Дело № 2-1376/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

22 августа 2019 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери в составе:

Председательствующего - судьи Рева Н.Н.,

при секретаре – Патаховой З.М.

при участии:

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Дом. РФ» к ФИО1 о расторжении договора займа от 31.10.2017 №; взыскании задолженности по договору займа от 31.10.2017 № в размере 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей – задолженность по основному долгу, 146 207, 71 рублей – задолженность по процентам, 2 804, 45 рублей – задолженность по пени по процентам, 657, 18 рублей – задолженность по пенни по основному долгу; взыскании процентов за пользование денежными средствами по кредитному договору от 31.10.2017 № из расчета 10, 7 % годовых, начисляемых на фактический остаток основного долга 3 435 568, 54 рублей начиная с 23.03.2019 по день вступления в законную силу решения; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 38 126, 18 рублей; обращении взыскания на предмет ипотеки – право требования на оформление в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 711 200 рублей, 

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора займа от 31.10.2017 №; взыскании задолженности по договору займа от 31.10.2017 № в размере 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей – задолженность по основному долгу, 146 207, 71 рублей – задолженность по процентам, 2 804, 45 рублей – задолженность по пени по процентам, 657, 18 рублей – задолженность по пенни по основному долгу; взыскании процентов за пользование денежными средствами по кредитному договору от 31.10.2017 № из расчета 10, 7 % годовых, начисляемых на фактический остаток основного долга 3 435 568, 54 рублей начиная с 23.03.2019 по день вступления в законную силу решения; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 38 126, 18 рублей; обращении взыскания на предмет ипотеки – право требования на оформление в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 711 200 рублей.

Определением суда от 25.06.2019, занесенным в протокол судебного заседания, в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербург.

В обоснование заявленных требований указано, что АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (в настоящее время переименованное в АО «ДОМ. РФ») предоставило ответчику заем в сумме 3 478 800 рублей сроком на 240 месяцев с даты предоставления займа (пп. 3.1., 3.3. Договора займа).

Заем был предоставлен для целевого использования, а именно: на приобретение в собственность ФИО1 на основании Договора от 31.10.2017 № участия в долевом строительстве жилого дома - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2, этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1. кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №.

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Договору займа (п. 3.7. Договора займа) является: залог прав требования по Договору участия в долевом строительстве на период до оформления права собственности ответчика на квартиру (п. 5 ст. 5. п. 2 ст. 11. п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). 

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.

Залог в силу закона квартиры, построенной в соответствии с условиями Договора участия в долевом строительстве, который оформляется одновременно с регистрацией квартиры в собственность ответчика. 

В настоящее время отсутствуют сведения о подписании ответчиком акта приема-передачи квартиры по Договору участия в долевом строительстве, а также о государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру.

В соответствии с п. 2.1. Договора займа Кредитор обязуются предоставить Заемщику денежные средства (кредит/заем) в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Процентная ставка за пользование займом на дату заключения Договора займа составляет 10, 7% годовых.

Согласно п. 6.2. Договора займа при нарушении сроков возврата заемных средств. Заемщик уплачивает по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Заемщик перестал осуществлять платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им.

По состоянию на 22.03.2019 сумма задолженности Заемщика перед Банком по Договору займа составляет 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей - задолженность по основному долгу; 146 207, 71 рублей - задолженность по процентам; 2 804, 45 рубля - задолженность по пени по процентам; 657, 18 рублей - задолженность по пени по основному долгу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, установленных законом (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, Заемщик, отказавшись от возложенных на него Договором займа обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушил как требования закона, так и условия Договора займа, заключив его добровольно.

В силу п. 5.4.1. Договора займа, Банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору займа путём предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов и суммы неустойки при допущении Заемщиком просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течении 12 месяцев, при просрочке ежемесячного платежа на срок более 30 календарных дней.

Согласно п. 5.1.5. Договора займа, Заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатив начисленные проценты и неустойку, не позднее 30 календарных дней, считая с даты предъявления Кредитором письменного требования о досрочном погашении займа в случаях, предусмотренных п. 5.4.1. Договора займа.

Ввиду неоднократного допущения Заемщиком просрочки осуществления очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, у Кредитора возникли основания для полного досрочного истребования задолженности по Договору займа.

21.02.2019 Заемщику было направлено требование о полном досрочном истребовании задолженности по Кредитному договору. 

На основании ст. 450 ГК РФ, Заемщик также был уведомлен о намерении АО «ДОМ. РФ» расторгнуть Договор займа. 

Однако, требование истца оставлено Заемщиком без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Заемщиком систематически нарушались сроки внесения платежей по Кредитному договору. 

На момент подачи иска по данному Кредитному договору Заемщик допустил нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев.

Кроме того, сумма неисполненного Заемщиком обязательства составляет более 5 процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет более 3 месяцев, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» свидетельствует о значительном нарушении обеспеченного ипотекой обязательства.

Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество.

В силу ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажна цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Согласно отчету от 05.03.2019 № об оценке недвижимого имущества, рыночная стоимость заложенного имущества - прав требования на оформление в собственность квартиры - составляет 2 139 000 рублей.

Таким образом, в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества - прав требования на оформление в собственность квартиры - в размере 1 711 200 рублей, что составляет 80 процентов от рыночной стоимости заложенного имущества, определенной на основе отчета об оценке от 05.03.2019 №.

В судебное заседание стороны, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, причин уважительности неявки не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовали.

Суд, исследовав материалы дела, полагает следующее. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Конституция Российской Федерации закрепляет признание и защиту равным образом всех форм собственности и гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту, в том числе судебную, указанных прав и свобод, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8, ч.ч. 1, 2 ст. 19, ч. 1 ст. 34; ч. 1, 2 ст. 35; ч. 1 ст. 45, ч. 1 ст.46).

Из выраженных в Конституции Российской Федерации общепризнанных принципов неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 № 14-П, от 20.12.2010 № 22-П и др.).

Названные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, в частности в Гражданском кодексе Российской Федерации, предусматривающем, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421), и предполагающем равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность сторон договора.

Согласно ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица, свободны в заключении договора. Стороны могут заключать договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иным правовыми атаками (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные ст.ст. 807 - 818 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации и не вытекает из существа кредитного договора.

Из материалов дела следует, что 31.10.2017 между Банком (Кредитор) и ФИО1 (Заемщик) заключен договор займа № о предоставлении денежных средств в размере 3 478 800 рублей, сроком на 240 месяца, под 10, 7 % годовых, размер ежемесячного платежа – 33 660 рублей.

Целью предоставления и использования заемных средств является приобретение в собственность ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №, стоимостью 4 384 500 рублей (п. 3.4 Договора).

Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по договору займа является залог имущественных прав требования Залогодателя к застройщику, вытекающие из Договора приобретения, о передаче строящейся квартиры (п. 3.4 Договора).

С условиями, предложением и графиком погашения кредита ответчик ознакомлен и согласился.

Сущность договора, заключенного между сторонами по делу, понятна, имеется условие о сроке его исполнения.

Буквальное толкование условий заключенного договора не вызывает неясности значений содержащихся в них слов и выражений (ст. 431 ГК РФ). 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 настоящего Кодекса.

Поскольку при заключении кредитного договора между сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям, данный договор в силу ст.ст. 432, 807 ГК РФ считается заключенным, в требуемой в подлежащих случаях форме.

31.10.2017 между ООО «ГК «Мегаполис» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) заключен Договор участия в долевом строительстве жилого дома №, предметом которого является передача дольщику объекта долевого строительства – жилого помещения в объекте: двухкомнатная квартира, общей площадью 61, 82 кв.м, проектной площадью 66, 90 кв.м, включающую площадь балконов и/или лоджии 4, 38 (1, 31) кв.м и 7, 55 (3, 77) кв.м, расположенная на 3 этаже, этажной секции № 1, многоквартирного дома № 2 (Этап строительства № 2), имеющую условный № в строительных осях: Бс-Жс; 22с-26с, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях Договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов (п. 1.1 Договора).

Стоимость квартиры определена в размере 4 348 500 рублей (п. 2.1 Договора).

Оплата денежных средств, предусмотренных п. 1.1 настоящего Договора производится в следующем порядке: 869 700 рублей осуществляется за счет собственных средств в течение 5 рабочих дней с даты государственной Договора, окончательный расчет производится за счет кредитных средств в размере 3 478 800 рублей, предоставляемых АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (п. 2.4 Договра).

Кредитор свои обязательства по предоставлению кредита исполнил полностью, перечислив денежные средства в размере 3 478 800 рублей на расчетный счет ФИО1, что подтверждается копией платежного поручения от 01.11.2017 №, и не оспаривается участвующими в деле лицами.

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ).

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Обязательство прекращается надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ).

Исполнение обязательства - это совершение должником действий (бездействия), которые составляют предмет обязательства (передача имущества, выполнение работ, оказание услуг, внесение вклада в совместную деятельность, уплата денег и т.п.).

Исполнение представляет собой юридический поступок, то есть правомерное юридическое действие, с которым нормы права связывают юридические последствия независимо от того, было ли направлено это действие на указанные последствия или нет. 

Требования к надлежащему исполнению обязательства содержатся в г. 22 ГК РФ и предусматривают, что оно должно быть исполнено надлежащему субъекту, надлежащим способом, в месте и в срок, предусмотренные обязательством.

В нарушение приведенных норм закона ответчиком надлежащим образом не исполняются условия кредитного договора, платежи в установленные сроки не вносятся. 

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 327 ГК РФ в случае, если обязательство не могло быть исполнено должником вследствие отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено, ответчик вправе был внести причитающиеся с него денежные средства по кредитному договору в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда. Указанные действия, по смыслу ч. 2 ст. 327 ГК РФ, считались бы надлежащим исполнением обязательства.

Данная норма позволяет должнику исполнить обязательство, чтобы не допустить просрочку исполнения, то есть преодолеть возникшее препятствие, однако ответчик не воспользовался указанной возможностью без каких-либо разумных причин, допустив просрочки платежей, соответственно возникла ответственность за неисполнение денежного обязательства в срок, предусмотренный договором.

Доказательств надлежащего исполнения Заемщиком обязательства, предусмотренным положениями ст. 327 ГК РФ, путем внесения причитающихся с Заемщика денежных средств в депозит нотариуса стороной ответчика суду также не представлено, равно как и не представлено доказательств непринятия Банком денежных средств в счет погашения кредита.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным сделать вывод о ненадлежащем исполнении ФИО1 обязательств по возврату денежных средств, полученных им по кредитному договору.

Банком направлялось требование о досрочном истребовании задолженности, с требованием погасить имеющуюся задолженность в срок не позднее 22.03.2019, оставленное без удовлетворения.

Задолженность Заемщика перед Кредитором по договору займа по состоянию на 22.03.2019 составляет 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей - задолженность по основному долгу; 146 207, 71 рублей - задолженность по процентам; 2 804, 45 рубля - задолженность по пени по процентам; 657, 18 рублей - задолженность по пени по основному долгу.

В силу установленного правового регулирования банк является кредитной организацией, основной целью деятельности которой является извлечение прибыли, достижение которой обеспечивается посредством осуществления банком на основании специального разрешения Центрального банка Российской Федерации банковских операций, как то: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Предоставление кредитных ресурсов сопряжено с активной инициативной деятельностью кредитной организации, в том числе по формированию кредитного продукта, разработке правил и условий кредитования в отношении конкретного кредитного продукта.

Более того, в силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Вступление в кредитные обязательства в качестве заемщика является свободным усмотрением гражданина и связано исключительно с его личным волеизъявлением.

Существо отношений, связанных с получением и использованием финансовых кредитных средств, в любом случае предполагает наличие доли оправданного риска.

Вступая в кредитные правоотношения, действуя разумно и осмотрительно, гражданин должен оценить свою платежеспособность, проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности по отношении к избранной форме получения и использования денежных средств.

В материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего исполнения ФИО1 как Заемщиком долговых обязательств.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным сделать вывод о ненадлежащем исполнении ФИО1 обязательств по возврату денежных средств, полученных им по кредитному договору.

С учетом уклонения ФИО1 от возврата кредитных средств и уплаты договорных процентов, системного толкования ч. 1 ст. 809, ч. 2 ст. 811, ч. 2 ст. 819 ГК РФ, истец, как кредитор вправе требовать от Заемщика досрочного возврата суммы займа вместе с причитающимися процентами и предусмотренной условиями договора неустойкой.

В силу ч. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным. 

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 ГК РФ заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 названного Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна быть возвращена (п. 16).Исходя из смысла ст. 450 ГК РФ в ее системной взаимосвязи со ст. 811 ГК РФ, и разъяснениями, содержащимися в вышеназванном совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14, предъявление кредитором требования о досрочном возврате займа (кредита) влечет за собой изменение условия договора займа (кредита) о сроке исполнения обязательства и не может рассматриваться в качестве требования об одностороннем расторжении такого договора.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 Информационного письма от 13.09.2011 № 147 указал, что воля кредитора, заявляющего требование о досрочном возврате кредита, направлена на досрочное получение исполнения от должника, а не на прекращение обязательства по возврату предоставленных банком денежных средств и уплате процентов за пользование ими. В связи с этим после вступления в силу судебного акта об удовлетворении требования банка о досрочном взыскании кредита у кредитора сохраняется возможность предъявлять к заемщику дополнительные требования, связанные с задолженностью по кредитному договору (взыскание договорных процентов, неустойки, обращение взыскания на предмет залога, предъявление требований к поручителям и тому подобное), вплоть до фактического исполнения решения суда о взыскании долга по этому договору.

Определяя размер задолженности, суд, проверив расчет, представленный банком, признал его правильным, иной расчет ответчики не представили, оснований не доверять сведениям банка не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из содержания ст. 330 ГК РФ следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

По смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Таким образом, законодательством не исключается возможность взыскания процентов (неустойки) как последствия неисполнения денежных обязательств.

Пунктом п. 6.2 Договора займа предусмотрено, что в случае неисполнения обязательств по возврату основного долга по кредиту договору Заемщик уплачивает по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размерне 1/366 от размера ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерцаии в процента годовых, действующей на дату заключения Договора, от суммы Просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет Кредитора (включительно).

Согласно п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых норм Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, и индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по собственному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 71).

Из разъяснений, изложенных в аб. 3 ст. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п. 6 ст. 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных п. 1 ст. 333 ГК РФ (ст. 387 ГПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ).

Пункт 6 ст. 395 ГК РФ содержит предписание о том, что если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 24.03.2016 № 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 1 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, определенной Банком России.

Представленный истцом расчет неустойки является арифметически верным.

При этом, суд, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, количество дней просрочки, последствия нарушения обязательства, а также компенсационную природу неустойки, приходит к выводу о соразмерности, заявленной истцом суммы, последствиям допущенных нарушений условий договора.

Таким образом, в пользу истца соразмерно последствиям нарушения обязательств и позволяющий установить баланс интересов сторон подлежит взысканию денежные средства в сумме 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей – задолженность по основному долгу, 146 207, 71 рублей – задолженность по процентам, 2 804, 45 рублей – задолженность по пени по процентам, 657, 18 рублей – задолженность по пенни по основному долгу.

Исполнение Заемщиком обязательств по кредитному договору обеспечено залогом (ипотекой) права требования в отношении объекта долевого строительства, участие в строительстве которого осуществляется с использованием заемных средств – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №.

Материалами дела подтверждается, что в настоящее время законным владельцем закладной от 31.10.2017 является истец.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на указанном выше основании, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Статьей 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем закладной на осуществление прав по ней. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

Согласно ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При обращении взыскания необходимо учитывать значительность допущенного должником нарушения, которое должно быть соизмеримо со стоимостью заложенного имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается при наличии одновременно двух условий: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно ст. 349 ГК РФ обращение взыскание на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном аб. 2 и 3 ч. 2 ст. 350.1 ГК РФ. 

Заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по кредитному договору.

Ненадлежащее исполнение обязательства дает право кредитору требовать досрочного возврата долга с обращением взыскания на заложенное имущество на основании ст.ст. 334, 337 - 350 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, если законом не установлены иные правила. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Как следует из отчета от 05.03.2019 № об оценке права требования на квартиру адрес: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №, выполненного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на дату оценки составила 2 139 000 рублей.

Представленный истцом отчет об оценке не оспаривается, оснований не доверять выводам, изложенным в заключении, у суда не имеется, полномочия специалиста подтверждены представленными в суд документами.

Достаточных доказательств иной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости заложенного имущества не заявлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Должником возражений, что приведенная взыскателем оценка является заниженной, не представлено. 

Таким образом, суду представлены все необходимые доказательства начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Статьями 349, 350 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда путем реализации на торгах.

Большое значение для успешных торгов имеет определение начальной продажной стоимости реализуемого заложенного имущества. В случае спора она определяется судом исходя из действительной рыночной цены предмета залога и не имеет прямой связи с оценкой предмета залога в договоре (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2011 № 18-В10-93, от 24.03.2011 № 5-В11-31).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст.ст. 89-93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 38-В09-9).

Отчет ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» от 05.03.2019 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы оценщика объективны и мотивированны, каких-либо нарушений при проведении данного исследования не выявлено, суд полагает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере рыночной стоимости залогового имущества, определенной в отчете.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона 16.07.1998 № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд определяет начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80 % от указанной в отчете оценщика рыночной стоимости такого имущества, то есть в сумме 1 711 200 рублей.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

С учетом сказанного и в связи с тем, что задолженность по кредитному договору ответчиками на момент рассмотрения дела не погашена, исковые требования о расторжении договора займа от 31.10.2017 №, также подлежат удовлетворению. 

Требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами по договору займа от 31.10.2017 № из расчета 10, 7 % годовых, начисляемых на фактический остаток основного долга 3 435 568, 54 рублей, начиная с 23.03.2019 по день вступления в законную силу решения суда, предполагают наступление ответственности по уплате процентов в будущем, что законом не допустимо и такие требования заведомо не исполнимы, поскольку ст. 3 ГПК РФ предусмотрена судебная защита только нарушенных прав и интересов сторон, а не защита прав и интересов, которые могут наступить в будущем. 

Кроме того, кредитор не лишен права обратиться с требованием о взыскании процентов за пользование кредитом за последующий период, вплоть до даты фактического возвращения заемщиком денежных средств.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ.

Вопрос о судебных расходах может быть разрешен как при рассмотрении дела в суде, так и после вступления решения суда в законную силу.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

При определении размера судебных расходов, подлежащих взысканию в пользу ответчика, суд руководствуется положениями ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, согласно которым суд присуждает истцу возместить все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Обязанность суда взыскать судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных на реализацию требований ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Вследствие чего, в силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ суд обязан установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

При этом процессуальное законодательство, не ограничивает права суда на оценку представленных сторонами доказательств в рамках требований о возмещении судебных издержек в соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела, истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 38 126, 18 рублей (платежное поручение от 01.04.2019 № 10808).

Из содержащихся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснений следует, что положения процессуального законодательства о пропорциональности возмещении (распределении) судебных издержек (ст.ст. 98, 102, 103 ГПК РФ, ст. 111 КАС РФ, ст. 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (ст. 333 ГК РФ). 

В данном случае с учетом объема удовлетворенных требований истца, суд полагает взысканию с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 38 126, 18 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 198, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Акционерного общества «Дом. РФ» к ФИО1 о расторжении договора займа от 31.10.2017 №; взыскании задолженности по договору займа от 31.10.2017 № в размере 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей – задолженность по основному долгу, 146 207, 71 рублей – задолженность по процентам, 2 804, 45 рублей – задолженность по пени по процентам, 657, 18 рублей – задолженность по пенни по основному долгу; взыскании процентов за пользование денежными средствами по кредитному договору от 31.10.2017 № из расчета 10, 7 % годовых, начисляемых на фактический остаток основного долга 3 435 568, 54 рублей начиная с 23.03.2019 по день вступления в законную силу решения; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 38 126, 18 рублей; обращении взыскания на предмет ипотеки – право требования на оформление в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 1 711 200 рублей, - удовлетворить частично. 

Расторгнуть Договор займа от 31.10.2017 №, заключенный между Акционерным обществом «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ФИО1.

Взыскать со ФИО1 в пользу Акционерного общества «Дом. РФ» задолженность по договору займа от 31.10.2017 № в размере 3 585 237, 88 рублей, из которых: 3 435 568, 54 рублей – задолженность по основному долгу, 146 207, 71 рублей – задолженность по процентам, 2 804, 45 рублей – задолженность по пени по процентам, 657, 18 рублей – задолженность по пени по основному долгу. 

Обратить взыскание на предмет ипотеки – право требования на оформление в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», 2 этап: жилой дом № 2, строительные оси: Бс-Жс; 22с-26с, 3 этаж, этажной секции № 1, кадастровый номер участка №, условный номер квартиры №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 1 711 200 рублей.

Взыскать со ФИО1 в пользу Акционерного общества «Дом. РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 126, 18 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд в через Заволжский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня составления мотивированной части. 

Судья Н.Н. Рева

Мотивированная часть составлена 23.08.2019