РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

15 ноября 2018 года город Иркутск

Кировский районный суд г.Иркутска в составе 

председательствующего судьи Исаковой Н.Н., 

при секретаре судебного заседания Лукьяновой Е.А.,

с участием помощника прокурора г. Иркутска Просекиной А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-3634/2018 по административному исковому заявлению ООО «ОфисСтрой» к администрации города Иркутска о признании нормативного правового акта не действующим в части,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ОфисСтрой» обратилось в Кировский районный суд г. Иркутска с административным исковым заявлением к администрации г. Иркутска в котором просит признать недействующим Постановление Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменения в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9», в части пункта 4 Приложения № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», в соответствии с которым в отношении «Земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости устанавливается коэффициент учитывающий особые условия использования земельных участков в размере (Ку=2)».

В обоснование административного искового заявления указано, что между ООО «ОфисСтрой» (далее по тексту «Общество») и Министерством имущественных отношений (далее по тексту «Министерство») заключен Договор аренды земельного участка № 05-51-58/8 от 25.03.2008 года (далее по тексту «Договор») на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000027:0914, площадью 11 666 кв.м. На данном земельном участке Обществом был возведен объект незавершенного свершенного строительства, на который Управлением ФРС по Иркутской области было зарегистрировано право собственности 30.12.2013г. В последствие было заключено дополнительное соглашение № 1 от 28.11.2012г. к Договору, которым был продлен срок аренды земельного участка (на неопределенный срок). В последующем данное дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением ФРС по Иркутской области. Согласно п.4.6. Договора, размер аренной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления (изменения) органами государственной власти Иркутской области порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность которых не платы за использование земельных участков, государственная собственность которых не разграничена. Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора. Ежегодно, согласно п. 4.6. Договора, Министерство осуществляет расчет арендной платы. В марте 2018 года Общество получило от Министерства расчет арендной платы на 2018 год, в котором при расчете арендной платы был применен повышающий коэффициент Ку=2. В марте 2018 года Обществом в адрес Министерства направлялось заявление (исх.№04 от 20.03.2018 г.) о пересмотре расчета арендной платы за 2018 год по договору земельного участка. 03.04.2018г. в адрес Общества от Министерства поступил ответ, согласно которого, Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9» (далее по тексту «Постановление») были внесены изменения в Приложение 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск (далее по тексту - Порядок), согласно которого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости применяется Ку равным 2 (подпункт 4 таблицы). Данное Постановление было опубликовано в газете «Иркутск официальный» №30 от 18.07.2017 года. На основании вышеуказанного Постановления Администрации города Иркутска Министерство имущественных отношений в расчете арендной платы на 2018 год за земельный участок, арендуемый ООО «ОфисСтрой», применили Ку=2. Полагает, что установление повышающего коэффициента, учитывающего условия использования земельных участков в размере (Ку=2), установленного в пункте 4 Приложения № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденных Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 принято с нарушением норм действующего законодательства, противоречит федеральному законодательству, имеющему большую юридическую силу, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности по следующим основаниям. При принятии Постановления Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9» был нарушен принцип экономической обоснованности, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582 (в ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». К числу принципов, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы (далее - Основные принципы) является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 11.05.2004 № 209-0, при отсутствии в Российской Федерации единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Администрация города Иркутска в пределах своей компетенции внесла изменения в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9, согласно которого земельные участки в зависимости от их разрешенного использования разделены на 5 видов. Расчет арендной платы для Общества осуществлен Министерством при применении Ку=2, пункта 4 Приложения № 2, согласно которого к земельным участкам, предоставленным для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости применяется Ку=2. При этом, действующее законодательство РФ не содержит каких-либо положений относительно повышения платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под строительство объектов капитального строительства, не относящихся к жилищному строительству. В связи с чем, указание 3-х летнего срока для использования земельного участка для строительства и последующей регистрации объекта строительства является необоснованным со стороны Администрации города Иркутска. Само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для применения повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учёта принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Кроме того, на момент внесения вышеуказанных изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 года на арендованном земельном участке Обществом уже был возведен объект незавершенного завершенного строительства, на который Управлением ФРС по Иркутской области было зарегистрировано право собственности 30.12.2013г. Однако, внесенные Администрацией города Иркутска изменения в Постановление мэра не учитывают таких особенностей арендуемых земельных участков, что также нарушает принцип дифференциации при расчете и установлении платы за пользование земельным участком и подтверждает не проведение соответствующего анализа арендуемых земельных участков со стороны Администрации при разработке и утверждении Приложения № 2 к Постановлению от 20.02.2009г. На основании вышеизложенного, административный истец полагает, что пункт 4 в Приложении № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», в редакции Постановления Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9» противоречит Земельному кодексу и Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Кроме того, вышеуказанные изменения значительно ухудшают положение Общества по сравнению с теми арендаторами, которые в течение 3-х лет не возвели каких-либо объектов на арендованном участке либо не использовали его по назначению. Внесение в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 вышеуказанных изменений повлекло значительное (более чем в два раза) увеличение размера арендной платы за земельный участок на 2018 год, договор аренды на который был заключен Обществом еще в 2008 году. Что влечет за собой существенный ущерб для Общества, так как годовой размер арендной платы увеличивается более чем в 2 с лишним раза с 5 878 640 рублей (размер арендной платы за 2017 год) до 12 133 444 рублей (размер арендной платы на 2018 год). Кроме того, при принятии Постановления Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9» был нарушен принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, предусмотренный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (в ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Согласно принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В то же время имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными генеральными законами (статья 3 Земельного кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается, в том числе, на признании равенства участников регулируемых им отношений. Таким образом, органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в собственности или в ведении соответствующего муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральными законами обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов - предпринимательской деятельности. Случаи пересмотра размера арендной платы за земельные участки в одностороннем порядке по требованию арендодателя предусмотрены в Положении о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденном постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015г. № 601-пп, которым отменены ранее действовавшие Положения: 2008, 2009, 2010 и 2012 гг. Согласно пункта 3 Положения, органы местного самоуправления муниципальных районов городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования-освобождение предоставленного в арендное пользование земельного участка от прав третьих лиц, снос и перемещение самовольных построек, тогда как по договору аренды земельного участка должен был быть предоставлен свободным от прав третьих лиц, проектные и изыскательские работы, а также произведены строительно-монтажные работы по переносу линии ВЛ 35кВ «Южная-М.Падь», а также соответствующие согласования, которые по времени заняли более 1 года, произведены работы по благоустройству земельного участка, согласование, проектирование и строительство водопропускного коллектора. Кроме того, по состоянию на 01.03.2018г. строительство объекта, под который был арендован земельный участок было завершено Обществом уже на 95%. В связи с тем, что цель аренды земельного участка на момент получения расчета платы на 2018 год была уже практически достигнута Обществом, у Общества уже фактически не было возможности для расторжения договора в связи с несогласием с полученным расчетом. В сложившейся ситуации, учитывая дату заключения договора, обстоятельства, с которыми пришлось столкнуться Обществу при строительстве объекта на земельном участке, а так же невозможность расторжения договора при практической готовности объекта строительства к сдаче в эксплуатацию и регистрации права собственности на него, расчет арендной платы за пользование земельным участком на 2018 год с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков в размере (Ку=2) является для Общества вынужденными и существенно нарушает баланс интересов между сторонами. При внесении вышеуказанных изменений в Постановление мэра Администрацией не было учтено правовое положение тех арендаторов, в частности Общества, которые заключили договоры аренды и получили разрешение на строительство до вступления изменений в силу. Таким образом, Администрацией был нарушен принцип предсказуемости расчета арендной платы в отношении арендаторов, заключивших договоры аренды земельных участков до принятия Постановления Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7.

На основании изложенного административный истец полагал требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель ООО «ОфисСтрой» ФИО1 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель административного ответчика администрации г. Иркутска ФИО2 возражала против заявленных требований, указав, что оспариваемое постановление принято уполномоченным органом, не противоречит нормам федерального законодательства, имеющим большую юридическую силу, является экономически обоснованным, что подтверждается отчетом ЗАО «Региональное агентство оценки бизнеса» № 6110СЧ по обоснованию размера арендной платы с использованием коэффицентов, установленных Постановлением администрации города Иркутска от 21.07.2015г. № 031-06-697/5 и учитывающих виды разрешенного использования земельных участков.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение помощника прокурора г. Иркутска Просекиной А.Г., полагавшей требования не подлежащими удовлетворению, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статья 208 КАС РФ с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

В силу ч. 7 ст. 213 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются. При проверке законности этих положений суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании нормативного правового акта недействующим, и выясняет обстоятельства, указанные в части 8 настоящей статьи, в полном объеме.

При рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление;

2) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, должностного лица на принятие нормативных правовых актов;

б) форму и вид, в которых орган, организация, должностное лицо вправе принимать нормативные правовые акты;

в) процедуру принятия оспариваемого нормативного правового акта;

г) правила введения нормативных правовых актов в действие, в том числе порядок опубликования, государственной регистрации (если государственная регистрация данных нормативных правовых актов предусмотрена законодательством Российской Федерации) и вступления их в силу;

3) соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу (ч. 8 ст. 213 КАС РФ).

25.03.2008г. между ООО «ОфисСтрой» и Министерством имущественных отношений Иркутской области заключен Договор аренды земельного участка № 05-51-58/8 на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 38:36:000027:0914, площадью 11 666 кв.м. 

На данном земельном участке Обществом был возведен объект незавершенного свершенного строительства, на который 30.12.2013г. Управлением ФРС по Иркутской области было зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2013 г. 

28.11.2012г. между ООО «ОфисСтрой» и Министерством имущественных отношений Иркутской области было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору от 25.03.2008г., которым был продлен срок аренды земельного участка (на неопределенный срок). 

В марте 2018 года Общество получило от Министерства расчет арендной платы на 2018 год, в котором при расчете арендной платы был применен повышающий коэффициент Ку=2. 

21.03.2018 г. Общество обратилось в адрес Министерства с заявлением о пересмотре расчета арендной платы за 2018 год по договору земельного участка. 

На данное заявление Министерством имущественных отношений Иркутской области 03.04.2018г. в адрес Общества направлен ответ, согласно которого, Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9» (далее по тексту «Постановление») были внесены изменения в Приложение 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, согласно которого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости применяется Ку равным 2 (подпункт 4 таблицы).

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Постановления администрации города издаются по вопросам местного значения и вопросам, связанным с осуществлением отдельных государственных полномочий, переданных органами местного самоуправления города Иркутска федеральными и областными законами (ст. 38 Устава города Иркутска, принятого решением городской Думы г. Иркутска от 20.05.2004 № 003-20-430537/4).

Административным истцом оспаривается Постановление Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменения в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9», в части пункта 4 Приложения № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск».

Оспариваемым в части постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 внесены изменения в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9, согласно которым, в Порядок определения коэффициентов, применяемые к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, которые рассчитаны на неоднократное применение и неопределенный круг лиц, в связи с чем, суд полагает оспариваемый акт относится к числу нормативных правовых актов.

Официальным опубликованием нормативного правового акта считается публикация его полного текста на государственном языке Российской Федерации в средстве массовой информации, которое определено в качестве официального периодического издания, осуществляющего публикацию нормативных правовых актов, принятых данным органом или должностным лицом.

Оспариваемый нормативный правовой акт в первоначальной редакции официально опубликован в печатном издании «Иркутск официальный» № 9, 03.03.2009, внесение изменений опубликовано в газете «Иркутск официальный», № 30,18.07.2017.

Редакция оспариваемого административным истцом пункта не изменялась со дня принятия нормативно-правового акта.

Правительство Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации постановлением от 16 июля 2009 г. № 582 утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; 

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся на территории Иркутской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Администрации Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп (в редакции от 29.06.2017г., действовавшей на момент принятия оспариваемого нормативно-правового акта), органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем первым настоящего пункта. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. 

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в действующей редакции на момент обращения административного истца в суд, одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указан принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной, исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, установлено, что коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение № 1);

Ку - коэффициент, учитывающий особенности видов разрешенного использования земельных участков (Ку) за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости установлен = 2.

В рассматриваемом случае, административным истцом оспаривается Ку - коэффициент, учитывающий особенности видов разрешенного использования земельных участков, а именно п. 4 Приложения 2 к Порядку, устанавливающий коэффициент в отношении «Земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости в размере 2.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

В обоснование законности оспариваемого постановления в части установления коэффициента, учитывающего особенности видов разрешенного использования земельных участков (Ку) за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, административным ответчиком представлен Отчете № 6110СЧ, составленном РАО Бизнес, 2015г., на основании муниципального контракта № 010-64-1554/15 от 25.12.2015г., где указано, что показатели, представленные в Приложении 2 (Коэффициенты к арендной плате, учитывающие особые условия использования земельных участков Ку), применяются в соответствии с п.7 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582. Данный коэффициент модели расчета размера арендной платы относится к стимулирующим факторам эффективного использования муниципальных земель и не определяется рыночными условиями ценообразования. Этот показатель устанавливает ответственность арендаторов за нарушение сроков строительства объектов недвижимости, а также определяет льготные условия использования земельных участков для строительства объектов социального назначения, при использовании земельных участков, ограниченных в обороте. Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, включая инвестиционные проекты, в отношении которых определены муниципальные льготы, реализуется с использованием коэффициента к арендной плате, устанавливающего зависимость размера арендной платы за земельный участок от категории арендатора (Кк). Размер указанного показателя установлен в Приложении 3 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Иркутска (утв. Постановлением администрации г. Иркутска от 21.07.2015 г. №031-06-697/5). Таким образом, в рассматриваемой методике определения размера арендной платы к показателям, отражающим рыночные условия использования земельных участков, относятся: кадастровая стоимость земельного участка по видам разрешенного использования (Кс), рассчитанная на основе методов оценки рыночной стоимости, в том числе методов массовой оценки; процент к кадастровой стоимости земельного участка (Пк), позволяющий дифференцировать арендную плату в зависимости от разрешенного использования земельного участка и категории арендаторов, учтены основные принципы, определенные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Согласно п.8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений. 

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Административным ответчиком представлено Заключение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 05.04.2017г. по экономическому обоснованию коэффициента, учитывающего особенности вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, из которого следует, что арендные отношения в сфере землепользования реализуют не только экономическую функцию, связанную с получением дохода, но и направлены на оптимизацию всей системы земельных отношений. Данные функции обеспечивают: рациональное использование земли; стимулирование развития рынка земли; стимулирование природоохранных мероприятий. Все эти функции играют в силу современной ситуации финансового кризиса при наполнении городского бюджета второстепенную роль. Экономическая функция была и будет основной при определении арендной платы. Корректирующие коэффициенты призваны не допустить дефицит местного бюджета и обеспечить максимальное поступление арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Муниципального образования город Иркутск и арендаторов земельных участков. Данный коэффициент модели расчета размера арендной платы относится к стимулирующим факторам эффективного использования муниципальных земель и не определяется рыночными условиями ценообразования. Этот показатель уравнивает положения субъектов арендных отношений, которым предоставлены земельные участки для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) и тем, которым предоставлены земельные участки для иного строительства. Анализ строительной деятельности в городе Иркутска за предшествующие годы показывает, что достаточно часто складывается ситуация, при которой у арендаторов, создавших объекты незавершенного строительства, отсутствовала заинтересованность в оформлении прав на данные объекты и введении их в гражданский оборот. С целью исключения данной ситуации предлагается установить повышающий коэффициент, который будет являться своего рода стимулятором для завершения строительства и регистрации прав на построенный объект и не может рассматриваться как мера имущественной ответственности. Рассматриваемый коэффициент направлен на стимулирование строительства и своевременное введение объектов недвижимости в эксплуатацию, что позволит существенно сократить количество «долгостроев» и законсервированных объектов капитального строительства на территории города Иркутска. По результатам социально-экономического анализа сделан вывод о необходимости и экономикой целесообразности принятия коэффициента (Ку) за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости равным значению 2. Принятие данного коэффициента устанавливает равные условия для физических и юридических лиц, осуществляющих строительство объектов недвижимости на территории города Иркутска.

Согласно Отчету № 13-02, составленного ООО «Дефом-Консалтинг», 2013 г., на основании муниципальных контрактов № 010-64-883/13 от 28.06.2013 г., № 010-64-1416/13 от 30.09.2013 г., № 010-64-1918/13 от 10.12.2013г., принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и его разрешенным использованием. В соответствии с этим, ключевое слово здесь — доходность. То есть, коэффициенты и их значения целесообразно определять в соответствии с коммерческой привлекательностью, потребительским спросом на землю, развитием инфраструктуры, при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Так как в перечне определяемых корректирующих коэффициентов виды разрешенного использования относятся как к коммерческой и некоммерческой недвижимости, то и подобное деление было положено при определении значений коэффициентов. Таким образом, основой для экономического обоснования коэффициентов служит рентабельность видов деятельности. При использовании земельного участка или предназначенного для одних и тех же видов деятельности и предоставляемого по одним и тем же основаниям, размер арендной платы не должен различаться. Одновременно с рыночными факторами, влияющими на доходность, размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, формируется под влиянием инструментов государственного управления в области земельных отношений. Коэффициенты, учитывающие особенности видов разрешенного использования земельных участков (Ку), установлены в соответствии с законодательством Российской Федерации и относятся к стимулирующим факторам эффективного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Эти показатели устанавливают ответственность арендаторов за нарушение сроков строительства объектов недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что размер коэффициента Ку=2 при расчете размера арендной платы в оспариваемом правовом акте экономически обоснован.

Не нашел своего подтверждения довод административного истца о том, что администрацией г. Иркутска был нарушен принцип предсказуемости расчета арендной платы в отношении арендаторов, заключивших договоры аренды земельных участков до принятия Постановления Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7.

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы заключается в определении в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления порядка расчета арендной платы и недопущении произвольного пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Согласно требованиям закона, в частности, пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления; статье 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно п. 3 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата в год за использование земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 5, 6, 8, 9 настоящего Положения, устанавливается по формуле: Ап = Кс x Зн x Кмсу x Ки, где: Ап - арендная плата в год за использование земельного участка; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Зн - ставка земельного налога за соответствующий земельный участок; Кмсу - экономически обоснованный коэффициент с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Иркутской области, изменение которого допускается не чаще одного раза в шесть месяцев; Ки - коэффициент инфляции, который рассчитывается путем последовательного перемножения уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 4.6 Договора аренды земельного участка № 05-51-58/8 от 25.03.2008г., размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы могут изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления (изменения) органами государственной власти Иркутской области порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Об изменении размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора. Пересмотр размера арендной платы осуществляется, в том числе и в связи с изменением уровня инфляции, - не чаще одного раза в год.

Таким образом, суд приходит к выводу, что принцип предсказуемости расчета размера арендной платы не нарушен.

Оспариваемая административным истцом норма устанавливает единые для определенной категории арендаторов (пользуются земельным участком более трех лет и при этом государственная регистрация прав на построенный объект недвижимости не осуществлена) условия аренды земельных участков. Размер арендной платы одинаков для всех арендаторов, использующих земельные участки, расположенные на территории муниципального образования город Иркутск, собственность на которые не разграничена, а также находящиеся в муниципальной собственности, поскольку п.7 Приложения № 2 к Порядку определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденному постановлением администрации города Иркутска от 21.07.2015 №031-06-697/5, содержит аналогичный коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, для земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимого имущества Ку=2, что исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированной арендной платы.

Кроме того, суд учитывает, что коэффициенты, установленные оспариваемым постановлением администрации города Иркутска, подлежат применению только с 01.01.2018 года (п.12 постановления правительства Иркутской области от 01.12.2015 №601-пп). При этом вопрос правомерности применения коэффициентов в правоотношениях, возникших до введения в действие оспариваемого нормативного правового акта не относится к существу заявленного предмета спора.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что оспариваемый административным истцом коэффициент, применяемый к размеру арендной платы, соответствует принципам экономической обоснованности и предсказуемости, определенным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, и пункту 3 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Иркутской области от 01.12.2015 № 601-пп, в связи с чем, суд приходит к выводу, что оснований для признания Постановление Администрации города Иркутска от 11.07.2017 года № 031-06-646/7 «О внесении изменения в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9», в части пункта 4 Приложения № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск» не действующим не имеется.

Не опровергают выводы суда доводы административного истца о том, что строительство фактически завершено с приложением технического паспорта, поскольку данные обстоятельства не влекут признание правового акта не действующим.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ОфисСтрой» к администрации г. Иркутска о признании недействующим Постановления Администрации города Иркутска от 11.07.2017 года № 031-06-646/7 «О внесении изменения в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9», в части пункта 4 Приложения № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», в соответствии с которым в отношении «Земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости устанавливается коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков, в размере (Ку=2)» – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Кировский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.Н. Исакова

Мотивированный текст решения изготовлен 20.11.2018г. Н.Н. Исакова