УИД 61OS0000-01-2025-000415-20

Дело № 3а-170/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Фабрика» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 января 2025 года № ОРС-61/2024/001240, № ОРС-61/2024/001241, № ОРС-61/2024/001242 и об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Деловой центр «Фабрика» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ) от 20 января 2025 года № ОРС-61/2024/001240, № ОРС-61/2024/001241, № ОРС-61/2024/001242 и об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 10 321 753 рубля, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 22 957 163 рубля, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 35 106 910 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельных участков, обратился к административному ответчику с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, представил отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 9 декабря 2024 года и 15 декабря 2024 года. Решениями ГБУ отказано в удовлетворении заявлений. Административный истец считает, что решения ГБУ являются необоснованными, препятствуют реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

После уточнения требований представитель административного истца по доверенности ФИО3 просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 38 011 050 рублей по состоянию на 9 декабря 2024 года, 

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 38 405 100 рублей по состоянию на 15 декабря 2024 года, 

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 17 379 044 рубля по состоянию на 15 декабря 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От администрации г. Ростова-на-Дону ходатайств, заявлений в суд не поступало.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 17 июня 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 30 июня 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО «Деловой центр «Фабрика» с 22 июня 2017 года является собственником:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 3 465 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты бытового обслуживания, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, фитнес-клубы, бани, сауны общего пользования, службы доставки питания по заказу, магазины продовольственные и промтоварные, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 6 135 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиницы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН;

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 2 476 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиницы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г.:

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 58 545 644,85 рублей,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 38 542 769,4 рубля,

земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 18 678 869,72 рубля.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ Общество 23 декабря 2024 года обратилось в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 9 декабря 2024 года и 15 декабря 2024 года.

С заявлениями в ГБУ представлены отчеты от 10 декабря 2024 года № 3-703/10-24(6), от 15 декабря 2024 года № 3-703/10-24(7) и № 3-703/10-24(8) об оценке объектов недвижимости, выполненные оценщиком ФИО1, в которых определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 35 106 910 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 22 957 163 рубля, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 10 321 753 рубля.

20 января 2025 года бюджетным учреждением приняты решения № ОРС-61/2024/001240, № ОРС-61/2024/001241, № ОРС-61/2024/001242 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. 

Согласно решениям № ОРС-61/2024/001240, № ОРС-61/2024/001241 бюджетным учреждением в отчетах об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2 п. 2, п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «б», «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Согласно решению № ОРС-61/2024/001242 бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10 декабря 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 4 п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)», пп. 2, 3 п. 2, п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 17 апреля 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчетов оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчетах нарушений, указанных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, определением суда от 13 мая 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 16 июня 2025 года № 2-2025. 

Согласно выводам эксперта отчеты от 10 декабря 2024 года и 15 декабря 2024 года об определении рыночной стоимости спорных земельных участков не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчетов допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ. 

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельных участков: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 38 011 050 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 38 405 100 рублей, земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 17 379 044 рубля.

При анализе отчетов выявлено, что анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме; для формирования выводов о ценовом диапазоне аналогичных объектов оценщиком приведена и использована некорректная информация; в разделе «Анализ рынка» не приводится полная информация по объектам-аналогам, которая необходима для определения сегмента рынка и ценового диапазона в данном конкретном сегменте рынка; вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду разрешенного использования объектов оценки.

В обоснование применение корректировки «уторговывание» оценщик приводит корректирующий коэффициент, используя таблицу для активного рынка под коммерческую застройку, однако описывает неактивный рынок; допущены арифметические ошибки при определении стоимости объектов-аналогов №№ 1-3 после применения корректировки на торг; отсутствует расчет корректировки на местоположение.

В отчете приведены источники информации с ошибками; оценщик в отчете описывает неактивный рынок, однако скрин-копии применяемых в расчетах страниц источника приводятся по активному рынку; приведенные на странице 57 (60) отчетов информация не соответствует объектам-аналогам №№ 1-3, принятым к расчетам.

Определяя рыночную стоимость объектов исследования, эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объектов исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемые земельные участки относятся к сегменту рынка «под коммерческое строительство». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемых земельных участков, для определения рыночной стоимости объектов исследования экспертом отобраны 5 объектов-аналогов максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемыми объектами. Выявленные отличия объектов-аналогов от объектов оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчетов оценщика от 10 декабря 2024 года и 15 декабря 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объектов, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконными решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 января 2025 года № ОРС-61/2024/001240, № ОРС-61/2024/001241, № ОРС-61/2024/001242.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 23 декабря 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемых решений бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 80 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Фабрика» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Фабрика» о признании решений государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 20 января 2025 года № ОРС-61/2024/001240, № ОРС-61/2024/001241, № ОРС-61/2024/001242 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 3 465 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты бытового обслуживания, парикмахерские, косметические салоны, салоны красоты, фитнес-клубы, бани, сауны общего пользования, службы доставки питания по заказу, магазины продовольственные и промтоварные, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 9 декабря 2024 года в размере 38 011 050 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 6 135 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиницы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 38 405 100 рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 2 476 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиницы, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 декабря 2024 года в размере 17 379 044 рубля. 

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 23 декабря 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Деловой центр «Фабрика» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 80 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля