К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-259/2024 (М-1/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-000001-62

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

21 мая 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО2, являющийся собственником объекта недвижимости - административного здания, кадастровый номер ........, площадью 1220,4 кв.м, расположенного по адресу: ............, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость административного здания, кадастровый номер ........, площадью 1220,4 кв.м, расположенного по адресу: ............, в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 г. в размере 30 626 000 (тридцать миллионов шестьсот двадцать шесть тысяч) рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания значительно превышают его рыночную стоимость, что нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, как собственника. Завышенная кадастровая стоимость объекта ведёт к необоснованному увеличению размера налоговых платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости объекта.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержал административные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а так же замечание на проведенную судебную экспертизу, просит суд признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 24.01.2024 года № 27-01241-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником здания с кадастровым номером ........, которое было поставлено на государственный кадастровый учет 02.06.2020 с назначением: «нежилое здание»; с наименованием: «административное здание»; с площадью: «1220.4 кв.м»; с количеством этажей: «2», подземная этажность: «0».

Так же, согласно статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ЕГРН вносятся сведения о назначении: «жилое, нежилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом, гараж», если объектом недвижимости является здание.

В связи с изложенным, при переходе с 15.07.2020 на промышленную эксплуатацию Федеральную государственную информационную систему ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о назначении здания с кадастровым номером ........ с «нежилое здание» на «нежилое».

По состоянию на 23.01.2024 изменений наименования, назначения, площади и количества этажей здания с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 49 835 515,44 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 №2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона №237-ФЗ с 01.01.2022 до 01.01.2024 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........, определенная по состоянию на 01 января 2021 года, является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 21 декабря 2023 г.№ ОЦ-211223/01, выполненный ...........15 согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........, составляет 30 626 000,00 рублей, по состоянию на 01 января 2021 года.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил эксперту ...........16. ООО «Краевая Академия Эксперт». 

Согласно заключению судебной экспертизы от 21 марта 2024 года № КАЭ- 259/2024, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Краевая Академия Эксперт» ...........16., представленный административным истцом отчет об оценке № ОЦ-211223/01 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Рыночная стоимость нежилого здания определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 43 351 600,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 13 %). 

Представитель административного истца в судебном заседании просил требования административного иска удовлетворить в полном объеме.

Представителем Департамента имущественных отношений представлены возражения с замечаниями на экспертизу, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........16 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя Департамента имущественных отношений о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 39-41 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы, эксперт принял решение отказаться от использования данного подхода при расчёте величины стоимости объекта экспертизы. 

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы». Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположению объекта экспертизы, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, так как в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше, эксперт принял решение отказаться от применения доходного подхода.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость здания сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта с порядковым номером 2 в качестве объекта-аналога №1, с порядковым номером 7 в качестве объекта-аналога №2, с порядковым номером 8 в качестве объекта-аналога №3, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы. Остальные аналоги, указанные в таблице на странице 59 заключения, отличаются по основным характеристикам, указанным в шестом столбце. Соответственно они не использовались в качестве объектов-аналогов. 

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на разницу в площади, на стоимость, приходящуюся на земельный участок. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного ответчика, изложенным в возражениях, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........16 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что эксперт для определения рыночной стоимости объекта экспертизы отказывается от применения к расчетам затратного подхода, указывая, что использование данного подхода искажает итоговый результат рыночной стоимости объекта экспертизы (стр. 40 заключения). Также эксперт отказывается от применения доходного подхода, обосновывая свой отказ отсутствием информации о сдаче в аренду объектов, аналогичных оцениваемому (стр. 41 заключения). Согласно пункту 2 ФСО V «Подходы и методы оценки» в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Так, затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - определение стоимости объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, а доходный подход применяется для оценки объектов коммерческого назначения. Таким образом, отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов некорректен.

Эксперт дал следующие пояснения: затратный подход в данном конкретном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, безусловно, влияющие на стоимость объекта. Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы, затратный подход не применялся. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы». Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие информации о сдаче в аренду аналогичных объектов по месту расположению объекта экспертизы, расчет величины дохода будет являться необъективным, прогнозирование же других источников и потоков дохода от использования объекта оценки затруднительно, т.к. в зависимости от многих обстоятельств он может принести различный доход его владельцу. Учитывая приведенное выше в рамках настоящей экспертизы доходный подход не применялся. Так же стоит отметить, что согласно «Оценка недвижимости (ФСО №7)» п.24в затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что эксперт из стоимости объектов-аналогов вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства, в размере 35,5%, ссылаясь на «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости», № 15, под редакцией ФИО7, эксперт никак не обосновывает свой выбор данного значения в размере 35,5% именно из указанного выше справочника и не рассматривает значения стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, представленные в других источниках. Так в «Справочнике оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под редакцией ФИО8 значение стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости свободного назначения, находится в диапазоне от 17 % до 23%, при среднем значении 20%. В Приложении № 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России о 12.05.2017 № 226 с изменениями от 09.09.2019, доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, для объектов коммерческого назначения (офисно-торгового) имеет диапазон от 15% до 25%.

Эксперт пояснил: цена на единые объекты недвижимости складывается из стоимости ОКС и земельного участка, на котором оно расположено, так как при продаже построенных объектов земельный участок реализуется вместе с ними. Участки, переходят покупателю на тех же правах, на которых принадлежали продавцу. Учитывая поставленный судом вопрос, объектом экспертизы выступает нежилое отдельно стоящие здание, следовательно, из цен предложений объектов-аналогов необходимо вычесть вклад земельного участка в стоимости. Корректировка на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) выполнена согласно сборнику рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №15. По состоянию на 01.01.2021 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2021 года) под ред. ФИО7 (код сборника: СРКД 15/1-2021Н) Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства Территория: Краснодарский край Данный сборник позволяет использовать корректирующие коэффициенты для конкретного региона, который подтверждён рыночными данными. ООО «................» имеет государственную аккредитацию, как компания осуществляющая деятельность в области информационных технологий (Решение Министерства цифрового развития связи и массовых коммуникаций РФ о предоставлении государственной аккредитации от 14.03.2022 г. №АО-20220311- 3794781599-3), а также является участником (резидентом) инновационного фонда «Сколково». В базе данных программы для ЭВМ «АрхивОценщика»содержатся сведения:

- о более чем 135 млн. предложений по аренде и продаже объектов недвижимости на всей территории РФ начиная с 2013 года;

- о более чем 20 млн. предложений по продаже транспортных средств на всей территории РФ начиная с 2007 года;

- о более чем 38 млн. возмездных сделок совершенных с 2006 года на всей территории РФ.

Сбор объявлений (включая фотографии) из различных источников происходит в автоматизированном режиме, исключающем любое внешнее вмешательство в полноту и достоверность собираемых данных. Таким образом данный сбавочник отражает реальное значение доли стоимости земельного участка в ЕОН в районе расположения объекта экспертизы, тогда как в справочнике оценщика недвижимости -опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, отражены усредненные значения по Российской Федерации. Учитывая целевое использование объектов исследования, их количественнокачественные характеристики, а также локальное расположение к расчету принимается значение доли стоимости земельного участка в ЕОН по средней границе из представленного выше диапазона в размере (-35,5%).

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что отсутствие корректирующего коэффициента на местоположение для объекта-аналога № 2 не обосновано. В заключении отсутствует анализ рыночных данных, подтверждающий равнозначность местоположения коммерческих зданий в ............, в ............, и отсутствие влияния такого местоположения на цену.

Эксперт пояснил: оцениваемый объект находится в ............. Что имеет сходство с расположением второго аналога (............). Оба объекта обладают ключевыми характеристиками, которые важны для коммерческой недвижимости. Они расположены на улице с хорошим автомобильным и пешеходным трафиком - ул. Рашпилевская и ул. Российская соответственно. Также рядом с обоими объектами есть остановки общественного транспорта, что обеспечивает удобный доступ для потенциальных клиентов. Кроме того, оба здания находятся на первой линии, что является важным преимуществом для коммерческой недвижимости. В связи с этим, при оценке не было внесено корректировок, поскольку различия между объектами не считаются существенными.

Относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что эксперт на странице 60 заключения приводит минимальный, средний и максимальный диапазоны цен 1 кв. м зданий, аналогичных объекту экспертизы. Так, среднее значение из анализа рынка составило 66 700,77 руб./кв. м, минимальное значение составило 27 533,04 руб./кв. м. Рассчитанное экспертом среднее значение итоговой рыночной стоимости 1 кв. м объекта экспертизы составило 35 522,46 руб./кв. м, таким образом, полученное экспертом значение более приближено к минимальному значению диапазона цен на рынке.

На что эксперт дал следующие пояснения: в таблице 9 л. 60 указаны основные предложения по продаже коммерческой недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, так же в таблице 10 л. 60 указаны значения по выборке, данный диапазон цен не учитывает скидки на торг, а также ценообразующих факторов. Цены предложений руб./м2 включает в себя стоимость земельного участка и не учитывает скидку на торг, а также ценообразующие факторы.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя Департамента имущественных отношений о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ носят статус «архивные». 

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 1220,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «административное здание»; в размере его рыночной стоимости 43 351 600,00 (сорок три миллиона триста пятьдесят одна тысяча шестьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу части 4 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 3 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент определения оспариваемой кадастровой стоимости, регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 09 января 2024 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........; площадью: 1220,4 кв.м.; расположенного по адресу: ............; назначение: «нежилое»; наименование: «административное здание»; в размере его рыночной стоимости 43 351 600,00 (сорок три миллиона триста пятьдесят одна тысяча шестьсот) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с01 января 2022 г. до 01 января 2024 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ........ считать 09 января 2024 г.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31 мая 2024 г.