Дело № 2-191/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 11 июля 2018 года 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Заостровцевой И.А., 

с участием истца ФИО1, 

при секретаре Шестаковой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства здания гаража. В обоснование указал, что право аренды на данный участок ему было предоставлено в соответствии с договором аренды земельного участка от 14.04.2015, заключённого с КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район». На земельном участке им был возведен гараж. В мае 2018 года узнал, что в государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права собственности на гараж ему будет отказано, т.к. он не является правообладателем этого земельного участка, поскольку срок договор аренды истёк 14.04.2018. В ответ на обращение в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о продлении договора аренды получил отказ на основании пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. С данным решением администрации МО «Октябрьское» не согласен, так как строительство гаража было закончено в момент действия договора, право аренды он никому не передавал, является единственным правообладателем гаража. До настоящего времени ответчик о расторжении договора аренды не заявлял. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что строительство гаража им фактически завершено в марте-апреле 2018 года, осталось провести некоторые работы по обустройству внутри помещения гаража. Именно из-за необходимости завершения работ он упустил из виду, что истек срок аренды земельного участка. 

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, согласно письменному отзыву возражений относительно исковых требований не имеет. 

Представитель третьего лица КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО2 просила рассмотреть дело в отсутствие их представителя и вынести судебный акт в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденного решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» № 122 от 28.06.2010, комитет является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в том числе земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 14.04.2015 между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и истцом ФИО1 (арендатор) на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 14.04.2015 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью 24 кв.м., местоположение... с разрешенным использованием для строительства гаража для легкового автотранспорта. Срок действия договора установлен 3 года с 14.04.2015 по 13.04.2018.

В судебном заседании, в том числе на основании технического паспорта здания гаража от 11.05.2018, справки, содержащей сведения об инвентаризационной стоимости объекта капитального строительства от 24.05.2018, уведомления из ЕГРП от 14.06.2018 установлено, и не оспаривается сторонами, что ФИО1 к апрелю 2018 года завершил основные работы по возведению гаража, право собственности на гараж не зарегистрировано. 

В настоящее время срок действия договора аренды земельного участка истек 13.04.2018, соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. 

В соответствии с действующей редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из неё исключён пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

В силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившего в действие с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 08.05.2018 обратился в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером .... 

Администрацией МО «Октябрьское» дан ответ, что оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется в соответствии с п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. 

Между тем, требований о расторжении указанного договора аренды к истцу не предъявлялось, действий по изъятию земельного участка не предпринималось. 

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01.03.2015) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 ст. 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащее гражданину или юридическому лицу.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке в период действия договора аренды возведено здание гаража для автотранспорта, ведутся работы по завершению его строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как следует из уведомления от 14.06.2018, в ЕГРП отсутствуют сведения на объект: помещение с кадастровым номером: ..., адрес: ..., площадь ... кв.м., (наименование: гараж).

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный гараж, возведенный истцом на предоставленном ему по договору аренду земельном участке, правомерно строящимся объектом - недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства). По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства гаража для автотранспорта по договору аренды, уполномоченные органы в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, не обращались, возражений по заявленным исковым требованиям не имеют, при таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ ФИО1 имеет право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, сроком на 3 года, для завершения строительства.

Исходя из совокупности установленных обстоятельств и приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства гаража без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию МО «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства гаража. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Заостровцева И.А.