24OS0000-01-2020-001027-96

Дело № 3А-198/2021

121а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2021 года г. Красноярск 

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В., 

при секретаре судебного заседания Жданове А.В.,

с участием представителя Правительства Красноярского края ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-198/2021 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Кабель Плюс Системы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Кабель Плюс Системы» (далее – ООО «Кабель Плюс Системы») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:2698, 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66, расположенных г. Красноярске.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 июля 2020 года для земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 установлена кадастровая стоимость в размере 16 604 505 рублей; по состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 установлена в размере 11 413 405 рублей, земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 – 2 344 763 рубля 75 копеек.

По итогам оценки, выполненной ООО «КрасОценка» и представленной в отчетах № ЗУ-1512.1/20, № ЗУ-1512.2/20, № ЗУ-1512.3/20 от 30 октября 2020 года, по состоянию на 16 июля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 составляет 7 924 400 рублей; по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 составляет 1 720 100 рублей, земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 – 442 500 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку ООО «Кабель Плюс Системы» является плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. В этой связи 09 и 11 ноября 2020 года ООО «Кабель Плюс Системы» обратилось с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако решениями Комиссии от 26 ноября и 10 декабря 2020 года № 211, № 221, № 222 в удовлетворении заявлений было отказано.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 в размере его рыночной стоимости - 7 924 400 рублей, определенной по состоянию на 16 июля 2020 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 в размере его рыночной стоимости - 1 720 100 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 в размере его рыночной стоимости – 442 500 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

Представитель административного истца ООО «Кабель Плюс Системы» ФИО2, действующая на основании доверенности, представила письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела, мотивированное тем, что она в период с 27 сентября 2021 года по 18 октября 2021 года будет находиться в отпуске.

В удовлетворении указанного ходатайства судом отказано, о чем внесено соответствующее протокольное определение.

Представитель Правительства Красноярского края ФИО1, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, представленные административным истцом отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и не могут являться надлежащими доказательствами рыночной стоимости земельных участков.

Представитель администрации города Красноярска ФИО3, действующая на основании доверенности, представила письменный отзыв, в котором ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя администрации города Красноярска. Полагала административный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку административным истцом не представлены доказательства подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Также указала на то, что рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке, является заниженной в связи с несоответствием используемого подхода к оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО4, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, указала на то, что поступившее в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю заявления ООО «Кабель Плюс Системы» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков было отклонено, поскольку, отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляло от 52,3% до 84,9%, а оформление и содержание отчетов об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило, о причинах неявки не сообщило, ходатайств не представило.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей административного истца «Кабель Плюс Системы», Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Правительства Красноярского края ФИО1 не возражала.

Исследовав материалы административного дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что ООО «Кабель Плюс Системы» является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>; а также до 16 июля 2020 года являлось собственником земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>; земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>; что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 13-16).

Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66 16 июля 2020 года сняты с государственного учета. 

Из выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 по состоянию на 16 июля 2020 года установлена в размере 16 604 505 рублей; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 16 июля 2020 года. По состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 установлена в размере 11 413 405 рублей, земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 – 2 344 763 рубля 75 копеек; дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельных участков в ЕГРН – 27 января 2012 года (л.д. 17-19).

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66 утверждена Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края». Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года № 708-П.

09 ноября 2020 года (вх. № 49583) ООО «Кабель Плюс Системы» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 с приложением необходимых для этого документов.

11 ноября 2020 года (вх. № 49583) ООО «Кабель Плюс Системы» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66 с приложением необходимых для этого документов.

Решениями Комиссии от 26 ноября и 10 декабря 2020 года № 211, № 221, № 222 заявление ООО «Кабель Плюс Системы» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков были отклонены, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляло от 44,1% до 71,1%, а оформление и содержание отчетов об оценке не соответствовало требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 20-25).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты об оценке № ЗУ-1512.1/20, № ЗУ-1512.2/20, № ЗУ-1512.3/20 от 30 октября 2020 года, выполненные ООО «КрасОценка» (оценщик ФИО5), согласно которым по состоянию на 16 июля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 составляет 7 924 400 рублей; по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 составляет 1 720 100 рублей, земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 – 442 500 рублей (л.д. 26-226).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

На основании определения Красноярского краевого суда от 10 февраля 2021 года по ходатайству представителя Правительства Красноярского края была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 08 сентября 2021 года № 21/198/Э, по состоянию на 16 июля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 составляет 10399745 рублей 88 копеек; по состоянию на 01 января 2011 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 составляет 5243821 рубль, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 составляет 946676 рублей 22 копейки.

Кроме того, в данном заключении указано, что отчеты об оценке № ЗУ-1512.1/20, № ЗУ-1512.2/20, № ЗУ-1512.3/20 от 30 октября 2020 года не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения законодательства об оценочной деятельности повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости в сторону ее значительного уменьшения. Перечень данных нарушений приведен в исследовательской части заключения.

При оценке земельных участков экспертом применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Эксперт ФИО6 до начала производства экспертизы была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, стаж экспертной работы. Заключение содержит описание проведенных исследований, а также мотивированные, последовательные и ясные выводы, к которым пришел эксперт.

Достоверность заключения эксперта от 08 сентября 2021 года № 21/198/Э и содержащиеся в нем выводы о рыночной стоимости земельных участков у суда сомнений не вызывает. Данное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Данное заключение участвующими в деле лицами не оспорено, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертиз не заявлено.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Поскольку по истечении установленного законом срока не была проведена очередная государственная кадастровая оценка земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66 до даты их снятия с государственного кадастрового учета, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков подлежит восстановлению.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 должна быть определена по состоянию на 16 июля 2020 года равной его рыночной стоимости в размере 10399745 рублей 88 копеек; кадастровая стоимость земельных участков должна быть определена по состоянию на 01 января 2011 года равной их рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64 - 5243821 рубль, земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66 – 946676 рублей 22 копейки, которая подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы.

Датой обращения ООО «Кабель Плюс Системы» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 09 ноября 2020 года, земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66 – 11 ноября 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кабель Плюс Системы» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 10399745 рублей 88 копеек, определенной по состоянию на 16 июля 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:64, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 5243821 рубль, определенной по состоянию на 01 января 2011 года, подлежащей применению до 16 июля 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:66, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 946676 рублей 22 копейки, определенной по состоянию на 01 января 2011 года, подлежащей применению до 16 июля 2020 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Кабель Плюс Системы» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:

<

номер>:2698 считать 09 ноября 2020 года, земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:

<

номер>:64, 24:50:

<

номер>:66 – 11 ноября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 01 октября 2021 года.