Дело № 2-133/2019 (52RS0044-01-2019-000099-98)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2019 года Починковский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Бариновой М.Н., при секретаре судебного заседания Жос С.С., с участием представителя ФИО1 адвоката ФИО7, представителя ФИО3 адвоката ФИО8, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка, убытков, по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании недействительным дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО3, ФИО4 указав, что в соответствии с соглашением о задатке, заключенным 23.05.2018г. между ФИО2, ФИО3 с одной стороны, и ФИО1 с другой стороны, покупатель ФИО1 передала, а продавцы (в лице ФИО2) получили задаток в размере 500000 руб. в счет обеспечения выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>.

В соответствии с п. 1.2 соглашения о задатке сумма, оговоренная в п. 1.1. настоящего соглашения, передается покупателем продавцам (в лице ФИО2) в счет оплаты за вышеуказанный объект недвижимого имущества и включается в стоимость оплаты за данный объект недвижимого имущества покупателем по договору купли-продажи с продавцами.

В силу п. 1.3 покупатель выражает намерение приобрети объект недвижимости - комнаты 2 и 3, расположенные в 

<

адрес>, за 100 000 руб.

Согласно п. 1.4 соглашение о задатке действует с момента его подписания и до момента исполнения условий, оговоренных в п. 1.3, но не позднее 01.07.2018г. Стороны могут продлить действие соглашения путем заключения дополнительного соглашения в письменном виде.

Как следует из п. 2.1 соглашения о задатке, покупатель обязан заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1.1 настоящего соглашения в течение срока действия настоящего соглашения.

В силу п. 2.2 продавцы обязаны после получения задатка, оговоренного в п. 1.1 настоящего соглашения, не заключать договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего соглашения или иных договоров отчуждения с иными лицами в течение срока действия настоящего соглашения.

Согласно п. 2.3 в случае отказа продавцов от заключения договора купли-продажи с покупателем (неисполнение действия по вине продавца) продавцы выплачивают покупателю сумму задатка, оговоренную в п.1. настоящего соглашения в течение 10 дней с момента истечения срока действия настоящего соглашения, оговоренного в пункте 1.4 настоящего соглашения.

03.07.2018г. было заключено дополнительное соглашение к соглашению о задатке, в силу которого стороны договорились внести следующие изменения.

Так в соответствии с п. 1 дополнительного соглашения продавцом по соглашению о задатке является также ФИО4 Пункт 1.3. соглашения о задатке изложен в следующей редакции: «Покупатель» выражает намерение приобрести объект недвижимости - комнаты 2 и 3, расположенные в 

<

адрес> за 450 000 руб. и земельный участок за 80000 руб.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 03.07.2018г. к соглашению о задатке от 23.05.2018г. п. 1.4 соглашения о задатке изложен в следующей редакции «настоящее соглашение действует с момента его подписания и до момента исполнения «покупателем» условий, оговоренных в настоящем соглашении, но не позднее 01.09.2018г. Стороны могут продлить действие настоящего соглашения, но не позднее 01.09.2018г.

В соответствии с п. 6 дополнительного соглашения, к соглашению о задатке от 23.05.2018г. добавлен п. 1.5 - «покупатель» передал, а продавец (в лице ФИО4) получил в качестве задатка 03.07.2018г. в счет обеспечения выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес> ком. 1, принадлежащего продавцам на праве общей долевой собственности.

Истец указывает, что она передала в качестве задатка ответчикам 550 000 руб.

Однако ответчики отказались от заключения договора купли-продажи, без объяснения каких-либо причин продали жилое помещение другому лицу. О заключении договора купли-продажи с другим лицом истец узнала, получив повестку в судебное заседание по гражданскому делу по иску к ФИО1 о выселении.

Таким образом, с ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО3 подлежит ко взысканию задаток, уплаченный 23.05.2018г. в сумме 500000 руб., а также задаток в сумме 50000 руб., уплаченный по дополнительному соглашению о задатке от 03.07.2018г., а всего с ответчиков подлежит ко взысканию 550 000 руб.

Истец также указывает, что по соглашению с ответчиком ФИО2 несла расходы по оформлению земельного участка в собственность ответчиков. Так, ею были уплачены денежные средства в сумме 3800 руб. за проведение межевых работ по земельному участку. Кроме этого, вселяясь в жилое помещение с согласия ответчика, истцом было вставлено окно по договору бытового подряда.

Таким образом, в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, истец понесла убытки в сумме 12000 руб. и 3800 руб., а всего 15800 руб., которые также должны быть взысканы с ответчиков.

На основании изложенного просит взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3, ФИО4 задаток в размере 550000 руб., убытки в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств в размере 15800 руб.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО4, указав, что 03.07.2018г. было заключено дополнительное соглашение между ФИО1 с одной стороны, а также ФИО2 и ФИО4 с другой стороны. Данным дополнительным соглашением были внесены изменения в соглашение от 23.05.2018г., заключенное между ФИО1 с одной стороны и ФИО6, ФИО2 В частности дополнительным соглашением были изменены сроки для заключения договора купли-продажи, изменен предмет продажи и т.д.

Соглашением от 23.05.2018г. ФИО3, ФИО2 и ФИО1 достигли соглашения о том, что ФИО1 вносит задаток в связи с намерением заключить до 01.07.2018г. договор купли-продажи комнаты 1 по адресу: 

<

адрес>.

ФИО3 и ФИО2 на дату заключения соглашения 23.05.2018г. являлись собственниками комнаты 1 в долях, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждалось представленными до подписания соглашения выписками из ЕГРН. Арест, наложенный Починковским ОСП был снят 24.05.2018г. на основании соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя. То есть 24.05.2018г. комната была готова к продаже. Никаких препятствий для заключения договора со стороны ФИО3 и со стороны ФИО2 не было.

До указанного срока, то есть до 01.07.2018г. ФИО1 уклонилась от заключения договора купли-продажи комнаты 1.

ФИО3 считает, что стороны, заключившие дополнительное соглашение 03.07.2018г. не имели такого права. Данным дополнительным соглашением, по сути, были изменены права и обязанности ФИО3 без его согласия и ведома. На ФИО3 данным дополнительным соглашением были возложены обязательства продать ФИО1 кроме доли в комнате 1 также долю в комнатах 2 и 3. Но таких обязательств в соглашении от 23.05.2018г. он не принимал. Намерений изменять срок до 01.09.2018г. не имел.

ФИО3 указывает, что о данной сделке узнал из рассматриваемого дела, своего одобрения не давал и давать не намерен. В сделке каждое лицо действовало исключительно в своих интересах, в его интересах никто не действовали и подпись за него никто не ставил.

Данная сделка в виде заключенного дополнительного соглашения от 03.07.2018г. не соответствует требованиям закона, так как заключена без его участия, но относительно принадлежавшего ему на тот период недвижимого имущества. Заключение данной сделки, противоречащей закону, нарушает его законные права и интересы и может повлечь неблагоприятные последствия. Такая сделка не может считаться действительной. 

На основании изложенного просит признать недействительным дополнительное соглашение от 03.07.2018г., заключенное между ФИО1, ФИО2, ФИО4

В процессе рассмотрения спора в суде ФИО1 обратилась в суд с заявлением в порядке ст. 39 ГПК РФ об уменьшении размера исковых требований, просит взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3, ФИО4 задаток в размере 550000 руб., убытки в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств в размере 3800 руб.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д. 212, т.2).

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 адвокат ФИО7, действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала, встречные исковые требования не признала.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встреченному иску ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 215, т.2).

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО3 адвокат ФИО8, действующий на основании ордера и доверенности, иск ФИО1 не признал, встречный иск ФИО3 поддержал. 

Ответчики по первоначальному и встречному иску ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д.47, т.1, л.д. 208, 209, 211, т.2). 

Кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Починковского районного суда Нижегородской области - http://pochinkovsky.nnov.sudrf.ru.

Выслушав представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1 адвоката ФИО7, представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО3 адвоката ФИО8, исследовав письменные доказательства и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что 23.05.2018г. между ФИО2, ФИО3 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны, было заключено соглашение, поименованное как соглашение о задатке, по условиям которого ФИО1 передала, а ФИО2 получила задаток в размере 500000 руб. в счет обеспечения выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> комн.1 (кадастровый №) принадлежащего ФИО2 и ФИО3 в равных долях на праве общей долевой собственности по 1/2 доли у каждого на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 06.05.1998г. и соглашения об определении долей в общей совместной собственности от 02.05.2017г. (п. 1.1 соглашения).

Сумма в размере 500000 руб. передается покупателем ФИО1 продавцам в лице ФИО2 в счет оплаты за вышеуказанный объект недвижимого имущества и включается в стоимость оплаты за данный объект недвижимого имущества покупателем по договору купли-продажи с продавцами. Полная стоимость комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, комната 1 (кадастровый №), которая будет указана в договоре купли-продажи, определяется по соглашению сторон в 600000 руб. (п.1.2 Соглашения).

Покупатель выражает намерение приобрести объект недвижимости - комнаты 2 и 3 (кадастровый №), расположенные в 

<

адрес> за 450000 руб. и земельный участок (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес> кв.ДД.ММ.ГГГГ00 руб. (п. 1.3 Соглашения).

Пунктом 1.4 Соглашения предусмотрено, что соглашение действует с момента его подписания и до момента исполнения покупателем условий оговоренных в п. 1.3 соглашения, но не позднее 01.07.2018г. Стороны могут продлить действие соглашения путем заключения дополнительного соглашения в письменном виде.

В силу п.2.1 Соглашения, покупатель обязан заключить договор купли-продажи объекта недвижимости имущества, указанного в п. 1.1 Соглашения, в течение срока действия Соглашения. 

Согласно п.2.2 Соглашения, продавцы обязаны после получения задатка, оговоренного в п.1.1 Соглашения, не заключать договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом Соглашения, или иных договоров отчуждения с иными лицами в течение срока действия Соглашения.

В соответствии с п.2.3 Соглашения, в случае отказа продавцов от заключения договора купли-продажи с покупателем (неисполнение действия по вине продавца), продавцы выплачивают покупателю сумму задатка, оговоренную в п. 1.1 Соглашения, в течение 10 дней с момента истечения срока действия Соглашения, оговоренного в п.1.4 Соглашения.

В пункте 2.4 Соглашения указано, что продавец ставит в известность покупателя, что на объект недвижимости, являющийся предметом соглашения, объявлен запрет на совершение регистрационных действий в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя ФССП Починковского районного отдела от 17.11.2017г. Продавец обязуется снять данное обременение до 01.07.2018г. Иных обременений, не названных в соглашении, не имеется. Данное обременение не является препятствием для совершения взятых на себя обязательств сторонами (л.д.32-34 т.1).

03.07.2018г. между ФИО2, ФИО4 с одной стороны (во вводной части дополнительного соглашения вместо ФИО4 указан ФИО3) и ФИО1 с другой стороны, было заключено дополнительное соглашению к Соглашению о задатке от 23.05.2018г., по условиям которого стороны договорились внести следующие изменения:

1. Продавцом по Соглашению о задатке также является ФИО4;

2. Пункт 1.3 Соглашения о задатке изложен в следующей редакции: «Покупатель выражает намерение приобрести объект недвижимости – комнаты 2 и 3 (кадастровый №), расположенные в 

<

адрес> за 450000 руб. и земельный участок (кадастровый №), расположенный по адресу: 

<

адрес> кв.ДД.ММ.ГГГГ0 руб.».

3. Пункт 1.4 Соглашения о задатке изложен в следующей редакции: «Настоящее Соглашение действует с момента его подписания и до момента исполнения покупателем условий оговоренных в настоящем соглашении, но не позднее 01.09.2018г. Стороны могут продлить действие настоящего соглашения путем заключения дополнительного соглашения в письменном виде».

4. Пункт 2.4 Соглашения о задатке исключен. 

6. Добавлен пункт 1.5 Соглашения о задатке: «Покупатель передал, а продавец (в лице ФИО4) получил в качестве задатка 03.07.2018г. в счет обеспечения выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи жилого помещения распложенного по адресу: 

<

адрес> комната 1 (кадастровый №), принадлежащего продавцам на праве общей долевой собственности».

В тексте дополнительного соглашения ФИО4 указал, что им были получены от ФИО1 денежные средства в размере 50000 руб., подтвердив указанную запись своей подписью (л.д.13 т.1). 

ФИО1 указывает, что ФИО2, ФИО3, ФИО4 отказались от заключения договора купли-продажи жилого помещения. ФИО1 стало известно, что спорное жилое помещение было продано другому лицу, денежные средства не были возвращены. В связи с чем ФИО1 обратилась в ОМВД России по Починковскому району с заявлением о проведении проверки по данному факту (л.д.137 т.1).

По результатам проведенной проверки о/у направления ЭБ и ПК ОМВД России по Починковскому району ФИО9 было вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, в связи с отсутствием состава преступления, предусмотренного ч.1 ст. 159 УК РФ в действиях ФИО2 

13.10.2018г. квартира и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, были проданы ФИО10 (л.д.92-95, 143-146 т.2).

Разрешая требования ФИО1, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела, 06.05.1998г. между ТОО «Починкидорстрой» и ФИО15 (после заключения брака ФИО2 – л.д. 103, т.2) Т.А., действующей за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО3 был заключен договор о безвозмездной передачи жилья в собственность, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 получили безвозмездно в совместную собственность 1 комнату, жилой площадью 17,0 кв.м., что составляет 17/41 доли коммунальной квартиры 1, общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой площадью 41,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д. 74-75, т.2). 

02.05.2017г. ФИО3 и ФИО2 заключили соглашение об определении долей в общей совместной собственности, по условиям которого стороны установили право общей долевой собственности на комнату 1, площадью 17,0 кв.м., что составляет 17/41 доли коммунальной квартиры 1, общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой – 41,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, по 1/2 доли каждому (л.д. 76, т.2). 

06.05.1998г. между ТОО «Починкидорстрой» и ФИО11, действующим за себя и своего несовершеннолетнего сына ФИО4 был заключен договор о безвозмездной передачи жилья в собственность, по условиям которого ФИО11 и ФИО4 получили безвозмездно в совместную собственность две комнаты, жилой площадью 23,6 кв.м., что составляет 24/41 доли коммунальной квартиры 1, общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой площадью 41,3 кв.м. по адресу: 

<

адрес> (л.д. 60-61, т.2). 

ФИО11 умер 29.05.2016г. (л.д. 59, т.2).

04.05.2017г. ФИО4 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону – на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на комнаты 2 и 3 (24/41 доли коммунальной квартиры), находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 59, т.2). 

08.05.2017г. ФИО3 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону – на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на комнаты 2 и 3 (24/41 доли коммунальной квартиры), находящиеся по адресу: 

<

адрес> (л.д. 64, т.2). 

Земельный участок, площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежал ФИО3 в размере 1/2 доли, а также ФИО12 в размере 1/2 доли (л.д.82-83 т.1).

Решением Починковского районного суда Нижегородской области от 19.01.2018г., с учетом определений об исправлении описок от 07.03.2018г. и 13.07.2018г., коммунальная квартира общей площадью 65,2 кв.м., жилой площадью 41,1 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежащая на праве долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 признана отдельной квартирой.

За ФИО2 признано право собственности на 26/65 долей в праве на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

За ФИО3 признано право собственности на 16/65 долей в праве на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

За ФИО4 признано право собственности на 23/65 долей в праве на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д.98-108 т.2).

Согласно выпискам из ЕГРН от 27.08.2018г. право общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 65,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано за ФИО4 в размере 23/65 доли, регистрационная запись №, за ФИО3 в размере 16/65 доли, регистрационная запись №, за ФИО2 в размере 26/65 доли, регистрационная запись №(л.д.93-104 т.1).

В соответствии со ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429) (п.4).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного ч.19 ст. 7.3 указанного Закона).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Следовательно, задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Задаток передается в доказательство заключения основного договора, это обусловлено дополнительным характером соглашения о задатке. Если не возникло основное обязательство, то не может быть и соглашения о задатке. 

Как установлено в судебном заседании на момент заключения соглашения о задатке от 23.05.2018г. ФИО2 и ФИО3 не являлись собственниками комнаты 1 в 

<

адрес>, а являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности на 

<

адрес> на основании вступившего в законную силу решения Починковского районного суда 

<

адрес> от 19.01.2018г., которое в соответствии с ч.2 ст. 13 ГПК РФ является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Само по себе отсутствие факта регистрации прав ФИО2, ФИО3, ФИО4 на недвижимое имущество, установленных решением суда, не свидетельствует о наличии у ФИО2 и ФИО3 на момент заключения договора о задатке права собственности именно на комнату 1 в 

<

адрес>.

Кроме того, предметом соглашения о задатке, заключенном 23.05.2018г. не является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО3 в размере 1/2 доли. 

Однако, в соответствии с п.4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Таким образом, п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение без отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

В связи с изложенным, суд не может расценить соглашение о задатке от 23.05.2018г. как предварительный договор купли-продажи в связи с невозможностью определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора. Положения п. 1.1 соглашения о задатке от 23.05.2018г., определяющие предмет договора, не отвечают требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости. 

Более того, принимая во внимание, что объект недвижимости – 

<

адрес>, находилась в долевой собственности ФИО2, ФИО3 и ФИО4, предварительный договор подлежал нотариальному удостоверению, в связи с чем соглашение о задатке от 23.05.2018г. также не может расцениваться как предварительный договор.

Иных доказательств заключения предварительного или основного договора купли-продажи в материалах дела не имеется. 

Использование в наименовании соглашения и по тексту соглашения термина «задаток» само по себе в силу требований ст. 380 ГК РФ не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.

Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную, при этом в отличие от аванса является способом обеспечения и доказательством существующего основного обязательства. 

Из системного толкования во взаимной связи норм ст. ст. 309, 329, 380, 381, п. п. 1 - 4 ст. 429 ГК РФ следует, что основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров. Соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств, противоречит указанной выше норме гражданского законодательства, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору, обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Сумма в размере 500000 руб., переданная ФИО2, в данном случае не обеспечивала возникшее из предварительного договора, либо основного договора обязательство покупателя ФИО1 перед продавцами ФИО2 и ФИО3 заключить основной договор купли-продажи конкретных квартиры и доли земельного участка на согласованных условиях в определенный срок. 

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Учитывая, что соглашение о задатке не оформлено по правилам, установленным параграфом 7 главы 23 ГК РФ, ни основной ни предварительный договоры купли-продажи объекта недвижимости не заключены, а соглашение о задатке нельзя считать предварительных договором купли-продажи, так как не определен предмет договора, то соглашение о задатке является незаключенным.

Так как соглашение о задатке от 23.05.2018г. является незаключенным, является незаключенным и дополнительное соглашение к соглашению о задатке от 03.07.2018г. 

Следовательно, переданная истцом ФИО2 денежная сумма в размере 500 000 руб., а также переданная истцом ФИО4 денежная сумма в размере 50000 руб. в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ являются не задатком, а являются авансом и подлежат взысканию в пользу истца на основании статьи 1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о взыскания с ответчиков ФИО2, ФИО4 в пользу истца денежной суммы в размере 550 000 руб., при этом с ФИО2 подлежит взысканию сумма 500000 руб., полученная ею по соглашению о задатке от 23.05.2018г., с ФИО4 подлежит взысканию денежная сумма в размере 50000 руб., полученная им по дополнительному соглашению к соглашению о задатке от 03.07.2018г.

Суд не находит оснований для взыскания денежной суммы с ФИО3, так как доказательств тому обстоятельству, что ФИО3 получилась какие- либо денежные средства от ФИО1, в материалах дела не имеется. 

Суд также не находит основания для солидарного взыскания с ФИО2, ФИО3, ФИО4 денежной суммы исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Таким образом, солидарная ответственность может применяться только в случаях, прямо установленных законом или договором, в частности, при неделимости предмета неисполненного обязательства

В данном случае соглашением о задатке, либо параграфом 7 главы 23 ГК РФ не установлена солидарная ответственность ответчиков. 

Разрешая требования ФИО1 о взыскании убытков, суд приходит к следующему.

ФИО1 указывает, что ею были понесены убытки в размере 3800 руб. в связи с проведением работ по межеванию земельного участка (л.д.14, т.1, л.д. 121 т.2).

Вместе с тем, согласно межевому плану, подготовленному ГП НО «Нижтехинвентаризация», заказчиками кадастровых работ являлись ФИО4 и ФИО3 (л.д.192, т.1), направление в кассу Починковского отделения КП НО «Нижтехинвентариазция» выписано на имя ФИО4 (л.д. 121, т.2).

В силу ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п.2).

Вместе с тем, ФИО1 не предоставлено каких-либо доказательств несения убытков по вине ФИО2, ФИО3, ФИО4, при этом с учетом предусмотренного ст. 12 ГПК РФ принципа состязательности сторон и положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязанность доказать факт несения убытков, возлагается на истца. Причем от самих сторон зависит, участвовать ли им в состязательном процессе или нет (представлять ли доказательства в обоснование своих требований и возражений, а также в опровержение обстоятельств, указанных другой стороной); уклонение от участия в таком процессе может повлечь неблагоприятные последствия для той стороны, которая уклоняется от доказывания. Учитывая, что истец соответствующих доказательств в суд не предоставила, данное обстоятельство суд расценивает как осознанную реализацию истцом представленных прав. 

В связи с отсутствием доказательств несения убытков по вине ответчиков, оснований для взыскания в пользу истца убытков в размере 3800 руб. не имеется.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании недействительным дополнительного соглашения от 03.07.2018г., заключенного между ФИО1, ФИО2, ФИО4 удовлетворению не подлежат, в связи с тем, что соглашение о задатке от 23.05.2019г. является незаключенным, а, следовательно, является незаключенным и дополнительное соглашение к нему.

При этом, договор, являющийся незаключенным, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

При этом в отсутствии заключенного между сторонами основного либо предварительного договора купли-продажи недвижимости, к указанному соглашению от 23.05.2018г. не могут быть применены нормы п. 3 ст. 432 ГК РФ, в соответствие с которым сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности, так как соглашение о задатке является акцессорным и производно и зависимо от основного обязательства. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию в пользу ФИО1 уплаченная ей при подаче иска государственная пошлина в размере 7909,09 руб., с ФИО4 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 790,91 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований – 550000 руб. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 500000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7909,09 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 50000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 790,91 руб.

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о взыскании денежной суммы в солидарном порядке.

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы в размере 50000 руб.

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о взыскании денежной суммы в размере 500000 руб.

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежной суммы в размере 550000 руб.

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ФИО3 о взыскании убытков в связи с ненадлежащим исполнением договорных обязательств в размере 3800 руб. 

Отказать в удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании недействительным дополнительного соглашения от 03.07.2018г., заключенного между ФИО1, ФИО2 и ФИО4. 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Починковский районный суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 27 мая 2019 года.

Судья (подпись) М.Н. Баринова 

Решение в законную силу не вступило.

Копия верна.

Судья М.Н. Баринова

Дело № 2-133/2019 (52RS0044-01-2019-000099-98) находится в производстве Починковского районного суда Нижегородской области.

Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-133/2019 (52RS0044-01-2019-000099-98).

Секретарь суда ФИО14