Дело № 2-837/2020

УИД №10RS0017-01-2020-001088-16

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2020 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе: председательствующего судьи Ратомской Е.В., 

при секретаре Лифановой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Сортавальского муниципального района к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, 

установил:

Администрация Сортавальского муниципального района (далее – Администрация) обратилась с иском по тем основаниям, что 31.01.2006 между Администрацией и ФИО1 заключен договор 

<

Номер обезличен> аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

Данные изъяты> Указанный договор заключен на срок до 31.12.2006, пролонгированный на основании ст.621 ГК РФ. Согласно п.2.1 и приложению №2 к договору, арендатор обязан вносить ежегодную плату не позднее 25 июня за право пользования земельным участком в размере, установленном согласно приложению №2. Арендатор обязан ежегодно получать перерасчет арендной платы у арендодателя до 15 марта отчетного года. В силу п.2.2 договора, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией ставок земельного налога и коэффициента градостроительной деятельности, а также с изменением методики расчета арендной платы. В соответствии с п.2.5 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендодатель вправе выставить пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей арендатор не исполняет длительное время, задолженность за предыдущие периоды принудительно взыскивается на основании исполнительного документа по делу №2-1050/2016. В настоящее время образовалась задолженность за 2017, 2018, 2019 и 2020 годы (со сроком оплаты – 25 июня). Судебный приказ о взыскании задолженности отменен по заявлению ФИО1 Расчет арендной платы произведен на основании пп.«г» п.14 ч.2 ст.3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712 –ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» и пп.«и» п.1 Постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 №120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена», как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для размещения производственных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 1296912,32 и процентной ставки – 2,3. В связи с тем, что земельный участок предоставлен под объектом недвижимости, принадлежащим на праве долевой собственности по 1/2 доли у каждого ФИО1 и ФИО6, и с последним заключен отдельный договор аренды того же земельного участка, во избежание двойного взыскания арендной платы, задолженность рассчитана исходя из 1/2 кадастровой стоимости земельного участка. 12.03.2019 в адрес ответчика направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, от получения которой арендатор уклонился, до настоящего времени задолженность не погашена. Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 329, 330, 614 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за периоды 2017, 218, 2019, 2020 годы в общей сумме 37365 руб. 88 коп., пени за период с 26.06.2017 по 20.08.2020 в сумме 34080 руб. 82 коп., всего 71446 руб. 70 коп. 

В связи с признанием ФИО1 несостоятельным (банкротом) и введением в отношении него процедуры реализации имущества должника, заявленные требования истцом были изменены. В окончательном варианте Администрация просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за 2018, 2019, 2020 годы со сроком оплаты до 25 июня включительно в сумме 20151 руб. 39 коп., пени за период с 26.06.2018 по 29.10.2020 в сумме 15661 руб. 79 коп., всего 35813 руб. 18 коп. 

Представитель истца, по доверенности ФИО3, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала. Просила иск удовлетворить. Пояснила, что платежи за взыскиваемый период являются текущими, в связи с чем ответчик несет обязанность по оплате арендной платы. Факт перехода права к иному лицу на долю в объекте недвижимости, находящемся на земельном участке, также не является основанием для невыполнения обязанности по внесению арендной платы, так как договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО1, является действующим.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель ФИО4 с иском не согласились. Пояснили, что после признания решением Арбитражного суда Республики Карелия ответчика несостоятельным, он не имел возможности самостоятельно распоряжаться своими денежными средствами. Договор аренды прекратил свое действие в 2011 году, соглашений в письменном виде о его продлении не заключалось. Кроме этого, объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежавший ответчику, реализован с торгов, что подтверждает факт неиспользования ответчиком земельного участка. Просили в иске отказать.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выяснив позицию сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

Согласно пп.7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с положениями пп.1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Судом установлено, что на основании Распоряжения Администрации Сортавальского муниципального района 

<

Номер обезличен> от 31.01.2006, ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок 

<

Данные изъяты> 

31.01.2006 между Администрацией Сортавальского муниципального района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка 

<

Номер обезличен>. Предметом договора является земельный участок 

<

Данные изъяты> со служебным зданием 

<

Данные изъяты>, собственниками которого на момент заключения договора аренды по 1/2 доли в праве являлись ФИО1 и ФИО6

В силу п.1.1 договора, право аренды предоставлено на срок до 31.12.2006. Согласно п.2.1 договора аренды, арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату за право пользования участком согласно Приложению №2 к договору, которым установлена дата внесения арендной платы - не позднее 25 июня, размер арендной платы, согласно п.2.1. договора, также определяется Приложением №2 к договору; закреплена обязанность арендатора ежегодно до 15 марта отчетного года получать перерасчет арендной платы у арендодателя. Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с индексацией ставок земельного налога и коэффициента градостроительной ценности, а также с изменением методики расчета арендной платы. В силу п.2.5 договора аренды в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендодатель вправе выставить пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. 

Истцом в адрес ФИО1 была направлена претензия от 12.03.2019 с требованием погасить задолженность. Из представленных материалов усматривается, что денежных средств в счет арендной платы от ответчика не поступало. 

Истцом произведен расчет арендной платы на основании пп.«г» п.14 ч.2 ст.3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712 –ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» и пп.«и» п.1 Постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 №120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена», как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для размещения производственных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов, исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 1296912,32 и процентной ставки – 2,3. В связи с тем, что спорный земельный участок предоставлен под объектом недвижимости, принадлежащим на праве долевой собственности по 1/2 доли ФИО1 и ФИО6, и с последним заключен отдельный договор аренды того же земельного участка, задолженность по арендной плате рассчитана исходя из 1/2 кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно расчету истца, размер арендной платы за 2018, 2019, 2020 годы со сроком оплаты до 25 июня включительно составил 20151 руб. 39 коп. 

Определением мирового судьи судебного участка №1 г.Сортавала Республики Карелия от 05.08.2020 по заявлению ФИО1 отменен судебный приказ №2-1271/2020 от 01.06.2020 о взыскании с него задолженности по арендной плате в сумме 66988,18 руб. 

В силу ст.56 ГПК РФ каждая из сторон обязана представлять доказательства в обоснование своих требований либо возражений.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 27.09.2017 ФИО1 по его заявлению признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника сроком по 19.03.2019. Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.11.2019 завершена реализация имущества ФИО1. В отношении должника были применены положения статьи 213.28 Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» об освобождении от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина.

На основании договора купли-продажи имущества на торгах от 01.06.2019 ФИО1 продал ФИО5 1/2 общей долевой собственности нежилого здания 

<

Данные изъяты> 

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на дату рассмотрения дела, собственниками здания 

<

Данные изъяты> являются ФИО5 и ФИО6 

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

В силу п.2 ст.5 Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры на ведение реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору аренды за испрашиваемый период являются текущими платежами, а потому сохраняют силу и подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции в общем порядке.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 20 151 руб. 39 коп.

Поскольку судом установлено нарушение ответчиком обязательств по внесению платежей по договору аренды, подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании пени. Истцом произведен расчет пени в соответствии с п.2.5 договора аренды, исходя из периода просрочки с 26.06.2018 по 29.10.2020 на сумму 15 661 руб. 79 коп. 

Согласно ст.12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, алогичная норма содержится в п.69 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 N 263-О, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства.

При рассмотрении требований истца о вызскании неустойки суд учитывает то, что установленный в договоре размер неустойки 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки весьма значителен, превышает средние ставки банковского процента по вкладам физических лиц и средневзвешенные ставки процентов и штрафных санкций по коммерческим кредитам и гражданско-правовым обязательствам. Сумма заявленной неустойки вследствие установления в договоре ее высокого процента явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательств. В данном случае, исходя из анализа всех обстоятельств дела, из оценки соразмерности заявленных сумм, возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд, реализуя право, предоставленное ст333 ГК РФ уменьшает неустойку до 5000 руб., что будет являться адекватной мерой ответственности за просрочку исполнения обязательств по договору. При этом суд исходит из выработанных судебной практикой правовых подходов и необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения, и принимает во внимание то, что гражданско-правовая ответственность в виде неустойки должна быть средством для компенсации причиненного ущерба, а не способом обогащения.

Тем самым, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды за 2018, 2019 и 2020 годы в сумме 20151 руб. 39 коп. и пени в сумме 5000 руб., всего 25 151 руб. 39 коп.

При этом, доводы ответчика об отсутствии оснований взыскания задолженности по арендной плате в связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие, а также по тем основаниям, что осуществлена регистрация перехода права собственности на объект недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, суд признает несостоятельным по следующим основаниям.

На основании статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.(п.1) Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п.2)

В соответствии с положениями ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).(п.2)

Данные нормы права применимы к договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, срок действия которых истек до 01.03.2015 года, то есть до ввода в действие главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Следовательно, договор аренды земельного участка 

<

Номер обезличен> от 31.01.2006 года после 31.12.2006 года является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из разъяснений, данных в ответе 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, приобретение Немешем у ФИО1 1/2 общей долевой собственности нежилого здания 

<

Данные изъяты> не влечет прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного между истцом и ответчиком, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды после передачи в собственность объекта недвижимости иному лицу.

Исходя из пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Вместе с тем, обязанность внесения арендной платы за 2020 год наступила для ответчика 25.06.2020 года, при этом, право собственности ФИО5 на долю в объекте недвижимости, расположенном на арендуемом ФИО1 земельном участке зарегистрировано 29.06.2020 года. 

В соответствии с положениями ст.103 ГПК РФ, ст.ст.333.17-333.19 НК РФ с ответчика в соответствующий бюджет подлежат взысканию также расходы по государственной пошлине, от уплаты которой истец при подаче иска был освобожден.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации Сортавальского муниципального района удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Сортавальского муниципального района задолженность по арендной плате по договору аренды 

<

Номер обезличен> от 31.01.2006 года земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> за 2018, 2019 и 2020 годы в сумме 20151 руб. 39 коп. и пени в размере 5000 руб. 00 коп., всего 25151 руб. 39 коп.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Сортавальского муниципального района государственную пошлину в размере 954 руб. 53 коп. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Ратомская

Мотивированное решение изготовлено 03.12.2020