Дело №2-666/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

10 января 2020 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Горбаконенко А.В., 

при секретаре Толостобовой А.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Благовещенский городской суд с данным иском, в обоснование указав, что 12 августа 2014 года между ним и ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 1, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (4 очередь) в 150 квартале по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***,***.

Согласно п. 1.2 застройщик после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передает по акту приема-передачи 2-ухкомнатную квартиру № *** общей площадью (с учетом площади лоджии) 57,0/32,3 кв.м. 6 этаж, 6 подъезд, а участник долевого строительства, обязуется оплатить обусловленную договором цену (3192000 рублей- п.2.1) и принять квартиру по акту. В соответствии с п.2.2. договора, оплата по договору производится до 30 декабря 2015 года. 

Согласно п. 3.1 договора квартира передается участнику долевого строительства и принимается им после ввода объекта в эксплуатацию по акту приема-передачи при условии, что участник долевого строительства выполнил все свои обязательства по настоящему договору. Планируемый срок ввода объекта, в эксплуатацию сентябрь 2016 года. Передача квартиры участнику долевого строительства производится не позднее 2 (двух) месяцев, то есть ноябрь 2016 года. Застройщик вправе, по своему усмотрению, передать квартиру участнику долевого строительства раньше, при условии наличия у застройщика, полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно п. 3.4. договора передача квартиры оформляется актом приема -передачи, подписанным сторонами настоящего договора, и с этого момента обязательства застройщика по договору считаются исполненными. 

В соответствии с п.6.5. в случае невыполнения участником долевого строительства п. 2.2. настоящего договора в указанные сроки застройщик имеет право расторгнуть настоящий договор. 

01 октября 2015 года между застройщиком и участником долевого строительства подписан акт приема и передачи квартиры.

Согласно уведомлению от 14 августа 2019 года, ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения договора № 43 долевого участия в строительстве жилья, ввиду отсутствия оплаты стоимости квартиры. Однако 12 августа 2018 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору долевого участия, в котором оплата за квартиру 3192 00 рублей вносится истцом в сумме в среднем по 53200 рублей в месяц сроком до 12 августа 2019 года, являющаяся денежной компенсацией за интеллектуальный труд. При этом истец считает, что ответчик злоупотребляет правом. Представить данное дополнительное соглашение № 1 не имеет возможности, поскольку у истца его нет на руках. 

В письме от 08 июля 2019 года представитель ответчика указывает на дополнительное соглашение № 2 от 19 сентября 2017 года, в котором отмечено, что в случае расторжения трудовых отношений до 12 августа 2020 года участник долевого строительства обязуется в течение 10 дней возвратить указанную квартиру застройщику, либо имеет право произвести оплату квартиры в сумме 3192000 рублей в тот же срок. Поскольку 05 июля 2019 года от истца поступило заявление об увольнении, просит в течение 10 дней или освободить квартиру, или внести требуемую сумму. Не оспаривает факт того, что указанные дополнительные соглашения № 1 и № 2 не прошли государственную регистрацию, при этом сам договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области 12 августа 2014 года. 

Просит признать:

- недействительным односторонний отказ ООО «СЗ «Амрстройзаказчик» от исполнения договора № 1 участия в долевом?строительстве от 12 августа 2014 года, выраженный в уведомлении от 14 августа 2019 года. 

- недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о расторжении договора № 1 участия в долевом строительстве от 14 августа 2014 года, зарегистрированную 11 сентября 2019 года. 

В судебном заседании истец и его представитель настаивали на удовлетворении исковых требований, привели доводы, аналогичные изложенным в иске. Представитель истца дополнительно пояснил, что согласно договору №1 застройщик после ввода в эксплуатацию МКЖД, обязуется, передает по акту приема – передачи двухкомнатную квартиру, участник обязуется оплатить указанную квартиру, если участник долевого строительства не выполняет условия договора в указанные сроки, застройщик имеет право расторгнуть данный договор, в срок до 30 декабря 2015 года. 

Дополнительного соглашения №1 нет, так как истца вызвали в кабинет директора и сказали, что проходят изменения, попросив отдать его, должны были выдать дополнительное соглашение №2, но на руки ничего не выдали. Дополнительные соглашения государственную регистрацию не проходили. Во всех своих сопроводительных письмах сторона ответчика ссылается на дополнительное соглашение №2, но не желает его представить ни им, ни в суд. С момента заключения основного договора прошло более пяти лет, на протяжении которых ответчик не обращался к истцу ни с претензией об оплате, ни о выселении, то есть сроки давности для расторжения договора вышли. Это произошло только после того, как истец в 2019 году подписал заявление на увольнение. 

Истец осуществлял трудовую деятельность в ООО «СЗ «Амурстройзаказчик», что подтверждается частью документов, истребованных в ГАСН. И-ны все условия по оплате, с декабря 2015 года претензий не было.

Истец пояснил, что за квартиру оплатил полностью своим трудом, деньги удерживали с заработной платы, но документов подтверждающих это, нет. Дополнительное соглашение №2 подписывал, но его не выдавали, директор вызвал и попросил принести дополнительное соглашение №1, для того чтобы внести изменения, больше не видел потом его, далее выдали дополнительное соглашение №2 для подписи расписавшись вернул его, так как сказали, что подпишет директор и потом можно будет его получить. В 2013 году он устроился в ООО «Монтажжилстрой» на объект ООО «СЗ «Амурстройзаказчик», там осуществлял деятельность мастера. Трудового договора с ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» нет, хотя в журналах учета работ везде фигурировал только ООО «СЗ «Амурстройзаказчик». 

В судебном заседании, представитель ответчика с исковыми требованиями не согласился, в обоснование своей позиции представил письменный отзыв, указав, что истец числился, работал, получал заработную плату в ООО «Монтажжилстрой», периодически привлекался в рамках восьмичасового рабочего дня к работе для ООО "Амустройзаказчик", представлял на протяжении двух месяцев интересы этой организации по доверенности от 28 октября 2014 года, но трудового договора с этой организацией не имеется. 

Дополнительного соглашения №1 истцом не предоставлено, соответственно соглашения этого нет. Согласно дополнительному соглашению №2, истец должен отработать в организации до 18 августа 2020 года. В случае если не отработал этот срок, то он должен вернуть квартиру. 

12 июля 2019 года ФИО1 направлено предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 12 августа 2014 года № 1 и о последствиях неисполнения такого требования. Требование (претензию) ООО «Амурстройзаказчик» от 12 июля 2019 года № 1 о погашении задолженности по договору участия в долевом строительстве истец не удовлетворил, заказное письмо было возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе от его получения, что подтверждается почтовыми конвертами с отметкой почты. 

14 августа 2019 года истцу было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Расторжение договора участия в долевом строительстве № 1 от 12 августа 2014 года было зарегистрировано в Росреестре по Амурской области. ООО «Амурстройзаказчик» зарегистрировало за собой право собственности на данный объект недвижимости, что подтверждается выпиской. 

18 сентября 2019 года истец направил ответчику требование о выселении из занимаемого помещения в связи с расторжением договора долевого участия № 1, однако ответчик добровольно не выехал из помещения, оплату квартиры не произвел.

В прошлом судебном заседании, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Амурской области (далее-Управление), с исковыми требованиями предъявленными к Управлению, не согласился, в обоснование своей позиции представил письменные возражения. В части рассмотрения вопроса об остальных исковых требований просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Указал, что Управление является не надлежащим ответчиком по делу.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам. 

Судом установлено, что 12 августа 2014 года между истцом и ООО «Амурстройзаказчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 1, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (4 очередь) в 150 квартале по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, ***. 

Стоимость объекта определена в размере 3 192 000 рублей со сроком оплаты до 30 декабря 2015 года (раздел 2 договора).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Пункт 6.5 договора участия в долевом строительстве также устанавливает право застройщика расторгнуть договор при невнесении участником оплаты. 

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Квартира передана истцу по акту приема-передачи 01 октября 2015 года, однако доказательств внесения денежных средств в счет ее оплаты истцом не представлено. 

12 июля 2019 года истцу направлено предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 12 августа 2014 года № 1 и о последствиях неисполнения такого требования в виде одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. 

Требование ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о погашении задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 12 августа 2014 года истцом не исполнено, заказное письмо возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе от его получения. 

Расторжение договора участия в долевом строительстве № 1 от 12 августа 2014 года и переход права на квартиру к ответчику с 11 сентября 2019 года зарегистрировано в Управлении Росреестра по Амурской области.

Доводы истца о том, что оплата за квартиру должна была вноситься в соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору долевого участия - в сумме в среднем по 53200 рублей в месяц сроком до 12 августа 2019 года, которая является денежной компенсацией за интеллектуальный труд, - не нашли подтверждения в судебном заседании и не принимаются судом.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Помимо того, что дополнительное соглашение № 1 не представлено суду истцом, ответчик отрицает его заключение, оно не проходило государственную регистрацию, что не оспаривается истцом и его представителем, и отсутствует в регистрационном деле на спорную квартиру. 

Также истцом не представлено доказательств, что он являлся работником ООО «СЗ «Амурстройзаказчик», который должен был перечислять за него по 53200 рублей ежемесячно в счет оплаты за квартиру.

Так, приказом ООО «Монтажжилстрой» от 01 июля 2013 года ФИО1 был принят на должность мастера строительно-монтажных работ. 02 июля 2013 года между ООО «Монтажжилстрой» в лице генерального директора ФИО4 - с одной стороны, и ФИО1 - с другой стороны был заключен трудовой договор. Факт трудовых отношений истца с ООО «Монтажжилстрой» достоверно установлен, присутствие на рабочем месте в этой организации подтверждено табелями учета рабочего времени за период с июля 2013 по июль 2019 года, в соответствии с которыми ФИО1 отработал в ООО «Монтажжилстрой»: с июля 2013 г. по ноябрь 2013 г. - по 8 часов, в декабре 2013 г. - по 7 часов, с января по февраль 2014 г.- по 5 часов, с марта по декабрь 2014 г. - по 8 часов, с января по февраль 2015 г. - по 7 часов, с марта по декабрь 2015 г. - по 8 часов, с января по ноябрь 2016 г. - по 8 часов, в декабре 2016 года отсутствие работника на работе в связи с отпуском, с января по декабрь 2017 г. - по 8 часов, с января по август 2018 г. - по 8 часов, в сентябре 2017 года отсутствие работника на работе в связи с отпуском, с октября по декабрь 2018 г. - по 8 часов, с января по май 2019 г. - по 8 часов, в июне отсутствие работника на работе в связи с отпуском, в июле 2019 отработано по 8 часов, а также лицевыми счетами по выплате заработной платы за указанное время.

С заявлением о приеме на работу в ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» истец не обращался, заработная плата от этой организации ему не начислялась и не выплачивалась. В трудовую инспекцию о нарушении своих трудовых прав истец также не обращался. 

Привлечение его к административной ответственности 28 октября 2014 года по ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ не указывает на наличие трудовых отношений с ООО «СЗ «Амурстройзаказчик». 

Дополнительное соглашение № 2 от 19 сентября 2017 года сторонами суду также не представлено, однако о его наличии говорится в претензии ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» от 08 июля 2019 года, направленной в адрес истца, в которой указано, что в случае если ФИО1 не отработает в организации до 12 августа 2020 года участник долевого строительства, в течение 10 дней обязан возвратить указанную квартиру застройщику. Участник долевого строительства имеет право произвести оплату квартиры путем внесения в кассу ООО «Амурстройзаказчик» в размере 3 192 000 рублей в тот же срок. В случае отсутствия оплаты данной квартиры в указанный срок, участник долевого строительства обязан освободить квартиру и передать ключи застройщику.

Однако даже при наличии такого дополнительного соглашения № 2 от 19 сентября 2017 года, с учетом отсутствия его государственной регистрации, оно не имеет законной силы и не имеет правового значения для данного дела. 

С учетом изложенного, существенным обстоятельством в данном споре является факт исполнения участником своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в виде оплаты за квартиру. 

Согласно справке ООО «Амурстройзаказчик» по состоянию на 14 августа 2019 года цена договора участия в долевом строительстве № 1 от 12 августа 2014 года в размере 3 192 000 рублей не оплачена в полном объеме. Доказательств иного, в силу ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено. Действия ответчика по расторжению договора являлись законными, оснований для признания недействительным одностороннего отказа ООО «Амурстройзаказчик» от исполнения договора № 1 участия в долевом строительстве от 12 августа 2014 года нет.

Рассматривая требования истца о признании недействительной государственную регистрацию расторжения вышеуказанного договора, суд приходит к следующим выводам.

Учитывая, что эти требования являются производными от рассмотренных выше, оснований для удовлетворения этих исковых требований также не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ООО «СЗ «Амурстройзаказчик» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора № 1 участия в долевом строительстве от 12 августа 2014 года, признании недействительной записи в ЕГРН о расторжении данного договора.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 17 января 2020 г. А.В. Горбаконенко