УИД 47RS0018-02-2023-002990-23

Дело № 2-2299/2024 Санкт-Петербург 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Пушкинский районный суд ... в составе:

председательствующего судьи Зейналовой К.О.,

при секретаре Гонгало Э.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 00.00.0000 гражданское дело по иску ООО «УК «Квартал ЛО» к ФИО1 об обязании заключить договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, взыскании задолженности за оказанные услуги, пени, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «УК «Квартал ЛО» обратился в суд с иском к ФИО1, просило обязать заключить договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного (блокированного жилого дома с ООО «Управляющая компания «Квартал ЛО», взыскать с ФИО1 в пользу ответчика задолженность за оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 в размере 50 589 рублей 41 копейки, а также пени в размере 6 000 рублей 65 копеек и государственную пошлину в размере 7 898 рублей.

В обоснование иска указывал, что ООО «УК «Квартал ЛО» с 00.00.0000 является обслуживающей организацией многоквартирных (блокированных) домов, входящих в состав ЖК «Федоровское», в том числе по адресу: ... ООО «УК «Квартал ЛО» по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услугу по надлежащему содержанию, технической эксплуатации и текущему ремонту общего имущества собственников ЖК «Федоровское». Договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного (блокированного) дома заключается с каждым собственником жилого помещения отдельно, в том числе и по указанному выше адресу. С ФИО1 договор не заключен, однако собственник жилого помещения с 00.00.0000 по настоящее время пользуется услугами и результатом работ, предоставляемыми/выполняемыми ООО «Управляющая компания «Квартал ЛО», не внося своевременную плату за такие оказываемые услуги/работы, как: обслуживание систем газопровода и водопровода; содержание дорог, а также осуществление ямочных ремонтов, уборка, помывка; осуществление работ по текущему ремонту, в том числе канализационной насосной станции, уличного освещения; осуществление работ по санитарному содержанию общего имущества и территории, в том числе покос, мытье дорог; техническое обслуживание водопровода; техническое обслуживание шлагбаума и так далее. Газопровод, уличное освещение, канализационная насосная станция и т.д. являются общим имуществом собственников жилых помещений и входят в состав общего имущества. ФИО1 в период с 00.00.0000 по настоящее время пользуется услугами и результатом работ, предоставляемыми/выполняемыми истцом, не внося своевременную плату за оказываемые услуги.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования поддержал.

Ответчик ФИО1, ее представитель в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица ООО «СЗ «Альтера» в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом и заблаговременно о времени и месте рассмотрения дела в судебном заседании.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленного иска.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: ... (л.д. 8-10 том 1).

Согласно Уставу ООО «Управляющая компания «Квартал ЛО» общество создано с целью удовлетворения потребностей юридических и физических лиц в работах, товарах и услугах, не запрещенных законодательством РФ, а также извлечения прибыли от своей деятельности (л.д. 18-22 том 1).

Истцом представлены договоры на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного (блокированного) жилого дома, заключенные с собственниками жилых помещений, расположенных в ЖК «Федоровское» (л.д. 29-56 том 1).

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч. 5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, истец не оспаривал, что открытый конкурс по отбору управляющей организации ЖК «Федоровское» не проводился.

Учитывая, что Гражданским кодексом Российской Федерации, законом не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор с истцом, добровольно истец обязательство заключить договор с истцом не принимала, требования истца об обязании заключить договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного (блокированного) жилого дома с ООО «Управляющая компания «Квартал ЛО» удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика задолженности, суд руководствуется ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно договору №Ф/05-05 купли-продажи квартиры от 00.00.0000, заключенным между ООО «Альтера» и ФИО1, продавец продал, а покупатель купил в собственность ... кадастровым номером № 0, общей площадью 78,9 кв.м; 79,60 кв.м на 1-2 этаже, состоящую из 3 (трех) комнат, в блокированном жилом доме расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером № 0.

Пунктом 11 указанного договора предусмотрено, что право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в Жилом доме, и на земельный участок, пропорционально доле в праве собственности на квартиру, на котором расположен данный дом (л.д. 211-217 том 1). 

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, земельного участка на котором в том числе расположен жилой дом по адресу: ..., данный земельный участок находится в долевой собственности собственников помещений, пропорционально размеру общей площади квартир, помещений (л.д. 210-215 том 5).

ЖК «Федоровское» распложено на земельном участке ООО «СЗ «Альтера», представляет собой комплекс домов блокированной застройки, имеющих общие инженерные коммуникации и благоустройство, въезд на территорию комплекса ограничен.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 00.00.0000 № 0-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО2.", сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Сообразно предписаниям Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 17 (часть 3), 35 (части 1 - 3) и 40 (часть 1), действующее законодательство регулирует отношения, связанные с использованием имущества, функционально и технически предназначенного для обслуживания жилых помещений, главным образом применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом нормативно установлен и состав этого общего имущества, к которому в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и положений раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 00.00.0000 № 0) относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатировать помещения в доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, в соответствии с техническими и санитарными требованиями.

Учитывая служебное предназначение объектов общего имущества в многоквартирном доме, потребность собственников помещений в его сохранности, поддержании в надлежащем состоянии и постоянном использовании, а равно значимость отношений в этой сфере для реализации ряда конституционных прав и свобод, законодатель предусмотрел для таких объектов особый правовой режим, который базируется на том, что возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме (статья 289 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). В основу указанного режима положены объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности общего имущества в многоквартирном доме и невозможность его отчуждения иным лицам, а также обусловленных непосредственно свойствами, присущими самому дому как целостной объемной строительной системе, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для совместного проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 00.00.0000 № 0 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Исходя из того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность и конкретного помещения, и самого дома (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 00.00.0000 № 0, от 00.00.0000 № 0 и др.).

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 00.00.0000 № 0). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

Истцом представлены протоколы общих собраний собственников помещений домов, входящих в ЖК «Федоровское», за исключением дома истца, из которых следует, что собственниками приняты решения об утверждении тарифов и выборе истца в качестве управляющей организации (л.д. 120-250 том 4, 1-204 том 5).

Из указанных протоколов усматривается, что истец оказывает следующие услуги:

Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, аварийно-техническому обслуживанию, техническому обслуживанию наружных сетей и иного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного (блокированного) жилого дома – 17 руб. в месяц на 1 кв. метр общей площади;

Работы и услуги по санитарному содержанию общего имущества и территории – 13, 4 руб. в месяц на 1 кв. метр общей площади;

Работы по текущему ремонту – 3,2 руб. в месяц на 1 кв. метр общей площади;

Административно-управленческие расходы – 6,9 руб. в месяц на 1 кв. метр общей площади.

Истцом представлены доказательства оказания услуг по уборке придомовой территории, по техническому обслуживанию системы автоматики, обслуживанию инженерных и газораспределительных сетей, ремонту дорог, а также несения расходов на оплату оказываемых услуг (л.д. 57-118 том 1, л.д. 50-62, 104-242 том 2, л.д. 1-250 том 3, л.д. 1-110 том 4).

Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате оказываемых услуг.

Согласно расчету задолженности лицевого счета за период май 2022 по август 2023, задолженность ответчика за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 составляет 50 589 рублей 41 копейки.

Вместе с тем, согласно оборотно-сальдовой ведомости по услугам в разрезе лицевых счетов за период с 00.00.0000 по 00.00.0000, истцом начислена плата за работы по текущему ремонту в размере 3 534 рублей 72 копеек, что является незаконным, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность за оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 в размере 47 054 рублей 69 копеек (50 589 рублей 41 копейки -3 534 рублей 72 копеек).

Также суд полагает возможным взыскать с ответчика пени за несвоевременную оплату оказываемых услуг.

Согласно расчету истца, задолженность по пени составляет 6 000 рублей 65 копеек.

Суд принимает во внимание, что пени начислены на сумму 50 589 рублей 41 копейки, что является не верным и учитывая, что ответчик не оплачивал оказываемые услуги, поскольку полагал, что в отсутствие заключенного договора требования истца являются незаконными, приходит к выводу о возможности применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера пени до 3 000 рублей.

Таким образом, иск ООО «УК «Квартал ЛО» к ФИО1 подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 701 рубля 64 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «УК «Квартал ЛО» к ФИО1 об обязании заключить договор на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, взыскании задолженности за оказанные услуги, пени, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 № 0) в пользу ООО «УК «Квартал ЛО» (№ 0) задолженность за оказание услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 в размере 47 054 рублей 69 копеек, пени в размере 3 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 701 рубля 64 копеек.

В удовлетворении остальной части иска ООО «УК «Квартал ЛО» к ФИО1, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт–Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд Санкт–Петербурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Решение принято судом в окончательной форме 00.00.0000