Дело № 2-947/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2018 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Порубовой О.Н.

при секретаре Силантьевой К.С.

с участием:

представителя истцов ФИО1 (доверенности от ДД.ММ.ГГГГ на срок 3 года),

представителя ответчика ФИО2 (доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ на срок 1 год),

помощника прокурора Советского района г. Томска Батыговой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, выплатить выкупную стоимость за изымаемое имущество,

установил:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: путем выкупа с прекращением права собственности истцов на спорную квартиру, выплатить выкупную стоимость за изымаемое имущество в сумме 2 395 00 рублей.

Также истцами заявлено требование о взыскании с ответчика в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по 150 рублей в пользу каждого истца, по оплате услуг оценщика по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 6 750 рублей в пользу ФИО3

В обоснование иска указали, что являются собственниками указанной квартиры, по ? доли каждый.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: признан аварийным и подлежащим сносу.

От сноса дома за счет собственных сил истцы отказались, администрацией г. Томска принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии для муниципальных нужд спорной квартиры.

Соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании представил заявление об уменьшении размера исковых требований, просил установить размер выкупной стоимости за изымаемое у истцов жилое помещение - 2 141 895 рублей, из которых в пользу каждого истца подлежит выплате по ... доли от указанной суммы.

Представителем ответчика представлен письменный отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ответчик согласен с заключением судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, при этом считает, что в пользу ФИО4 не подлежит выплате компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку право собственности на ... доли в праве собственности на спорное жилье возникло у ФИО4 на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не в порядке приватизации, более того, на дату приобретения жилого помещения ФИО4 не мог не знать о состоянии дома, в том числе, что дому требуется капитальный ремонт. В свою очередь данные обстоятельства повлияли на стоимость приобретаемого жилья. Требование о взыскании в пользу ФИО4 компенсации за непроизведенный капитальный ремонт свидетельствует о злоупотреблении правом.

Заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, полагавшего требования истцов законными и обоснованными, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 и ФИО4 являются собственниками квартиры по адресу: , общей площадью ... кв.м., по ... доли каждый.

При этом право собственности на квартиру ФИО3 приобретено ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности на спорную квартиру ФИО4 приобретено ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ... доли в праве собственности на квартиру приобретено истцом ФИО4 за 420 000 рублей.

В соответствии с заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: признан аварийным и подлежащим сносу.

Истцам было направлено требование № от ДД.ММ.ГГГГ о сносе дома за счет собственных средств в соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ.

От сноса дома за счет собственных сил истцы отказались, администрацией г. Томска принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии для муниципальных нужд спорной квартиры.

Соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения, его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро недвижимости и оценки «ТОККО».

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ ... на дату проведения оценки действительная рыночная стоимость недвижимого имущества – квартиры по адресу: составляет 506 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт- 815 000 рублей.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела было установлено, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: , не сформирован (письмо администрации Октябрьского района г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ), его размер и границы не определены, экспертом определен минимальный размер земельного участка, необходимый для эксплуатации жилого дома, который составил ... кв.м.

Экспертом также определено, что стоимость доли в предполагаемом праве на земельный участок под многоквартирным домом, с учетом площади спорной квартиры, составила 778 000 рублей, а убытки, связанные с изъятием жилого помещения и приходящейся на него доли в земельном участке, составили 42 895 рублей.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г. Томске, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дает основания суду для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственникам квартиры, на его основе. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Вместе с тем суд при решении вопроса о включении в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Как следует из материалов дела, истец ФИО4 спорную квартиру приобрел на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а не в порядке приватизации. Более того, жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу еще ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на дату приобретения спорного жилья ФИО4 был осведомлен о его техническом состоянии, что, безусловно, повлияло и на стоимость приобретаемой квартиры. Тем самым истец, приобретая в собственность квартиру в 2015 году по договору купли-продажи для проживания в доме в том состоянии, в каком он находился, нес риск неблагоприятного состояния своего имущества и как собственник обязанность по его ремонту.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество их своего незаконного или недобросовестного поведения.

При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

Таким образом, право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при изъятии жилого помещения имеет только ФИО3, как приобретшая право на жилое помещение в порядке приватизации.

Поскольку возникновение права собственности на квартиру у истца ФИО4 не связано с приобретением жилого помещения в порядке приватизации, следовательно, ответчик по отношению к данному истцу не являлся наймодателем и невыполненных перед ним работ, вытекающих из договора социального найма жилого помещения, в том числе по проведению капитального ремонта дома, ответчик не имел, то истец ФИО4 не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный ремонт.

На основании изложенного, размер выкупной цены, подлежащей выплате ФИО3, составляет 1 070 947,50 рублей (2 141 895 рублей / 2).

Размер выкупной цены, подлежащей выплате ФИО4, составляет 663 447,50 рублей (253 000+ 389 000+ 21 447,50).

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из разъяснений, данных в п. 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Учитывая, что истцами при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 150 рублей каждым, с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию по 150 рублей в счет возмещения понесенных судебных расходов.

Истцом ФИО3 понесены расходы по оплате услуг оценщика ... в размере 6 750 рублей (договор № от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ). Поскольку исковые требования ФИО3 после их уточнения в судебном заседании удовлетворены полностью, данные расходы в полном размере подлежат возмещению ответчиком.

Директор ... Х.Д.М. вместе с заключением экспертизы направил ходатайство об оплате проведенной экспертным учреждением экспертизы. Согласно счету № от ДД.ММ.ГГГГ и акту № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость судебной экспертизы составила 15 000 рублей.

Истцом ФИО3 в ходе рассмотрения настоящего дела поддержан иск на 1 070 947,50 рублей и удовлетворен полностью. Истцом ФИО4 иск поддержан на 1 070 947,50 рублей и удовлетворен судом частично на сумму 663 447,50 рублей, т.е. на 62%.

Исходя из принципа пропорциональности возмещения судебных расходов, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска в пользу ... подлежит взысканию за проведенную судебную экспертизу 9 300 рублей, с ФИО4 – 5 700 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска изъять у ФИО3 для муниципальных нужд ... доли в праве собственности на квартиру по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности ФИО3 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости 1 070 947,50 рублей.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска изъять у ФИО4 для муниципальных нужд ... доли в праве собственности на квартиру по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности ФИО4 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости 663 447,50 рублей.

Решение суда по настоящему делу является основанием длявнесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3 и ФИО4 на жилое помещение по адресу: .

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО3 в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 150 рублей, в счет возмещения расходов по оценке имущества 6 750 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО4 в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 150 рублей

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ...» оплату за проведенную судебную экспертизу 9 300 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу ... оплату за проведенную судебную экспертизу 5 700 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО4 отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: