РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 января 2019 2019 года г.Самара

Октябрьский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Трух Е.В., при секретаре Дворянкиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 о взыскании задатка в двойном размере, убытков за отправленные телеграммы, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд г. Самары с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что 09.11.2015 он как покупатель и ответчики как продавцы подписали предварительный договор купли-продажи 32/189 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: ***, а также соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи от 09.11.2015. Указанный объект принадлежал продавцам на праве общей долевой собственности (по 8/89 долей каждому). По настоянию стороны продавцов (юриста АН «ФИО9») дата подписания основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта должна быть не позднее 03.12.2015, что противоречило ст. 421, 422, 432 ГК РФ, т.к. от даты извещения остальных 11 участников общей долевой собственности до подписания основного договора оставалось 20 дней, вместо необходимых 31 дня, ФИО6 вообще не была извещена о продаже доли. При подписании предварительного договора купли-продажи покупатель был введен в заблуждение представителем продавца. Если бы покупатель пошел на сделку до 03.12.2015, как было написано в договоре, и кто-либо из участников общей долевой собственности решил приобрести долю, то сделка между продавцом и покупателем была бы признана недействительной, о чем юрист АН «ФИО9» не предупредил покупателя. 02.12.2015 представитель продавца сообщил покупателю о том, что на момент совершения сделки кроме ФИО5 в продаваемой доле останется прописан еще ФИО4, что нарушало п. 16 предварительного договора купли-продажи от 09.11.2015. Покупатель предложил продлить договор до момента готовности извещений к сделке, а также выписки ФИО4 из продаваемой доли, но получил отказ. Заподозрив, что в отношении него совершаются недобросовестные действия, покупатель отказался выходить на сделку 03.12.2015. Впоследствии покупатель узнал, что в период действия предварительного договора купли-продажи, продаваемая недвижимость показывалась другим людям на предмет продажи и была продана 11.12.2015 ФИО7 Из копии договора между продавцами и ФИО7 видно (п. 4 договора от 11.12.2015), что на момент совершения сделки на отчуждаемом объекте зарегистрированы ФИО5, ФИО4 На момент 03.12.2015 продавцы не подготовили необходимый пакет документов для совершения сделки, не сняли с регистрационного учета ФИО4 (не представили покупателю справку об отсутствии зарегистрированных лиц), согласно предварительной договоренности, отказались продлить предварительный договор, тем самым отказавшись продавать объект покупателю. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчиков сумму задатка в двойном размере 90000 руб., денежную сумму 10000 руб. в качестве компенсации за отправленные извещения, а также 3300 расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержал, уточняя просил вернуть ответчиков задаток в размере уплаченной суммы, а также возместить ему все убытки и судебные расходы.

Ответчик ФИО2, действующая за себя и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка ФИО3, а также представитель ФИО4 и ФИО5 адвокат Михалкина С.В. по доверенности, которая была также допущена судом по устному ходатайству представителем ФИО2, с заявленными требованиями не согласились, настаивали, что стороной ответственной за незаключение основного договора купли-продажи недвижимости является истец, ими как продавцами приняты все меры по исполнению обязательств.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Самарской области надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, ходатайств не представил.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в силу нижеследующего.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пп. 2 - 4).

Одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ является задаток.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность обеспечения задатком предварительного договора, регламентирующего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Из приведенных норм материального права и ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, применительно к данному спору следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию истцом обстоятельством по данному делу является вина в неисполнении условий соглашения о заключении договора получившей сумму задатка стороной, т.е. покупателями.

Из материалов дела следует, что 09.11.2015 между продавцами ФИО4, ФИО5, ФИО2 и ФИО8 в лице законного представителя ФИО2, а также покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи 32/189 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** (л.д. 6).

При этом, двое из продавцов ФИО4 и ФИО5 являлись зарегистрированными по месту жительства в указанном объекте.

Стоимость объекта купли-продажи определена сторонами в размере 1190000 руб. Дата совершения сделки купли-продажи объекта определена сторонами – не позднее 03.12.2015.

Также в указанном предварительном договоре в п. 7 стороны пришли к соглашению, что в случае отказа продавцов от продажи объекта по причине зависящей от воли продавцов, они в течение 3 дней выплачивают покупателю помимо двойной суммы задатка сумму 10000 руб. в качестве компенсации расходов, которые производил покупатель на направление продавцами иным участникам общей долевой собственности объекта, извещения (телеграммы), о намерении продавцов продать объект на условиях предусмотренных договором.

Последствия отказа сторон от покупки или продажи объекта установлены сторонами в п. 10 предварительного договора.

Согласно п. 16 предварительного договора от 09.11.2015 продавцы обязуются снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на объекте лиц…..за исключением ФИО5, которая обязуется снять с регистрационного учета не позднее 7 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на квартиру на имя продавцов по адресу: ***.

Одновременно, сторонами заключено в письменной форме соглашение о задатке (л.д. 7), в п. 2.2 которого установлено, что в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанного объекта, сумма задатка остается у продавцов. В случае отказа продавцов от продажи вышеуказанного объекта, они выплачивают покупателю двойную сумму задатка… Сторона, ответственная за неисполнение настоящего соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему соглашению (пп. 2.4, 2.5)

Задаток истцом был оплачен в размере 45000 руб., что подтверждено п. 1.1 соглашения не оспаривалось сторонами в суде.

Также судом установлено, что помимо предварительного договора и соглашения о задатке, продавцами и покупателем ФИО1 заключено соглашение к предварительному договору купли-продажи от 09.11.2015 (л.д. 33-34), согласно которому стороны договорились, что в момент подписания договора купли-продажи подпишут соглашение о передаче продавцами денежной суммы в размере 20000 руб. в качестве обеспечительной меры по обязательству продавца сняться с регистрационного учета не позднее 5 дней с момента подписания договора купли-продажи объекта…. Стороны договорились, что до момента снятия вышеуказанных лиц с регипстрационного учета и освобождения продавцом объекта, денежная сумма в размере 20000 будет передана на ответственное хранение в ООО «Агентство недвижимости ФИО9». …В случае неисполнения продавцом вышеуказанного обязательства ООО «Агентство недвижимости ФИО9» имеет право и гарантирует передать покупателю денежную сумму в размере 20000 руб., но не ранее 5 календарных дней с даты окончания срока, до которого продавец должен исполнить указанное в настоящем соглашении обязательство….

Согласно условиям предварительного договора (п. 7) и представленным истцом копиям телеграмм, им производилось направление уведомлений остальных сособственников общей долевой собственности извещение о намерении ответчиков продать свою долю в соответствии с требованиями п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Из иска и пояснений истца следует, что «по настоянию стороны продавцов (юриста АН «ФИО9») дата подписания основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта должна быть не позднее 03.12.2015, что противоречило ст. 421, 422, 432 ГК РФ, т.к. от даты извещения остальных 11 участников общей долевой собственности до подписания основного договора оставалось 20 дней, вместо необходимых 31 дня, ФИО6 вообще не была извещена о продаже доли. При подписании предварительного договора купли-продажи покупатель был введен в заблуждение представителем продавца. Если бы покупатель пошел на сделку до 03.12.2015, как было написано в договоре, и кто-либо из участников общей долевой собственности решил приобрести долю, то сделка между продавцом и покупателем была бы признана недействительной, о чем юрист АН «ФИО9» не предупредил покупателя. 02.12.2015 представитель продавца сообщил покупателю о том, что на момент совершения сделки кроме ФИО5 в продаваемой доле останется прописан еще ФИО4, что нарушало п. 16 предварительного договора купли-продажи от 09.11.2015. Покупатель предложил продлить договор до момента готовности извещений к сделке, а также выписки ФИО4 из продаваемой доли, но получил отказ. Заподозрив, что в отношении него совершаются недобросовестные действия, покупатель отказался выходить на сделку 03.12.2015».

Имеющимися в деле доказательствами, пояснениями сторон и показаниями допрошенного свидетеля ФИО10, а также свидетеля ФИО11, показания которого отражены в протоколе судебного заседания от 19.12.2018 и оглашены судом по правилам ст. 180 ГПК РФ, не подтверждены доводы истца о выражении им намерения продления срока заключения договора купли-продажи.

Суд также обращает внимание, что предварительный договор от 09.11.2015 сторонами не расторгался, какие-либо дополнительные соглашения к нему не подписывались.

Доводы истца о возможном признании в будущем недействительной сделки купли-продажи объекта в связи с неполучением сособственником ФИО6 извещения о продаже доли не подтверждены никакими доказательствами по делу.

Истцом не принято во внимание, что по условиям, предусмотренным ст. 165.1 ГК РФ, действовавшей на момент заключения предварительного договора купли-продажи, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Доводы истца о том, что с момента заключения сторонами предварительного договора от 09.11.2015 квартира показывалась продавцами иным покупателям, в частности ФИО7, с которым впоследствии продавцы заключили договор купли-продажи (л.д. 81-81), доказательствами по делу не подтверждены, а также правового значения для рассматриваемого дела не имеют. 

Доводы истца о влиянии на заключение основной сделки обстоятельств по непринятию продавцами мер по снятию с регистрационного учета ФИО4 и ФИО5 являются несостоятельными и опровергаются представленным ответчиками соглашением к предварительному договору от 09.11.2015 (л.д. 33-34).

Свидетель ФИО10 суду показала, что она как риелтор вела данную сделку, приезжала с продавцами в отделение Управление Росреестра по Самарской области, расположенное на ул. Лесная, ждали покупателя ФИО1, который так и не появился, накануне утром она перезванивала ФИО1, напоминала ему о времени и месте сделки, который ей пояснил, что на сделку не приедет, свое присутствие в регистрирующем органе записали на видео.

Из пояснений самого истца, искового заявления и показаний свидетеля ФИО10, предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, в судебном заседании следовало, что дата основной сделки - 03.12.2015 была истцу известна.

На основании исследованных судом доказательств, суд пришел к убеждению, что, основной договор с ответчиками не был заключен по причине отказа самого истца от заключения договора, т.е. есть правовых оснований для взыскания суммы задатка с ответчиков в двойном размере, у суда не имеется, равно как не имеется оснований для взыскания расходов, понесенных истцом на извещение участников общей долевой собственности о продаже объекта.

Доводы истца о возможности возврата суммы задатка в размере фактически оплаченной суммы 45000 руб. суд находит также необоснованными, поскольку сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, у суда не возникает, т.к. форма соглашения о задатке сторонами соблюдена, соглашение заключено в надлежащей письменной форме с указанием конкретных последствий неисполнения обязательств каждой стороной.

Оснований для взыскания с ответчиков расходов по оплаченной истцом при подаче иска госпошлине у суда в силу ст. 98 ГПК РФ не имеется. Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 01.02.2019.

Судья (подпись) Е.В. Трух

Копия верна.

Судья: Секретарь: