Дело № 2а-7307/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Абакан Республика Хакасия 19 декабря 2017 года

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Ю.В. Шипанова, 

при секретаре Е.С. Конгаровой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Хакасия о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились с административным иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее по тексту - Управление Росреестра по Республике Хакасия) о признании незаконным отказа в государственной регистрации. Свои требования мотивировали тем, что административным ответчиком отказано в регистрации внесения изменений в ЕГРН и залога недвижимости на основании дополнительного соглашения от 23.11.2016 года к договору купли-продажи земельных участков, о чем последним были вынесены уведомления об отказе в государственной регистрации в отношении каждого из участков, поименованных в договоре. С указанным отказом в регистрации не согласны по следующим доводам. 21 ноября 2016 года между административными истцами ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № №, №. Данный договор был отдан на регистрацию в дату его подписания. 23 ноября 2016 года, т.е. еще до момента регистрации ответчиком перехода права собственности по договору купли-продажи, стороны решили изменить условия договора в части стоимости участков, о чем составили дополнительное соглашение и внесли изменения в п.4 договора купли-продажи изложив его в новой редакции. Согласно новой редакции п.4 договора стоимость каждого земельного участки увеличилась, общая стоимость составила 17096432 руб., что на один миллион больше первоначально указанной цены. По условиям дополнительного соглашения покупатель обязался оплатить эту разницу не позднее 21.11.2018 года. До этого момента земельные участки считаются находящимися в залоге у продавца в силу закона. Данное дополнительное соглашение было представлено сторонами ответчику после регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Отказывая в государственной регистрации залога и внесения изменения в ЕГРН на основании данного дополнительного соглашения, административный ответчик указал, что по договору купли-продажи, исполнены и, соответственно внесение, в него изменений не возможно. Действующим законодательством не предусмотрены ограничений, согласно которым стороны не могут изменить условия договора в части изменения цены (ее уменьшения, увеличения), в том числе и в том случае, когда в перовой редакции договора произведена оплата в полном объеме. По смыслу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) цена является существенным условием договора купли - продажи недвижимости. Соответственно изменение условий о цене, порядке расчетов обязательно подлежит государственной регистрации, более того, рассрочка платежа за недвижимость влечет возникновение залога в силу закона, который также подлежит государственной регистрации. Само по себе дополнительное соглашение к договору считается заключенным с момента его подписания а не государственной регистрации (правило о заключенности договора с момента его государственной регистрации распространяется только на жилые помещения). Соответственно, дополнительное соглашение считается заключенным до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи. Таким образом, заключение дополнительного соглашения до государственной регистрации, которая является одним из необходимых элементов юридического состава возникновения права собственности на недвижимое имущество, исключает вывод о том, что данное соглашение было совершено сторонами в период, когда действие договора прекратилось в связи с надлежащим исполнением его условий. Временные ограничения по обращению за государственной регистрацией закон не устанавливает, в связи с чем обращение сторон в регистрирующий орган после государственной регистрации договора купли-продажи правового значения не имеет. Следовательно, отказ в государственной регистрации является незаконным и нарушающим права административных истцов на определение условий договора. Просили признать незаконным отказ Управления Росреестра по Республике Хакасия в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРН, ипотеки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № №, № на основании дополнительного соглашения от 23 ноября 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 Обязать Управление Росреестра по Республике Хакасия произвести государственную регистрацию внесения изменений в ЕГРН, ипотеки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № № №, № на основании дополнительного соглашения от 23 ноября 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1

В судебное заседание административные истцы ФИО1, ФИО2 не явились, будучи извещёнными о месте и времени рассмотрения дела. Направили представителя.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО3, действующий на основании доверенностей, суду пояснил, что поддерживает административное исковое заявление. Стороны самостоятельно до момента регистрации договора, решили изменить стоимость договора. Цена действительно составила на 1000000 рублей больше. В связи с чем, соответствующее условие о цене было изложено в новой редакции, о чем стороны заключили дополнительное соглашение. Условие о залоге, рассрочка платежа. Однако в этот же день не обратились в службу государственной регистрации. Обратились когда уже произошла регистрация. Стороной ответчика было отказано, поскольку договор исполнен и изменять его условия нельзя. Считает, что данный вывод не соответствует нормам закона. В частности закон не содержит временных ограничений для обращения в регистрационную службу. Само дополнительное соглашение является заключенным с момента его подписания. Соответственно до того момента когда была проведена регистрация, стороны уже изменили условия о цене. А цена договора и вопрос о залоге являются существенными условиями и подлежат государственной регистрации. Факт того, что обратились позже, юридического значения не имеет. Получается, что административных истцов ограничили в этом праве. Просил удовлетворить административные исковые требования в полном объеме. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Хакасия ФИО4, действующая на основании доверенности, суду пояснила, что когда собственники обратились с заявлением, они предоставили договор купли продажи земельных участков. В договоре в п.9 указано, что настоящий договор содержит весь объеме соглашений между сторонами. Дополнительного составления акта приема передач не требуется. Объект передан. Расчеты произведены полностью. Однако потом стороны узнают, что стоимость земельных участников должна быть больше. Эту информацию до регистратора они не доносят. Государственный регистратор основываясь на тех документах, которые имелись у него для проведения регистрации, провел правовую экспертизу, не выявил обстоятельств, которые могли бы повлиять и провел государственную регистрацию. Дополнительное соглашение, которое на данный момент стороны принесли для проведения внесений изменений, не основано на нормах права. Поскольку все исполнение прекращено договором, который был предоставлен. В настоящий момент изменить условия невозможно. Полагают, что сторонам нужно не в этом порядке изменять условия договора. Отказ органа государственной регистрации считают законным и обоснованным. Просила отказать в административном исковом заявлении.

От Управления Росреестра по Республике Хакасия поступили возражения на административное исковое заявление, в котором, цитируя действующее законодательство, просили отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса администратвиного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, 19.05.2017 в Управление Росреестра по Республике Хакасия поступило заявление о регистрации внесения изменений в ЕГРН, регистрацией ипотеки в силу закона на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №.

Управление Росреестра по Республике Хакасия осуществляет учетно-регистрационную деятельность и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

14.07.2017 государственная регистрация была приостановлена на 3 месяц до 14.10.2017.

Регистрация внесения изменений в ЕГРН была приостановлена в соответствии с п.4, ч. 1, ст.26 Закона о регистрации.

В качестве документа основания для внесения изменения в запись реестра прав ЕГРН заявителем представлено Дополнительное соглашение от 23.11.2016 к договору купли - продажи земельных участков от 21.11.2016, заключенное между ФИО2 и ФИО1, согласно которому, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в договор в части указания оценки предмета и порядка расчета.

По сведениям ЕГРН на основании Договора купли-продажи земельных участков от 21.11.2016, заключенного между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 05.12.2016 был зарегистрирован переход права собственности на заявленный земельный участок.

В п. 4 Договора купли-продажи земельных участков от 21.11.2016 стороны оценили вышеуказанный земельный участок и указали, что расчет между сторонами произведен полностью при подписании настоящего договора.

Обязательства по настоящему договору считаются исполненными при подписании настоящего договора и составление передаточного акта не требуется ( п. 9 Договора купли-продажи земельных участков от 21.11.2016).

Регистрация ипотеки в силу закона была приостановлена в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона о регнистрации.

В связи с истечением срока приостановления государственной регистрации, заявителю отказано в осуществлении государственного кадастрового учета.

Согласно ст. 1 Федерального закона Федерального закона N 218-ФЗ Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 ст. 26 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из п. 1 ст. 452 ГК РФ следует, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела усматривается, что 21 ноября 2016 года между административными истцами ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №.

Первоначальный договор купли-продажи 21.11.2016 прошел регистрацию в Управлении Росреестра по Республике Хакасия.

Также из материалов дела следует, что 23 ноября 2016 года составили дополнительное соглашение к договору купли – продажи от 21.11.2016.

Данным дополнительным соглашением стороны внесли изменения в п.4 договора купли-продажи изложив его в новой редакции. Согласно новой редакции п.4 договора стоимость каждого земельного участки увеличилась, общая стоимость составила 17096432 руб. По условиям дополнительного соглашения покупатель обязался оплатить эту разницу не позднее 21.11.2018 года. До этого момента земельные участки считаются находящимися в залоге у продавца в силу закона.

Дополнительное соглашение от 23.11.2016 передано сторонами на государственную регистрацию 19.05.2017.

По взаимному соглашению стороны внесли изменения в ранее подписанный договор, касающиеся предмета договора (дополнительным соглашением конкретизировано качество передаваемых вещей). В силу статей 424, 555 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 имели право изменять условия ранее заключенного соглашения.

В связи с чем, дополнительное соглашение от 23.11.2016 подлежало государственной регистрации.

Довод Управления Росреестра по Республике Хакасия о том, что обязательства по договору исполнены, является необоснованным, поскольку исполнение или неисполнение сторонами договора к моменту государственной регистрации, не является обстоятельством, исключающим возможность такой регистрации.

Дополнительное соглашение об изменении условий договора было подписано сторонами 23.11.2016, то есть до государственной регистрации сделки и перехода права собственности (05.12.2016) на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора. Совершение данного договора до государственной регистрации, которая является одним из необходимых элементов юридического состава возникновения права собственности на недвижимое имущество, исключает вывод о том, что данное соглашение было совершено сторонами в период, когда действие договора прекратилось в связи с надлежащим исполнением его условий.

Временные ограничения по обращению за государственной регистрацией закон не устанавливает, в связи с чем обращение сторон в регистрирующий орган лишь в мае 2017 года правового значения не имеет.

Оценив представленные административными истцами доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-181, 188, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Хакасия о признании незаконным отказа в государственной регистрации, - удовлетворить. 

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРН, ипотеки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № №, №, № на основании дополнительного соглашения от 23 ноября 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия произвести государственную регистрацию внесения изменений в ЕГРН, ипотеки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № на основании дополнительного соглашения от 23 ноября 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Хакасия через Абаканский городской суд.

Председательствующий Ю.В. Шипанов

Мотивированное решение изготовлено и подписано 25 декабря 2017 года. 

Судья Ю.В. Шипанов