РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 31 октября 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре Габриеляне М.Г., 

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя заинтересованного лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-623/2017 по административному иску ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП «Росреестра» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административный иск ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: образование и просвещение (для строительства и размещения объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования), для жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, в размере рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 12 апреля 2016 года.

В основании иска ФИО3 указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 12 апреля 2016 года в размере 

<

данные изъяты> рублей 24 копейки. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке объекта недвижимости № 9938/1 от 12.12.2016 г., выполненного ООО «Южное региональное юридическое агентство». 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которой судом проверены, поддержала заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в отчете об оценке. Высказывала не согласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой. Настаивала, что в заключении эксперта неверно указаны сведения о стаже работы эксперта. Не согласна с определением судебным экспертом вида разрешенного использования оцениваемого объекта и подобранных в связи с этим аналогов. Указывала об отсутствии сведений о точном расположении объекта-аналога №, невозможности его проверки.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края ФИО2, полномочия которого на ведение дела проверены, просил отказать в удовлетворении административных требований. Замечаний по проведенной по делу судебной экспертизы не имеет.

В судебном заседании эксперт ФИО4 ООО «ГлавЭксперт», проводивший экспертное исследование по настоящему административному делу, пояснил, что определение рыночной стоимости земельного участка проводилось сравнительным методом качественного сопоставления. Указывал, что в заключении судебной экспертизы подробно изложен способ определения вида разрешенного использования, - на страницах 22-23 в таблице №5. Так, земли объектов образования относятся к землям под офисно-торговую застройку, что является коммерческим сегментом рынка недвижимости. Из скриншотов объявлений о продаже объектов-аналогов следует их использование под коммерцию. Коммерция на сайте указана в разделе ИЖС. Но это не объекты под строительство ИЖС, а объекты коммерческого назначения. Объекты-аналоги сравнивались с оцениваемым объектом не по процентным корректировкам, как предлагает Лейфер в справочнике, а по качественным характеристикам, с присвоением индексов сопоставимости. Впоследствии, исходя из присвоенных индексов, присваивался показатель весомости аналогам. Показатель весомости учитывался при определении средней рыночной стоимости за квадратный метр, из которого в дальнейшем установлена стоимость оцениваемых объектов путем умножения на площадь. Вид разрешенного использования был определен как коммерческий сегмент рынка, поскольку используется земля под приносящую доходы деятельность. Точное местоположение не имеет значение, поскольку не предусмотрено законодательно. Все существенные ценообразующие факторы учтены.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Явка лиц в судебное заседание не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. 

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав собственника административным истцом ФИО3 предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 13.05.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

4 мая 2016 года сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 04.05.2016 г., согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 12.04.2016 г. составила 

<

данные изъяты> рублей 24 копейки.

Следовательно, административный истец ФИО3 имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной, поскольку размер налоговой базы определяется исходя из установленной кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ФИО3 в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представила копию отчета об оценке № 9938/1 от 12.12.2016 г., составленного ООО «Южное региональное юридическое агентство», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12 апреля 2016 года составляет 

<

данные изъяты> рублей 24 копейки.

На отчет предоставлено положительные экспертные заключения.

В соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Из материалов административного дела следует, что на предоставленном отчете об оценке № 9938/1 от 12.12.2016 г., выполненном ООО «Южное региональное юридическое агентство», отсутствует подпись оценщика, проводившего исследование; вместо которой проставлено клише. Следовательно, обязательные требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не выполнены, в связи с чем нельзя признать предоставленный суду отчет, содержащий клише оценщика, надлежаще оформленным.

Подлинник же отчета об оценке суду не предоставлен, несмотря на значительное число судебных заседаний.

Оценив указанный отчет об оценке, суд исключает его из числа доказательств по делу, поскольку он не соответствует требованиям ч. 2, 3 ст. 70, п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что надлежащим доказательством, которое приобщается к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости, является именно отчет об оценке, а не его копия. Следовательно, обстоятельства, подлежащие установлению по данной категории споров, не могут быть доказаны копией документа в отсутствии его подлинника.

От представителя административного истца ФИО1 в судебном заседании 4 мая 2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, поручив ее проведение ООО «ГлавЭксперт» с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 04.05.2017 г. ходатайство представителя административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и о размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на дату определения кадастровой стоимости 12 апреля 2016 года; производство судебной экспертизы поручено ООО «ГлавЭксперт».

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 170/17 от 05.09.2017 г., выполненного ООО «ГлавЭксперт» (эксперт ФИО4), отчет об оценке рыночной стоимости № 9938/1 от 12.12.2016 г., не соответствует требованиям федерального законодательства, в частности пункту 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, пункту 5 ФСО № 3 от 20.05.2015 г. № 299, пункту 11 ФСО № 3 от 20.05.2015 г. № 299. Экспертом отмечен некорректный подбор объектов-аналогов, расположенного в ином населенном пункте в отличие от объекта исследования; некорректно представлена информация о цене предложения объекта-аналога; некорректное применение корректировок на торг, на наличие коммуникационных сетей. 

По второму вопросу в заключении судебной экспертизы № 170/17 от 05.09.2017 г. указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 12.04.2016 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В заключении эксперта подробно исследован рынок города Михайловска, проведен анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков в Ставропольском крае и анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; составлен план процесса оценки, определены подходы и методы, использованные для оценки стоимости. 

Экспертом мотивированы выбраны 3 объекта-аналога, сведения о продаже которых находятся в материалах административного дела, и содержат полную необходимую информацию, согласно требований, выдвигаемых Федеральными стандартами оценки.

Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка использовал исключительно сравнительный метод, основанный на сравнении продаж. Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок. Обоснован отказ от иных методов определения рыночной стоимости.

Экспертом детально разъяснены размеры и основания применения вводимых корректировок.

Возражения представителя административного истца ФИО1 об неверном определении вида разрешенного использования, выбора объектов-аналогов, не являются мотивированными, опровергаются подробным заключением судебной экспертизы и сводятся исключительно к несогласию с выводами эксперта о размере рыночной стоимости.

Эксперт обосновал применение к оцениваемому объекту применение аналогов с видом разрешенного использования – коммерческое использование; определил шкалы и коды ценообразующих факторов, сравнил оцениваемый участок с аналогами по таким показателям как площадь участка, доступность участка (которая подразумевает близость/удаленность по отношению к самому дорогому району города, а также наличие/отсутствие маршрутов общественного транспорта, близость/удаленность к крупным автомагистралям города), освоенность участка. После чего определил весомость каждого аналога в определении рыночной стоимости, требуемой для определения исковой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

Доводы представителя административного истца об отсутствии указаний на точное местоположение объекта-аналога № 2 не находят своего правового обоснования, поскольку действующее законодательство не требует его точного описания. Так, согласно подп. «е», «ж» п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке (указанные нормы применимы и в отношении заключения судебной экспертизы) должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Сведения о его продаже, а именно распечатка интернет-страницы, содержащая объявление о его продаже, приобщено в материалы судебной экспертизы. 

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Указанные ценообразующие факторы нашли свое отражения в заключении судебной экспертизы.

Факт несогласия представителя административного истца с методикой, использованной экспертом при проведении исследования, с выводами заключения судебной экспертизы не свидетельствует о недостоверности данного доказательства, его несоответствии закону.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы № 170/17 от 05.09.2017 г., выполненного ООО «ГлавЭксперт» (эксперт ФИО4), суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Доводы административного истца о неверном по ее мнению указании стажа работы эксперта, проводившего исследование, - ФИО4, не влекут выводы суда о недействительности, незаконности заключения судебной экспертизы.

Исходя из того, что правильность заключения судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному между сторонами бремени доказывания сторонами не представлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного, выносит решение об удовлетворении заявленных требований, устанавливая в качестве кадастровой стоимости рыночную, определенную в заключении эксперта № 170/17 от 05.09.2017 г.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения ФИО3 с административным иском в Ставропольский краевой суд, 13.04.2017 г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

административный иск ФИО3 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: образование и просвещение (для строительства и размещения объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования), для жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, №, в размере рыночной равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 12.04.2016 г.

Датой обращения считать 13.04.2017 г.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь