дело № 2-52/2021 

УИД 21RS0022-01-2020-002822-94

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

10 марта 2021 года г. Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики под председательством судьи Ксенофонтова И.Г., при секретаре судебного заседания Мартьяновой М.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО СК «Росгосстрах» к ФИО1 

<

данные изъяты> о расторжении договора,

у с т а н о в и л :

ПАО СК «Росгосстрах» обратилось в суд с иском о расторжении заключенного с ФИО1 договора найма жилого помещения - 

<

адрес>. 

Исковые требования мотивированы тем, что между САО «Росгосстрах - Чувашия» и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Договор заключен на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

САО «Росгосстрах - Чувашия» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Росгосстрах - Поволжье». ООО «Росгосстрах - Поволжье» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Росгосстрах». ООО «Росгосстрах» реорганизовано в форме присоединения к ПАО «Росгосстрах». 09.03.2016г. изменено наименование ПАО «Росгосстрах» на ПАО СК «Росгосстрах».

Право собственности ПАО СК «Росгосстрах» на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) Управлением Федеральной службы государственной регистрации (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ)

В силу ст. 684 ГК РФ если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока Договора найма жилого помещения не предложил нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо не предупредил нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Наниматель от продления договора найма не отказывался, по настоящее время фактически пользуется принадлежащим истцу жилым помещением, состоит по указанному адресу на регистрационном учете. 

В нарушение п.п. «е» п. 2.1, п. 3.1 договора найма, ст. 678, 682 ГК РФ ответчик обязан ежемесячно производить в пользу истца оплату за наём жилого помещения в размере 1 минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного действующим законодательством РФ. Наниматель не исполняет свои обязательства по оплате найма жилого помещения, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности ответчика составляет 1015931 руб. (расчет представлен в исковом заявлении).

В целях внесудебного урегулирования правоотношений сторон истец направил в адрес ответчика требование о расторжении договора найма, которое нанимателем оставлено без ответа и без удовлетворения.

Требование о расторжении договора заявлено истцом со ссылкой на п.2 ст. 687 ГК РФ, в соответствии с которой договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

В судебном заседании представитель истца - ФИО2 поддержал исковые требования по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 с требованиями истца не согласились, пояснив, что проживая в спорной квартире ответчик нес ежемесячные расходы по содержанию жилья, оплате коммунальных услуг, за капитальный ремонт. Задолженности перед управляющей компанией он не имеет. За все время действия договора найма жилого помещения он выплат в пользу наймодателя не производил. В иске просит отказать, в том числе и по причине пропуска истцом срока исковой давности.

Привлеченные судом к участию в рассмотрении дела третьими лицами ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебном заседание не явились, будучи извещенными о дате и времени его проведения.

Третье лицо - ТСЖ «Атал», участия своего представителя в судебном заседании при разрешении настоящего спора судом - не обеспечило. 

На основании ст.12, 56, 167 ГПК РФ дело разрешено судом по существу при данной явке участников судебного разбирательства, на основании представленных суду доказательств. 

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ дочернее страховое открытое акционерное общество «Росгосстрах - Чувашия» (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключили договор найма жилого помещения, в соответствии которым наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Срок действия договора: ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ. (п.1.3.)

Подпунктом «е» пункта 2.1данного договора предусмотрено, что наниматель обязался производить оплату за наем жилого помещения и коммунальные услуги согласно условий договора. 

Плата за найм жилого помещения вносится нанимателем на расчетный счет наймодателя. Размер платы определен по соглашению сторон в размере однократного минимального размера оплаты труда, установленного действующим законодательством (п.3.1.). 

Наниматель обязуется своевременно вносить плату за найм жилого помещения и коммунальные услуги на р/с наймодателя или по соглашению с домоуправлением, обслуживающим дом, на его р/с по государственным тарифам, в соответствии с действующим законодательством (п.3.2.).

Параграфом 5 договора предусмотрены условия досрочного расторжения договора: по соглашению наймодателя с нанимателем; по инициативе наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения; нарушений нанаимателем условий договора; невнесения нанимателем более шести месяцев подряд платы за найм жилого помещения и коммунальные услуги.

В силу п.2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

Право собственности ПАО СК «Росгосстрах» на спорную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) Управлением Федеральной службы государственной регистрации (запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ)

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Росгосстрах» в Чувашской Республике поступило письменное обращение ТСЖ «Атал», где до сведения адресата доводится, что ООО «Росгосстрах» в Чувашской Республике, являясь собственником квартиры 

<

адрес>, обязано оплачивать взносы на капитальный ремонт за нанимателя ФИО1 согласно статьи 169 ЖК РФ в размерах, установленных в соответствии с частью 8.1 статьи 156 ЖК РФ. Долг на 01.02. 2016 по оплате взносов на капитальный ремонт по вышеуказанной квартире составляет 1183, 17 руб. (л.д. 109). 

Как следует из данных в судебном заседании пояснений ответчика, которые не были оспорены представителем истца, на данном документе стоит виза руководителя ООО «Росгосстрах» в Чувашской Республике о необходимости оплатить ФИО1 сумму задолженности по взносам на капитальный ремонт.

В силу требований п.2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Материалами дела подтверждается, что ТСЖ «Атал» предъявляет плательщику ФИО1, по адресу: 

<

адрес>, на состав прописанных лиц - 4 человека, квитанции для оплаты за оказанные коммунальный услуги, за содержание и ремонт общего имущества. 

Кроме того, к оплате на имя плательщика ФИО1, по данному же адресу, выставляются счета за капитальный ремонт. 

Данные платежи производятся нанимателем ФИО1, что следует из содержания данных квитанций, где отсутствуют сведения о наличии задолженности. Иное в судебном заседании не доказано. 

В соответствии с п.1 ст. 671 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения договора от 28.10.1997, так и в настоящее время), по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п.1 и 2 ст. 676 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения договора от 28.10.1997, так и в настоящее время) наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Положениями ст. 678 ГК РФ предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ч. 2, 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статья 30, статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В силу требований п.1 ст. 683 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и в настоящее время) договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В силу статьи 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Ч.2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

В соответствии с п.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является продленным до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиком спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Основания расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 687 ГК РФ. 

Свои исковые требования истец основывает ссылками на п.2 ст. 687 ГК РФ.

В соответствии с данной нормой ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Пунктами 1, 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ПАО СК «Росгосстрах» направило ФИО1 требование о расторжении договора, указав о нарушении нанимателем своих обязательств, установленных пп. «е» п. 2.1., п. 3.1. договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заявило о расторжении данного договора. 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания условий п.3.1. и 3.2. договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что плата за найм жилого помещения производится ежемесячно нанимателем на расчетный счет наймодателя или домоуправления, обслуживающего дом, на его расчетный счет по государственным тарифам, в соответствии с действующим законодательством.

Как уже указано судом, по счетам, выставленным ТСЖ «Атал», осуществляющей функции по управлению домом, оплату за оказанные коммунальные услуги, за содержание и ремонт общего имущества, в том числе и по общедомовым приборам учета, производил наниматель ФИО1 Им же ежемесячно производится оплата и за капитальный ремонт, расчет платы производится от площади жилого помещения, собственником которого является истец, тогда как обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статья 30, статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании представитель истца не оспаривал, что все необходимые платежи по содержанию спорного жилого помещения производит ответчик, ПАО СК «Росгосстрах» данных расходов не несет.

Указанное свидетельствует о том, что все платежи по договору производились и производятся нанимателем ФИО1 в соответствии с условиями договора найма.

О наличии претензий в части оплаты наймодатель (собственник) с ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ в адрес нанимателя не заявлял. Впервые о неисполнении обязательств нанимателем по договору найма наймодатель указал в претензии от ДД.ММ.ГГГГ, сумма задолженности ФИО1, как и период просрочки платежей - не указаны.

На основании изложенного, у суда не имеется оснований полагать, что наниматель ФИО1 нарушил условия договора в части оплаты, а при отсутствии нарушений условий договора, договор найма не может быть расторгнут, а потому в удовлетворении исковых требований истца следует отказать.

С учетом положений главы 12 ГК РФ, довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованием о расторжении договора суд считает ошибочным, т.к. договор найма от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, а, следовательно, срок исковой давности истцом не пропущен. 

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ПАО СК «Росгосстрах» о расторжении с ФИО1 

<

данные изъяты> договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ - квартиры 

<

адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Новочебоксарский городской суд. 

Судья Ксенофонтов И.Г.

решения суда в окончательной форме принято 17.03.2021.