Дело №3а-2/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000192-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола помощником судьи Кирилловой Э.П. и секретарем судебного заседания Николюкиной С.А.

с участием эксперта ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» Минюста России ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав в обоснование своих требований, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером 68:29:0313007:98, площадью 2597,8 кв.м., наименование: здание накопительных емкостей, расположенного по адресу: ***.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки существенно завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество. 

В обоснование заявленных требований ссылался на отчёт об оценке ООО «ЦОК «НОВАТОР» № 3006/20 от 30.06.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313007:98 в размере 7 280 743 руб. по состоянию на 21 апреля 2016 года. 

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в своё отсутствие, извещен надлежаще о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области ФИО3 в письменных возражениях просил суд отказать административному истцу в заявленных требованиях, ссылаясь на то, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки. 

В своем письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) также просила рассмотреть дело в отсутствие представителя и отказать в удовлетворении предъявленных к Управлению Росреестра по Тамбовской области требований по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости, решение вопроса об удовлетворении заявленных требований по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной оставляет на усмотрение суда. 

Административный ответчик - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области (далее по тексту решения – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области) в письменном заявлении от 9 декабря 2020 года просил рассмотреть дело без участия своего представителя и в ранее поданном заявлении указывал о том, что согласно части 3 статьи 3 Федерального закона РФ от 13 мая 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости», с 1 января 2017 года полномочия филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области определены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной, регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав. В соответствии с данным приказом, с 1 января 2017 года, осуществление государственного кадастрового учета в компетенцию филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области не входит.

Заинтересованные лица - администрация г. Тамбова и Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации г. Тамбова Тамбовской области своих представителей для участия в рассмотрении дела не направили. 

Допрошенный судом эксперт ФИО1 подтвердил, что 27 ноября 2020 года им было подготовлено экспертное заключение, в соответствии с которым, в отчёте об оценке № 3006/20 от 30 июня 2020 года, выявлены существенные методологические нарушения, влияющие на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости и указано, что данный отчёт не соответствует действующим требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313007:98 по состоянию на 21 апреля 2016 года составляет 4 565 309 руб. При исследовании экспертом отчёта об оценке установлено, что оценщиком допущена существенная ошибка, которая влияет на рыночную стоимость оцениваемого объекта. Как пояснял ФИО1, оценщик не должен был применять в отчёте об оценке затратный подход и использовать необоснованные значения, в связи с чем, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная оценщиком, отличается от рыночной стоимости, которая указана в судебной экспертизе. Так, оценщик рассчитал рыночную стоимость объекта недвижимости методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода. Вместе с тем, имеющаяся в распоряжении оценщика и эксперта техническая документация не содержит сведений о строительном объеме здания. Оценщиком выполнен расчет по ошибочным показателям площади и высоты исследуемого объекта, поскольку для расчёта была принята общая площадь здания, а именно, площадь внутренних помещений, а должна быть принята площадь застройки по внешнему периметру. Именно эти неверные значения, использованные оценщиком, привели к искажению рыночной стоимости, указанной в отчете. Вычисление строительного объема, как пояснял эксперт, осуществляется путём умножения площади застройки на его полную высоту. Оценщик, не имея в распоряжении данных значений, получил искаженную итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости. При подготовке отчёта оценщиком также не учтена особенность объекта оценки, заключающаяся в этажности нежилого здания. Как утверждал ФИО1, по имеющимся в материалах дела сведениям об объекте оценки, рассчитать его рыночную стоимость затратным и доходным подходом достоверно невозможно. При подготовке экспертного заключения и расчёте рыночной стоимости объекта недвижимости был применен сравнительный подход, метод сравнения продаж и подобраны объекты-аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки. Из заключения усматривается, что введены корректировки на возможность торга, наличие железнодорожной ветки, вид использования. Вводя корректировку динамики сделок на рынке по дате продажи, эксперт пояснил, данная корректировка была определена в соответствии с информацией, «Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Тамбовской области за 2018 год», который подготовлен компанией «АН - Центр города», поскольку Справочник оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера не содержит данной корректировки.

Поскольку другие лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, допросив в качестве эксперта ФИО1, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части, предъявленных к филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности с 2 сентября 2019 года принадлежит объект недвижимости, с кадастровым номером 68:29:0313007:98.

Являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года № 17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость данного объекта недвижимости.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведенной статье 24.19 Закона об оценочной деятельности делегированы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области.

Таким образом, в данном случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области по состоянию на 7 сентября 2018 года определило кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет Управлением Росреестра по Тамбовской области, используя при этом удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года № 611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) расположенных на территории Тамбовской области.

Согласно акту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области № 68/ТО/2018-2828/1 от 16 февраля 2018 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313007:98 составляет 41 229 268,15 руб., о чем в тот же день внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил отчёт ООО «ЦОК «НОВАТОР» № 3006/20 от 30.06.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере 7 280 743 руб. по состоянию на 21 апреля 2016 года. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта № 3006/20 от 30 июня 2020 года, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объекта оценки вызывающими сомнения, поскольку оценщик рассчитывает рыночную стоимость нежилого здания затратным подходом, не учитывая при этом положения п.п. «а» п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому затратный подход не рекомендуется применять для оценки рыночной стоимости нежилых помещений.

Определением суда от 27 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного отчёта оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на дату его оценки.

Согласно заключению №02168/4-4-20 от 27 ноября 2020 года, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее по тексту решения – ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России) ФИО1 в отчёте об оценке № 3006/20 от 30 июня 2020 года, выявлены существенные методологические нарушения, влияющие на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости и указано, что данный отчёт не соответствует действующим требованиям законодательства об оценочной деятельности: в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. В соответствии с представленным заключением рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313007:98 по состоянию на 21 апреля 2016 года составляет 4 565 309 руб. 

При оценке заключения эксперта ФИО1, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее техническое образование, квалификацию магистра по направлению подготовки «Юриспруденция» со специализацией «Судебно-экспертная деятельность в правоприменении», квалификацию судебного эксперта, имеющим право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», предоставленное центральной экспертно-квалификационной комиссией ГУ РФЦСЭ МЮ РФ, имеющего дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», полученное ФБУ РФЦСЭ МЮ РФ, право на ведение профессиональной деятельности в сфере «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», специализация оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж работы по экспертной специальности и стаж работы по специальности оценки имущества с 2001 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ.

В экспертном заключении указано, при исследовании отчёта указано, что оценщиком фактически выполнен расчёт по искажённым (ошибочным) показателям площади и высоты исследуемого объекта. Для расчёта принята общая площадь здания (площадь внутренних помещений), при том, что должна приниматься площадь застройки (по внешнему периметру, с учётом толщены стен). Кроме того, необоснованно принято значение величины высоты этажа в размере 3,6 м и не учтена специфичность оцениваемого объекта, заключающаяся в индивидуальности высоты и количестве этажей, что непосредственно было подтверждено экспертом ФИО1 в ходе судебного рассмотрения. 

Названным выше экспертом в заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, обосновал выбор объектов – аналогов, определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, что согласуется с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Подготовленное заключение эксперта ФИО1 участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний, относительно представленного заключения от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено. 

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, исследовав представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, опросив в качестве эксперта ФИО1, подготовившего заключение №02168/4-4-20 от 27 ноября 2020 года, исходя из имеющихся недостатков в отчёте оценщика, суд приходит к выводу об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313007:98 в соответствии с экспертным заключением по состоянию на 21 апреля 2016 года в размере 4 565 309 руб. 

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области кадастровую оценку объекта недвижимости не осуществляли и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждали, в заявленных требованиях к данным ответчикам необходимо отказать.

В соответствии с частью 3 статьи 178 и пунктом 4 части 6 статьи 180 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Исходя из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 19 (ч. 1 и 2), 35 (ч. 1, 2 и 3), 46 (ч. 1 и 2), 53, 55 (ч. 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Вместе с тем, данными выводами не исключается учёт при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. 

Из материалов дела усматривается, экспертное учреждение ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России обратилось в Тамбовский областной суд с заявлением о возмещении расходов за производство судебной экспертизы в размере 30 653 руб., которые ФИО2 не оплачены. Исходя из того, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, на ту же дату в 9,03 раза, что не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и при утверждении оспариваемой кадастровой оценки объекта недвижимости свидетельствует о нарушении прав административного истца, расходы по оплате судебной экспертизы следует отнести на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, утвердившей оспариваемый результат кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 31 июля 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2, поданное в Тамбовский областной суд, 31 июля 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313007:98 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 апреля 2016 года в размере 4 565 309 руб.

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - отказать.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области в пользу ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» Минюста России судебные расходы за производство судебной экспертизы в размере 30 653 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 15 января 2021 года.

Судья М.В. Яковлева