дело № 2-16/2020 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 мая 2020 года город Оха, Сахалинская область

Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего по делу судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Химаковой А.А., с участием представителя истца ФИО1 ФИО2, представителя ответчика - администрации муниципального образования городской округ «Охинский» ФИО3, рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/2020 по иску ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ «Охинский», финансовому управлению муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором, с учетом его уточнений от 20 ноября 2019 года, просит взыскать с администрации муниципального образования городской округ «Охинский», финансового управления муниципального образования городской округ «Охинский» в свою пользу стоимость нежилого помещение в размере 4 320 000 рублей.

В обоснование исковых требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В установленном законом порядке вышеуказанный дом признан непригодным для проживания, включен в программу по переселению из аварийного жилья. Однако до настоящего времени выкуп нежилого помещения, принадлежащего истцу, ответчиками не произведен. Заявленная к взысканию стоимость определена оценкой объекта недвижимости и указана в соответствующем отчете от 

<

адрес> 

Истец ФИО1 просила рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования поддерживает. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности (в деле) ФИО2 исковые требования своего доверителя поддержала и просила удовлетворить, вместе с этим согласилась с оценкой рыночной стоимости принадлежащего ее доверителю объекта недвижимости, установленной оценщиком ООО «Антикризисный центр» и указанной в отчете от 

<

данные изъяты> в размере 3462000 рублей. 

Представитель ответчика - администрации МО ГО «Охинский» ФИО3 поддержала доводы письменных возражений на иск, представленных в судебное заседание 26 ноября 2019 года, и указала на то, что в настоящее время 

<

адрес> фактически не снесен, вместе с тем проживавшие в нем граждане получили компенсации за принадлежащие им жилые помещения в порядке исполнения региональной и муниципальной программ по их переселению из аварийного жилья, которыми выплата такой компенсации собственникам нежилых помещений не предусмотрена и решение об изъятии нежилого помещения у истца органом местного самоуправления не принималось, а также заявила о несогласии с ценой иска, полагая, что в пользу истца подлежит взысканию выкупная стоимость принадлежащего истцу объекта недвижимости в размере 3462 000 рублей, которая определена ФИО8 по определению суда о назначении судебной оценки нежилого помещения и указана в отчете об определении рыночной стоимости имущества от ДД.ММ.ГГГГ 

Ответчик финансовое управление муниципального образования городской округ «Охинский», которым отзыв на иск не представлен, просил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. 

На основании положений статей 113,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено без участия в судебном заседании истца и представителя финансового управления МО ГО «Охинский». 

Выслушав представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2) отнесено к основаниям прекращения права собственности. 

Отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 239.2 ГК РФ).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с положениями статей 15 и 32 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 стать 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 стать 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28 марта 2017 года № 624-О высказался о том, что положения статьи 32 ЖК РФ, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с пунктом 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку Гражданский кодекс не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса, статей 239.2, 279 Гражданского кодекса, статьи 56.3 Земельного кодекса.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела - свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН, не оспаривается ответчиками, истец ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Указанный многоквартирный дом в 2007 году в установленном законом порядке признан непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу (акт и заключение межведомственной комиссии МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ), а впоследствии включен в перечень домов, подлежащих расселению и сносу в порядке исполнения региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2013-2017 годах», утвержденной постановлением Правительства Сахалинской области от 8 мая 2013 года № 230, а также муниципальной целевой программы «Обеспечение населении муниципального образования на 2015-2020 годы», утвержденной постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 8 августа 2014 года № 556, в редакции постановления администрации МО ГО «Охинский» от 15 мая 2017 года № 418. Планируемый срок переселения из многоквартирного дома - 2017 год; до настоящего времени жилой дом не снесен. 

Руководствуясь приведенными положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 15, 32 ЖК РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что указанный многоквартирный дом включен в региональную адресную программу и муниципальную целевую программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, планируемый срок которого истек, а также учитывая, что органом местного самоуправления не принято решение об изъятии земельного участка под многоквартирным домом для муниципальных нужд и доказательства обратного ответчиками не представлены, не предпринимаются меры по определению выкупной цены за спорное нежилое помещение и его выплате истцу, суд приходит к выводу о правомерности требований истца.

Несоблюдение установленной законом (положениями статьи 32 ЖК РФ) предварительной процедуры, предшествующей разрешению вопроса о выкупе жилого помещения, на указанный вывод суда не влияют, поскольку совершение ответчиками указанных действий не зависит от действий (бездействия) истца, а их несовершение не должно умалять права истца и препятствовать их восстановлению.

Приобретение истцом нежилого помещения после признания многоквартирного дома непригодным для проживания (в 2013 году) не является основанием для отказа в иске, поскольку данное обстоятельство не освобождает орган местного самоуправления от выплаты выкупной цены собственнику помещения, расположенного в доме, подлежащем сносу.

Также суд не считает обращение истца в данным иском преждевременным, а нарушение его прав отсутствующим, поскольку иной вывод противоречил бы ответу администрации МО ГО «Охинский» от ДД.ММ.ГГГГ № на обращения ФИО1, в котором последней указано на отсутствие правовых оснований для выплаты возмещения за утрату принадлежащего ей нежилого помещения в аварийном жилом доме, подлежащем сносу.

Как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ); при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценив представленные сторонами отчеты об оценке объекта недвижимости истца, суд определяет размер подлежащего взысканию в пользу истца возмещения (выкупной цены нежилого помещения) на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества от ФИО9, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 23 марта 2020 года составляет 3462000 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого помещения, с учетом его общей площади, - 2 431 175 рубля, рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного дома, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (при отсутствии доказательств обратного), - 940580 рублей, и доли в праве собственности на земельный участок под ним - 89 900 рублей. Как следует из отчета и пояснений в судебном заседании специалиста - ФИО10 ФИО5 оценка недвижимости истца произведена с применением сравнительного и затратного методов. В отчете о рыночной стоимости недвижимости, представленном истцом, расчеты стоимости доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного дома, с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, и доли в праве собственности на земельный участок под ним, отсутствуют, что свидетельствует о неполноте данного отчета. 

Оценка ФИО11 произведена в рамках настоящего судебного разбирательства, полномочными и компетентными специалистами - оценщиками, предупрежденными об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в отличие от оценщика ФИО12, отчет которого представлен истцом, в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Указанный отчет ООО «Антикризисный центр» подробно мотивирован, выводы оценщика соответствуют поставленному перед ним вопросу и фактическим обстоятельствам дела, отчет не имеет неясностей и противоречий, основан на непосредственном исследовании объекта недвижимости, отвечает требованиям об относимости, допустимости, достоверности доказательств. 

Стороной истца данный отчет полностью признан, ходатайство о назначении повторной либо дополнительной оценки не заявлено. 

Как следует из части 1 статьи 32 ЖК РФ, обязанность по выплате выкупной цены за изымаемое помещение возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. В данном случае многоквартирный дом, в котором находится принадлежащее истцу нежилое помещение, включен в перечень домов, подлежащих расселению и сносу, постановлением администрации МО ГО «Охинский» от 8 августа 2014 года № 556 (в редакции постановления администрации МО ГО «Охинский» от 15 мая 2017 года № 418). 

С учетом изложенного, разрешение требований истца за счет одного ответчика - администрации МО ГО «Охинский», исходя из источника их удовлетворения - бюджета МО ГО «Охинский», является достаточным для восстановления его нарушенных прав и охраняемых законом интересов.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (пункт 53), в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Согласно статьям 88 и 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела, в частности, относятся другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, госпошлина оплачена истцом от заявленной цены иска в размере 29 800 рубля, который соответствует требованиям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ), факт оплаты достоверно подтвержден представленным платежным документом, не опровергнут ответчиками. Необходимость понесенных истцом расходов следует из требований процессуального закона об оплате госпошлины при подаче иска (статьи 131,132 ГПК РФ). 

На основании указанных положений части 1 статьи 98 ГПК РФ истцу за счет ответчика подлежит возмещение расходов на оплату госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Поскольку иск подлежит частичному удовлетворению на 80 % (3462 000 рублей/ 4320000 рублей) х 100), возмещение расходов на оплату госпошлины составит 23 840 рублей (29800 рубля х 80 %). 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования городской округ «Охинский», финансовому управлению муниципального образования городской округ «Охинский» о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 320 000 рублей удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ за счет средств бюджета муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу ФИО1 выкупную цену за нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров с кадастровым номером 

<

адрес> в размере 3462000 (три миллиона четыреста шестьдесят две тысячи) рублей, после полной выплаты которой прекратить право собственности на указанное нежилое помещение ФИО1 и признать право собственности муниципального образования городской округ «Охинский» на данное нежилое помещение. 

Настоящее решение является основанием для внесения федеральным органом, уполномоченным в области государственной регистрации, соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров с кадастровым номером 

<

адрес> 

<

адрес>, и регистрации права собственности муниципального образования городской округ «Охинский» на указанное нежилое помещение. 

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ за счет средств бюджета муниципального образования городской округ «Охинский» в пользу ФИО1 возмещение понесенных расходов на уплату государственной пошлины в части в размере 23 840(двадцать три тысячи восемьсот сорок) рублей. 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании выкупной цены за нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в размере 4320 000 рублей к финансовому управлению муниципального образования городской округ «Охинский» - полностью отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано подачей через Охинский городской суд апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме (с учетом выходных дней) 26 мая 2020 года.

Судья Охинского городского суда

Сахалинской области Разяпова Е.М.

Копия верна: судья Разяпова Е.М.