УИД 61OS0000-01-2021-000127-44

Дело № 3а-171/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 августа 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 года в размере 39 849 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания, с учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 112 019 071, 36 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате налога на имущество.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц -Администрация города Ростова-на-Дону и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

От административного истца в лице представителя по доверенности ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя, в котором также указано на отсутствие возражений против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы. 

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика также не возражал против установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере, установленном заключением судебной оценочной экспертизы.

Администрация г. Ростова-на-Дону в письменных возражениях указала на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. 

От ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 16 августа 2021 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилой дом, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

В соответствии с Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 11181,3 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, назначение: нежилое, наименование: автопарковка с комплексом обслуживания, количество этажей 5, в том числе подземных 1.

Объект недвижимости в его исследуемых характеристиках был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию в сумме 112 019 071, 36 руб.

Являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, ФИО3 имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости здания в соответствие с его рыночной стоимостью, в связи с чем вправе ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № СЭ-26-21 от 10 февраля 2021 г., составленный оценщиком ООО «Центр экспертно-правовых услуг». Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что на 1 января 2016 года рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 39 849 000 рублей. 

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов оценщика о рыночной стоимости здания, ходатайства представителя административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» ФИО2 

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 213/21 от 24 июня 2021 года по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость здания составляет 98 933 000 рублей. 

Возражений, замечаний относительно выводов судебного эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются аргументированными и убедительными. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; экспертом произведен осмотр исследуемого объекта; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом выявлены факторы и характеристики, относящиеся к объекту исследования, существенно влияющие на его стоимость, также произведен анализ рынка земельных участков под коммерческую и общественно-деловую застройку, анализ рынка коммерческой недвижимости (паркинги, автостоянки). Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Для определения рыночной стоимости нежилого здания эксперт, учитывая специфику исследуемого объекта капитального строительства, использовал доходный подход, поскольку эксперту удалось подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными арендными ставками, и затратный подход. 

От применения сравнительного подхода эксперт отказался, поскольку на дату определения кадастровой стоимости не выявлено ни одного предложения о продаже аналогичных зданий с многоуровневой парковкой и комплексом обслуживания. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. 

Стоимость здания, полученная в рамках затратного подхода, составила 101 142 000 руб., в рамках доходного – 97 000 000 руб., согласованная рыночная стоимость – 98 933 000 руб. 

Суд находит, что заключение экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ, является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Данных о наличии в нем нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства. Доводы Правительства Ростовской области и Администрации города Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчёта проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно. 

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью здания (11,7%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе в сумме 82 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 11181,3 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, назначение: нежилое, наименование: автопарковка с комплексом обслуживания, количество этажей 5, в том числе подземных 1, равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 98 933 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 13 апреля 2021 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Южный региональный центр экспертизы и оценки «АС-Консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 82 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля