К делу №

УИД 23RS0№-68

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

<

адрес> 

« 16 » января 2020 года 

Лазаревский районный суд 

<

адрес> края в составе:

судьи С.П. Богдановича,

при секретаре ФИО4,

с участием:

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества РОСБАНК к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО РОСБАНК (далее по тексту – Банк) обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором просит расторгнуть кредитный договор от 02.10.2017 года 

<

***>; взыскать с ответчика задолженность по названному кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 617 103,10 рублей, из которых 2 424 150,50 рублей – сумма основного долга, 188 918,42 рублей – проценты за пользование кредитом, 4 034,18 рублей – неустойка; обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером 23:49:0125007:1745, расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив ее начальную продажную цену в размере 2 740 175,20 рублей; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 285,52 рублей и по оплате услуг оценщика в размере 4 500 рублей. 

В обоснование своих требований Банк указал, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «КБ «ДельтаКредит» (далее по тексту – Общество) и ответчиком заключен кредитный договор 

<

***>, по которому последнему предоставлен кредит под 14,25% годовых в сумме 2 500 000 рублей под залог приобретаемой квартиры. В качестве обеспечения кредитного договора между Обществом и ФИО3 заключен договор об ипотеке №-ДИ-2017, по которому в залог Банку передана 

<

адрес> в 

<

адрес>. Решением единственного акционера Общества от ДД.ММ.ГГГГ № Общество реорганизовано в форме присоединения к Банку. Поскольку свои обязательства ответчик надлежащим образом не исполняет, Банк обратился в суд с рассматриваемыми требованиями о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное в счет обеспечения обязательств по нему имущество, а также о расторжении кредитного договора. 

Представитель истца Банка в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании не оспаривал наличие у него задолженности перед Банком по вышеуказанному кредитному договору, а также ее размер. Просил учесть его трудное материальное положение и выразил несогласие с произведенной Банком ФИО2 квартиры и требованиями о взыскании с него понесенных Банком расходов на проведение этой ФИО2. 

Выслушав ответчика, изучив материалы дела, суд находит исковые требования Банка подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из части 2 ст. 195 ГПК РФ следует, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договора.

Как следует из п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. А если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата (п. 2 ст. 811 ГК РФ). 

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. 

В свою очередь согласно ст.ст. 3, 4 и 50 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее по тексту – Закон), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований по кредитному договору с условием выплаты процентов, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 51 Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона. В частности, по смыслу подпунктов 3 и 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен способ и порядок реализации заложенного имущества, определить и указать в нем начальную продажную цену этого заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из п. 1 ст. 348 ГК РФ следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что по кредитному договору 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ Общество предоставило ФИО3 кредит в размере 2 500 000 рублей на срок 182 месяца под 14.25% годовых на условиях обеспеченности в виде залога на квартиру с кадастровым номером 23:49:0125007:1745, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

По условиям кредитного договора погашение выданного кредита и уплата процентов за пользование кредитом производятся заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами, включающими в себя сумму кредита и проценты (п. 4.2 Общих положений кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ 

<

***> (далее по тексту – Общие положения).

Согласно п. 6.1 Общих положений при нарушении сроков возврата кредита и/или процентов заемщик обязан уплатить кредитору за каждый календарный день просрочки пени на сумму просроченного платежа исходя из ставки Центрального банка РФ на день заключения кредитного договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в пользу Общества выдана закладная в счет обеспечения обязательств по кредитному договору, предметом которой является квартира с кадастровым номером 23:49:0125007:1745, расположенная по адресу: 

<

адрес>, залоговой стоимостью 5 063 515 рублей.

Пунктом 5.4.1 Общих положений предусмотрено право Общества потребовать от заемщика полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору при просрочке заемщиком предусмотренного кредитным договором платежа по кредиту более чем на 15 календарных дней. 

Как следует из доводов иска, ответчик свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнял, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у него образовалась задолженность в размере 2 617 103,10 рублей, из которых 2 424 150,50 рублей – сумма основного долга, 188 918,42 рублей – проценты за пользование кредитом, 4 034,18 рублей – неустойка. 

Решением единственного акционера от ДД.ММ.ГГГГ № Общество реорганизовано в форме присоединения к Банку с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем требования иска к ответчику предъявлены именно Банком.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании размер его задолженности перед Банком по кредитному договору и предоставленный истцом расчет таковой не оспаривал.

Предусмотренных ст. 333 ГК РФ оснований для снижения размера начисленной неустойки суд не усматривает.

С учетом изложенного, требования иска Банка о взыскании с ФИО3 задолженности по кредитному договору, состоящей из суммы основанного долга, процентов за пользование суммой кредита и неустойки, подлежат удовлетворению судом в полном объеме, в том числе и об обращении взыскания на заложенное имущество, а поскольку ответчиком допущено существенное нарушение условий кредитного договора, заявленные истцом требования о его расторжении также подлежат удовлетворению.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд принимает выраженное ответчиком несогласие с произведенной ООО «ФИО2» по заказу Банка ФИО2 являющейся предметом залога квартиры ответчика, которая согласно отчету №ЖН-19-040921 от ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 425 219 рублей (рыночная стоимость) и 2 853 207 рублей (ликвидационная стоимость). 

В этой связи судом назначена и проведена ФИО2 ООО «АКБ «АЛЬЯНС» ФИО5 судебная оценочная экспертиза. Согласно выводам ФИО2, изложенным в его заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером 23:49:0125007:1745, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на декабрь 2019 года составляет 5 309 960 рублей.

Суд принимает выводы ФИО2, поскольку они даны лицом, имеющим соответствующую квалификацию, после разъяснения ему процессуальных прав и предупреждения его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В то же время судом не могут быть приняты во внимание выводы оценщика ФИО6, содержащиеся в отчете №ЖН-19-040921 от ДД.ММ.ГГГГ об ФИО2 той же квартиры, рыночная стоимость которой, как указано выше, была определена в размере 3 425 219 рублей.

Так, в соответствии с п. 5 Федерального стандарта ФИО2 «Требования к отчету об ФИО2 (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – ФСО №), при составлении отчета об ФИО2 оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта ФИО2; информация, приведенная в отчете об ФИО2, существенным образом влияющая на стоимость объекта ФИО2, должна быть подтверждена; содержание отчета об ФИО2 не должно вводить в заблуждение заказчика ФИО2 и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об ФИО2), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта ФИО2 «Общие понятия ФИО2, подходы и требования к проведению ФИО2 (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – ФСО №) основными подходами, используемыми при проведении ФИО2, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении ФИО2 подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи ФИО2, предполагаемое использование результатов ФИО2, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден Федеральный стандарт ФИО2 «ФИО2 недвижимости (ФСО N 7)» (далее по тексту – ФСО №), который в соответствии с его пунктом 2 развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО №, ФСО №, ФСО №, и является обязательным к применению при ФИО2 недвижимости.

При этом обязательный к применению ФСО № не был применен оценщиком ФИО6 при составлении отчета от ДД.ММ.ГГГГ №ЖН-19-040921. 

Согласно п. 5 ФСО № при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта ФИО2 в период, возможно близкий к дате ФИО2, если в задании на ФИО2 не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об ФИО2 причины, по которым объект ФИО2 не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Однако осмотр спорного объекта оценщиком ФИО6 не проведен, причины, препятствующие этому, в экспертном заключении не описаны, что свидетельствует о необъективности выводов ввиду неполноты произведенного исследования.

Пунктом 10 ФСО № установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В пункте 11 ФСО № указана последовательность анализа рынка недвижимости.

Данные требования Федерального стандарта не были оценщиком ФИО6 В нарушение подп. «а», «б», «в», «г», «д» п. 11 ФСО № ФИО2 не проведены: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта ФИО2 на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате ФИО2; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для ФИО2 объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Таким образом, фактически ФИО6 анализ рынка недвижимости не проводился. 

Согласно п. 25 ФСО № оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) ФИО2 недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об ФИО2 необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об ФИО2 понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам ФИО2, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов ФИО2.

Из приложенных к отчету об ФИО2 сведений из открытых источников, следует, что стоимость объектов-аналогов составляет от 4 275 000 рублей до 4 700 000 рублей, однако ФИО6, не проводя осмотр объекта ФИО2, по неясным основаниям пришел к выводу о среднем состоянии спорной квартиры, в связи с чем установил рыночную стоимость квартиры равной 3 425 219 рублей, что значительно меньше ее кадастровой стоимости, установленной в размере 4 227 845,04 рублей.

Таким образом, суд критически относится к выводам оценщика ФИО6, определившего рыночную стоимость спорной квартиры в размере 3 425 219 рублей, и не принимает составленный им отчет об ФИО2 в качестве доказательства. 

С учетом изложенного, суд полагает разумным и справедливым установить начальную продажную стоимость спорной квартиры в размере 80% от определенной ФИО2 ООО «АКБ «АЛЬЯНС» ФИО5 по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, что соответствует требованиям подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и составляет 4 247 968 рублей (5 309 960 Х 80 / 100).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу расходы. Поэтому уплаченная истцом сумма госпошлины в размере 27 285,52 рублей подлежит взысканию в его пользу с ответчика.

Суд не принимает в качестве судебных понесенные истцом расходы по оплате услуг оценщика в размере 4 500 рублей, поскольку отчет об ФИО2 квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №ЖН-19-040921 судом не принят и по вышеописанным основаниям является недопустимым доказательством. ФИО2 предмета спора была установлена соглашением сторон при заключении договора ипотеки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования иска Публичного акционерного общества РОСБАНК к ФИО3 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ 

<

***>, заключенный между Акционерным обществом «Коммерческий банк ДельтаКредит» и ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу Публичного акционерного общества РОСБАНК задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ 

<

***> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 617 103 (два миллиона шестьсот семнадцать тысяч сто три) рублей 10 копеек, из которых 2 424 150,50 рублей – сумма основного долга, 188 918,42 рублей – проценты за пользование кредитом, 4 034,18 рублей – неустойка. 

Обратить взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога в обеспечение обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ 

<

***>, с кадастровым номером 23:49:0125007:1745, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 4 247 968 (четыре миллиона двести сорок семь тысяч девятьсот шестьдесят восемь) рублей.

В удовлетворении требований иска Публичного акционерного общества РОСБАНК в остальной части – отказать.

Взыскать с ФИО3 в пользу Публичного акционерного общества РОСБАНК судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 285 (двадцати семи тысяч двухсот восьмидесяти пяти) рублей 52 копеек.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в 

<

адрес>вой суд через Лазаревский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.П. Богданович

Копия верна:

Судья

Лазаревского районного суда 

<

адрес> С.П. Богданович