Дело № 2-188/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2017г. г. Маркс 

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Уварова А.С.,

при секретаре Рогожиной С.В.,

с участием истцов ФИО1, ФИО1, их представителя ФИО2

представителя ответчиков в порядке ст.50 ГПК РФ - адвоката Несвитеева Д.С., представившего удостоверение № 2445 и ордер № 17 от 9 февраля 2017г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Марксе гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на недвижимое имущество, 

установил:

ФИО1, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на недвижимое имущество, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме они приобрели у ответчиков жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Указанное недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ответчикам на основании договора купли-продажи ? доли жилого дома. При этом право собственности у ответчиков на указанное имущество возникло до вступления в силу Закона о регистрации недвижимого имущества и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 6 названного Закона. Государственная регистрация перехода права собственности на указанный жилой дом в установленном законом порядке в органах БТИ произведена не была, по причине того, что ответчики не предприняли мер к ее государственной регистрации. Истцы же в свою очередь, как покупатели недвижимого имущества, в силу своей юридической неграмотности не обратились к продавцам с требованием зарегистрировать данную сделку в регистрирующем органе. В 2001 году ответчики выбыли на постоянное место жительства в Германию в связи с чем, регистрация спорного жилого дома в установленном законом порядке не возможна, в связи с отсутствием одной из сторон сделки купли-продажи. При обращении в регистрационный орган для осуществления государственной регистрации права собственности истцов на данный объект недвижимости государственная регистрация была приостановлена по причине отсутствия записи о наличии ранее зарегистрированного права на спорный объект недвижимости за продавцами – ответчиками по делу, а также по причине расхождения площади дома, указанной в представленном на регистрацию договоре купли-продажи, и площадью данного объекта недвижимости указанной в сведениях Единого государственного реестра. В связи с изложенным, указывая на то, что зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости в ином порядке не представляется возможным, истцы вынуждены обратиться в суд. Просили признать за ними право общей долевой собственности по 1/2 доли за каждым на часть жилого дома общей площадью 60,6 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> приобретенного на основании договора купли-продажи от 08.10.19987 года у ответчиков.

Истцы ФИО1, ФИО1 и их представитель - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования уточнили в порядке статьи 39 ГПК РФ, и просили признать за ним право общей долевой собственности по ? доли за каждым на жилой дом, общей площадью 73,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. При этом они пояснили, ранее до заключения договора купли-продажи по сведениям БТИ площадь спорного объекта недвижимости составляла 60,6 кв.м., поскольку в нее не была включена площадь холодной пристройки. В дальнейшем при проведении плановой инвентаризации объекта в 2004 года при описании состава объекта в его общую площадь была включена холодная пристройка, площадью 12,7 кв.м., ввиду чего в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об основных характеристиках данного объекта, который имеет площадь 73,3 кв.м. При этом каких-либо пристроек к указанному объекту ими не осуществлялось и жилой дом в настоящее время представляет собой тот же объект, который был ими приобретен по договору купли продажи. При этом по сведениям Единого государственного реестра недвижимости данный объект недвижимости значиться как жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В остальной части истцы и их представитель дали пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились. Ввиду того, что фактическое место нахождения ответчиков суду не известно, им на основании статьи 50 ГПК РФ назначен адвокат Несвитеев Д.С., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований исходя из интересов представляемых им лиц, поскольку позиция ответчиков по данному делу ему не известна. 

В силу статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие не явившихся ответчиков.

Выслушав стороны по делу, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется судом путем: пресечения действий нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношений, признания права, восстановления положения существовавшего до нарушения права и др.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли – продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что 12 ноября 2001 года между продавцами ФИО3, ФИО4 в лице представителя ФИО5 действующей на основании доверенности от 10.10.2001г. и покупателями ФИО1, ФИО1 был заключен договор купли-продажи, согласно которого продавцы продали за 45 000 рублей жилой дом общей площадью 60,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данный договор составлен в простой письменной форме (л.д.12).

До настоящего времени право собственности на указанный объект за покупателями не зарегистрировано.

Указанное жилое помещение принадлежало на праве общей долевой собственности ответчикам: ФИО3, ФИО4 на основании договора купли-продажи ? доли жилого дома от 16.09.1997г., удостоверенного нотариусом нотариального округа: г.Маркс и Марксовский район Саратовской области от 16.09.1997г. №, правовая регистрация 16.09.1997г., книга №, стр.13, №.

Право собственности на жилой дом у ответчиков возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, о чем свидетельствует технический паспорт Марксовского филиала ГУП «Сартехинвентаризация» по состоянию на 07.06.1994 года, согласно которому субъектами права на жилой дом общей площадью 60,60 кв.м., жилой площадью 37,8 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> значатся ответчики ФИО4, ФИО3 

Регистрация перехода права собственности на указанную недвижимость в законном порядке не производилась. С момента приобретения спорного имущества истцы открыто владеют им, несут расходы по текущему и капитальному ремонту, оплачивают коммунальные услуги, о чем свидетельствуют представленные ими квитанции.

При этом как следует из самого договора купли-продажи, заключенного между ФИО1, ФИО1 с одной стороны и ФИО3, ФИО4 с другой стороны, расчеты по нему произведены в полном объеме.

Доказательств обратного стороной ответчиков суду не представлено.

Таким образом, между покупателями и продавцами сложились "фактические договорные отношения" в отношении купли-продажи данного объекта, поскольку: имеется договор, заключенным при несоблюдении сторонами предусмотренной законодательством для сделок подобного рода формы; есть доказательства его исполнения и принятия другой стороной такого исполнения. Оснований не согласиться с указанными выводами у суда не имеется, т.к. они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании и никем не оспариваются.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно правовой позиции изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 22 марта 2011 г. по делу № 412-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Б.А.В. и Б.Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях.

Согласно статье 2 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В то же время государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, существующих между ними, в том числе, и возникших на основании договора.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи недвижимости), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на объекты недвижимого имущества.

Согласно справке администрации Подлесновского муниципального образования Марксовского муниципального района Саратовской области от 14.12.2016г. следует, что в настоящее время по спорному адресу проживают истцы ФИО1, ФИО1 и их сын ФИО6 с 2002 года (л.д.14).

При этом из справки о технических и иных характеристиках объекта, выданной 20.02.2017 года ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> состоит из жилого дома площадью 60,6 кв.м. (литера А) и холодной пристройки площадью 12,7 кв.м. (литера а). 

Из пояснений истцов и их представителя следует, что ранее, до заключения договора купли-продажи по сведениям БТИ площадь спорного объекта недвижимости составляла 60,6 кв.м., поскольку в нее не была включена площадь холодной пристройки. В дальнейшем при проведении плановой инвентаризации объекта в 2004 года при описании состава объекта в его общую площадь была включена холодная пристройка, площадью 12,7 кв.м., ввиду чего в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об основных характеристиках данного объекта, который имеет площадь 73,3 кв.м. Каких-либо пристроек к указанному объекту истцами не осуществлялось и жилой дом в настоящее время представляет собой тот же объект, который был ими приобретен по договору купли продажи.

Указанное подтверждается как самой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах, так инвентарным делом на данный объект недвижимости, истребованным из Марксовского филиала ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости».

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что спорный жилой дом находился в собственности ответчиков, однако право собственности данных объектов недвижимости не было зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этой связи, а также по причине их выезда за пределы РФ истцы не имеют возможности регистрации перехода права собственности по договору во внесудебном порядке. 

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

Доказательств опровергающих доводы истцов в суд не представлено.

Обстоятельства, установленные в судебном заседании, представленные суду доказательства подтверждают, что право истца нарушено и подлежит судебной защите.

Исходя из изложенных обстоятельств и имеющихся в деле письменных доказательств, оцененных судом в их совокупности согласно требованиям ст.67 ГПК РФ, суд находит правомерным и обоснованным требование истцов о признании за ними права общей долевой собственности на спорное недвижимое имущество в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить.

Признать за ФИО1, ФИО1 право общей долевой собственности по ? доли за каждым на жилой дом, общей площадью 73,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Марксовский городской суд.

Судья А.С.Уваров