Дело № 3а-5/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 марта 2017 г. город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Белоглазовой Н.В.

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

с участием представителя административного истца Открытого акционерного общества «ПСК» (далее - ОАО «ПСК») по доверенности ФИО1, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иваново по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «ПСК» к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ОАО «ПСК» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Департаменту управления имуществом Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заявленные требования мотивированы тем, что ОАО «ПСК» является собственником здания «Культурный центр КРАНЭКС», расположенного по адресу: ****. Права на земельный участок, на котором расположено здание, на текущий момент не оформлены. В соответствии с Распоряжением Ивановского городского комитета по управлению имуществом Администрации г. Иваново № 29-ра от 16 января 2012 г. ОАО «Машиностроительная компания КРАНЭКС», переименованному в 2013 г. в ОАО «ПСК», был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ********** площадью 23 459 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для общественного здания, административного, торгового, культурно-досугового, развлекательного центра, расположенный по адресу: ****. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25 марта 2013 г. данный договор аренды признан незаключенным и в настоящее время в Арбитражном суде Ивановской области рассматривается гражданское дело по иску Администрации г. Иваново о взыскании с ОАО «ПСК» неосновательного обогащения за период с 1 января 2013 г. по 1 января 2016 г., рассчитанного в размере арендной платы за пользование данного земельного участка. В указанном иске арендная плата за 2015 г. рассчитана Администрацией г. Иваново с применением кадастровой стоимости земельного участка, установленной по состоянию на 1 января 2014 г., внесенной в систему государственного кадастра на основании Приказа № 105 от 25 ноября 2014 г. Департамента управления имуществом Ивановской области об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ивановской области.

В соответствии со справкой кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет ***** рубля ** копеек.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка № 156 от 5 августа 2015 г., подготовленному ООО «В.», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ********** по состоянию на 1 января 2014 г. составляет ***** рублей. Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением № 4524/2015/4, выполненным Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Р.». 

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ОАО «ПСК» как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а также как лица, с которого в судебном порядке взыскивается плата за фактическое пользование земельным участков в виде неосновательного обогащения.

ОАО «ПСК» 11 ноября 2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в чем ему было отказано решением от 1 декабря 2016 г.

В связи с изложенным административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 23 459 кв.м., с кадастровым номером **********, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для общественного здания, административного, торгового, культурно-досугового, развлекательного центра, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 января 2014 г. в размере ***** рублей. 

Протокольным определением Ивановского областного суда от 12 января 2017 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала административное исковое заявление и с учетом уточнения просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости в размере ***** рублей. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Иваново – ФИО2, против установления кадастровой стоимости установленной заключением эксперта № 26 от 3 февраля 2017 г. не возражала, оставила разрешение настоящего дела на усмотрение суда. 

Представители административных ответчиков Департамента управления имуществом Ивановской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в суд не явились, указанные лица о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменные отзывы на административный иск, указав о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иваново ФИО2, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд считает административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ОАО «ПСК» является собственником нежилого объекта «Культурный центр КРАНЭКС», расположенного по адресу: ****.

Распоряжением Администрации г. Иваново № 29-ра от 16 января 2012 года ОАО «Машиностроительная компания КРАНЭКС» (далее – ОАО МК КРАНЭКС») предоставлен в аренду земельный участок площадью 23 459 кв.м. с кадастровым номером **********, расположенный по адресу: ****, для общественного здания административного, торгового, культурно-досугового, развлекательного центра, и в тот же день с ОАО МК КРАНЭКС» заключен договор аренды № 02-5815.

В соответствии со вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области от 18 марта 2013 г. по делу № А17-6640/2012 указанный договор аренды признан незаключенным.

3 апреля 2013 г. ОАО МК КРАНЭКС» переименовано в ОАО «ПСК».

В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ивановской области находится гражданское дело по иску Администрации г. Иваново к ОАО «ПСК» о взыскании неосновательного обогащения, полученного ответчиком в результате незаконного использования земельного участка с кадастровым номером **********, за период с 1 января 2013 г. по 1 января 2016 г. При этом подлежащий взысканию размер арендной платы рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Департамента управления имуществом Ивановской области № 105 от 25 ноября 2014 г. утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ивановской области. 

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2016 г. кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет ***** рубля ** копеек.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу ч. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. При этом частью 1 указанной статьи определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что размер арендной платы за пользование земельным участком зависит от его кадастровой стоимости, административный истец, с учетом наличия заинтересованности в её пересмотре, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в порядке ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Лицами, участвующими в деле, право ОАО «ПСК» на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением не оспаривалось.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз.3 ч. 11 ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Представленным административным истцом отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № 156 от 5 августа 2015 г., выполненным оценщиком ООО «В.» П.А.В., рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере ***** рублей. 

Согласно положительному экспертному заключению № 4524/2015/4 от 21 сентября 2015 г., выполненному экспертом Общероссийской общественной организации «Р.» И.А.Н., отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Комиссия) от 1 декабря 2016 г. № 53 отклонено заявление ОАО «ПСК» от 11 ноября 2016 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по мотиву не соответствия представленного отчета об оценке земельного участка требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета и описанию в нем информации об объекте, используемой при проведении оценки. В представленных отчетах выявлены нарушения статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», пп. 5, 8 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20 мая 2015 года. 

Представителем административного истца 24 января 2016 г. представлен исправленный вариант отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 156 от 5 августа 2015 г., выполненный оценщиком ООО «В.» П.А.В. с учетом замечаний, отмеченных в решении Комиссии от 1 декабря 2016 г. № 53.

Судом по ходатайству представителя Администрации г. Иваново по делу назначалась оценочная экспертиза. 

Согласно экспертному заключению № 26 от 3 февраля 2017 г., выполненному экспертом ООО «А.» А.Г.В., отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № 156 от 5 августа 2015 г., изготовленный оценщиком ООО «В.» П.А.В., составлен с нарушениями требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на рыночную стоимость объекта оценки. Экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере ***** рублей.

Проанализировав положения действующего законодательства, установленные по делу обстоятельства, оценив относимость, допустимость, достоверность представленных суду доказательств, а также достаточность и взаимную связь этих доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для пересмотра кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности административному истцу земельного участка и установления её в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. При этом рыночную стоимость земельного участка суд считает необходимым установить в размере, определенном в заключение эксперта № 26 от 3 февраля 2017 г., по следующим основаниям. 

Экспертное заключение соответствует положениям ст. 82 КАС РФ, отвечает требованиям ст.ст. 60, 61 данного кодекса об относимости и допустимости доказательств, является обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные экспертом выводы, а также ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, подтвержденным приложенными к заключению документами. 

Экспертное заключение в части определения рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, базируется на достоверных документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта. Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен методом сравнения продаж и методом регрессионно-корреляционного анализа в рамках сравнительного подхода, при этом отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов и выбор методов оценки обоснованы. 

В процессе оценки эксперт провел анализ рынка и по его результатам определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки, обоснованно выбрал для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги, последовательно с изложением обоснования произвел корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.

В экспертном заключении экспертом введена и обоснована использована шкала корректировок, ко всем объектам-аналогам применены единые шкала и процедуры корректирования единиц сравнения. 

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, соблюдены базовые принципы существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости использованной информации, нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, экспертом не допущено. 

Суд также учитывает, что судебный эксперт А.Г.В. предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а оценщик П.А.В. определял рыночную стоимость спорного объекта недвижимости в рамках гражданско-правового договора, заключенного с административным истцом. Величина рыночной стоимости земельного участка, которая определена судебным экспертом, превысила величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, представленным административным истцом. При этом лицами, участвующими в деле, достоверность заключения эксперта не оспаривалась и под сомнение не ставилась, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено. Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости земельного участка в размере ***** рублей, определенную судебным экспертом, для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с ч. 5, 6 ст. 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Датой подачи заявления ОАО «ПСК» об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения с соответствующим заявлением в Комиссию – 11 ноября 2016 г.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно счету ООО «А.» № 11 от 7 февраля 2017 г. стоимость оплаты за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-5/2017 составляет ***** рублей.

По общему правилу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Из разъяснений, приведенных в пп. 7, 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, следует, что поскольку КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости (абз. 2 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28). Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административными ответчиками ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов (абз. 3 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28).

Как следует из материалов дела, административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, в том числе и после проведения судебной экспертизы по делу. 

Суд учитывает, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. При этом представленный административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка отчет об оценке имел недостатки, выявленные судом в процессе рассмотрения настоящего дела, что явилось основанием для назначения по делу экспертизы, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка установлена в ином размере.

Судом кадастровая стоимость определена в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам судебной экспертизы. 

С учетом вышеизложенного, суд считает, что, несмотря на удовлетворение судом административного иска ОАО «ПСК» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, правовые основания для взыскания с административных ответчиков расходов на проведение экспертизы отсутствуют. 

Поскольку удовлетворение административного иска ОАО «ПСК» свелось к реализации в судебном порядке права истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое не оспаривается административными ответчиками, при этом рыночная стоимость земельного участка определена на основании заключения эксперта, судебные расходы по оплате судебной экспертизы следует отнести на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Открытого акционерного общества «ПСК» к Департаменту управления имуществом Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **********, площадью 23 459 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественного здания административного, торгового, культурно-досугового, развлекательного центра, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере *****рублей.

Датой подачи заявления Открытого акционерного общества «ПСК» об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области – 11 ноября 2016 г.

Взыскать с Открытого акционерного общества «ПСК» в пользу ООО «А.» судебные расходы за проведение экспертизы в размере ***** рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

СОГЛАСОВАНО

Судья _____________________ Н.В. Белоглазова 

Размещено на сайте______________________А.М. ФИО3