Дело № 3а-11/2020 (№ 3а-64/2019)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Якутск 06 февраля 2020 года 

Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе:

судьи Матвеевой М.К.

при помощнике судьи Никитине В.В.

с участием:

представителя

административного истца ФИО1

представителей

административного ответчика ФИО2

ФИО3

представителя

заинтересованного лица ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества агрохолдинг «Туймаада» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество агрохолдинг «Туймаада» обратилось в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что АО АХ «Туймаада» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 

№ ..., площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения магазина, расположенного по адресу: ..........;

№ ..., площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную базу, расположенного по адресу: ..........;

№ ..., площадью *** кв.м (+/-26 кв.м), категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную базу, расположенного по адресу: ...........

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет .......... рублей .......... копеек.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет .......... рублей .......... копеек.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет .......... рублей .......... копейки.

Результат определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № ... утверждена постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года № 374 «О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)».

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ... нормативным актом государственного органа либо органа местного самоуправления не утверждались.

Размер кадастровой стоимости земельных участков был определен на основании среднего удельного показателя за квадратный метр для земель населенных пунктов на территории Городского округа «город Якутск», установленного постановлением Правительства РС(Я) от 15 ноября 2013 года № 374 в таблице Приложения № 1.

Оспаривая названные кадастровые стоимости, заявитель представил в суд отчеты об оценке ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга «Интеллект» по каждому из земельных участков:

отчетом № ... от 18 ноября 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... установлена в размере .......... рублей;

отчетом № ... от 15 ноября 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... установлена в размере .......... рублей;

отчетом № ... от 18 ноября 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... установлена в размере .......... рублей .......... копеек.

Поскольку АО АХ «Туймаада» является собственником земельных участков, несоответствие внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

До начала судебного заседания представителем административного истца ФИО1 представлено заявление об уточнении требований административного искового заявления, согласно которой она просит установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № ... в размере .......... рублей по состоянию на 21 августа 2013 года, ссылаясь при этом на другой отчет оценки рыночной стоимости земельного участка, составленный Аналитическим центром оценки и консалтинга «Интеллект» № ... от 28.01.2020.

Ссылаясь на данные обстоятельства, административный истец, основываясь на положениях статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года в вышеуказанных отчетах оценки, также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № ... в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 августа 2013 года в вышеуказанном отчете оценки. Заявителем также заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока для подачи административного искового заявления. В обоснование уважительности пропуска срока заявитель ссылается на внесение изменений в ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, вступившими в законную силу Федеральным законом от 03.07.2016 № 36-ФЗ в части исключения из статьи указания на пятилетний срок для проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель АО АХ «Туймаада» по доверенности ФИО1, действующая на основании доверенности от 01 ноября 2019 года № ... в судебном заседании поддержала ходатайство о восстановлении процессуального срока обращения с административным исковым заявлением, также требования административного искового заявления и уточнения к нему.

Представители Правительства Республики Саха (Якутия) ФИО2, действующая на основании доверенности от 15 января 2020 года № ... и ФИО3, действующая на основании доверенности от 15 января 2020 года № ..., с требованием административного истца не согласились. Полагают, что оснований для удовлетворения административного искового заявления не имеется, поскольку представленные в обоснование заявленных требований отчеты об оценке земельного участка являются недопустимыми доказательствами, как полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть приняты за основу как достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости. Считают, что отчеты составлены с нарушением требований к отчету об оценке (ФСО №1, ФСО №3, ФСО №7), Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, полагают, что административным истцом пропущен срок обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Так, сведения о земельных участках были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2012 года и 21 августа 2013 года, а административное исковое заявление подано в суд в декабре 2019 года, то есть с пропуском пятилетнего срока. Ссылаясь на данные обстоятельства, просят отказать в удовлетворении требований административного истца.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представителем Управления ФИО5, действующей на основании доверенности от 20 декабря 2019 года № ..., до начала судебного заседания заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя Управления, в связи с чем, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело без её участия. В отзыве на административное исковое заявление, содержащемся в тексте указанного ходатайства оставляет разрешение дела на усмотрение суда. При этом представителем также заявлено ходатайство о не взыскании судебных расходов с Управления как с административного ответчика по делу, поскольку кадастровая стоимость земельного участка Управлением не утверждалась и органом, определившим её размер, не является.

Представитель заинтересованного лица – филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республики Саха (Якутия) (далее - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РС(Я)) ФИО4, действующая на основании доверенности 09 января 2019 года № ..., пояснила, что учреждение возражений относительно требований административного истца не имеет, оставляет разрешение дела на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей Правительства Республики Саха (Якутия), представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что АО АХ «Туймаада» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: 

№ ..., площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для размещения магазина, расположенного по адресу: ..........;

№ ..., площадью *** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную базу, расположенного по адресу: ..........;

№ ..., площадью *** кв.м (+/-26 кв.м), категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под производственную базу, расположенного по адресу: ...........

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 05 ноября 2019 года следует, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет соответственно по каждому их них: № ... - .......... рублей .......... копеек, № ... - .......... рублей .......... копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет .......... рублей .......... копейки.

Согласно абзацу 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшем изменение кадастровой стоимости.

Согласно пункту 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, в случае, когда образование нового земельного участка произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость данного земельного участка определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Согласно Выписке из ЕГРН по Сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 05.11.2019, земельный участок с кадастровым № ... поставлен на кадастровый учет - 21.08.2013.

Таким образом, в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01 января 2012 года, этот земельный участок включен быть не мог.

Учитывая данные положения закона, установленные обстоятельства, в данном случае датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № ... будет являться дата внесения сведений о нём в ЕГРН - 21.08.2019.

Результат определения государственной кадастровой оценки на территории Республики Саха (Якутия) и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости утверждены постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 15 ноября 2013 года № 374 «О кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)» (далее – постановление Правительства РС(Я) от 15.11.2013 № 374).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... утверждена в приложении № 23 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов на территории МО «Нюрбинский район» Республики Саха (Якутия)» указанного постановления Правительства РС(Я) от 15.11.2013 № 374 в позиции № ....

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № ... не утверждалась нормативным актом государственного органа либо органа местного самоуправления. Данные о ней были внесены в ЕГРН - 05.07.2005, кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2012 года, новые данные были внесены в ЕГРН - 06.02.2014.

Частью 1 статьи 245 КАС РФ закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязательный досудебный порядок обращения АО АХ «Туймаада» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости соблюден, о чём свидетельствует письмо заместителя руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) от 21.11.2019 за исх. № ... об отказе в рассмотрении заявления в связи с пятилетнего пропуском срока обращения с таким заявлением.

С учетом требований части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих АО АХ «Туймаада» на праве собственности, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 января 2014 года, 06 февраля 2014 года.

С административным исковым заявлением АО АХ «Туймаада» обратилось в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 19 декабря 2019 года, то есть с пропуском срока для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока обращения о пересмотре кадастровой стоимости с указанием уважительности его пропуска.

Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих АО АХ «Туймаада» на праве собственности, не проводилась.

Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска АО АХ «Туймаада» срока обращения в суд уважительными, и, считает необходимым восстановить срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поскольку до принятия Федерального закона № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объекта недвижимости на территории Республики Саха (Якутия).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков в силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных в пункте 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Согласно статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшем изменение кадастровой стоимости (абзац 2 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2012 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьи 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - Отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298.

Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлены следующие доказательства:

отчет № ... от 18 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № ...;

отчет № ... от 15 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № ...;

отчет № ... от 20 января 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № ....

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В указанных отчетах № ... от 18 ноября 2019 года, отчет № ... от 15 ноября 2019 года, № ... от 20 января 2020 г. проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.

Судом установлено, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщиком использован сравнительный подход.

Сравнительный подход, как следует из содержания п.12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 (далее - ФСО № 1), представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО № 1).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 года № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки в каждом отчете оценки объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка в каждом отчете оценки, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В отчетах оценки оценщиком исследовано влияние общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и в Республике Саха (Якутия) в январе 2012 года и в января 2013 года (по земельному участку с кадастровым № ...), произведен анализ земельного рынка г.Якутска от экономической активности района, от наличия инженерных коммуникаций на конкретном земельном участке, от назначения земель и вида разрешенного использования, а также месторасположения в г.Якутске.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом прямого сравнительного анализа продаж, в каждом отчете оценки выбрано 3 объекта-аналога.

Для подбора объектов-аналогов оценщик использовал данные по предложению земельных участков за 2019 год с применением калькулятора инфляции и корректировок на перевод цены предложения в цену сделки, на условия продажи, на назначение, на разрешенное использование, на передаваемые права, на местоположение, на транспортную доступность, на площадь, на наличие коммуникаций. 

При применении указанного подхода рыночная стоимость объектов оценки на 01 января 2012 года составила:

согласно отчету № ... от 18 ноября 2019 г. по земельному участку рыночная стоимость с кадастровым № ... в размере .......... рублей:

согласно отчету № ... от 15 ноября 2019 г. по земельному участку рыночная стоимость с кадастровым № ... в размере .......... рублей:

При применении указанного подхода рыночная стоимость объекта оценки на 21 августа 2013 года составила:

согласно отчету № ... от 20 января 2020 г. по земельному участку с кадастровым № ... в размере .......... рублей.

Указанные отчеты оценки ООО «Аналитический центр оценки консалтинга «Интеллект» содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета ООО «Аналитический центр оценки консалтинга «Интеллект» № ... от 18 ноября 2019 года, № ... от 15 ноября 2019 года, № ... от 20 января 2020 года и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельного участка его рыночной стоимости. В связи с чем, требования АО АХ «Туймаада» подлежат удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Принимая во внимание, что АО АХ «Туймаада» обратилось в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) с административным исковым заявлением 19 декабря 2019 года, следовательно, установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 14 ноября 2019 года № 1472-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия)» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия) по состоянию на 01 января 2019 года. Данный нормативный правовой акт вступил в законную силу 01 января 2020 года, то есть на момент рассмотрения настоящего административного дела в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: № ... (позиция № ... в Приложении № 1), № ... (позиция № ... в Приложении № 1), № ... (позиция № ... в Приложении № 21).

Следовательно, установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2012 года подлежит применению до 01 января 2020 года для земельных участков.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Акционерного общества агрохолдинг «Туймаада» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 года и 21 августа 2013 года, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м с кадастровым № ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения магазина, расположенного по адресу: .........., в размере его рыночной стоимости .......... рублей .......... копеек, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, на период с 01 января 2019 года до 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м с кадастровым № ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: .......... в размере его рыночной стоимости .......... рублей .......... копеек, определенной по состоянию на 01 января 2012 года, на период с 01 января 2019 года до 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость кадастровую стоимость земельного участка площадью *** кв.м с кадастровым № ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: .........., в размере его рыночной стоимости .......... рублей .......... копеек, определенной по состоянию на 21 августа 2013 года, на период с 01 января 2019 года до 01 января 2020 года.

Дата обращения Акционерного общества агрохолдинг «Туймаада» в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 19 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Верховного Суда 

Республики ФИО6 Матвеева

Мотивированное решение изготовлено 14 февраля 2019 года.