Дело №3a-642/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 30 июля 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ворониной О.Д.,

с участием представителя административного истца ФИО2 ФИО3,

представителя административного ответчика Правительства Нижегородской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер], площадью 48,6 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 1171000 (Один миллион сто семьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 05.06.2011 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 22.06.2020 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала в административном иске о том, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером [номер], общей площадью 48,6 кв.м, расположенное по адресу: [адрес]

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость нежилого помещения составляет 2366701,86 рублей.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость. Поскольку она, ФИО2, является плательщиком налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость объекта нарушает её права на справедливое налогообложение. 

Согласно отчёту об оценке рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года определена в размере 1171000 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положения главы 25 Кодекса об административном судопроизводстве Российской Федерации, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость помещения в размере его рыночной стоимости. 

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО2 ФИО3 требования административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 1171000 рублей. Заявила ходатайство о восстановлении срока. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке, [адрес] Ходатайство о допросе свидетеля удовлетворено.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Нижегородской области ФИО4 поддержала доводы отзыва на административное исковое заявление и дополнений к нему, согласно которым указано следующее. Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 №331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Объект недвижимости с кадастровым номером [номер] принадлежит административному истцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись государственной регистрации №52-52-11/141/2010-150 от 28.01.2011 года. Нежилое помещение включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утвержденный постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 №331 - пункт [номер] в разделе «городской округ город Дзержинск». В соответствии с Приложением №1 к указанному ранее постановлению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] установлена по состоянию на 05.06.2011 года в размере 2366701,86 рублей. Изменений качественных и (или) количественных характеристик объекта с кадастровым номером [номер] по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости не вносилось. Юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является 05 июня 2011 года. Согласно нормам статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. В статье 11 Закона об оценочной деятельности указывается, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Административный истец, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: [адрес], предоставил отчет об оценке от 15.06.2020 года №2020-0-16, составленный оценщиком ООО «О. » ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 05.06.2011 год определена в размере 1171000 рублей. Отклонение от кадастровой стоимости составляет 50,5 %, что является существенным. Правительство Нижегородской области считает, что отчет об оценке не подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на юридически значимую дату - на 05 июня 2011 года. Считает кадастровую стоимость объекта, определенную в соответствии с утвержденными методиками, достоверной. Кроме того, согласно ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Как следует из ЕГРН, кадастровая стоимость объекта недвижимости нежилого помещения внесена в ЕГРН 07.07.2012 года. Административное исковое заявление подано 22.06.2020 года, то есть по истечении пяти лет с даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого помещения. Таким образом, административным истцом пропущен срок обращения в суд, установленный ст.245 КАС РФ. На основании вышеизложенного Правительство Нижегородской области считает требования административного истца необоснованными, не подлежащими удовлетворению, просит в иске административному истцу отказать. В дополнениях к отзыву Правительство Нижегородской области указало, что в Отчете об оценке допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности (л.д.135-137, 148). 

В судебное заседание другие лица, привлеченные к участию в деле, не явились, извещены о месте и времени рассмотрения административного дела. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого помещения. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не определяло кадастровую стоимость спорного нежилого помещения (л.д.125-129).

В информации указывается, что объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], поставлен на государственный кадастровый1 учет в Едином государственном реестре недвижимости 24.11.2010 года. Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года в размере 2366701,86 рублей. Изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН (л.д.154-155).

В судебном заседании свидетель ФИО1, предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний, сообщила, что составляла отчет от 15 июня 2020 года №2020-О-16 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: [адрес] 

Сообщила суду о том, что объект недвижимости с кадастровым номером [номер] - нежилое помещение, расположено на 1-ом этаже многоквартирного дома. Используется в качестве размещения в нем магазина непродовольственных товаров. Вокруг расположены объекты жилой и коммерческой застройки, транспортная доступность хорошая. Площадь магазина - 48,6 кв.м, дата постройки - 1967. Согласно техническому паспорту в 2009 году проведена реконструкция помещения. Имеющиеся коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление. Физическое состояние хорошее, физический износ составляет порядка 15%. Сегмент рынка - торгово-офисная недвижимость. Для определения рыночной стоимости помещения ею были использованы сравнительный и доходный подходы. При использовании сравнительного подхода использовано три объекта-аналога, также расположенные в городе Дзержинске. При использовании доходного подхода она подобрала предложения по аренде подобных объектов, которая составляет 400-500 рублей за кв.м. Установила чистый операционный доход и ставку капитализации, которая составляет 14%. Произвела согласование результатов. 

Относительно доводов Правительства Нижегородской области указала, что перечень документов, указанный в п.5 (стр.7) Отчета об оценке, соответствует копиям документов, приведенных в приложении к отчету (стр.73-81). Приложенная на стр.78 копия акта о проведении визуального отчета от 29.03.2010 года №56 о проведении визуального осмотра, подготовленная Государственным предприятием Нижегородской области «Нижтехинвентаризация», является приложением к Справке №12-497 от 02.04.2010 года «О технической характеристике объекта капитального строительства», также подготовленной ГП НО «Нижтехинвентаризация». Считала, что п.10 ФСО №3 не был нарушен, так как все документы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, приложены к Отчету в соответствии с указанными выше требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. В описании вносимых корректировок на странице 62 Отчета поправка /корректировка/ на дату продажи приведена ею дважды, что видно на принт-скрине соответствующей страницы. Верное описание вводимой корректировки на дату продажи для расчета ставки арендной платы (табл.№13 Отчета) указано на стр.62 Отчета. Также пояснила, что необходимо считать верной корректировку на состояние для аналога № 1 в размере 0,94. Именно эта правильно рассчитанная корректировка фактически и была применена при расчете, что видно в таблице №13 на странице 60 (л.д.73, аналог №1). Кроме того, указала, что необходимо считать верной информацию о применении двух подходов к оценке – сравнительного и доходного, поскольку в Отчете приведен обоснованный отказ от применения затратного подхода. Полагает, что рыночная стоимость помещения ею определена правильно.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, свидетеля суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером [номер], площадью 48,6 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: [адрес]. Данное обстоятельство подтверждается представленными свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, ФИО2, как плательщик налога на имущество физических лиц, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер]. ФИО2 в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащего ей помещения в размере его рыночной стоимости. 

Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером [адрес] была определена и утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером [адрес] может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером [адрес] составляет 2366701 (Два миллиона триста шестьдесят шесть тысяч семьсот один) рубль 86 копеек.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец представил в суд отчёт об оценке ООО «О.» от 15 июня 2020 года №2020-О-16, составленный оценщиком [адрес], в соответствии с которым рыночная стоимость помещения с кадастровым номером [адрес] по состоянию на 05.06.2011 года определена в размере 1171000 (Один миллион сто семьдесят одна тысяча) рублей.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет от 15 июня 2020 года об определении рыночной стоимости помещения с кадастровым номером [номер], составленные ООО «О.» ФИО1, заслушав свидетеля ФИО1, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилого помещения. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. В отчете указаны применяемые при его составлении информационные источники и литература.

Оценщиком в отчете дано подробное описание объекта оценки. 

Помещение с кадастровым номером [номер], общей площадью 48,6 кв.м., имеет наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположено по адресу: [адрес]. Объект оценки расположен в черте города, на первой линии домов оживленной улицы города с высоким потоком пешеходного и автомобильного трафика, в непосредственной близости с автодорогой. Ближайшее окружение объекта составляют жилые дома средней этажности, объекты коммерческой застройки и социально-бытовой инфраструктуры. Транспортная доступность хорошая, подъездные пути – асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии. Территория, на которой расположен объект оценки, не огорожена, имеется свободный доступ. Объект оценки относится к 1967 году постройки, в 2009 году проведена реконструкция (капитальный ремонт). Имеются электроснабжение, водоснабжение, канализация и отопление. Физическое состояние жилого дома, в котором расположено оцениваемое помещение характеризуется как хорошее. Процент физического износа помещения определен равным 15%. В таблице №4 Отчета приведены характеристики конструктивных элементов помещения. 

В отчете об оценке представлены фотографии дома, в котором расположено помещение и оцениваемого помещения, исследованные судом.

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки. 

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – помещения торгово-офисного назначения.

В отчете приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым относится объект оценки.

Определены ценообразующие факторы для объекта оценки, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Наиболее эффективным использованием помещения признано его использование в качестве объекта торгового назначения.

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного помещения, суду не представлено. 

Оценка нежилого помещения с кадастровым номером [номер] проведена с применением сравнительного и доходного подходов. Оценщиком в отчете указано, по каким причинам не применялся затратный подход. 

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам.

При определении рыночной стоимости помещения доходным подходом оценщик произвел расчет потенциального валового дохода, определил возможные потери и рассчитал размер действительного валового дохода, а также рассчитал коэффициент капитализации. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Определен чистый операционный доход. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом.

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого помещения участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого помещения, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающими рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО1 является членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», регистрационный номер [номер]. Оценщик имеет диплом о высшем профессиональном образовании по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» выданный ГОУ ВПО «Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского», серия [номер], выдан 18.05.2011 года, удостоверение о повышении квалификации по дополнительной программе «Правовое регулирование и опыт оспаривания кадастровой стоимости в регионах Российской Федерации», регистрационный номер 1406с от 24.03.2017 года, выданное ФГБОУВО «Российский государственный университет правосудия». Имеет сертификат, регистрационный номер [номер] от 12.06.2015 года, и сертификат, регистрационный номер [номер] от 24.03.2017 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 22.12.2017 года [номер] от 06.03.2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Стаж работы в оценочной деятельности 5 лет. Профессиональная деятельность оценщика застрахована ОАО «Ингосстрах» (л.д.18-19, л.д.103-111).

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного помещения, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету ООО «О. от 15 июня 2020 года №2020-О-16, составленному оценщиком ФИО1 об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] у суда не имеется. 

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленного требования об установлении кадастровой стоимости спорного помещения в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 с административным исковым заявлением в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером [номер] имело место 22.06.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости необходимо считать 22.06.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], площадью 48,6 кв.м., наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 1171000 (Один миллион сто семьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать 22.06.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 07 августа 2020 года.

Судья М.А. Кручинин