УИД: 23RS0058-01-2019-003488-02 

Дело № 2-2344/2019 г.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Сочи 12 ноября 2019 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Пилипенко Ю.А.,

при секретаре Серебренниковой Ю.Ю.

с участием:

представителя истца (по первоначальному иску)– ФИО1

представившей доверенность №№ от 26.01.2019 г.,

ответчика (истца по встречному иску) – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 об освобождении незаконно занимаемого жилого помещения и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит обязать Ильину АА освободить незаконно занимаемые жилые помещения №, общей площадью 55.9 кв.м., с кадастровым номером № расположенные на втором этаже жилого дома по адресу: 

<

адрес> 167. 165, в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда.

ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО3, в котором просит признать договор купли-продажи помещения жилого, площадью 55,9 кв.м., кадастровый номер № 

<

адрес> и на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей, заключенный 23.11.2015г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключенным, признать за ФИО2 право собственности с обременением в силу закона (ипотека) на указанное жилое помещение общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей, обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении жилого помещения площадью 55,9 кв.м. кадастровый №, с/т «

<

адрес> на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей на ФИО2.

В обосновании своих исковых требований ФИО3 указал, что с 04.07.2014г. ему на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью 178,9 кв.м., этажность - 3, с кадастровым номером № расположенный на земельном участке, категория земель - земли населенных пунктов - для садоводства, площадью 182 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>». 07.04. 2015г. ФИО3 и ФИО2 подписали предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились в срок до 30.08.2015г. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом на условиях, определенных предварительным договором купли-продажи, при этом ответчик сразу вселилась в жилое помещение, расположенное на втором этаже жилого дома.

В связи с тем, что стороны так и не заключили основной договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, были прекращены, однако ответчик осталась проживать в отсутствие законных оснований в жилом помещении по настоящее время.

Поскольку ответчик неоднократно игнорировал просьбы истца о добровольном освобождении жилого помещения, 14.04.2019г. в адрес ответчика по месту ее регистрации, а 19.06.2019г. по месту фактического проживания было направлено уведомление с требованием об освобождении незаконно занимаемого жилого помещения. В связи с тем, что указанное уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения до настоящего времени, и ответчик продолжает проживать в жилом помещении, истец ФИО3 обратился в суд с данными требованиями

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования, просила их удовлетворить, во встречном иске ФИО2 отказать.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в обоснование встречных исковых требований указала, что 07.04.2015г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи о приобретении ею 1/3 доли в праве общей долевой собственности на дом назначение жилое, общей площадью 178,9 кв. м., этажность 3, кадастровый № по адресу 

<

адрес>» по цене 3000 000 рублей, согласно которому стороны обязались заключить основной договор не позднее 30 августа 2015г. ФИО2 по данному предварительному договору был внесен задаток в размере 150 000 рублей.

Поскольку к 30.08.2015 г. основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, то предварительный договор прекратил свое действие.

23.11.2015г. между ФИО3 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на жилое помещение площадью 55,9 кв.м. кадастровый №, с

<

адрес> и на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей. 

Задаток по данному договору составил 150 000 рублей и ФИО3 был от ФИО2 принят.

Согласно п. 3.1. настоящего договора право собственности у покупателя возникает после государственной регистрации права в органах Росреестра.

В ноябре 2015г. заключенный договор купли-продажи от 23.11.2015г. был сдан на регистрацию через МФЦ г.Сочи. ФИО3 вместе с ФИО2 сдавал документы в МФЦ и лично подписал заявление на осуществление перехода права собственности.

Сдав документы, оплатив госпошлину, она не сомневалась в том, что право ФИО2 на квартиру будет зарегистрировано с обременением в силу ипотеки.

Поэтому, в связи с отсутствием необходимости в использовании правоустанавливающего документа, она не обратилась по истечении установленного срока за получением выписки из ЕГРН и, соответственно, не знала, что договор не прошел регистрацию. Также, как по всей видимости и ФИО3, поскольку в предъявленном иске он ссылается только на наличие предварительного договора. 

11.12.2015 г. государственный регистратор Управления Росреестра по Краснодарскому краю приостановил регистрацию права в связи с тем, что согласно актуальным сведениям ЕГРН дата регистрации права продавца 05.11.2015г., запись о регистрации права №, свидетельство о регистрации АА № от 05.11.2015г., что, по сути, является технической ошибкой в представленных документах, которая не устранена до настоящего времени.

23.06.2016 г. регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права по причине не устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации. После этого ФИО2 обратилась к ФИО3 по поводу внесения исправлений в договор, но стороны до настоящего времени не решили данный вопрос.

Однако, несмотря на наличие технической ошибки, ФИО2 исполняла условия договора по оплате суммы ипотеки, повременных платежей, коммунальных платежей и услуг за жилое помещение, а ФИО3 принимал это исполнение. С 2015 года от ФИО3 ей не поступало ни одной претензии по оплате.

Ответчик (истец по первоначальному иску) ФИО2 считает, что между нею и ФИО3 сложились фактические договорные отношения. Все действия ФИО3 были направлены на переход его права собственности на жилое помещение к ФИО2, а именно: 23.11.2015г. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, составленный в письменной форме, в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства, с согласованием сторонами договора всех существенных условий договора, предмета договора, цены, порядка расчетов, срока действия договора.

Намерение ФИО3 передать ФИО2 права на имущество были осуществлены им путем подачи совместного заявления в регистрирующий орган с заявлением о переходе права собственности, получением от ФИО2 суммы задатка в размере 150000 рублей, получением сумм в счет оплаты проданного ей имущества в размере 1 179 700 рублей на сегодняшний день. Данный договор до настоящего времени действует, недействительным не признан, сторонами не расторгнут.

В судебном заседании ФИО2 поддержала требования встречного иска, в удовлетворение исковых требований ФИО3 просила отказать.

Заслушав пояснения, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению, а встречное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 158 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сделки совершаются устно или письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст.161 ГПК РФ сделки, совершаемые в простой письменно форме, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу требований ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как указывается в ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из представленных в материалы дела доказательств, следует, что на ФИО3 на праве собственности принадлежит жилой дом, общей площадью 178,9 кв.м.. этажность - 3, с кадастровым номером № расположенный на земельном участке, категория земель - земли населенных пунктов - для садоводства, площадью 182 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> 

Также ФИО3 принадлежит земельный участок, площадью 182 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в 

<

адрес> 

27.10.2015 года ФИО3 было принято решение о разделе указанного жилого дома, в результате чего жилой дом состоит из нескольких помещений, в том числе и помещения №.

07.04.2015г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились в срок до 30.08.2015 г. заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества: 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 178,9 кв.м. расположенный в 

<

адрес>, 

<

адрес>». Указанным предварительны договором определена цена недвижимого имущества – 3 000 000 рублей. Также в разделе № указанного предварительного договора, указан расчет который должен производится между сторонами в течении определенного периода времени /л.д.18-21/.

Истец по первоначальную иску, (ответчик по встречному иску) ФИО3 указал, что основной договор между сторонами по делу не заключался, в связи с чем обязательства предусмотренные предварительным договором прекращены.

Однако, ФИО2 предоставила в материалы дела заключенный между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи от 23.11.2015 года, согласно которому ФИО3 обязывался передать ФИО2 спорное помещение площадью 55,9 кв.м. кадастровый №, с/т 

<

адрес>, а также 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 рублей /л.д.57-59/.

Указанный договор купли-продажи от 23.11.2015 года в настоящем судебном заседании сторонами не оспаривался.

Более того, данный договор был сдан в регистрирующий орган, однако государственная регистрация жилого помещения площадью 55,9 кв.м. кадастровый №, с/т «Сутугинское» №, 167, 165, помещение № и 1/3 доли земельного участка была приостановлена. Государственный регистратор указал о необходимости предоставить договор купли-продажи соответствующий требованиям действующего законодательства. После в государственной регистрации указанного жилого помещения ФИО2 было отказано /л.д.62-69/. 

Также ФИО2 представила сведения об оплате коммунальных услуг и других расходов, понесенных ею по указанному жилому помещению /л.д.70-76/, а также сведения о внесении денежных средств, в счет оплаты спорного помещения по предварительному договору.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности встречных требований ФИО2, при этом суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, так как судом бесспорно установлено, что основной договор купли-продажи спорного жилого помещения между ФИО3 и ФИО2 был заключен, из чего следует, что ФИО2 были исполнены обязательства по предварительному договору, более того, ФИО2 представлены надлежащие доказательства, что она несет все необходимые расходы, проживая в спорном помещении, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 и отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3. 

ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности.

В обоснование ходатайства ФИО2 указала, что предварительный договор купли-продажи заключен между сторонами 07.04.2015 года, установлен срок заключения основного договора – 30.0.8.2015 г., в связи с чем, трехгодичный срок для предъявления данных исковых требований об освобождении незаконного занимаемого жилого помещения, истек.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Отказывая в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности, суд исходит из того, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 к ФИО2 об освобождении незаконно занимаемого жилого помещения - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о признании договора заключенным, признании права собственности – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи помещения жилого площадью 55,9 кв.м., кадастровый №, с/

<

адрес> 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей, заключенный 23.11.2015г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключенным.

Признать за ФИО2 право собственности с обременением в силу закона (ипотека) на жилое помещение площадью 55,9 кв.м., кадастровый №, с/т «

<

адрес> 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю провести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении жилого помещения площадью 55,9 кв.м. кадастровый №, 

<

адрес> на 1/3 долю земельного участка с кадастровым номером № общей стоимостью недвижимого имущества в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей на Ильину АА.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 18 ноября 2019 года. 

Судья Ю.А. Пилипенко 

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ