КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-169/2021 (3а-1391/2020)

УИД 23OS0000-01-2020-001036-94

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 января 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при секретаре

судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО НПК «ПАНХ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной, 

установил:

акционерное общество НПК «ПАНХ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 9 400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 1 января 2016 года.

В обоснование заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости представитель административного истца указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость внесения налоговых платежей в завышенном размере.

В подтверждение такой правовой позиции административный истец предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 199 847 196 руб. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке № 17321/20 от 27 июля 2020 года, подготовленным ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга», рыночная стоимость земельного участка определена в размере 95 502 000 руб.

Представители административного истца АО НПК «ПАНХ» - ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании просили исковые требования удовлетворить, установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества равной рыночной в соответствии с отчетом об оценке № 17321/20 от 27 июля 2020 года, подготовленным ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга».

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание 14 января 2021 года не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В рамках подготовки по административному делу представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5, направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО6, направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, АО НПК «ПАНХ» на праве собственности принадлежит земельный участки с кадастровыми номерами 

<

№...> площадью 9 400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>.

Согласно сведениям Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии кадастровая стоимость земельного участков определена в размере 199 847 196 руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2016 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 21 июля 2020 года.

При изложенных выше обстоятельствах, АО НПК «ПАНХ», как собственник земельных участков, наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Обращению в суд административного истца с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предшествовало его обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее по тексту – Комиссия).

Вместе с тем, поданное Обществом заявление было отклонено, что подтверждено копией решения Комиссии № 13/1 от 20 августа 2020 года. Таким образом, обращение административного истца в суд с указанными требованиями соответствует положениям закона, действовавшего на момент его обращения, и досудебный порядок урегулирования спора был соблюден. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке № 17321/20 от 27 июля 2020 года, подготовленный ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга». Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 95 502 000 руб.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указывалось выше, вступившим в законную силу решением Комиссии № 13/1 от 20 августа 2020 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка было отклонено, так как установлено несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данном решении изложено детальное описание названных нарушений.

Так, на странице 44 отчета в пункте 8.2.1.2 «Обоснование значения величины скидки на торг» оценщик ссылается на таблицу №54, страница 75 сборника рыночных корректировок СРК-2015, указывая, что в качестве скидки на торг принимается скидка по средним городам в размере 13,2%. Согласно сведений, содержащихся в Градостроительном кодексе Российской Федерации, г. Краснодар на 01 января 2016 года относился к крупнейшим городам Российской Федерации с населением в диапазоне 500-1000 тысяч человек и не относился к средним городам с населением от 50 до 100 тысяч человек. Корректировка на торг неверна (п. 22 «е» ФСО №7).

На странице 45 отчета в пункте 8.2.1.3 « Обоснование корректировки на разницу в площади (масштаб) оценщик использует издание «Сборник оценщика». Корректировки для оценки стоимости земельных участков (часть 2)», выпущенного ООО «РусБизнесПрайсИнформ» от мая 2016 года. Возможность использования справочника для оценки объектов по состоянию на 01 января 2016 года не определена, дата издания справочника после даты оценки (п. 8 ФСО №1).

На странице 46 отчета в пункте 8.2.1.7 «Обоснование отсутствия корректировки на вид разрешенного использования» оценщик пишет «В нашем случае все участки-аналоги имеют разрешенного использование – коммерческая застройка, что совпадает с ВРИ оцениваемых участков, так что по данной характеристике корректировка не нужна». Утверждение неверное, вид разрешенного использования объекта-аналога №1 – «ИЖС», участок не переведен в иной вид разрешенного использования (п. 22 «е» ФСО №7).

На странице 54 отчета при проведении оценки не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, не приведен процесс их отбора для проведения расчетов (п. 22 «в» ФСО №7).

На странице 55 отчета в таблице №3 подбор объекта-аналога №1 осуществлен некорректно. Объект-аналог №1 площадью 427 кв.м, с видом разрешенного использования «ИЖС» и с возможностью перевода – «Под коммерцию» Вид разрешенного использования участка не праведен в иной вид разрешенного использования. Площадь аналога не сопоставима с площадью объекта оценки (п. 22 «б» ФСО №7).

Кроме того, на страницах 55-56 отчета отсутствуют корректировки на красную линию, на транспортную доступность, на близость к объектам, повышающим стоимость земельных участков, отсутствие корректировки не обосновано (п. 22 «е» ФСО №7).

Вышеуказанные нарушения могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости спорного земельного участка, а также свидетельствуют о том, что отчет об оценке от 27 июля 2020 года составлен с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость данного объекта. 

Учитывая данные обстоятельства, вступившее в законную силу решение Комиссии, значительную разницу между размером кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом и определенной оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аналитический центр оценки и консалтинга» (52%), суд по ходатайству представителя административного истца на основании определения от 07 октября 2020 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных исследований». Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно–экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 этого же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной экспертизы №084/10-20 от 03 ноября 2020 года, составленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных исследований» ФИО7, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 1 января 2016 года составляет 141 431 000 руб.

Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ, данное экспертное заключение суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО № 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, сделан анализ рынка земельных участков в г. Краснодаре в юридически значимый период, оснований полагать, что при оценке участка искажены его ценообразующие характеристики, не имеется.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от 06 ноября 2020 года, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных исследований».

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

Административными ответчиками выводы экспертного заключения от 03 ноября 2020 года не опровергнуты, доказательств об их порочности не представлено, сведений о наличии иного размера рыночной стоимости спорного земельного участка материалы дела не содержат.

Оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ для назначения по административному делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не установлено, кроме этого, лица, участвующие в деле, обоснованных ходатайств не заявляли.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость: земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости 141 431 000 руб. на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2016 года.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 07 сентября 2020 года, датой обращения в Комиссию – 29 июля 2020 года. Таким образом, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ № 28), датой подачи заявления следует считать 29 июля 2020 года.

Кроме этого, от директора ООО «Лаборатория судебных исследований» ФИО8 поступило ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

Дата ...> 

<

№...> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

Дата ...> 

<

№...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право АО НПК «ПАНХ» на установление кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков. 

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, а также тот факт, что представителем административного истца не представлено документов, подтверждающих оплату за произведенную судебную экспертизу, суд находит заявление директора «Лаборатория судебных исследований» обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление АО НПК «ПАНХ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> в размере его рыночной стоимости 141 431 000 (сто сорок один миллион четыреста тридцать одна тысяча) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2016 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> считать 29 июля 2020 года.

Взыскать с АО НПК «ПАНХ» в пользу ООО «Лаборатория судебных исследований» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского 

краевого суда О.П. Анянова

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2021 года.