Дело № 2-618/2025

УИД 39RS0009-01-2025-000814-35

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 ноября 2025 года г. Гвардейск

Гвардейский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Клименко М.Ю.,

при секретаре Савкиной В.Н.

с участием представителей АО «Биофрут» - ФИО1, представителя ФИО2 – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Биофрут» к ФИО2 о признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде залога (ипотеки) недвижимого имущества, 

у с т а н о в и л :

16.08.2017 между ФИО2 (продавец) и АО «Бионова Рус» (покупатель) был заключен Договор № купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО2 приняла на себя обязательства передать Обществу имущество, а Общество - оплатить за него 34 075 000 руб. (п. п. 1.1, 1.2, 2.1). По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в составе склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции, бытового помещения, подсобных помещений, земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес> а покупатель обязался принять недвижимое имущество и уплатить за него цену, указанную в п. 2.1. настоящего договора (п. 1.1 договора) в размере 34 075 000 рублей. 

В силу п. 2.2 договора, покупатель оплачивает продавцу стоимость недвижимого имущества путем безналичного перечисления в срок и в порядке согласованном сторонами в течение 5 лет с момента заключения договора до 1 сентября 2022 года в соответствии с согласованным графиком.

В силу п. 2.3. договора до полного завершения расчетов по договору купли-продажи недвижимое имущество находится в залоге у продавца в силу закона об ипотеке. 

Истец полностью исполнил обязательства по Договору № купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2017.

ФИО2 уклоняется от подписания акта завершения взаиморасчетов по договору № купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2017, а также отказывается от предложения явиться в орган регистрации прав для подачи совместного заявления о погашении ипотеки. 

Полагая свои права нарушенными АО «Биофрут» просит признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки) в отношении: склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции, общей площадью 2111,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> бытового помещения, общей площадью 153,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; подсобного помещения, общей площадью 23,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; подсобного помещения, общей площадью 23 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> земельного участка, общей площадью 11 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; земельного участка, общей площадью 12 ПО кв.м., с кадастровым номером №,расположенного по адресу: 

<

адрес> земельного участка, общей площадью 10000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании представитель истца АО «Биофрут» ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, доверив представлять свои интересы ФИО4, действующему на основании доверенности, который в судебном заседании с иском не согласился.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

16.08.2017 между ФИО2 (Продавец) и АО «Бионова Рус» (Покупатель) был заключен Договор № купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор), в соответствии с которым ФИО2 приняла на себя обязательства передать Обществу Имущество, а Общество - оплатить за него 34 075 000 руб. (п. п. 1.1, 1.2, 2.1) (л.д. 33-45)

По условиям договора Продавец обязался передать в собственность покупателя недвижимое имущество, в составе склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции, бытового помещения, подсобных помещений, земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес> а Покупатель обязался принять недвижимое имущество (далее - объект) и уплатить за него цену, указанную в п. 2.1. настоящего договора (п. 1.1 договора).

Так, в соответствии с п. 2.1 Договора, по соглашению сторон договора стоимость продаваемого недвижимого имущества установлена в размере 34 075 000 рублей. Цена недвижимого имущества включает цену зданий и земельных участков.

В силу п. 2.2 Договора, Покупатель оплачивает Продавцу стоимость недвижимого имущества путем безналичного перечисления в срок и в порядке согласованном сторонами в течение 5 лет с момента заключения договора до 1 сентября 2022 г. в соответствии с согласованным графиком (приложение № 1 к договору). Стоимость недвижимого имущества является окончательной и не подлежит изменению.

Приложением № 1 к Договору сторонами подписан график платежей, в соответствии с которым стороны определили сроки и суммы вносимых Обществом платежей в счет стоимости продаваемого объекта.

16.08.2017 ФИО2 и АО «Бионова Рус» подписали Акт приема-передачи спорного недвижимого имущества по Договору № от 16.08.2017.

Согласно акту приема-передачи к Договору Продавец передал, а Покупатель принял во владение и пользование Имущество. Согласно п. 2 акта - техническое состояние недвижимого имущества (зданий, сооружений и земельных участков), их местонахождение, степень износа и характеристики, изложенные в технических паспортах, соответствуют техническому состоянию пригодному для дальнейшего использования по прямому назначению.

В силу п. 2.3. Договора до полного завершения расчетов по договору купли-продажи недвижимое имущество находится в залоге у продавца в силу закона об ипотеке. Завершение исполнения обязательств по оплате покупателем оформляется сторонами актом завершения взаиморасчетов, являющимся основанием для завершения оформления собственности и снятия ограничений (залога) в органах государственной регистрации.

Договор купли-продажи от 16.08.2017 прошел соответствующую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 31.08.2017, за АО «Бионова Рус» было зарегистрировано право собственности на недвижимое имущество, указанное в пункте 1.2 Договора.

Одновременно с регистрацией перехода права собственности к Покупателю на недвижимое имущество, регистрирующим органом были произведены записи о государственной регистрации ипотеки на него в силу закона.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Калининграда от 13.12.2021 по делу № были удовлетворены в полном объеме исковые требования АО «Бионова Рус» к ФИО2 - покупная цена по Договору купли-продажи недвижимого имущества № от 16.08.2017 уменьшена на 6 287 189 руб., цена продаваемого имущества установлена в размере 27 787 810, 04 руб. (л.д. 46-54).

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным Кодексом.

Так, решением Гвардейского районного суда Калининградской области по делу № от 04.06.2025 по иску ФИО2 к АО «Биофрут» о взыскании суммы основного долга, неустойки, суммы причиненного ущерба, судом установлено, что на момент подачи данного иска, АО «Биофрут» не произведена оплата последнего платежа по договору за период с 01.06.2022 по 30.08.2022 в размере 3000000 рублей (л.д. 67-76)

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела установлено, что платежным поручением № от 28.05.2025 денежные средства в размере 2827248 рублей зачислены ответчиком на публичный депозитный счет нотариуса ФИО11 для последующей передаче бенефициару ФИО2

30.04.2025 АО «Биофрут» в адрес ФИО2 направлено заявление о зачете суммы долга ФИО2 перед АО «Биофрут» в размере 172752 рублей, взысканного решением Центрального районного суда г. Калининграда по делу №.

Таким образом, судом на момент рассмотрения дела установлено, что АО «Биофрут» исполнило свои обязательства перед ФИО2 в части оплаты по договору купли-продажи № от 16.08.2017 в полном объеме. Вместе с тем, в связи с нарушением сроков оплаты, взыскал с АО «Биофрут» пени в размере 811012,20 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 21220,24, а всего 832232,44 рублей.

Платежным поручением № от 13.10.2025, АО «Биофрут» на банковский счет ФИО2 перечислило 832232,44 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи № от 16.08.2017.

17.10.2025 АО «Биофрут» направило в адрес ФИО2 акт завершения взаиморасчетов по договору купли-продажи № от 16.08.2017, а также предложение явиться в орган регистрации прав для подачи совместного заявления о погашении ипотеки.

Вместе с тем, от совершения указанных в данном обращении действий ФИО2 уклонилась.

Таким образом, до настоящего времени объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи № от 16.08.2017 находятся в залоге у Продавца в силу Закона об ипотеке, который зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

В настоящее время истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего им на праве собственности имущества, в связи с чем, вынуждены обратиться в суд.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

Однако ввиду уклонения продавца, подать совместное заявление о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не представляется возможным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. 

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п.2).

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Учитывая, что АО «Биофрут» обязательства по договору купли-продажи № от 16.08.2017 исполнены, ответчик уклоняется от подачи в регистрирующий орган совместного заявления о прекращении ипотеки, требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении указанного выше имущества подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика, что АО «Биофрут» не в полном размере оплатило стоимость имущества по договору купли-продажи № от 16.08.2017, опровергаются вступившим в законную силу решением суда по делу №, проверенным 08.10.2025 в апелляционном порядке Судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда и оставленным без изменения. При этом не согласие ответчика с решением суда по делу № и намерение его обжаловать в кассационном порядке не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования АО «Биофрут» (ИНН

<

***>) удовлетворить.

Прекратить обременение в виде залога (ипотеки) в отношении:

- склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции, общей площадью 2111,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- бытового помещения, общей площадью 153,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- подсобного помещения, общей площадью 23,1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- подсобного помещения, общей площадью 23 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка, общей площадью 11000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка, общей площадью 12110 кв.м., с кадастровым номером №,расположенного по адресу: 

<

адрес>

- земельного участка, общей площадью 10 000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Решение суда является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о снятии (погашении) регистрационной записи об ипотеке в отношении:

- склада-завода по производству сельскохозяйственной продукции, общей площадью 2111,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- бытового помещения, общей площадью 153,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- подсобного помещения, общей площадью 23,1 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- подсобного помещения, общей площадью 23 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка, общей площадью 11000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка, общей площадью 12110 кв.м., с кадастровым номером №,расположенного по адресу: 

<

адрес>

- земельного участка, общей площадью 10000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу АО «Биофрут» (ИНН 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 20000 (двадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда. 

Мотивированное решение суда изготовлено 10.11.2025.

Судья: подпись.

Копия верна. 

Судья: М.Ю.Клименко 

Судья (Клименко М.Ю.)