№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2018 года

Подольский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего Невской Е.В.

при секретаре судебного заседания Казаковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Мособлжилстрой» о защите прав потребителей, -

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Мособлжилстрой», уточнив требования, просила взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 

<

данные изъяты>; компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>; штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя; расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>; расходы по оплате услуг представителя в размере 

<

данные изъяты>. 

Свои требования мотивирует тем, что она приобрела у ответчика квартиру по адресу: 

<

адрес>, однако в ней имеются существенные строительные дефекты. Кроме того, техническое состояние всего дома неудовлетворительное, фасад имеет многочисленные трещины, полагает,что данные обстоятельства влекут для нее убытки в виде утраты стоимости квартиры, в связи с чем, просила уменьшить стоимость квартиры.

Истец - ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещена надлежащим образом. Представитель по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме

Ответчик - представитель ЗАО «Мособлжилстрой» в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом (л.д.114,116). 

Конкурсный управляющий ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом (л.д.115). 

Третье лицо - представитель Администрации городского округа Подольск в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом. 

Третье лицо - представитель МУП Городского округа Подольск «ДЕЗ» в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом. 

Третье лицо - представитель Государственной жилищной инспекции Московской области в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом. 

Третье лицо - представитель ООО «ГЛАВСТРОЙ-ЭКСПЛУАТАЦИЯ» в судебное заседание не явились, о дате слушания дела извещены надлежащим образом. 

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно статье 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями».

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ», именуемое в дальнейшем «Застройщик» и ФИО1, именуемая в дальнейшем «Участник долевого строительства» был заключен договор участия в долевом строительстве №№. 

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Объектом долевого строительства в соответствии с приложениями № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. является жилое помещение (квартира) с относящимися к ней летними помещениями (лоджиями), расположенная по строительному адресу: 

<

адрес>, проектный номер объекта долевого строительства №, количество комнат - №, общая площадь без учета балконов, лоджий и летних помещений - 

<

данные изъяты> кв.м, общая площадь - 

<

данные изъяты> кв.м, площадь балконов и лоджий - 

<

данные изъяты> кв.м, жилая площадь - 

<

данные изъяты> кв.м 

Цена договора в соответствии с приложением № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., составляет 

<

данные изъяты>, НДС не облагается. Расчетная цена одного квадратного метра объекта долевого строительства, применяемая исключительно для проведения взаиморасчетов в соответствии с пунктами 3.8 и 3.9 настоящего договора составляет 

<

данные изъяты>, НДС не облагается (том 1 л.д.16-29).

ФИО1 в полном объеме исполнила принятые на себя обязательства по оплате по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 32-33).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ», именуемое в дальнейшем «Застройщик» и ФИО1, именуемая в дальнейшем «Участник долевого строительства» был подписан акт приема-передачи (том 1 л.д.29). 

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке в ДД.ММ.ГГГГ году (том 1 л.д.30). 

Из объяснений представителя истца в судебном заседании следует, что через 2 года после передачи объекта долевого строительства ФИО1, обнаружились следующие недостатки: происходит разрушение отделочных материалов фасадов здания, выражающееся в образовании сквозных трещин в кирпичной кладке внешнего облицовочного слоя дома. Сквозные трещины в облицовочной кирпичной кладке фасадов образовались на всех фасадах указанного здания на высоте с первого по пятый этажи, причем ранее заделанные раствором трещины имеют следы раскрытия, т.е. продолжают увеличиваться и вникает возможность обрушения облицовочной кирпичной кладки фасадов здания, что представляет угрозу жизни и здоровью людей. После проведения комиссионного осмотра специалистами МУП г.о. Подольск «ДЕЗ» были установлены маячки на трещины. По состоянию маячков видно, что трещины продолжают раскрываться, о чем свидетельствует их растрескивание. За период с ДД.ММ.ГГГГ трещины появились и с внутренней стороны наружных стен первого этажа, таким образом теперь они характеризуются, как сквозные. На протяжении всего времени в квартире ФИО1 в зимнее время стены промерзают. Промерзание стен в квартире вызвано некачественной заделкой швов между секциями дома, а также некачественной теплоизоляцией наружных ограждающих конструкций (стен) в местах примыкания соответствующих комнат квартиры. 

В обоснование своих доводов в материалы дела были представлены заявления ФИО1, ответы на обращения, акты, журнал состояния маяков, (том 1 л.д. 42, 43-44, 45-51, 52-60). 

Согласно отчету ООО «Визитерм» о результатах тепловизионного обследования в результате анализа данных, полученных при проведении обследования, были выявлены различные дефекты тепловой защиты здания. Наиболее существенными из обнаруженных дефектов являются следующие: 

- дефекты теплоизоляции монтажа оконных блоков; 

- дефекты уплотнителей или неправильное положение створок окон и двери, инфильтрация воздуха; 

- дефекты теплоизоляции и воздухопроницаемости стен; 

- нарушения теплоизоляции примыкания пола и перекрытия к стенам; 

- существенная неравномерность температуры поверхности стен;

- нарушения теплоизоляции и воздухопроницаемости перекрытия и его примыкания к стенам. Выявленные дефекты необходимо устранить, добившись соответствия нормативным требованиям СНиП 23 02 2003 «Тепловая защита зданий» (том 1 л.д. 67-86). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на имя Генерального директора ЗАО «Мособлжилстрой» была направлена претензия с требованием о безвозмездном устранении недостатка в течение 10 дней (том 1 л.д. 11-13, 14-15). 

Для установления юридически значимых обстоятельств, по настоящему гражданскому делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза (том 1 л.д. 136-137). 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, на основании изложенного и в соответствии со ст. 16 ФЗ №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперты сообщают о невозможности дачи заключения по первому вопросу.

Стояки системы отопления проложены скрыто, т.е. зашиты в стеновое пространство. Тепловая мощность отопительных приборов не учитывает 90% теплового потока, поступающего при открытой прокладке от трубопроводов системы отопления в помещение. Таким образом, система отопления исследуемого объекта не соответствует требованиям п. 6.4.7 [14], п. 6.2.8 [9] в части требований предъявляемых к размещению стояков системы отопления и учета их теплового потока, поступающего в помещение.

- перепад между оптимальной температурой воздуха помещения итемпературой поверхности стены ограждающей конструкции составляетдиапазон для помещения кухни 0,5... 6,4 °С, для жилой комнаты 0,5...12,1 °С,что нарушает требования табл. 5 [11], п. 4.3 [15], при которой не соблюдаютсяусловия допустимых параметров микроклимата п. 2.1, табл. 1 [13] итепловой защиты здания п. 4 [11].

- остекление балконной двери в помещении №8 (согласно БТИ - Жилоепомещение) не соответствует требованиям [12], в части появления трещин ищелей, а также требованиям [18], в части прилегания уплотняющихпрокладок.

- помещение №10 (согласно БТИ - Лоджия) оборудовано отопительнымприбором, а помещение №8 (согласно БТИ - Жилое помещение) не имеетотопительного прибора. Дверной и блок и блок остекления междупомещениями №8 (согласно БТИ - Жилое помещение) и №10 (согласно БТИ -Лоджия) отсутствуют. Также помещение №10 (согласно БТИ - Лоджия) имеетиндивидуальный тип остекления (ПВХ) отличный от остекления остальныхлоджий жилого дома. На отопительном приборе, установленном в помещении №10 (согласно БТИ - Лоджия), отсутствует терморегулятор, установлены шаровые краны на подводящих трубопроводах. 

Таким образом, перенос отопительного прибора из жилой комнаты в лоджию выполнен в нарушение п. 11.7 [16], а также лоджия имеет индивидуальный тип остекления (ПВХ) отличный от остекления остальных лоджий жилого дома, что влечет за собой изменения в части теплофизических свойств прилегающих помещений, а также тепловлажностного режима согласно п. 4 [11], а также [13]. Отопительный прибор, установленный на лоджии не имеет терморегулятора, что влечет за собой некачественное автоматическое регулирование клапанами терморегуляторов остальных отопительных приборов стояка отопления, количества протекающего теплоносителя в зависимости от заданной температуры воздуха в нарушении [17].

На фасаде имеются трещины в облицовочной кирпичной кладке с различной локализацией по площади и высоте. Данные трещины характерны для трехслойных конструкций ограждающих стен с использованием «гибких связей» не соответствующих требованиям технической документации. Вероятной причиной образования трещин облицовочного кладочного фасада является монтаж "гибких связей" не соответствующий требованиям нормативной документации. Характер развития трещин свидетельствует о возможности обрушения кладки, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, скрытые строительные недоделки и недостатки обнаружить не представляется возможным ввиду отсутствия архитектурного проекта (том 1 л.д. 190-220).

Сомневаться в достоверности экспертного заключения и компетентности эксперта суд оснований не имеет. 

В соответствии с пунктами 5, 5.1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора и(или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Пунктом 3 настоящей статьи предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок,участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 7 настоящей статьи,застройщик не несет ответственности за недостатки(дефекты)объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. 

В соответствии со статьей 756 ГК РФ «При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет».

Продавец или изготовитель товара, исполнитель работы или услуги освобождается от ответственности в случае, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил пользования товаром, результатами работы, услуги или их хранения (статья 1098 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.3 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет ДД.ММ.ГГГГ лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом: 

- гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства составляет 3 года со дня подписания первого акта приема-передачи или иного документа о передаче квартиры в объекте. 

- гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовления. 

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта (включая переустройство, перепланировку), проведенного самим участника долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011г. N 508-ПП (ред. от 13.02.2018) "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" «При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах не допускается: в том числе перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы. 

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, в нарушение положений вышеуказанного Постановления в квартире выполнен перенос отопительного прибора из жилой комнаты в лоджию, а также лоджия имеет индивидуальный тип остекления (ПВХ) отличный от остекления остальных лоджий жилого дома, что влечет за собой изменения в части теплофизических свойств прилегающих помещений, а также тепловлажностного режима согласно п. 4 СП 50.13330.2012 " Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003", а также ГОСТ 30494-2011 "Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях". Более того, отопительный прибор, установленный на лоджии не имеет терморегулятора, что влечет за собой некачественное автоматическое регулирование клапанами терморегуляторов остальных отопительных приборов стояка отопления, количества протекающего теплоносителя в зависимости от заданной температуры воздуха в нарушении ГОСТ 30815-2002 «Терморегуляторы автоматические отопительных приборов систем водяного отопления зданий. Общие технические условия». Экспертное заключение не содержит ответ по вопросу наличия строительных недостатков в спорной квартире,перечня необходимых работ и стоимости для их устранения, ввиду невозможности исследования по причине отсутствия проектной документации. 

В соответствии с абзацем 2 п. 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; при этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению; данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества; в соответствии со статьей 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась, как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении договора,не соответствует.

В ходе судебного разбирательства установлено, что выявленные недостатки носят частично эксплуатационный характер и возникли в результате действий самого истца. Кроме того, объект имеет существенный строительный производственный дефект,следствием которого является интенсивное развития трещин облицовочного кладочного фасада в многоквартирном жилом доме, что свидетельствует о возможности обрушения кладки, и как следствие создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, обнаружить скрытые строительные недостатки и недоделки обнаружить экспертным путем не представилось возможным ввиду отсутствия архитектурного проекта.

Таким образом, общедомовые конструкции дома, имеют строительные недостатки создающие угрозу жизни и здоровью истца как потребителя.

Требование же о соразмерном уменьшении покупной цены может быть предъявлено при наличии нескольких условий, в частности,когда товар может быть использован по прямому назначению без устранения недостатков и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы; цена товара была установлена договором без учета имеющихся в товаре недостатков, т.е. качество товара оказалось более низким, чем предполагалось его условиями, и в этом случае возмещению подлежит денежная сумма, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся в нем недостатков, что исключает возможность соразмерного уменьшения цены договора на сумму, необходимую для их устранения.

Согласно заключению об оценке рыночной и ликвидационной стоимости ООО «Оценочная Компания «Аппрайзер», рыночная стоимость 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты>(л.д.47-105).

Цена договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ., уплаченная истцом во исполнение его условий,в силу п.3.1,Приложения № 3 к Договору, составляет 

<

данные изъяты>(л.д.17,27). 

Из материалов настоящего гражданского дела не явствует факт уменьшения рыночной цены спорного объекта долевого участия.Стоимостные критерии уменьшения цены указанного объекта, по которым истец пришла к выводу об уменьшении стоимости квартиры,истцом суду не редставлены. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд учитывает,что истцом не представлено доказательств уменьшения покупной цены квартиры вследствие выявленных недостатков.Между тем, принимая во внимание, что производственные строительные недостатки квалифицированы экспертами как создающие угрозу жизни и здоровью,суд полагает, что истцом избран не надлежащий способ защиты нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении требований в остальной части, суд исходит из того, что указанные требования являются производными от основных.

В удовлетворении требований в части компенсации морального вреда по заявленным истцом основаниям, суд сходил из того, что нарушение температурно-влажностного режима жилого помещения возникло вследствие действий самого истца по переоборудованию системы отопления, выполненного в нарушение требований нормативных актов.Согласно экспертному заключению,перенос отопительного прибора из жилой комнаты в лоджию выполнен в нарушение п.11.7916), а также лоджия имеет индивидуальный тип остекления(ПВХ) отличный от остекления остальных лоджий жилого дома, что влечет за собой изменение в части теплофизических свойств прилегающих помещений, а также тепловлажностного режима согласно п.4(11), а также (13).Отопительный прибор, установленный на лоджии не имеет теплорегулятора, что влечет за собой некачественное автоматическое регулирование клапанами терморегуляторов остальных отопительных приборов стояка отопления, количества протекающего теплоносителя в зависимости от заданной температуры воздуха в нарушение (17). 

При таких обстоятельствах,с учетом заключения судебной строительно-технической экспертизы, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным истцом основаниям. 

Принимая во внимание представленные суду доказательства, оценив их в совокупности, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ 

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «Мособлжилстрой» о защите прав потребителей,- отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с принесением апелляционной жалобы через Подольский городской суд.

Председательствующий судья: подпись Е.В. Невская

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>