Дело № 3а-358/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000158-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 7 июля 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ассоциации «Хоккейный клуб «Локомотив» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Ассоциация «Хоккейный клуб «Локомотив» обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания общежития и спортзала, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости № рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 678 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здании интернатов юных хоккеистов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости № рублей.

Заявление обосновано тем, что Ассоциация «Хоккейный клуб «Локомотив» является арендатором указанных объектов недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений об их кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Яр – Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – № рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила № рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Ассоциации «Хоккейный клуб «Локомотив» на основании доверенности ФИО1 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений 

<

адрес> своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по 

<

адрес> в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ 

<

адрес> «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» 

<

адрес> своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, эксперта ФИО2, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Ассоциации «Хоккейный клуб «Локомотив» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Ассоциация «Хоккейный клуб «Локомотив» является арендатором следующих объектов недвижимости:

земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания общежития и спортзала, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

земельного участка площадью 2 678кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здании интернатов юных хоккеистов, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности 

<

адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории 

<

адрес>, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов 

<

адрес>, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора № от ДД.ММ.ГГГГ, договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельных участков, заключенных Ассоциацией «Хоккейный клуб «Локомотив» с органами местного самоуправления 

<

адрес>, по условиям которых (приложения к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Ассоциация «Хоккейный клуб «Локомотив» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, арендатором которых она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами №, № вошли в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила № рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – № рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере № рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – № рублей.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО2, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил нарушение оценщиком пунктов 5, 4, 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Суд с обоснованностью данных выводов эксперта соглашается

Оценщиком рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитана сравнительным подходом, методом сравнения продаж.

К ценам отобранных оценщиком объектов – аналогов оценщиком применялась корректировка на торг. Величина корректировки определена оценщиком на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО3

При этом, данная величина определена оценщиком по состоянию на 2017 год, тогда как датой оценки является ДД.ММ.ГГГГ и Справочник содержит сведения о величине данной корректировки на 2018 год, то есть дату, более приближенную к дате оценки.

Кроме того, оценщиком корректировка применена для неактивного рынка. Однако, обоснование принятия такого решения Отчет не содержит, допуская в данной части противоречия и неоднозначное его толкование, поскольку оценщиком по результатам анализа рынка выявлено значительное число предложений с аналогичными оцениваемым объектами недвижимости. Кроме того, оценщик не анализировала того обстоятельства, что оцениваемые объекты, равно как и аналоги, расположены в областном центре 

<

адрес>, что в силу статуса населенного пункта и численности его населения является доказательством активности рынка недвижимости. 

Оценщиком не учтен и непроанализирован факт нахождения объектов аналогов в разных административных районах 

<

адрес>. Возможность применения в связи с этим корректировок к ценам аналогов, ее величина оценщиком не устанавливалась и не рассчитывалась.

Оценщиком в окончательную выборку включен аналог 7 (

<

адрес>, у 

<

адрес>) с ценой предложения № рублей, тогда как на дату более близкую к дате оценке указанный аналог предлагался по цене № рублей. Определение оценщиком стоимости предложения в № рублей в Отчете необоснованно.

Оценщиком в качестве аналогов приняты объекты, существенно отличающиеся от объектов оценки по площади, что искажает результат оценки.

Вывод оценщика об отнесении объекта оценки с кадастровым номером № к спальным районом среднеэтажной застройки опровергается анализом окружающей застройки и картами местоположения объекта.

При равных характеристиках объекта оценки с кадастровым номером № и использованными для расчетов аналогами по отдаленности от «красной» линии застройки оценщик располагает данные объекты в разных ценовых группах.

В качестве корректировки на дату оценки оценщиком использованы данные по инфляции, которые движения цен на недвижимость не отражают.

В качестве аналога 4 оценщиком использованы данные о предложении к продаже земельного участка в городе Ярославль, 

<

адрес>, МКР № жилого района «Сокол». На данном земельном участке расположено здание площадью 160 кв.метров. Влияния данного здания на цену объекта оценщик не оценила, возможность применения соответствующей корректировки и ее величины в Отчете не проверила.

Суд полагает, что приведенные выявленные экспертом недостатки Отчета при определении рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом содержанием Отчета подтверждаются. Они являются существенными, могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемых объектов. В связи с этим, достоверность выводов Отчета вызывает сомнения. Оснований для определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № в соответствии с выводами Отчета суд не находит. 

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости данных объектов. 

Согласно выводам эксперта ФИО2 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила № рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – № рублей.

Исследование экспертного заключения в указанной части дает суду основания для вывода о том, что экспертное заключение является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, а возражения против обоснованности действий оценщика, заявленные административным ответчиком, суд полагает несостоятельными.

Из экспертного заключения следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости рассчитана экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого эксперт подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Отбор аналогов произведен экспертом по результатам анализа рынка. При этом, вопреки утверждению административного ответчика, экспертное заключение такой анализ содержит. 

Критерии отбора выявленных аналогов экспертом заданы – экспертом определены основные ценообразующие факторы объектов экспертизы – местоположение (населенный пункт), площадь и вид разрешенного использования.

По результатам отбора экспертом выявлены три объекта наиболее сопоставимых с объектами экспертизы. Требований к числу аналогов, используемых в расчетах ни законодательство об оценочной деятельности, ни законодательство об экспертной деятельности не содержит.

Экспертом в заключении полно и подробно приведены те элементы сравнения, по которым им осуществлялось сопоставление объектов экспертизы с аналогами. Выявленные различия в объектах, а также величины примененных корректировок экспертом обоснованы.

Исследование судом экспертного заключения дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

Возражения административного ответчика относительно достоверности выводов экспертного заключения о величине рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, в том числе изложенные в рецензии, выполненной специалистом ФИО4 обоснованности выводов эксперта не опровергают. Эти возражения основаны на иной оценке тех фактов и обстоятельств, которые подлежат установлению при производстве оценке, однако доказательством допущенных экспертом нарушений не являются. 

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов недвижимости подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере № рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – № рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Ассоциации «Хоккейный клуб «Локомотив» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Ассоциации «Хоккейный клуб «Локомотив» с настоящим административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Ассоциации «Хоккейный клуб «Локомотив» удовлетворить.

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здания общежития и спортзала, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости №

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 678кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации здании интернатов юных хоккеистов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 4 №

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 15 июля 2021 года