Дело № 3а-20/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2018 года г.Черкесск

Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики в составе: 

председательствующего судьи Езаовой М.Б., при секретаре Бондаренко Я.В., с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителей ответчиков - Правительства КЧР ФИО3, Управления Росреестра по КЧР ФИО4, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» - ФИО5, представителя мэрии МО г.Черкесска- ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №... из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под пунктом технического обслуживания автомобилей, площадью 700 кв.м., равной по состоянию на 17.01.2014 г. его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, что в результате завышенной кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности земельного участка, ФИО1 вынужден оплачивать арендную плату в большем размере, что по его утверждению, нарушает права арендатора. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 17.01.2014 г. в размере 7 714 749 рублей. Истец просил установить ее в размере 1 981 000 рублей, то есть равном рыночной стоимости согласно представленному отчету № М-719/09/17 об определении рыночной стоимости земельного участка, составленному ИП ФИО7 

Определением Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 15.02.2018 г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец ФИО1 надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, что на основании положений ст. 247 КАС РФ не препятствует рассмотрению данного дела. 

В судебном заседании представитель административного истца не согласившись с результатами судебной экспертизы, просила установить по состоянию на 17.01.2014 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №... в размере его рыночной стоимости, установленной согласно отчету ИП ФИО7, в размере 1 981 000 рублей. Кроме того, просила взыскать с Правительства КЧР судебные расходы за проведенную судебную экспертизу в размере 30 800 рублей. 

Представители Правительства КЧР, Управления Росреестра по КЧР, ФГБУ «ФКП Управления Росреестра», мэрии МО г.Черкесска выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы считали обоснованными, вопрос об удовлетворении требований ФИО1 просили разрешить на усмотрение суда. Требования о взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных за проведение судебной экспертизы, считали необоснованными и просили в их удовлетворении отказать. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться лицо, владеющее объектом недвижимости на праве собственности.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №... имеет площадь 700 кв.м., вид разрешенного использования: под пунктом технического обслуживания автомобилей. Собственником указанного земельного участка является ФИО1 согласно договора купли- продажи от 11.07.2008 года. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 17.01.2014 г. установлена Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 16.12.2014 г. № 394 в размере 7 714 749 рублей 00 копеек.

Как следует из представленной в материалы дела копии налогового уведомления за 2016 год, сумма исчисленного налога из кадастровой стоимости земельного участка составляет 115 571 рублей. 

Согласно ст. 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительством КЧР для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, истец представил в суд отчет ИП ФИО7 об определении рыночной стоимости земельного участка, равной 1 981 000 рублей. Согласно же кадастровой справке, его кадастровая стоимость по состоянию на 17.01.2014 г. установлена в размере 7 714 749 рублей 00 копеек.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному отчету № М-719/09/17 об определении рыночной стоимости земельного участка, составленному ИП ФИО7, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №... имеет площадь 700 кв.м., вид разрешенного использования: под пунктом технического обслуживания автомобилей по состоянию на дату установления государственной кадастровой оценки -17.01.2014 г. составляет 1 981 000 рублей.

С учетом того, что определенная независимым оценщиком рыночная стоимость спорного земельного участка более чем в 2 раза ниже установленной кадастровой стоимости, у суда имелись сомнения в возможности принятия в качестве достоверного доказательства, представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости, в связи с чем, в целях устранения данного недостатка по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из поступившего в суд заключения эксперта ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России № 1264/8-4 от 03.04.2018 г. усматривается, что по состоянию на 17 января 2014 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составляет 4 830 700 рублей.

Как следует из статьи 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Такое доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав заключение эксперта № 1264/8-4 от 03.04.2018 и сопоставив его содержание с материалами дела, суд приходит к выводу, о его соответствии действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № 1264/8-4 от 03.04.2018 мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности). 

В связи с указанными разъяснениями, судом перед экспертом был поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России № 1264/8-4 от 03.04.2018 г., отчет об оценке № М-719/09/17 от 20.12.2017, выполненный оценщиком ИП ФИО7 не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», использованным при проведении оценки стандартам оценки и другим правилам, использованным для определения стоимости объектов оценки, выявлены несоответствия п.5 ФСО №3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки: некорректное применение корректировок при расчете сравнительного подхода, методом сравнения продаж. 

В исследовательской части заключения экспертом подробно изложены основания, по которым эксперт пришел к такому вводу.

Так из заключения следует, что в Отчете в обязательном порядке должны быть приведены расчеты стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Однако, Отчет выполненный оценщиком ИП ФИО7 не соответствует вышеуказанным требованиям, предусмотренным ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России. 

Кроме того, экспертом также указано, что в качестве объектов-аналогов, оценщиком подобраны земельные участки с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство (табл. 16 Отчета). Объект исследования - земельный участок, с видом разрешенного использования под пунктом технического обслуживания автомобилей, т.е. земельный участок коммерческого назначения.

Согласно п.22б ФСО (Федеральный стандарт оценки) № 7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. 

В таблице №16 Отчета не приведены следующие данные об объектах аналогах, как то: местоположение объекта аналога (город, улица); источник информации, контактные данные лица, выставившего объект на продажу. В описательной части, оценщик указывает, что объекты аналоги №№1,2,3,4,5 расположены в Восточном микрорайоне (окраины города, промышленные районы), объект исследования - в Южном микрорайоне (спальный район). На основании справочника, оценщик применяет корректировку на различия на местоположение относительно оцениваемого объекта и использует данные за 2007 года в размере 1,03, что является некорректным.

При таких обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика ИП ФИО7 является ненадлежащим доказательством, не соответствующим требованиям закона, поскольку рыночная стоимость объекта оценки в отчете определена экспертном недостоверно на дату 17.01.2014 г. 

Исходя из положений статьи 82 КАС РФ и норм Закона об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта № 1264/8-4 от 03.04.2018 г. надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Рассматривая доводы представителя административного истца, настаивавшей на установлении кадастровой стоимости земельного участка именно в размере рыночной стоимости, определенной согласно отчету об оценке ИП ФИО7, суд приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Правовая природа административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости направлена на установление сведений федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носящих общедоступный характер и использующихся для определения налоговых и иных платежей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости земельного участка. Поскольку заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, суд счел допустимым и достоверным доказательством, разрешая заявленные требования необходимо принять его во внимание для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №... равной рыночной в размере 4 830 700 рублей по состоянию на 17.01.2014 г. 

Поскольку согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, а в данном случае административный истец обратился в суд с данным иском 28.12.2017 г. Суд полагает необходимым определить дату обращения как 28.12.2017 г., а период применения установленной кадастровой стоимости с 01.01.2017 г.

Рассматривая требования представителя административного истца о взыскании с Правительства КЧР расходов, понесенных за проведенную по делу судебную экспертизу в размере 30 800 рублей, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу пунктов 1, 4, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, специалистам, расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. На основании статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Как следует из материалов дела, административные ответчики в судебном заседании при рассмотрении дела по существу против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка равной рыночной, не возражали. Высказывали лишь сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета, в котором рыночная стоимость в значительной степени отличается от кадастровой стоимости.

Таким образом оснований для удовлетворения требований административного истца о возмещении судебных расходов не имеется, поскольку в соответствии с требованиями статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса (обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце. Разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки и не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости, а также наличие спора о праве административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, поэтому решение по данному административному делу не может считаться принятым против административных ответчиков, в связи с чем, судебные расходы, понесенные по настоящему делу, относятся на административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 248, 249 КАС РФ 

Р Е Ш И Л А:

Административное исковое заявление ФИО1 к Правительству Карачаево-Черкесской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №... из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под пунктом технического обслуживания автомобилей, площадью 700 кв.м., равной по состоянию на 17.01.2014 г. его рыночной стоимости в размере 4 830 700 (четыре миллиона восемьсот тридцать тысяч семьсот) рублей.

Датой обращения ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 декабря 2017 года.

В удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с административного ответчика судебных расходов, понесенных по настоящему делу – отказать.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации на период с 1 января 2017 года и до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка площадью 700 кв. м. с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд КЧР в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме 

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2018 года 

Судья Верховного Суда 

Карачаево-Черкесской Республики М.Б. Езаова