Дело № 2-1-949/2019

64RS0010-01-2019-001138-35

Решение

 

Именем Российской Федерации

12 июля 2019 года г. Вольск

Вольский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Черняевой Л.В.

при секретаре Митрофановой К.В.

с участием истца ФИО1, представителя истца – адвоката Рябоконова А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Кредитному потребительскому кооперативу «Поволжский ипотечный», ФИО2 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим,

установил:

истец обратился в суд с иском к Кредитному потребительскому кооперативу «Поволжский ипотечный», ФИО2 о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим, указав следующее. 

01.11.2018 г. между ним и ответчицей ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого 

<

адрес> с использованием заемных средств.

Согласно данному договору ответчик ФИО2 со своими детьми приобрели в общую долевую собственность указанное недвижимое имущество за счет заемных средств Кредитного потребительского кооператива «Поволжский ипотечный». 

Управлением Росреестра по Саратовской области государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2 и её несовершеннолетних детей и ипотеки в силу закона произведены 09.11.2018.

ФИО2 взятые на себя обязательства по договору не исполнила, полученные заемные средства потратила не по целевому назначению, а на личные нужды, чем существенно нарушила условия договора.

В связи с изложенными обстоятельствами решением Вольского районного суда Саратовской области от 13.03.2019 г. (дело № 2-1-222/2019) был расторгнут договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 01.11.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО2, и прекращено право общей долевой собственности на указанный жилой дом. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами, а залог в силу п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, истец просил признать обременение в виде ипотеки в силу закона № регистрации № № регистрации № по договору купли-продажи жилого дома от 1 ноября 2018 г. по адресу: 

<

адрес>, заключенному между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Г. и Г. с использованием заемных средств КПК «Поволжский» отсутствующими. 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель – адвокат Рябоконов А.И. заявленные требования поддержали, дали объяснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее извещение.

Ответчик - Кредитный потребительский кооператив «Поволжский ипотечный» (далее по тексту – КПК «Поволжский ипотечный» или КПК) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в адресованном суду письменном отзыве на иск против удовлетворения исковых требований возражал, указывая, что залогом обеспечено обязательство ФИО2 по договору займа № от 01.11.2018 между ней и КПК «Поволжский ипотечный». При переходе прав на заложенное имущество от залогодателя другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. В адресованной суду телефонограмме представитель ответчика указал, что заемщик обязательства по возврату кредита не исполнял. 

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом. 

Выслушав сторону истца, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что 01.11.2018 ФИО1 с одной стороны, и ФИО2, действующая за себя и как законный представитель несовершеннолетних Г. и Г., с другой стороны, заключили договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с использованием заемных средств. 

01.11.2018 между ответчиком ФИО2 и ответчиком КПК «Поволжский ипотечный» был заключен договор займа № денежных средства в сумме 453026 руб. на приобретение недвижимого имущества.

На основании п. 6.2 данного договора займа обеспечением исполнения обязательств по настоящему договору является залог (ипотека) недвижимого имущества, для приобретения которого заемщику предоставлены заемные денежные средства, и которое считается находящимся в залоге у заимодавца на основании ст. 77 Федерального закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи жилого дома от 01.11.2018 стороны пришли к соглашению о цене продаваемого объекта недвижимости по цене 508000 руб.. При этом оплата стоимости приобретаемого недвижимого имущества должна была производиться в следующем порядке: денежная сумма в размере 54974 руб. передается покупателями продавцу до 01.03.2019 г.. Денежная сумма в размере 453026 руб. выплачивается покупателями за счет средств, предоставляемых КПК «Поволжский ипотечный», следующим образом: сумма займа в размере 50000 руб. предоставляется не позднее 10 банковских дней с даты предоставления заемщиком займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, для государственной регистрации перехода права собственности; сумма займа в размере 403026 руб. предоставляется не позднее 21 банковского дня с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области перехода права собственности на недвижимое имущество к заемщику, при условии возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу займодавца. Указанные суммы передаются покупателями продавцу в течение 1 банковского дня с момента выдачи поступивших покупателям от займодавца по договору займа денежных средств кредитной организацией, в которой открыт счет покупателя, но не позднее 5 календарных дней со дня их поступления (л.д. 5-6).

Согласно п. 2.4 договора купли-продажи от 01.11.2018 в соответствии со ст. 64.2, ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ недвижимое имущество в обеспечение обязательств, принятых по договору займа от 01.11.2018 на приобретение недвижимого имущества № в сумме 453026 руб., находится в залоге у Кредитного потребительского кооператива «Поволжский ипотечный» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом покупатели становятся залогодателями.

В соответствии с п. 2.5 того же договора стороны определили, что недвижимое имущество с момента передачи его покупателям и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца и КПК «Поволжский ипотечный». 

Из содержания договора купли-продажи и сведений Росреестра видно, что ипотека в силу закона зарегистрирована. 

Ввиду неисполнения ответчиком ФИО2 обязанности по оплате стоимости приобретенного по договору купли-продажи спорного жилого дома перед истцом ФИО1 решением Вольского районного суда Саратовской области от 13.03.2019 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества были удовлетворены, расторгнут договор купли-продажи с использованием заемных средств от 01.11.2018, заключенный между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Г. и Г.; прекращено право общей долевой собственности ФИО3 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 48,4 кв.м.

Данное решение не обжаловано и вступило в законную силу 19.04.2019.

В соответствии ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом, в соответствии ч. 1 ст. 235 ГК РФ.

По смыслу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается, по смыслу ст. 42 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом, в соответствии ч. 1 ст. 334 ГК РФ.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

По смыслу ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998 ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (п. 3 ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Исходя из толкования закона и установленных обстоятельств дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим надлежит отказать, поскольку на момент возникновения ипотеки ответчик ФИО2 обладала правом на обеспечение своих обязательств посредством передачи в залог заимодавцу жилого дома, поскольку у нее возникло право собственности на данный объект недвижимости на основании сделки купли-продажи, данное право было зарегистрировано за ней и её детьми в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу требований ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, в том числе облагать обременением путем передачи в залог, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 01.11.2018. Истец и ответчик ФИО2 согласились на обеспечение заемных обязательств ФИО2 путем передачи в залог заимодавцу указанного объекта недвижимости. 

В силу прямого указания закона переход права собственности на заложенное имущество, в том числе в связи с расторжением договора купли-продажи объекта залога, не влечет прекращения соответствующего обременения, поэтому само по себе последующее расторжение договора между истцом и ответчиком ФИО2 не может сказываться на праве заимодавца для погашения возможной задолженности у заемщика за счет реализации объекта залога. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что передача данного имущества в залог путем включения соответствующего условия в договор займа произведена в соответствии с требованиями закона, поэтому оснований для прекращения ипотеки в данном случае не имеется. Вопреки доводам истца суд считает, что вступление в силу судебного решения о расторжении договора купли-продажи не прекращает ипотеки, поскольку на момент заключения сделки о залоге истец обладал информацией о соответствующих последствиях и дал согласие на ее заключение в установленном законом порядке. Фактически истец в данном случае выразил письменное согласие на заключение договора между ответчиками по определенным условиям, что свидетельствует о добровольности сторон при формировании условий договора, доказательств того, что действия истца при заключении сделки были вынужденными либо выполнялись без осознания последствий, суду не представлено и в судебном заседании не найдено. В данном случае истец добровольно согласился на передачу объекта недвижимости в залог в качестве обеспечения обязательств другого заемщика, что не противоречит требованиям закона, поэтому само по себе отсутствие заемных отношений истца с заимодавцем не свидетельствует о недействительности залога. В данном случае был расторгнут договор купли-продажи между его сторонами, который соответствовал требованиям закона, поэтому покупатель была вправе распоряжаться объектом недвижимости, в том числе в связи с наличием соответствующего согласия продавца.

В связи с изложенным в иске ФИО1 о признании обременения в виде ипотеки в силу закона, запись о регистрации №, по договору купли-продажи жилого дома от 1 ноября 2018 г. по адресу: 

<

адрес>, заключенному между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Г. и Г. с использованием заемных средств КПК «Поволжский» отсутствующим надлежит отказать. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в иске ФИО1 к Кредитному потребительскому кооперативу «Поволжский ипотечный», ФИО2 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона, запись о регистрации № по договору купли-продажи жилого дома от 1 ноября 2018 г. по адресу: 

<

адрес>, заключенному между ФИО1 и ФИО2, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Г. и Г. с использованием заемных средств КПК «Поволжский» отказать.

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2019 г. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца через Вольский районный суд Саратовской области путем. 

Судья Л.В. Черняева