Дело № 2-386/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

**.**.****г. г.Печоры Псковской области

Печорский районный суд Псковской области в составе:

судьи Алексеевой Н.В.,

при секретаре Толпесовой Т.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании договора аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными в части,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1, от имени которого на основании доверенности действует ФИО2, обратился в суд с иском к ответчику Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям (далее - Комитет) о признании договора аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными в части.

Заявленные требования мотивированы тем, что **.**.****г. между МО «Печорский район» и ФИО3 заключен договор аренды № *** земельного участка с КН ***, расположенного в дер..... Печорского района Псковской области, площадью *** кв.м., относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства (без права застройки), сроком на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию.

**.**.****г. между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от **.**.****г. № *** в пределах срока аренды от **.**.****г.. Соглашение прошло государственную регистрацию **.**.****г..

Пунктом 5.1. договора аренды земельного участка предусмотрено безусловное право арендодателя на односторонний отказ (абзацы 2,3,4) от исполнения договора аренды и его расторжение во внесудебном порядке, аналогичное право частично содержится в п.8.2. договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.2 абз.4 Постановления Пленума ВАС РФ № 16 от 14 марта 2014 года «О свободе договора и ее пределах», ст.310 ГК РФ допускает согласование в договоре права на одностороннее изменение или односторонний отказ от договора только в случаях, когда договор заключается в связи с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности.

Так как в рассматриваемом случае стороны договора не являются субъектами предпринимательской деятельности, то данное условие о расторжении договора аренды во внесудебном порядке противоречит закону, является ничтожным и нарушает права арендатора земельного участка - истца.

Также в п.1.1 договора аренды и соглашения указано, что истцу предоставляется в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования: для ведения садоводства (без права застройки). 

Указание на запрет застройки нарушает права истца и противоречит законодательству. 

Со ссылкой на нормы ГК РФ, Градостроительного кодекса РФ, ЗК РФ истец просит признать недействительными условия договора аренды земельного участка № *** от **.**.****г. в части права арендодателя на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке, предусмотренное абз.2,3,4 п.5.1., п.8.2. договора.

Признать недействительными условия договора аренды земельного участка № *** от **.**.****г., соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пределах срока аренды от **.**.****г. в части запрета застройки, предусмотренные п.п.1.1. названного договора и соглашения.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО2 исковые требования и доводы, приведенные в иске, поддержала, на основании ст.166 ГК РФ условия договора аренды и соглашения в части права арендодателя на одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке, указание на запрет застройки признать недействительными в силу ничтожности, исключив данные условия из содержания договора аренды и соглашения.

Представитель истца дополнительно пояснила, что земельный участок находится на землях населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства. Таковая категория земель допускает размещение на земельном участке садового домика и на момент предоставления на земельном участке разрешалось строительство временных сооружений. 

Представитель ответчика Комитета ФИО4, действующая на основании доверенности, в суде исковые требования не признала, пояснив, что Комитет является по делу ненадлежащим ответчиков, поскольку стороной договора аренды земельного участка не являлся, тем более не имеет никакого отношения к соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Также как и истец ФИО1 не являлся стороной договора аренды, соответственно никаких обязательств по договору на себя не принимал, является лишь пользователем участка. По мнению представителя ответчика, истцом в данном случае выбран ненадлежащий способ защиты.

Кроме того, по первому пункту требований в части признания недействительными условий договора аренды земельного участка представитель ответчика полагает, что истцом неверно трактуется закон, разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ, приведенные в обоснование заявленного требования, не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям.

Что касается второго пункта требований, то любое строительство на данном земельном участке запрещено, именно на таких условиях участок и был предоставлен арендатору, который с этим согласился.

Представитель ответчика МО «Печорский район» Псковской области, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет Псковской области по охране объектов культурного наследия, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 (указанные лица привлечены к участию в деле определением суда) в судебное заседание не явились.

Суд считает возможным рассмотреть дело без участия указанных лиц, что не противоречит требованиям ст.167 ГПК РФ. Стороны против этого не возражают.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что **.**.****г. между МО «Печорский район» и ФИО3 на основании решения Собрания депутатов Печорского района № 13 от **.**.****г. заключен договор аренды № *** земельного участка с КН ***, расположенного в дер..... Печорского района Псковской области, площадью *** кв.м., относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства (без права застройки). 

Срок аренды земельного участка установлен с **.**.****г. до **.**.****г..

**.**.****г. между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному договору аренды земельного участка в пределах срока аренды, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области **.**.****г. №***

В соответствии со ст.421 ч.1 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (ст.450 п.2 пп.1 ГК РФ).

В статье 619 ГК РФ приведены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.

При этом договором аренды согласно ст.619 ГК РФ могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 названного Кодекса.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Тем самым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно лишь в судебном порядке в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. 

В рассматриваемом случае между сторонами договора аренды (МО «Печорский район» Псковской области и ФИО3) согласовано условие о том, что настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.5.1. настоящего договора, в частности: использование земельного участка не по целевому назначению; других существенных нарушениях условий настоящего договора; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий настоящего договора.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценив приведенный выше договор по правилам ст.431 ГК РФ суд приходит к выводу, что вопреки утверждению истца, из его содержания не усматривается, что стороны установили право арендодателя отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, напротив, в договоре стороны достаточно ясно обозначили, что договор может быть расторгнут в судебном порядке досрочно, как по основаниям, установленным законодательством, так и по иным основаниям, приведенным в самом договоре, а потому требование истца удовлетворению в данной части не подлежит.

Что касается требования истца о признании недействительными условий договора аренды земельного участка в части запрета застройки, а также в этой же части соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пределах срока аренды, то при разрешении заявленного спора суд исходит из следующего.

По смыслу ст.615 ГК РФ, ст.22 п.9 ЗК РФ при переуступке прав по договору аренды земельного участка к третьему лицу переходит тот объем прав и обязанностей, который имелся у арендатора, то есть право субаренды является производным от права аренды.

При заключении договора аренды земельного участка стороны (МО «Печорский район» Псковской области и ФИО3) согласовали, что земельный участок предоставляется в аренду без права осуществления на нем застройки и именно на таких условиях участок был предоставлен арендодателем и принят арендатором, а, следовательно, в дальнейшем, ФИО3, передавая ФИО1 права и обязанности по договору аренды земельного участка, передал их на тех условиях и с теми ограничениями, которые были определены изначальным договором аренды, не обладая правом для установления иных условий владения земельным участком отличных от договора аренды. 

Более того, согласно ст.56 п.2 пп.2 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе памятников природы, истории и культуры. Такие ограничения устанавливаются независимо от категории земель, к которой отнесен соответствующий земельный участок.

Согласно ст.5 ФЗ от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в ст.1 ЗК РФ, является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель, в том числе земель, занятых объектами культурного наследия, для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

В соответствии со ст.33 приведенного выше ФЗ № 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу требований ст.34 ФЗ № 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия, среди которых охранная зона, зона охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок расположен в границах памятника археологии на территории Курганной группы; в границах охранной зоны, зоны охраняемого природного ландшафта Государственного историко-архитектурного и природно-ландшафтного музея-заповедника «Изборск», утвержденных Постановлением Псковского областного Собрания депутатов № 1065 от 28 апреля 2005 года, и в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Достопримечательное место Изборск, связанное с рождением российской государственности», VIII-ХХ (первое летописное поминание - 862 г.).

Постановлением Псковского областного Собрания депутатов № 1065 от 28 апреля 2005 года утверждены границы зон охраны и режим зон охраны Государственного историко-архитектурного и природно-ландшафтного музея-заповедника «Изборск». Установлены следующие зоны охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и зона охраняемого природного ландшафта, установлены определенные правила использования земельных участков, относящихся к той или иной зоне охраны, согласующиеся с ФЗ № 73-ФЗ.

Согласно Постановлению Псковского областного Собрания депутатов № 1065 в границах охранной зоны запрещено проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ без согласования с органом охраны объектов культурного наследия.

«Достопримечательное место Изборск, связанное с рождением российской государственности» является объектом культурного наследия регионального значения. Объект культурного наследия включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ на основании распоряжения Администрации Псковской области ***-р от **.**.****г..

Таким образом, поскольку спорный земельный участок расположен в границах объекта культурного наследия, где установлены зоны охраны объекта культурного наследия, определяющие ограничения в пользовании земель, и в данном случае таковым ограничением среди прочих является строительство, то и довод истца о ничтожности включения в договор аренды условий о запрете на земельном участке строительства не основан на законе, а потому заявленные исковые требования, носящие необоснованный характер, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 о признании договора аренды земельного участка, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительными в части - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Печорский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательно форме, которое будет изготовлено **.**.****г..

Судья Алексеева Н.В.

Решение не обжаловано. Вступило в законную силу.