УИД: 88RS0003-01-2022-000060-81

Производство № 2-2/2023 (2-53/2022)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2023г. Тунгусско-Чунский районный суд Красноярского края в составе: 

председательствующего судьи Кирпиченко Е.П., 

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей по доверенности № 24 АА 2319308 от 01.06.2016г.

представителя ответчика – ООО «Ванаварская энергетическая компания» ФИО3, действующей на основании доверенности от 28.12.2022 г. 

при секретаре судебного заседания Мациюк А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Тунгусско - Чунского районного суда в с. Ванавара Эвенкийского района Красноярского края с помощью видео-конференцсвязи с Октябрьский районным судом г. Красноярска материалы гражданского дела по исковому заявлению Боковой ФИО8 к ООО «Ванаварская энергетическая компания» о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Ванаварская энергетическая компания» о взыскании задолженности по арендной плате, мотивировав исковые требования следующим:

ФИО1 на праве собственности принадлежат:

- здание дизельной электростанции, назначение: 

<

данные изъяты>

- здание дизельной электростанции, назначение: нежилое, 

<

данные изъяты>

23.12.2020 г. между ФИО1 и ООО «ВанавараЭнергоком» были заключены Договоры аренды данного недвижимого имущества №1 и №2.

В соответствии с пунктом 1.2. данных договоров предусмотрено, что имущество сдается в аренду на период с 01.01.2021 г. по 30.11.2021 г.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая указанное положение действующего законодательства, а также принимая во внимание пользование имуществом ООО «ВанавараЭнергоком» после истечение срока действия договоров до настоящего времени, Договоры аренды недвижимого имущества №1 от 23.12.2020 г. и №2 от 23.12.2020 г. были продлены на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 3.6. Договоров аренды недвижимого имущества №1 от 23.12.2020 г. и №2 от 23.12.2020 г. сумма арендной платы может быть пересмотрена по требованию Арендодателя в одностороннем порядке в случае изменения Эвенкийским муниципальным районом с 01.01.2020 г. базовой стоимости строительства одного квадратного метра нежилого помещения для определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в собственности Эвенкийского муниципального района (издания соответствующего постановления государственным органом). При пересмотре арендной платы Арендатор предупреждается не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней. Изменение суммы арендной платы также возможно по соглашению сторон, оформленному в письменном виде.

Размер арендной платы по договорам аренды от 23.12.2020 г. рассчитывался исходя из базовой стоимости строительства одного квадратного метра нежилого помещения для определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в собственности Эвенкийского муниципального района, утв. Постановлением №89-П от 26.02.2020 г. и составлял 252,61 руб./кв.м. 

При этом, учитывая сложную финансовую ситуацию в стране, связанную с коронавирусной инфекцией, размер арендной платы оставался без изменений в размере 161 руб./кв.м., рассчитан согласно Постановления №69-П от 19.02.2019 г.

Таким образом, размер арендной платы, рассчитанный в 2019 году и составлявший 161 руб./кв.м., не изменялся арендодателем ни в 2020 году, ни в 2021 году. 

01.02.2022 г. Истцом в адрес Ответчика было направлено письмо об изменении размера арендной платы.

Ввиду того, что соответствующего Постановления в 2021 году Администрация Эвенкийского муниципального района не издавала, расчет размера арендной платы был сделан на основании Постановления №89-П от 26.02.2020 г. и составил 252,61руб./кв.м.

При этом, с одной стороны, принимая во внимание нестабильную экономическую ситуацию в стране, а с другой стороны учитывая инфляцию цен с 2019 года, а также индексирование тарифа Ответчика на электроэнергию, размер арендной платы был установлен в размере 180 руб./кв.м. в месяц в отношении каждого здания.

Письмо Истца от 01.02.2022 г. об изменении размера арендной платы было получено Ответчиком 16.02.2022 г. Вместе с тем, арендная плата, как за март, так и за апрель внесена в прежнем размере.

Согласно прилагаемого расчета, в связи с применением новой ставки арендной платы с 18.03.2022 г., задолженность ООО «ВанавараЭнергоком» за аренду зданий 

<

данные изъяты>

В связи с указанными доводами истец просит суд: взыскать с ООО «Ванаварская энергетическая компания» в пользу Боковой ФИО9 

<

данные изъяты>

В дальнейшем в ходе судебного разбирательства Истец, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 39 ГПК РФ увеличил размер исковых требований и просил суд: взыскать с ООО «Ванаварская энергетическая компания» в пользу Боковой ФИО10 

<

данные изъяты> по оплате арендной платы.

После проведения оценочной экспертизы, истец вновь уточнил исковые требования из расчета средней рыночной ставки арендной платы за 1 кв.м в месяц за пользование зданием ДЭС КГЭ разница составляет 

<

данные изъяты>

Согласно заключению эксперта средняя рыночная ставка арендной платы за 1 кв.м в месяц за пользование зданием ДЭС ВНГРЭ составляет 

<

данные изъяты>

Всего задолженность по зданию ДЭС ВНРГЭ составляет: 

<

данные изъяты>

Итого задолженность с 18.03.2022 по 28.09.2023 составляет: 

<

данные изъяты>

В судебном заседании представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующей по доверенности № 24 АА 2319308 от 01.06.2016г., исковые требования с учетом увеличения суммы иска поддержала в полном объеме и просила иск удовлетворить.

Ответчик ООО «ВанавараЭнергоком» в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности от 28.12.2022 г., иск не признала в полном объеме и не согласилась с суммой иска.

По мнению представителя ответчика ФИО3 по делу имеются все основания для признания исковых требований ФИО1 необоснованными и отказе истцу в удовлетворении иска. При этом ответчик исходит из следующего. 

Вопреки доводам истца, арендная плата в договорах аренды №1, №2 от 23.12.2020 г. установлена в твердой денежной сумме 161 руб/кв.м и не является определяемой из базовой стоимости строительства, установленной Администрацией ЭМР в постановлении №89-п от 26.02.2020 г. по формуле Порядка определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, утвержденного постановлением Администрации ЭМР от 25.07.2007 № 194-п.

Согласно п. 3.3 каждого договора аренды указано, что расчет размера арендной платы оформляется приложением №1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора. Нет условия о её расчете по формуле Порядка Постановления Администрации ЭМР № 194-п от 25.07.2007.

Приложение №1 к договорам аренды №1, №2 от 23.12.2020 не содержит положения, которое установило бы порядок расчета ставки арендной платы 161 руб/кв.м из ставки 252,61 руб./кв.м (нет механизма расчета ставки арендной платы 161 руб./кв.м, формулы пересчета, порядка пересчета).

Ранее принятые по спору между ФИО1 и ООО «ВанавараЭнергоком» судебные решения к настоящему спору не имеют преюдициального значения, так как ранее суд исходил из норм о неосновательном обогащении.

Здания дизельных, предоставленные в аренду не являются новыми, находятся в аварийном состоянии, требуется восстановление несущих строительных конструкций этих зданий, иные работы по реконструкции зданий.

Истец злоупотребляет процессуальными правами, условия договоров аренды №1, №2 от 23.12.2020 и Приложение №1 не содержат положения, которое установило бы право Истца в одностороннем порядке произвольно увеличить ставку арендной платы по этим договорам до ставки 252,61 руб/кв.м.

Истцом, по мнению ответчика, неверно определен способ защиты нарушенного права. Истец предъявил иск о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды при следующих фактических обстоятельствах: с 01.01.2021 г. Эвенкийским муниципальным районном базовая стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения для определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в собственности Эвенкийского муниципального района не утверждались, следовательно: основания для возможности увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной чставки (основания, установленные п. 3.6 договора аренды) отсутсвуют, договоры ренды №1, №2 от 23.12.2021 (п.3.1-3.7 и Приложение №1) не содержат условий, устанавливающих право арендодателя произвольно (в любой момент) в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы до размера, определяемого из ставки 152,61 руб./кв.м в силу чего односторонняя сделка: Письмо истца от 01.02.2022 г.: уведомление об изменении (увеличении) арендной платы –является недействительной, при таких обстоятельствах, по мнению ответчика, изменение арендной платы по договорам аренды возможно только по соглашению сторон.

Представитель ответчика ФИО3 настаивала в судебном заседании, что основания для удовлетворения исковых требований по делу отсутствуют.

Выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из содержания ст. 421 ГК РФ следует право граждан и юридических лиц на свободу в заключении договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено судом в ходе исследования доказательств, истцу (ФИО1) на праве собственности принадлежат: 

- здание дизельной электростанции, назначение нежилое, 

<

данные изъяты>

23.12.2020 г. между ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ВанавараЭнергоком» (Арендатор) были заключены два договора аренды недвижимого имущества, а именно:

- договор №1 аренды недвижимого имущества на здание дизельной электростанции 

<

данные изъяты>

- договор №2 аренды недвижимого имущества на здание 

<

данные изъяты>

По условиям указанных договоров он распространяет свое действие на отношение сторон с 01.01.2021 г. Имущество сдается в аренду на период с 01.01.2021 по 30.11.2021 г. (п.1.2)

В разделе 3 «Платежи и расчеты по договору» предусмотрено следующее:

Согласно п. 3.1. договор №1 аренды недвижимого имущества сумма арендной платы в месяц за здание с учетом НДФЛ 

<

данные изъяты>

Согласно п. 3.1. договор №2 аренды недвижимого имущества сумма арендной платы в месяц за здание с учетом НДФЛ 

<

данные изъяты>

Далее условия указанного раздела одного и другого договора одинаковы, по которым стороны договорились, что оплата за пользование электроэнергией, теплоэнергией, водоснабжением ТБО, ЖБО и связью производится Арендатором самостоятельно (п. 3.2). Расчет размера арендной платы оформляется Приложением №1, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (п.3.3). Внесение арендной платы Арендатором осуществляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца пользования имуществом (п. 3.4). Расходы по перечислению арендной платы несет Арендатор (п.3.5). Сумма арендной платы может быть пересмотрена по требованию Арендодателя, в одностороннем порядке в случае изменения Эвенкийским муниципальным районом с 01.01.2021 г. базовой стоимости строительства одного квадратного метра нежилого помещения для определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в собственности Эвенкийского муниципального района (издания соответствующего постановления государственным органом). При пересмотре арендной платы Арендатор предупреждается не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней. Изменение суммы арендной платы также возможно по соглашению сторон, оформленному в письменном виде. (п.3.6). налоговым агентом по уплате НДФЛ является Арендатор (п. 3.7).

Согласно Приложению №1 к каждому из указанных выше договоров аренды сторонами согласован расчет арендной платы, из которого следует, что он составлен на основании действующего на территории Эвенкийского муниципального района «Порядка определения арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества» (Постановление №194-п от 25.07.2007 с изменениями №198-п от 09.08.2007 и № 34-п от 04.02.2009) и утвержденной базовой ставки для расчета (Постановление №89-п от 26.02.2020).

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Стоимость аренды одного кв.м в месяц составляет:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

01.02.2022 г. Арендодатель ФИО1 направила в адрес Арендатора ООО «ВанавараЭнергоком» письмо об изменении размера арендной платы, мотивируя тем, что размер арендной платы, рассчитанный в 2019 году и составлявший 161 руб/кв.м не изменялся ни 2020 году, ни 2021 году. В соответствии с п. 3.6 договоров аренды Аренодатель уведомили Арендатора об увеличении размера арендной платы с 01.03.2022 года, согласно приложенных расчетов (т.1 л.д. 46-47).

В соответствии с Расчетом арендной платы за здание дизельной электростанции 

<

данные изъяты>

В соответствии с Расчетом арендной платы за здание дизельной электростанции 

<

данные изъяты>

В целях оценки действий арендодателя на предмет злоупотребления и завышения стоимости аренды суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту: ООО «ИнвестОценкаАудит» ИНН 

<

***>, эксперту оценщику: ФИО11 (определение о назначении судебной оценочной экспертизы от 22.02.2023 г. т. 3, л.д. 1-7). На разрешение эксперту суд поставил вопрос: определить величину рыночной стоимости права пользования (среднюю рыночную ставку арендной платы) за 1 кв.м в месяц без учета коммунальных платежей, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, без учета НДС, по состоянию на 18.03.2022 г., следующих объектов недвижимости:

- здание дизельной электростанции, назначение: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

Согласно заключению эксперта № 5043-НД/23 от 16.06.2023 рыночная стоимость права пользования (средняя рыночная ставка арендной платы) 

<

данные изъяты>

Рыночная стоимость права пользования (средняя рыночная ставка арендной платы) 

<

данные изъяты>

Установленная в экспертном заключении № 5043-НД/23 от 16.06.2023 средняя рыночная ставка арендной платы не превышает первоначально согласованную сторонами при заключении договоров аренды недвижимого имущества №1, №2 от 23.12.2020 г. 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, как то сложная финансовая ситуация в стране, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ в их взаимосвязи и исходя из буквального содержания условий заключенного сторонами договора, арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

По мнению суда, признаки злоупотребления правом в действиях истца отсутствуют. На протяжении 2019, 2020, 2021 годов истец арендную плату ответчику не поднимал. Право повышать один раз в год стоимость арендной платы в договорах аренды недвижимого имущества №1, №2 от 23.12.2020 г. предусмотрено. ООО «ВанавараЭнергоком» как арендатор продолжает пользоваться переданными ему по указанным выше договорам аренды недвижимым имуществом, следовательно, в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ указанные выше договоры аренды считаются возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Увеличение стоимости арендной платы по каждому из договоров не превышает согласованную сторонами величину стоимость аренды одного кв.м в месяц 252,61 руб./кв.м. 

В связи с чем, суд приходит к выводу, что увеличение истцом в одностороннем порядке стоимости арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества №1 и №2 от 23.12.2020, начиная с 18.03.2022 г. по объекту - 

<

данные изъяты> обоснованно и не противоречит закону.

При этом, суд отклоняет приведенные в ходе судебного разбирательства доводы ответчика, как несостоятельные, не основанные на законе и принципе свободы договора.

Проверив представленный истцом расчет суммы задолженности по аренде с учетом средней рыночной ставки арендной платы за 1 кв.м в месяц, установленной по каждому объекту недвижимости в экспертном заключении № 5043-НД/23 от 16.06.2023 (ходатайство об уточнении размера исковых требований т. 3 л.д. 95-96) суд находит его верным, а потому удовлетворяет исковые требования ФИО1 в 

<

данные изъяты>

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

В силу ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

При подаче иска в суд и в ходе рассмотрения дела в связи с увеличением цены иска истец оплатил госпошлину в 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче искового заявления имущественного характера, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - размер государственной пошлины составляет 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей. 

Следовательно, с сумы 

<

данные изъяты>

На основании п.п. 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено это предусмотрено настоящей главой.

Учитывая положения подпункта 1 п. 1 ст. 333.40 НК РФ следует возвратить ФИО1 излишне уплаченную сумму государственной 

<

данные изъяты>

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Боковой ФИО12 ООО «Ванаварская энергетическая компания» о взыскании задолженности по арендной плате – удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ванаварская энергетическая компания» (ОГРН 

<

***>, дата регистрации в ЕГРЮЛ 04.10.2012, ИНН/КПП 

<

***>/2470010001, адрес (место нахождения): 648490, 

<

...>) в пользу ФИО1 ФИО13 (

<

данные изъяты>

Возвратить Боковой ФИО14 сумму излишне уплаченной государственной пошлины в 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Тунгусско-Чунский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий: 

Судья Е.П. Кирпиченко 

Мотивированное решение в окончательной форме составлено и подписано

26.03.2024 г.