Дело № 3а-126/2025

16OS0000-01-2024-000767-73 учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 24 сентября 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., ...., ...., ...., ...., ...., ...., ...., расположенных в 

<

адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника объектов недвижимости, административный истец просит (с учетом уточнений) определить:

архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года в размере рыночной стоимости равной 99 043 384 рубля с учетом вида его разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка», 

кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года в размере рыночной стоимости равной 99 651 398 рублей с учетом вида разрешенного использования земельного участка «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях».

Кроме того, административный истец просит определить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года, указав их равной рыночной стоимости в размере:

79 961 300 рублей в отношении нежилого торгового здания с кадастровым номером ....,

29 558 000 рублей в отношении нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером ....,

28 187 200 рублей в отношении нежилого торгового здания с кадастровым номером ....,

1 440 900 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

16 320 500 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

10 401 400 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

16 554 300 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером .....

Также административный истец просит взыскать в его пользу расходы на оплату услуг оценщика по составлению отчетов об оценке в размере 270 000 рублей (том № 1, л.д. 4-12, том № 5, л.д. 102-103).

Представитель административного истца ФИО4 в судебном заседании административный иск и требование о взыскании судебных расходов поддержала. 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО5 в судебном заседании административный иск и требование о взыскании судебных расходов не признал. 

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО6 в судебном заседании административный иск не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, а также во взыскании судебных расходов. 

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. 

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390). 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта. 

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 2420 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина» является собственником:

земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>,

нежилого торгового здания с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>,

нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

нежилого торгового здания с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (том 1, л.д. 87-94, 95-120).

Нежилое здание с кадастровым номером .... включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 28 ноября 2023 года № 3366-р (пункт ....), в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....).

Нежилое здание с кадастровым номером .... включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....).

Нежилое здание с кадастровым номером .... включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....).

Здание с кадастровым номером ...., в котором расположены помещения с кадастровыми номерами ...., ...., ...., ...., включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2024 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 28 ноября 2023 года № 3366-р (пункт ....), в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....). 

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан», в размере 259 279 083,26 рублей по состоянию на 1 января 2022 года исходя из вида разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка», дата применения с 1 января 2024 года. Работа по определению кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 2, л.д. 51, 52, 54-61, 63, 69-73, 78).

В последующем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (акт определения кадастровой стоимости АОКС -16/2024/000520 от 20 сентября 2024 года) в связи с изменением виды разрешённого использования с «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» на «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях». После перерасчета кадастровая стоимость составила 165 842 070,56 рублей, дата применения с 17 сентября 2024 года (том № 2, л.д. 54-61, 62, 69-73, 79). 

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., ...., ...., ...., ...., ...., .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», а именно:

нежилого торгового здания с кадастровым номером .... в размере 338 083 837,47 рублей,

нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером .... в размере 97 637 894,89 рублей,

нежилого торгового здания с кадастровым номером .... в размере 86 759 538,39 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 4 895 599,29 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 52 869877,10 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 33 937 394,56 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 53 632 785,88 рублей. Работа по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 3, л.д. 49, 50, 54-61, 64-65, 69-73, 80-81, 83-86).

В последующем кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» по акту определения кадастровой стоимости АОКС-16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года в связи изменением каталога координат. Кадастровая стоимость составила 86 795 539,56 рублей с датой начала применения 1 января 2024 года (том № 3, л.д. 54-61, 66, 69-73, 82).

В последующем кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... была исправлена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3685-р «Об утверждении изменений, вносимых в результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан, утвержденные распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 09.11.2023 № 3140-р». Кадастровая стоимость составила 86 795 538,56 рублей с датой начала применения 1 января 2024 года (том № 7, л.д. 19-20, 21, 64-65, 66).

Далее кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» по акту определения кадастровой стоимости АОКС-16/2025/000419 от 10 июля 2025 года в связи изменением каталога координат. Кадастровая стоимость составила 86 759 108,37 рублей с датой начала применения 30 июня 2025 года (том № 7, л.д. 19-20, 22, 64-65, 67).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец представил суду отчеты об оценке от 

<

дата> года № ...., от 

<

дата> года № .... и от 

<

дата> года № ...., подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «ФИО1», согласно которым:

по состоянию 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» определена в размере 99 043 384 рубля; 

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях» определена в размере 99 651 398 рублей;

по состоянию 1 января 2023 года рыночная стоимость объектов недвижимости определена в размере:

79 961 300 рублей в отношении здания с кадастровым номером ....,

29 558 000 рублей в отношении здания с кадастровым номером ....,

28 187 200 рублей в отношении здания с кадастровым номером ....,

1 440 900 рублей в отношении помещения с кадастровым номером ....,

16 320 500 рублей в отношении помещения с кадастровым номером ....,

10 401 400 рублей в отношении помещения с кадастровым номером ....,

16 554 300 рублей в отношении помещения с кадастровым номером .... (том № 1, л.д. 71-169, том № 2, л.д. 1-269, том № 5, л.д. 127-224).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от 

<

дата> года, величина рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость:

земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» в размере 165 024 644 рубля по состоянию на 1 января 2022 года; 

земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях» в размере 165 024 644 рубля по состоянию на 1 января 2022 года,

нежилого торгового здания с кадастровым номером .... в размере 152 576 382 рубля по состоянию на 1 января 2023 года,

нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером .... в размере 48 936 177 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

нежилого торгового здания с кадастровым номером .... в размере 64 482 071 рубль по состоянию на 1 января 2023 года,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 2 092 017 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 30 689 068 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 15 814 372 рубля по состоянию на 1 января 2023 года,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 22 928 702 рубля по состоянию на 1 января 2023 года (том № 6, л.д. 12-283).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчетах об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчетов, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки земельного участка и нежилого помещения в части применения подходов к оценке. 

Применительно к земельному участку с кадастровым номером .... выводы эксперта сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от использования затратного и доходного подходов суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, дату, местоположение, площадь). По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Применительно к объектам недвижимости с кадастровыми номерами ...., ...., ...., ...., ...., ...., .... выводы эксперта сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, местоположение, площадь, состояние отделки, тип объекта, этажность, физическое состояние, наличие коммуникаций, на расположение на первой линии).

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Несогласие административного ответчика с примененной экспертом корректировкой на площадь на основе материалов сайта Статриэлт, представленные зависимости из которого, по мнению представителя, имеют ограничения по диапазону площадей не может быть принято во внимание, поскольку корректировка выполнена экспертом согласно данных таблицы Статриэлт на 1 января 2022 года, которая не содержит указанных ограничений. 

Возражения административных ответчиков относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии сведений о 26 объявлениях о продаже земельных участков являются необоснованными. 

Согласно Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 4 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям. 

Несогласие административного ответчика с тем, что эксперт произвел корректировку на расположение и отнес объекты оценки к категории «жилая застройка» не обосновано, поскольку эксперт при применении корректировки на местоположение принял во внимание особенности объектов оценки, которые расположены преимущественно в окружении жилых домов – 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> и другие.

Доводы представителя административного ответчика о несопоставимости аналога № 2 с объектом оценки с кадастровым номером .... по площади не обосновано, поскольку экспертом по такому элементу сравнения как площадь введена соответствующая корректировка. 

Возражение административного ответчика относительно применения экспертом корректировки на долю земельного участка несостоятельно, поскольку данная корректировка применяется при распределении стоимости единого объекта недвижимости между объектами, входящими в его состав.

Несогласие административного ответчика с применением экспертом корректировки на этажность объекта оценки с кадастровым номером .... несостоятельно, поскольку объекты-аналоги представляют собой помещения, расположенные на разных этажах здания, а объект оценки является отдельно стоящим зданием.

Несогласие административного ответчика с применением экспертом корректировки на состояние отделки для объектов оценки с кадастровыми номерами ...., .... несостоятельно, поскольку экспертом произведен визуальный осмотр объектов оценки, представлены фотографии, которые подтверждают доводы эксперта для применения соответствующих корректировок.

Использование экспертом при применении доходного подхода величины арендной ставки, полученной от собственника, не свидетельствует об ошибочности выводов о размере рыночной стоимости объектов, поскольку ставка аренды входит в диапазон используемых экспертом значений.

Несогласие представителя административного ответчика с примененными экспертом корректировками на эффективность и недогрузку помещений по причине дублирования этих корректировок не может быть принято во внимание, поскольку эксперт обосновал различие значений этих корректировок. 

Несогласие представителя административного ответчика с произведенной экспертом корректировкой на наличие коммуникаций для объектов оценки с кадастровыми номерами ...., ...., так как эксплуатация торгового здания в зимнее время без отопления невозможна не может быть принято во внимание, поскольку на дату оценки согласно справке по объектам оценки, а также на дату натурного осмотра элементы отопления отсутствовали.

Возражения административных ответчиков относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии у административного ответчика сведений о 12 объявлениях по продаже зданий и помещений офисно-торгового назначения площадью свыше 

<

данные изъяты> кв.м. являются необоснованными, так как Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 3 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям. 

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 7, л.д. 41-47, 52-63).

Письменные возражения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан являются абстрактными, не содержащими в себе конкретных, обоснованных замечаний и доводов, и не могут опровергнуть или поставить под сомнения выводы эксперта, в том числе и о размере рыночной стоимости объектов оценки (том № 7, л.д. 17).

Таким образом, заключение эксперта не содержит методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с заключением эксперта равной их рыночной стоимости:

с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» в размере 165 024 644 рубля по состоянию на 1 января 2022 года; 

с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях» в размере 165 024 644 рубля по состоянию на 1 января 2022 года,

с кадастровым номером .... в размере 152 576 382 рубля по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 48 936 177 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 64 482 071 рубль по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 2 092 017 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 30 689 068 рублей по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 15 814 372 рубля по состоянию на 1 января 2023 года,

с кадастровым номером .... в размере 22 928 702 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 6 сентября 2024 года (том № 1, л.д. 13).

Период действия установленной настоящим решением суда архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» - с 1 января 2024 года по 16 сентября 2024 года.

В удовлетворении административного иска, заявленного административным истцом к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан следует отказать, поскольку эти лица являются ненадлежащими административными ответчиками.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 31 000 рублей (том № 1,л.д. 13, том № 5, л.д. 104).

Стоимость услуг оценщика по договору № .... от 

<

дата> года составила 240 000 рублей, а именно:

за земельный участок с кадастровым номером .... с видом разрешенного «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» – 45 000 рублей; 

за нежилое здание с кадастровым номером .... – 30 000 рублей,

за нежилое здание с кадастровым номером .... – 30 000 рублей,

за нежилое здание с кадастровым номером .... – 30 000 рублей,

за нежилое помещение с кадастровым номером .... – 26 250 рублей,

за нежилое помещение с кадастровым номером .... – 26 250 рублей,

за нежилое помещение с кадастровым номером .... – 26 250 рублей,

за нежилое помещение с кадастровым номером .... – 26 250 рублей (том № 5, л.д. 101).

Стоимость услуг оценщика по договору № .... от 

<

дата> года за оценку земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях» составила 35 000 рублей (том № 5, л.д. 115-123, 124).

Оплата услуг оценщика подтверждается платежным поручением № .... от 

<

дата> в размере 240 000 рублей по акту № .... от 

<

дата> в рамках договора от 

<

дата> года № .... и платежным поручением № .... от 

<

дата> года в размере 35 000 рублей по акту № .... от 

<

дата> в рамках договора от 

<

дата> года № .... (том № 1, л.д. 70, том № 3, л.д. 8, том № 5, л.д. 124, 125).

Кроме того, представитель административного истца представил суду отчет об оценки от 

<

дата> года № ...., от 

<

дата> года № ...., подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «ФИО2» в рамках договора от 

<

дата> года № ...., и отчет об оценки от 

<

дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3» в рамках договора от 

<

дата> года № .... (том № 1, л.д. 60-69, 70, 71-163, том № 2, л.д. 1-269, том № 3, л.д. 8, том № 5, л.д. 101, 115-123, 124, 125, 127-224).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 979 294 рубля (за каждый земельный участок 37 881 рубль, за каждое здание 129 076 рублей, за каждое помещение 129 076 рублей). Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 6, л.д. 9, 284). 

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» (259 279 083 рубля 26 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (165 024 644 рубля) в 1,6 раза (отклонение на 36,4%),

земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях» (165 842 070 рублей 56 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (165 024 644 рубля) в 1,01 раза (отклонение на 0,5%),

нежилого здания с кадастровым номером .... (338 083 837 рублей 47 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (152 576 382 рубля) в 2,2 раза (отклонение на 54,9%),

нежилого здания с кадастровым номером .... (97 637 894 рубля 89 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (48 936 177 рублей) в 2 раза (отклонение на 49,9%),

нежилого здания с кадастровым номером .... (86 759 538 рублей 56 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (64 482 071 рубль) в 1,3 раза (отклонение на 25,7%),

нежилого помещения с кадастровым номером .... (4 895 599 рублей 29 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (2 092 017 рублей) в 2,3 раза (отклонение на 57,3%),

нежилого помещения с кадастровым номером .... (52 869 877 рублей 10 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (30 689 068 рублей) в 1,7 раза (отклонение на 42%),

нежилого помещения с кадастровым номером .... (33 937 394 рубля 56 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (15 814 372 рубля) в 2,1 раза (отклонение на 53,4%),

нежилого помещения с кадастровым номером .... (53 632 785 рублей 88 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (22 928 702 рубля) в 2,3 раза (отклонение на 57,2%).

Следовательно, судебные расходы административного истца, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях», нежилого здания с кадастровым номером .... по уплате государственной пошлины в размере 17 000 рублей, по оплате услуг оценщика и составление отчетов в размере 65 000 рублей возмещению не подлежат, а расходы на проведение судебной экспертизы в отношении данных объектов недвижимости в размере 166 957 рублей подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина».

Судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка», нежилых зданий с кадастровыми номерами ...., ...., нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., ...., ...., ...., на оплату государственной пошлины в размере 14 000 рублей, а также расходы на производство судебной экспертизы в размере 812 337 рублей подлежат взысканию с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости в отношении данных объектов недвижимости.

Кроме того, поскольку представление в суд отчета об оценке является необходимым условием обращения в суд в соответствии с требованиями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации расходы на оплату услуг оценщика за составление отчетов об оценке земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка», нежилых зданий с кадастровыми номерами ...., ...., нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., ...., ...., .... признаются судом необходимыми и подлежащими возмещению административному истцу в размере 210 000 рублей путем взыскания их с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости в отношении данных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 165 024 644 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка, обеспечение занятий спортом в помещениях, расположенного по адресу

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 165 024 644 рубля по состоянию на 1 января 2022 года.

Определить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости:

нежилого торгового здания с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 152 576 382 рубля,

нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 48 936 177 рублей,

нежилого торгового здания с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 64 482 071 рубль, 

нежилого помещения с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 2 092 017 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 30 689 068 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 15 814 372 рубля,

нежилого помещения с кадастровым номером ...., площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 22 928 702 рубля.

Период действия установленной настоящим решением суда архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... с видом разрешенного использования «под здания и сооружения для организации торгового комплекса рынка» с 1 января 2024 года по 16 сентября 2024 года.

В удовлетворении административного иска к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан отказать.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 6 сентября 2024 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 166 957 рублей.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 812 337 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Родина» судебные расходы в сумме 224 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 3 октября 2025 года. 

Судья Трошин С.А.