Дело № 2–3656/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 августа 2017 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе: председательствующего судьи Стиба Л.Н., 

при секретаре судебного заседания О Л.В., 

с участием прокурора Демидовой А.В.,

истца /ответчика ФИО1,

представителя истца/ответчика ФИО7, 

ответчика/истца ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о признании не приобретшим право пользования, признании незаконной регистрации, снятии с регистрационного учета, выселении, 

по встречным исковым требованиям ФИО4 к ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании не приобретшим право пользования, признании незаконной регистрации, снятии с регистрационного учета. 

В обоснование заявленных требований указав на то, что ДД.ММ.ГГГГ годам между ней и ФИО4 заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого продавец гарантировала ей, что на момент продажи на регистрационном учете в данном жилом помещении не состоит, представив паспорт с отметкой о снятии с регистрационного учета по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ года она стала собственником жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ обратившись в абонентный отдел № года Хабаровска, запросив поквартирную карточку, узнала, что ФИО4, используя заведомо подложные документы, встала на регистрационный учет по адресу: 

<

адрес>. Данные незаконные действия являются помехой для пользования жилым помещением, собственником, которого она является.

Просила признать ФИО4 не приобретшей право пользования помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>, признать незаконной регистрацию ФИО4 по адресу: 

<

адрес> снять с регистрационного учета. 

В процессе рассмотрения дела истец дополнила исковые требования требованием о выселении ФИО4 из занимаемого жилого помещения. 

Возражая против удовлетворения исковых требований ФИО1, ФИО4 обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать недействительной договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и применить последствия недействительности сделки.

В обоснование встречного иска указала на то, что ей на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, данное жилое помещение является ее единственным жильем.

В августе 2016 г. к ней обратились бывший зять ФИО2, ФИО3 и попросили взять в долг (залог) денежные средства, так как кредитные учреждения (банки) отказывали им в выдаче кредита из за их плохой кредитной истории. От знакомых они узнали, что можно получить деньги взаймы под залог квартиры. Так как своей собственности они не имели, они обратились к ней. Она согласилась оформить договор залога при условии, что они будут исполнять обязательства по данному договору. Из квартиры выезжать и сниматься с регистрационного учета намерений не имела.

Сумма, которую предполагалось взять в залог, по словам ФИО2 равна 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО3 сообщили, что документы для сделки ФИО1 подготовлены и можно регистрировать договор залога. Она знала процедуру оформления данного договора и подписала документы, подготовленные ФИО1, полагая, что был заключен договор займа под залог спорного недвижимого имущества.

ФИО4 и ФИО1 заключили сделку купли-продажи, прикрывающую договор займа на 

<

данные изъяты> Полагает, что прикрывающая, притворная сделка ничтожна, правовые последствия квалифицируются по фактически совершенным действиям.

Фактически квартира не переходила в пользование ФИО1, она продолжала оплачивать коммунальные услуги и проживать в данной квартире. ФИО1 не намеревалась вселяться в приобретенную квартиру, не оформляла в жилищных органах переход права собственности к ней, не несла бремя содержания жилого помещения. Лицевой счет до сих пор открыт на ее имя.

Договор купли-продажи реально не исполнен, так как квартира во владение покупателя не передавалась, ключей от квартиры у покупателя не было, лицевой счет на квартиру на его имя не был переоформлен, расходы по содержанию жилья и оплате коммунальных услуг ФИО1 не несла.

В мае ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 сообщил ей, что не сможет продолжать отдавать проценты по договору займа, а также не в состоянии полностью погасить долг и пояснил, что ФИО1 продаст квартиру в счет долга и выселит ее так как ФИО1 является собственником квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

После этого она узнала, что больше не является собственником квартиры.

Просила признать ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО1, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В процессе рассмотрения ответчик/истец ФИО4 дополнила в обоснование исковых требований, что ФИО1 ранее заключала договоры займы под залог имущества граждан, что подтверждается, в том числе и судебной практикой. О ничтожности сделки свидетельствует отсутствие у сторон каких-либо документов, помимо самого договора купли-продажи, а именно акта приемки-передачи имущества.

Фактическая передача спорной квартиры от продавца покупателю не производилась. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к начальнику ОП № УМВД России по 

<

адрес> с заявлением о привлечении к ответственности группы лиц по ст.159 УК РФ, по данному заявлению проводится проверка. 

Представитель третьего лица МУП 

<

адрес> «РКЦ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В письменных возражениях указала на то, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета на основании вступившего в законную силу решения суда. 

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. 

В судебном заседании истец/ответчик ФИО1 требования о выселении и снятии с регистрационного учета поддержала в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, дополнила, что в момент совершения сделки купли продажи спорного жилого помещения стороны отдавали отчет, что фактически после передачи денежных средств продавцу квартира переходит в ее собственность, деньги за квартире в размере 

<

данные изъяты> передала ФИО4 при заключении договора купли-продажи. Между ней и ФИО4 была устная договоренность о проживании ФИО4 в спорном жилье в течение 6 месяцев и оплате коммунальных услуг. После заключения договора купли-продажи был осуществлена регистрация перехода права собственности, и в последующем ей был открыт лицевой счет на ее имя. Просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Представитель истца/ответчика ФИО1 – ФИО7 требования о признании договора купли-продажи недействительным не признал ввиду отсутствия к тому законных оснований. Требования ФИО1 о выселении и снятии с регистрационного учета поддержал в полном объеме. 

Ответчик / истец ФИО4 в судебном заседании требования о выселении и снятии с регистрационного учета не признала, указала, что подписывая ДД.ММ.ГГГГ. договор купли-продажи спорного жилого помещения полагала, что подписывает договора займа с залогом недвижимости, ее ввели в заблуждение относительно истинной природы заключаемой сделки. Квартиру продавать намерения не имела, спорное жилое помещение является ее единственным жильем. Просила в иске ФИО1 отказать, признать договор купли-продажи ничтожной сделкой и применить последствия недействительности сделки. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, выслушав заключения прокурора, полагавшего требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению, суд приходит к следующему. 

Иски о признании сделки недействительной относятся к искам об оспаривании зарегистрированного права.

Поскольку исковые требования ФИО1 обоснованы принадлежностью ей на праве собственности спорной квартиры на основании договора купли-продажи, а ФИО4 просит признать данную сделку недействительной, то рассмотрение встречного иска является первостепенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

ФИО4 заявляя требования о признании оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. притворным, ссылается на то, что указанный договор прикрывает отношения из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующего между ФИО8 и ФИО1, оспариваемый договор является мнимой (ничтожной) сделкой, совершенной лишь для вида без намерения создать правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи, а именно покупатель не принимал спорную квартиру у продавца, а кроме того оспариваемый договор является недействительной (оспоримой) сделкой, вынужденно совершенной продавцом под влиянием обмана, на крайне невыгодных для себя условиях, с учетом процессуальной неграмотности продавца, с указанными доводами ФИО4 суд согласиться не может по следующим обстоятельствам.

Судом установлено и из представленных материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО4/продавец/ и ФИО1 /покупатель/ заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность 

<

адрес> по пер. Ростовский 

<

адрес>, общей площадью 48,5 кв.м /далее – квартира, спорное жилое помещение/. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ 

В пункте 2 стороны согласовали цену продаваемой квартиры в размере 

<

данные изъяты>, которую покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора. Претензий между сторонами нет. 

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Фактическая передача квартиры продавцом покупателю на момент подписания договора осуществлена / п. 3,4 договора/.

В п. 5 указанной сделки продавец гарантирует, что на момент заключения договора на квартиру обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством не имеется, оно свободно от прав третьих лиц. В квартире на регистрационном учете никто не состоит. 

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации №2. 

Из объяснений ФИО1 следует, что она приобрела спорную квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., не зная об обязательствах по договору займа между ней и ФИО8, сведениями о намерении залога квартиры ФИО4 в обеспечение заемных обязательств ФИО2 не располагала, напротив, из существа заключенного между сторонами договора добросовестно полагала об отсутствии обременений на спорное жилое помещение. 

В этой связи суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. не является притворной сделкой, сторонами исполнен.

Указанное также подтверждается отсутствием надлежащих доказательств наличия между ФИО8 и ФИО1 обязательств по займу. 

Из содержания оспариваемого договора купли-продажи следует, что истец продала ФИО1 спорную квартиру, а та, в свою очередь, купила ее и уплатила за нее денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> до подписания договора.

Денежная сумма в указанном размере была получена ФИО4, что отражено в пункте 2 договора, подписанного сторонами, а также в пункте свидетельствующем об отсутствии претензий.

Доказательств обратного ФИО4 не представлено.

Оспариваемая сделка в полной мере соответствуют требованиям законодательства, в частности из содержания договора купли-продажи усматривается, что все существенные условия договора сторонами согласованы, в частности: продавец обязался продать и передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить спорную квартиру, которая оценивается по соглашению сторон и продается за 

<

данные изъяты>; переход права собственности на спорную квартиру к покупателю подлежит государственной регистрации; право собственности на данную квартиру наступает с момента такой регистрации; настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так же из содержания договора купли-продажи усматривается, что принятые на себя обязательства сторонами исполнены до подписания настоящего договора, в частности: продавец получил полностью от покупателя 

<

данные изъяты> за продаваемую квартиру.

Сторонами не оспаривается, что подписанный ими ДД.ММ.ГГГГ. договор купли-продажи является заключенным, а право собственности ФИО1 на спорную квартиру - зарегистрированным в установленном порядке.

С учетом изложенного, воля сторон при оформлении ДД.ММ.ГГГГ оспариваемого договора направлена именно на совершение сделки купли-продажи и достижения тех правовых последствий, которые предусмотрены для договора данного вида.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного ФИО4 встречного иска.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО4 суд в том числе исходит из того, что ФИО4 не доказала, что подписала документы, не ознакомившись с ними, и не получила оригинал договора. Доказательства того, что спорный договор имеет признаки кабальной или мнимой сделки, что он заключен под влиянием обмана со стороны покупателя, не представлены. Доводы истца о том, что договором установлена цена, не соответствующая рыночной стоимости квартиры, что свидетельствует о кабальности сделки, отклонены судом: граждане свободны в заключении договора, его исполнение оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, несоответствие указанной в договоре цены объекта его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодные условия договора для продавца.

Доводы ФИО4 о том, что она вынуждена была заключить договор купли-продажи, прикрывающий договор займа между ФИО8 и ФИО1 судом отклоняются как несостоятельные. Стороны, прибегают к заключению притворной сделки в том случае, когда либо вообще отсутствует законодательно разрешенная возможность совершения сделки на определенных условиях, либо такое заключение представляется невыгодным для сторон. ФИО4 обосновала необходимость заключения притворной сделки отсутствием возможности получения ФИО9 банковского кредита. Необходимости же заключения договоров займа с залоговым обеспечением с физическими лицами путем оформления договоров купли-продажи квартиры ФИО4 не доказала. Ее доводы в указанной части являются нелогичными.

Более того, ФИО4 в своем иске указывает, что стороной договора займа (заемщиком) является не она, а ее бывший зять ФИО2, который фактически получил деньги от ФИО1 в заем. Заемные денежные средства требовались ФИО2 для предпринимательской деятельности. Спорная квартира передана ею ФИО1 в обеспечение исполнения не своих обязательств по договору займа, а обязательств ее бывшего зятя. 

Таким образом, по сути, во встречном иске речь идет о волеизъявлении другого лица на совершение сделки, прикрывающей другую сделку. Тем самым, встречный иск о признании договора купли-продажи притворной сделкой подан ФИО4 не в защиту своих нарушенных субъективных прав, а в интересах третьего лица – ФИО2, что противоречит ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, согласно которой заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Кроме этого, допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО2 отрицал какие-либо договорные отношения с ФИО1 Указал на то, что намерение продать свою квартиру у ФИО4 имелось, еще тогда, когда она находилась в местах лишения свободы, на продажу квартиры была оформлена доверенность на ее бывшую супругу – дочь ФИО4

В судебном заседании ФИО4 не оспаривала факт выдачи доверенности на имя своей дочери для продажи квартиры. 

Установив отсутствие оснований к удовлетворению иска о признании договора купли-продажи недействительным, суд проверяет обоснованность требований ФИО1

Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со ст. ст. 209, 235, 288, 292, 304 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствие с его назначением и пределами его пользования может требовать устранения всяких нарушений его права. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, вправе предоставить его во владение и (или) в пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник, утративший право собственности на жилое помещение по основаниям, предусмотренным законом, а также члены его семьи прекращают право пользования данным жилым помещением по требованию нового собственника.

В силу п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. за ФИО1 зарегистрировано право собственности на 

<

адрес>, согласно поквартирной карточке на указанное жилое помещение зарегистрированной по месту жительства ДД.ММ.ГГГГ. значится ФИО4 

Таким образом, с момента приобретения ФИО1спорной квартиры в собственность, только она вправе сама проживать в ней, предоставлять данное жилое помещение для проживания, либо не возражать против проживания в нем членов своей семьи и других лиц. На основании п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продавец гарантировала, что в указанном жилом помещение на регистрационном учете никто не состоит. 

В соответствии с п. 3 ст. 1 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 288 ГК РФ, ст. ст. 17, 30 - 35 ЖК РФ, суд приходит к выводу что, регистрация и проживание ФИО4 по месту жительства в спорном жилом помещении препятствует истцу ФИО10осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей на праве собственности жилым помещением по своему усмотрению и влечет для неё дополнительные расходы, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, п. 2 ст. 292 ГК РФ ответчик ФИО4 утратила право на спорное жилое помещение и подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

В силу ст. 7 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" вступившее в законную силу решение суда о выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства органом регистрационного учета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Выселить ФИО4 из жилого помещения – 

<

адрес>.

В остальной части иска отказать. 

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании ничтожным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в 

<

адрес>вой суд через Центральный районный суд 

<

адрес> путём подачи апелляционной жалобы. 

Дата изготовления решения в окончательной форме 15.08.2017г.

Председательствующий: Л.Н. Стиба