Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 ноября 2017 года 

Ленинский районный суд г. Пензы 

в составе председательствующего судьи Богатова О.В.,

при секретаре Бабаевой Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Пензы о признании права собственности на объект строительства,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что согласно выписке из ЕГРП ей принадлежат: земельный участок, расположенный по адресу: Адрес , и объект незавершенного строительства, расположенный по данному адресу. Ранее строительство дома велось по дачной амнистии с оформлением документов в БТИ. Ею был заказан градостроительный план, утвержденный Постановлением администрации г. Пензы от 20.12.2016. 19.01.2017 ею был получен отказ на выдачу разрешения на строительство жилого дома. Считает, что незавершенный строительством жилой дом адресу: Адрес не нарушает прав и интересов других лиц.

С учетом изложенного, просит суд признать за ней право собственности на объект недвижимого имущества – незавершенный строительством жилой дом по адресу: Адрес для постановки на кадастровый учет. 

В судебном заседании истица ФИО1 поддержала исковые требования, пояснив обстоятельства, изложенные в иске. 

Представитель ответчика администрации г. Пензы по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что на земельном участке, расположенном по адресу: Адрес , произведены строительные работы по строительству объекта капитального строительства без получения надлежащего разрешения на строительство. Таким образом, возведенный ответчиком объект капитального строительства является самовольной постройкой, поскольку разрешение на строительство объекта ответчик не получал. Разрешение на строительство в силу самого характера названого документа дает право лицу осуществлять строительство объекта капитального строительства, в связи с чем, выдача разрешения на строительство должна предшествовать проведению строительных работ. Порядок, установленный Градостроительным кодексом РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1, что подтверждается актом экспертного заключения от 04.08.2017 № 296/16. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы № 229-13/5 от 22.12.2009, для земельных участков, находящихся в зоне Ж-1, предусмотрены следующие параметры застройки для индивидуальных жилых домов:

- минимальная площадь земельного участка - 460 кв.м.;

- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта:

а) со стороны улицы – 5 м.;

б) со стороны смежных земельных участков - 3 м.

Экспертным заключением установлено, что спорный объект не соответствует градостроительным нормам, а именно Правилам землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2017 № 229-13/5, так как расстояние от спорного строения до передней границы земельного участка составляет менее установленных градостроительными нормами (5 метров). Таким образом, истцом допущены нарушения действующего законодательства, в связи с чем, объект имеет признаки самовольной постройки: спорный объект капитального строительства возведен без надлежащего разрешения органа местного самоуправления, имеет существенные нарушения норм действующего градостроительного законодательства. Просила суд в иске ФИО1 отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260).

Частью 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В судебном заседании установлено, что н основании договора купли-продажи от 16.08.2016, удостоверенного нотариусом г. Пензы ФИО3, реестровый номер 2-1357, истице ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером Номер , расположенный по адресу: Адрес , и расположенный на нем объект незавершенный строительством, назначение: жилое, площадью застройки 80,6 кв.м., степенью готовности 51%, литер А.

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРП от 18.08.2016 (л.д.9,10).

В соответствии с Постановлением Главы администрации г. Пензы от 20.12.2016 №2315/4 утвержден градостроительный план земельного участка (кадастровый Номер ) по адресу: Адрес .

Как следует из искового заявления и пояснений истицы ФИО1 в судебном заседании она обратилась в администрацию г. Пензы с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома по адресу: Адрес .

Письмом администрации г. Пензы от 19.01.2017 №2-129-11 ей было отказано в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома по указанному адресу по причине не соответствия схемы планировочной организации земельного участка требованиям Градостроительного плана земельного участка от 26.12.2016 №2315/4 – индивидуальный жилой дом частично расположен за местом допустимого разрешения зданий, строений, сооружений.

Анализ материалов дела, пояснений сторон и представленных ими доказательств приводят суд к выводу о необоснованности исковых требований ФИО1, несоответствии их закону, и соответственно, невозможности удовлетворения. Вывод суда основан на следующем. 

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (часть 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3).

Из анализа нормативно-правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, следует, что признание права собственности на самовольный объект недвижимости в судебном порядке законодатель связывает с исключительными обстоятельствами, в силу которых он может быть вовлечен в гражданско-правовой оборот, препятствующими в административном порядке получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект капитального строительства.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В данном случае, по мнению суда, истицей в судебное заседание не представлено доказательств одновременного соблюдения указанных в вышеприведенной норме права условий, являющихся обязательными для узаконивания самовольной постройки. 

Напротив, установленными по делу фактическими обстоятельствами и собранными доказательствами подтвержден факт возведения спорного строения без соблюдения правил землепользования и застройки г. Пензы.

Так, строительство объектов производится в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию), является градостроительный план земельного участка.

На основании частей 1 и 2 статьи 44 Градостроительного кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ существуют предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, к которым относятся:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Судом установлено, что принадлежащий ФИО1 земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы № 229-13/5 от 22.12.2009 для земельных участков, находящихся в зоне Ж-1 предусмотрены следующие параметры застройки для индивидуальных жилых домов:

- минимальная площадь земельного участка - 460 кв.м.;

- минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения объекта:

а) со стороны улицы - 5м.;

б) со стороны смежных земельных участков - 3 м.

Как указано выше, Постановлением администрации г. Пензы от 20.12.2016 №2315/4 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: Адрес . Приложением к градостроительному плану земельного участка №4479, расположенного по адресу: Адрес , общей площадью 600 кв.м., является "Чертеж градостроительного плана земельного участка", на котором описано место допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

Согласно данным, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка, утвержденном постановлением администрации г. Пензы от 20.12.2016 №2315/4, схеме планировочной организации земельного участка существующий жилой дом, принадлежащий ФИО1, частично расположен за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, предусмотренное градостроительным планом земельного участка. 

В связи с возникшими в ходе рассмотрения дела разногласиями сторон относительно соответствия расположения незавершенного строительством объекта недвижимости Правилам землепользования строительным, санитарным, эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2010 года № 229-13/5, предъявляемым к объектам недвижимости, определением суда от 30.06.2017 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Лаборатория судебной экспертизы». 

В соответствии с заключением эксперта №296/16 от 04.08.2017 расположение объекта строительства, находящегося по адресу: Адрес , не соответствует Правилам землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2010 года №229-13/5, предъявляемым к объектам недвижимости, так как расстояние от строения до передней границы земельного участка составляет менее установленных нормами (менее 5 метров).

Объект строительства, находящийся по адресу: Адрес , соответствует градостроительным, строительным, санитарным, эпидемиологическим, противопожарным и иным нормам и правилам, за исключением требований Правил землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2010 года №229-13/5, предъявляемым к размещению объектов недвижимости.

Указанное заключение суд принимает за основу, поскольку заключение эксперта последовательно, логично и не имеет двусмысленного толкования, эксперт, составивший данное заключение имеет необходимую квалификацию и стаж проведения подобного рода экспертиз, кроме того предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. 

В соответствии с ч. 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Таким образом, ввиду того, что незавершенный строительством объект недвижимости выходит за место допустимого размещения зданий, строений и сооружений, предусмотренных градостроительным планом, утвержденном постановлением администрации г. Пензы от 26.12.2016 №2345/4, суд приходит к выводу о том, что ответчиком было правомерно отказано в выдаче разрешения на реконструкцию домовладения. 

Поскольку одного из необходимых условий для признания права собственности на самовольную постройку (не соответствие постройки параметрам и правилам землепользования) не имеется, то по смыслу нормы ст. 222 ГК РФ, право собственности на такую постройку не может быть признано.

Довод истицы о несущественности допущенного нарушения не свидетельствует о возможности удовлетворения иска, поскольку носит субъективный характер и какими-либо объективными данными, с бесспорностью подтверждающими его достоверность, не подтвержден.

Кроме того, по мнению суда, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот недвижимых вещей.

Согласно статье 3 Закона Российской Федерации от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуются разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа, разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Таким образом, строительство (реконструкция) объекта недвижимости возможно только после получения соответствующего разрешения. Действия, направленные на получение разрешения, должны предшествовать действиям по возведению объекта недвижимости.

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Между тем, в нарушение вышеприведенных норм материального права, истицей без получения соответствующего разрешения было выполнено возведение незавершенного строительством объекта недвижимости - индивидуального жилого дома.

Обращение ФИО1 в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию дома, то есть после начала возведения спорного объекта, носило, по мнению суда, формальный характер и не означает, что истицей принимались те меры, о которых указывается в п. 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22. В этой связи такое обращение не может быть расценено как доказательство принятия истицей надлежащих мер к легализации самовольной постройки. В связи с этим, администрация г. Пензы не имела правовых оснований для выдачи истцам разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах отсутствие разрешения на реконструкцию, а также несоблюдение градостроительных норм при реконструкции жилого дома, несмотря на заключение о соответствии жилого строения строительно-техническим, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, является основанием для отказа в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - жилой дом по адресу: Адрес 

При этом, истица не лишена права на обращение в органы местного самоуправления для решения вопроса об изменении параметров застройки принадлежащего ей земельного участка в установленном порядке с целью дальнейшего узаконивания возведенного строения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 о признании права собственности на объект строительства, расположенный по адресу: Адрес оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2017 года.

Судья О.В. Богатов