Продавца не возникло соответствующей обязанности передать Покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. 

Кроме того, согласно п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи, в частности, к договорам продажи недвижимости, положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ «Общие положения о купле-продаже», применяются, ели иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения, предусмотренные параграфом 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Исходя из совокупного смысла и толкования указанных правовых норм в их взаимосвязи, суд приходит к выводу, что необходимым условием реализации права покупателя недвижимости на отказ от договора купли-продажи недвижимости и на возврат уплаченных за товар денежных сумм, является не просто получение покупателем от продавца товара несоответствующего качества, но несоответствие полученного товара условиям о его качестве, которые содержатся в договоре продажи недвижимости. 

Поскольку в договоре купли-продажи от 02.10.2017 и передаточном акте от 02.10.2017 отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого покупателю недвижимого имущества, законных оснований для удовлетворения требования ФИО3 о возврате уплаченной ею за товар денежной суммы суд не усматривает. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 

отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Пророкова М.Б.