Дело № 3а-151/2023

73OS0000-01-2023-000016-12

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ  

4 октября  2023 года              город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Сычёвой О.А.

при секретаре Мытаревой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                № 3а-151/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Резерв МТ» к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО)  «Резерв МТ» обратилось в суд с административным иском, уточненным в процессе судебного рассмотрения. к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим образом.

ООО «Резерв МТ» является собственником земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** утверждена в размере 8 860 576 рублей 91 копейка. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                      № *** от 1 ноября 2022 года, составленному оценщиком                                      ООО «Независимость» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 ноября 2022 года составляет 3 453 987 рублей  33 копейки. 

Представитель ООО «Резерв МТ» обращался в ОГБУ «ЦГКО» (после переименования ОГБУ «БТИГКО») с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером:  *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением  ОГБУ «ЦГКО» от 27.12.2022 г. № *** ему было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Просит суд признать незаконным решение ОГБУ «ЦГКО» от 27 декабря 2022 года № ***. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.

В процессе судебного разбирательства административные исковые требования были уточнены, уточнение принято судом. ООО  «Резерв МТ» просит суд признать незаконным решение ОГБУ «ЦГКО» от 27 декабря 2022 года                                    № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года в размере 2 970 378 рублей. 

К участию в деле в качестве административного ответчика было  привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены:   Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,                      ООО «Независимость», оценщик ФИО1, публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация муниципального образования «Мелекесский район» Ульяновской области.

В судебное заседание представитель административного истца                           ООО «Резерв МТ» не явился, извещен, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования с учетом уточнения полностью поддержала. Сообщила, что с заключением судебной экспертизы административный истец согласен. 

Участвовавшая в предварительном судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административный иск поддержала по приведенным в иске доводам.

Представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» в судебное заседание не явился, извещен, просит о рассмотрении административного дела в свое отсутствие. Согласно письменным пояснениям на иск,  с административным иском не согласен, просит отказать в его удовлетворении, так как оспариваемое решение учреждения является правильным, а отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства,  что подтвердило заключение судебной экспертизы. Заключение судебной экспертизы не оспаривает. Указано, что в соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                                     «О государственной кадастровой оценке» ОГБУ «БТИГКО» пересчет кадастровой стоимости земельного участка в 2022 году не производился.  

Ранее в ходе судебного разбирательства представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» по доверенности ФИО4 просила  отказать в удовлетворении административного иска, представляла письменные возражения на иск. Указала, что оспариваемое решение учреждение является правильным, а отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Мелекесский район» Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие.  В отзыве полагает иск не подлежащим удовлетворению, так как оспариваемое решение ОГБУ «ЦГКО»  является правильным.

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился, извещен, просит о рассмотрении дела в свое отсутствие. Решение оставляет на усмотрение суда 

Представители заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ООО «Независимость», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, заинтересованное лицо оценщик                    ФИО1 в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представлено.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные  налоги и сборы. 

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации            (далее также НК РФ), земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Во исполнение пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона                  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 248 КАС РФ (в редакции на дату спорных правоотношений), основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                   «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), частью 6 статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                       «О государственной кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что ООО «Резерв МТ» является собственником земельного участка, площадью                     25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***.  Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных предприятий. Обременения не зарегистрированы. Границы земельного участка установлены.

Право собственности ООО «Резерв МТ» зарегистрировано 09.12.2014.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** была утверждена в размере 8 860 576 рублей 91 копейка  в соответствии с актом определения кадастровой стоимости от 18.08.2021                          № *** (т.2, л.д. 215).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 11 августа 2021 года (т.2, л.д. 202).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка                   № *** от 1 ноября 2022 года, составленному оценщиком                       ООО «Независимость» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, составляет по состоянию на 1 ноября 2022 года 3 453 987 рублей  33 копейки. 

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 7 840 120 рублей 78 копеек (ячейка ***, позиция ***).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (т.2, л.д. 203).

Таким образом, кадастровая стоимость в размере 8 860 576 рублей 91 копейка, определенная по состоянию на 11 августа 2021 года, с датой применения                             с 11 августа 2021 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ            «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В данном случае размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца ввиду необходимости уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта.

Исчисление налога до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости и право на перерасчет налога за три предшествующих года административным истцом не утрачено, с учетом положений пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации, в силу которого перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 настоящего Кодекса, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

В силу вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец вправе оспорить установленную кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка с просьбой об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.

При этом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положениям статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года             № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона                                от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (пункт 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ в редакции на дату спорных правоотношений).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года                        № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

В силу части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ                             «О государственной кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016                       № 237-ФЗ).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года                      ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в                     ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Следуя установленному законом порядку, истец ООО «Резерв МТ»                      19 декабря 2022 года обратился в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***, в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные вышеприведенными положениями закона документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 1 ноября 2022 года, составленный оценщиком                 ООО «Независимость» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2022 года составляет                       3 453 987 рублей  33 копейки.

Решением ОГБУ «ЦГКО» от 27.12.2022 г. № *** по результатам рассмотрения указанного заявления истцу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости в связи с несоответствием отчета об оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  а именно:

1. На страницах 31-57 Отчета об оценке Оценщиком представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки при этом:

Предложение №1/Аналог№1. Использование данного объявления в качестве Предложения/Аналога, не схожего по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не обосновано. Местоположение предложения - ***. Объект оценки расположен в            ***.

Предложение №2. Данное предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине значительного отличия по площади. Критерии отбора Предложений в качестве объекта-аналога по площади в отчете об оценке отсутствуют.

Предложение №3. Использования данного объявления в качестве предложения, не схожего по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не обосновано. Местоположение Предложения - ***. Объект оценки расположен в ***. Данное предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине значительного отличия от площади. Критерии отбора предложений в качестве объекта-аналога по площади в отчете об оценке отсутствуют.

Предложение №4/Аналог №2. Использование данного объявления в качестве Предложения/Аналога, не схожего по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в Отчете об оценке не обосновано. Местоположение предложения - ***. Объект оценки расположен в            ***. 

Предложение №5. Данное Предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине отличия в местоположении. Критерии отбора Предложений в качестве объекта-аналога по местоположению в отчете об оценке отсутствуют.

Предложение №6. Данное Предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине застроенности земельного участка. Отказ от применения данного предложения в качестве объекта-аналога по причине застроенности объекта в Отчете об оценке не обоснован.

Предложение №7. Данное Предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине отличия в местоположении. Критерии отбора Предложений в качестве объекта-аналога по местоположению в отчете об оценке отсутствуют.

Предложение №9. Кадастровый номер земельного участка: ***. Согласно п.11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы о дате ее подготовки. Информация, приведенная Оценщиком на страницах 130-131 Отчета не позволяет сделать вывод о дате предложения - 2022 год. Данное Предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине отличия в местоположении. Критерии отбора Предложений в качестве объекта-аналога по местоположению в отчете об оценке отсутствуют.

Предложение №10. В отчете об оценке отказ от использования данного предложения в виде аналога не обоснован. Обоснование влияния санитарно - защитной зоны так же отсутствует.

Предложение №11. Кадастровый номер земельного участка: ***. Отказ от применения/принятия предложения по причине застроенности объекта в Отчете об оценке не обоснован. Так же Оценщиком указано, что он отказывается от применения/принятия данного предложения, но цена за 1 кв.м, данного Предложения рассматривается Оценщиком при описании интервала значений цен на странице 58 Отчета об оценке.

Предложение №12. Кадастровый номер земельного участка: ***. Отказ от применения/принятия предложения по причине срока экспозиции в Отчете об оценке не обоснован. Дата предложения согласно скриншоту объявления 12.08.2021, дата оценки  01.11.2022.

Предложение №13. Кадастровый номер земельного участка:  ***. Отказ от применения/принятия предложения по причине отличной категории земель в Отчете об оценке не обоснован.

Предложение №14. Кадастровый номер земельного участка:  ***, вид разрешенного использование - для эксплуатации производственной базы. Вид разрешенного использования объекта оценки - для размещения промышленных предприятий. Отказ от применения по причине отличного вида разрешенного использования не обоснован.

Предложение №15. Дата предложения данного предложения - 26.05.2021, дата оценки 01.11.2022. На странице 58 Отчета об оценке Оценщиком указано, что «Среднее значение периода экспозиции земельных участков из категории земель населенных пунктов под производственные объекты в Ульяновской области составляет в среднем от 5 до 18 месяцев». Приведение данного предложения необоснованно, так оно выходит за срок экспозиции.

Предложение №16. Кадастровый номер земельного участка: ***. Отказ от применения/принятия предложения по причине отличной категории земель в Отчете об оценке не обоснован.

Предложение №17. Дата предложения данного предложения - 30.03.2021, дата оценки 01.11.2022. На странице 58 Отчета об оценке Оценщиком указано, что «Среднее значение периода экспозиции земельных участков из категории земель населенных пунктов под производственные объекты в Ульяновской области составляет в среднем от 5 до 18 месяцев». Приведение данного предложения необоснованно, так оно выходит за срок экспозиции.

Предложение №18. Кадастровый номер земельного участка: ***, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. Вид разрешенного использования объекта оценки - для размещения промышленных предприятий. Объект оценки, как и данное предложение, расположены в районах ***. Отказ от применения по причине отличия местоположения и отличия вида разрешенного использования не обоснован. Данное Предложение не принимается Оценщиком в качестве аналога по причине отличия в местоположении. Критерии отбора Предложений в качестве объекта-аналога по местоположению в отчете об оценке отсутствуют.

Нарушены требования п. 5 ФСО №3, п.22 п.п «в» ФСО №7.

2. На странице 35 отчета указана стоимость земельного участка (предложение №4) в размере 6 300 000 рублей (по состоянию на 04.04.2022) согласно скриншоту объявления на странице 113 отчета.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ОГБУ «ЦГКО» (ранее ОГБУ «БТИГКО») осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных рынка недвижимости.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения №4 по состоянию на 30.08.2022 составила 6 700 000 руб. ( id 1811818129). Использование объявления по состоянию на 04.04.2022 говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №4 по состоянию на 04.04.2022 является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

При использовании сведений, размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «ЦГКО» http.//gko73.ru/, следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншота, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления. 

Нарушены требования п. 5 ФСО №3.

3. При  проведении анализа фактических данных о ценах сделок и предложении земельных участков под производственно-складскую застройку на страницах 31-57 Отчета приведены предложения земельных участков производственно-складского назначения. При этом Оценщиком указано, что у Предложения №4 площадь составляет 19 145,00 кв.м, (земельные участки с кадастровыми номерами: ***).

При анализе сведений, приведенных в тексте объявления на странице 35, скриншота объявления на странице 113, а также общедоступных картографических материалов http://pkk.rosreestr.ru/, установлено, что продаваемый земельный участок состоит из трех земельных участков: участок с кадастровым номером: ***, площадью 5 476 кв.м, участок с кадастровым номером: ***, площадью 13 669 кв.м, участок с кадастровым номером ***, площадь 702 кв.м. Общая площадь земельных участков                19 847 кв.м.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия указанного решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение  ОГБУ «ЦГКО» не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, то содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ            от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61                КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере   рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка,  выполненного оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении учреждения. 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона                 № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы № *** от 24 августа 2023 года, составленного Федеральным бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, следует, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 1 ноября 2022 года, составленный  оценщиком ООО «Независимость» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

В отчете имеются следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: нарушения  требований п.5 ФСО № 3, нарушение п.п. «в», «д», «е» п.22 ФСО № 7,  состоящие в следующем: 

1) при отборе аналогов для расчетов обоснование отбора противоречит параметрам и характеристикам предложений:

по местоположению - предложение  № 5 (*** – районный центр с развитой промышленностью), предложение № 7 (*** – районный центр сельскохозяйственного района), предложение № 9 (*** - районный центр с развитой промышленностью);

по площади – предложение № 2 (площадь больше площади объекта оценки в 2 раза, при этом площадь аналога меньше площади объекта оценки в 2,6 раз);

по зонам с особыми условиями использования территории – предложение               № 10 (нет описания зоны с особыми условиями использования территории и анализа влияния охранных мер на стоимость участка).

2) неверно определен тип населенного пункта объекта оценки - районный центр с развитой промышленностью, тогда как он относится к прочим населенным пунктам.

3) Неверно рассчитана площадь аналога № 2 - 19145 кв.м: продаваемый земельный участок состоит из трех земельных участков (участок с кадастровым номером: ***, площадью 5 476 кв.м., участок с кадастровым номером: ***, площадью 13 669 кв.м., участок с кадастровым номером: ***, площадь 702 кв.м. Общая площадь земельных участков –  19 847 кв.м.

4) Даты предложений аналогов 1 и 2 значительно отличаются от даты оценки, а именно более, чем на 6 месяцев, согласно статистическим данным              ***                                           (https://statrielt.ru/indeksy/2406-indeksy-izmeneniya-rynochnykh-tsen-v-rublyakh-zemelnykh-uchastkov) изменение цен земельных участков с января 2022 по июль 2022 года составило 2%, с июля 2022 года по январь 2023 года - 0%. 

Изменение стоимости земельных участков не учтено при оценке объекта.

5) не учтено отличие аналогов по локальному местоположению – аналог № 1 не имеет свободного подъезда, проезд осуществляется через смежные участки.

В отчете имеются также нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки: 

1) При анализе ценообразующих факторов (факторов, оказывающих влияние на стоимость), оценщиком указаны следующие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков под застройку производственно-складскими объектами: месторасположение, расположение относительно транспортных автомагистралей, общая площадь участка, передаваемые права, коммуникации, свободный подъезд, наличие железнодорожной ветки, инженерно-геологические условия, асфальтирование участка.

При этом для ценообразующих факторов «свободный подъезд», «наличие ж/д ветки», инженерно-геологические условия», «асфальтирование участка» интервал значений не приводится.

Нарушение п. 11 г) ФСО №7.

2) Анализ общей политической и социально-экономической остановки выполнен на декабрь 2021 года, нет анализа влияния событий 2022 года на социально-экономическое развитие страны, региона и недвижимость (начало СВО, санкции, контрсанкции). Анализ социально-экономического положения региона объекта оценки на дату оценки не выполнен.

Нарушение п. 11 а) ФСО №7.

3) Не актуализированы цены предложений аналогов на дату оценки.

Нарушен п.5 ФСО № 3.

4) При описании объекта оценки неполная информация о характеристиках объекта оценки (улучшения участка, наличие ЗОУИТ и охранных зон).

Нарушение п. 8 ж) ФСО №3.

Эксперт подтверждает наличие нарушений, указанных в пунктах 1, 2 и 3  оспариваемого решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» от  27 декабря 2022 года                    № ***.

В связи с несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года в размере 2 970 378 рублей.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168         КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности,  составлено с соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и  являются непротиворечивыми. 

Оснований не доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно составлено компетентным должностным лицом     уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию.  Эксперт имеет достаточный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы никем не оспорено. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не представлено. 

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке земельного участка                 № *** от 1 ноября 2022 года, составленный  оценщиком                 ООО «Независимость» ФИО1, не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется  оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» от  27 декабря 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года в размере                        2 970 378 рублей.

Период применения вышеуказанной архивной  кадастровой  стоимости  земельного участка следует определить с 1 января 2022 года по  31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в процессе судебного разбирательства в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***.

Из положений части 3 статьи 178 КАС РФ следует, что при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно статье 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Экспертным учреждением Федеральным бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации заявлено о взыскании судебных расходов за производство судебной экспертизы в размере 48 480 рублей. В материалы дела представлен счет на оплату, смета  на указанную сумму.

Данных об оплате указанных издержек не имеется.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021 (вопрос № 10),  в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

С учетом приведенного правового регулирования, учитывая, что суд приходит к выводу о законности оспариваемого решения бюджетного учреждения, а административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера, и  сводятся к реализации истцом предусмотренного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,  то административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем расходы по оплате судебной экспертизы в размере 48 480 рублей подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью  «Резерв МТ» в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью  «Резерв МТ» удовлетворить частично.

В удовлетворении административных исковых требований   общества с ограниченной ответственностью  «Резерв МТ» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой  оценки» от  27 декабря 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной стоимости  - отказать.

Установить архивную кадастровую стоимость  земельного участка, площадью 25 173 +/- 15,9 кв.м, с кадастровым номером: ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2022 года в размере 2 970 378 рублей, определив период ее применения с 1 января 2022 года по  31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Резерв МТ» в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы за производство судебной экспертизы в размере 48 480 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

СудьяО.А. Сычёва

Мотивированное решение принято 13 октября 2023 года.