Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июня 2018 года г. Тула 

Привокзальный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Михайловой Г.М.,

при секретаре Жариковой А.Ю.,

с участием 

представителя истца (по встречному иску ответчика) ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителей ответчика ООО «Туластройфинанс» (по встречному иску истца) генерального директора ФИО3, по доверенности ФИО4, по ордеру и доверенности адвоката Евдокимова А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Привокзального районного суда г. Тулы гражданское дело № 2-394/2018 года по иску ФИО1 к ООО «Туластройфинанс» об обязательстве заключить договор купли-продажи жилого помещения, по встречному иску ООО «Туластройфинанс» к ФИО1 о признании сделки по заключению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества ничтожной с момента ее совершения, 

у с т а н о в и л:

истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Туластройфинанс» об обязательстве заключить договор купли-продажи жилого помещения. 

В обоснование заявленных требований указала, что между ней - ФИО1 и ООО «Туластройфинанс» был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017г. По указанному договору продавец ООО «Туластройфинанс»| обязуется продать в строящемся доме покупателю ФИО1 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> в 120 м. от 

<

адрес>. В соответствии с условиями предварительного договора продавец продает объект недвижимости за 1944360 руб., указанная цена, установленная соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. В договоре указано, что покупатель уплачивает аванс в размере 1944360 руб., что соответствует полной стоимости квартиры. Стороны договорились заключить основной договор долевого участия в строительстве в срок до дата. Квитанцией к приходно-кассовому ордеру от дата № подтверждается, что она - ФИО1 исполнила в полном объеме свои обязательства по договору, оплатила стоимость объекта недвижимости в размере 1944360 руб.. Данный факт подтверждается так же справкой № от дата, подписанной лично генеральным директором общества. В настоящее время ответчик уклоняется от заключения основного договора в целях оформления ее права собственности на указанный объект недвижимости. Она направляла претензионное письмо ответчику, который в рабочее время отсутствовал по месту нахождения юридического лица. Привлечение денежных средств, для строительства жилого дома, допускается в силу закона только до введения дома в эксплуатацию. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, в связи с чем, договор долевого участия заключить не предоставляется возможным. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации уполномоченным органом, что в сложившейся ситуации невозможно. Исходя из данных обстоятельств, надлежащим способом защиты ее прав является обращение в суд с требованием о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи объекта. Фактическая передача квартиры была произведена, она в спорной квартире производит отделочные работы и работы по обустройству. Просит: обязать ООО «Туластройфинанс» заключить с ней - ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения с №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 56,9 кв.м. с установлением стоимости квартиры в размере 1944360 руб. 

Ответчик (по встречному иску истец) ООО «Туластройфинанс» обратился в суд со встречным иском к ФИО1, мотивируя тем, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от датаг., согласно которому продавец ООО «Туластройфинанс» обязуется продать в строящемся доме покупателю ФИО1 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> в 120 м. от 

<

адрес>, является ничтожным с момента ее заключения по следующим основаниям. Согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от датаг. в счет причитающейся по договору долевого участия в строительстве покупатель передал продавцу аванс в размере 1944360 рублей, что соответствует полной стоимости квартиры. Прямого определения термина «аванс» гражданское законодательство РФ не содержит. В гражданском законодательстве термин «аванс» используется как предварительно выплаченная денежная сумма, уплаченная стороной договора, в счет авансового платежа, до фактического исполнения предмета договора, т.е авансовый платеж является предварительным. Аванс составляет часть суммы, подлежащей уплате, следовательно, остальная сумма, установленная сторонами договора, подлежит доплате. Пункт 3 предварительного договора противоречит нормам ГК РФ. К исковому заявлению приложена копия квитанции к приходному кассовому ордеру № от датаг., а также копия справки о полной оплате стоимости предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в которой указано, что ФИО1 внесла сумму в размере 1 944 360 рублей на расчетный счет организации, однако, фактической передачи денежных средств не было. На расчетный счет общества денежные средства в указанном размере не поступали, что отражается в выписке по лицевому счету ООО «Туластройфинанс» от 06.04.2018г. за период с 01.07.2017г. по 31.08.2017г. В экземпляре вышеуказанной справки, имеющейся в материалах дела, стоит печать ООО «Туластройфинанс», а также № и дата датаг., однако, подлинный экземпляр, указанной справки, имеющейся в обществе, не содержит печати и даты. Кроме того, квитанция к приходному кассовому ордеру, приобщенная к материалам дела, на момент заключения предварительного договора обществом не содержала печати, денежные средства в кассу Общества не поступали. Предварительный договор и квитанция к приходному кассовому ордеру, имеющиеся у ФИО1 были составлены ошибочно. Руководитель ООО «Туластройфинанс» не имел намерения заключать вышеуказанную сделку. Представленные ФИО1 в суд документы не были надлежащим образом оформлены. Они являлись проектом документов для планируемой сделки, которые подготавливались заместителем генерального директора Общества ФИО5, который является также участником Общества и официальным супругом ФИО1. Указанная сделка не должна была получить дальнейшего развития. Вышеуказанные документы хранились на столе генерального директора, который не предполагал, что его партнер по бизнесу ФИО5, супруг ФИО1, самовольно завладеет указанными документами, произведя на них дописки и поставит печать. Платежные первичные и прочие бухгалтерские документы хранятся в офисе организации, куда неограниченный доступ имеет и второй участник общества - ФИО5. О том, что вышеуказанные документы пропали из офиса генеральный директор ФИО3 узнал, только получив копию искового заявления ФИО1 с приложениями. ФИО1 никогда в присутствии генерального директора не посещала офис ООО «Туластройфинанс», денежные средства в кассу общества не вносила. Подготовка вышеуказанного проекта пакета документов планировалась для предполагаемой сделки, однако впоследствии необходимость в заключении, указанной сделки отпала. Супруги Ч-вы действуют в сговоре, с целью обогатиться за счет общества, поскольку в сентябре 2017 года ФИО5, как должностное лицо общества, действуя в интересах общества лично показывал спорную квартиру потенциальным покупателям с целью ее отчуждения. ФИО5 было известно о ничтожности указанной сделки, то есть об ее отсутствии. ФИО5 было известно, как участнику и должностному лицу ООО «Туластройфинанс» о тяжелом финансовом состоянии общества, о наличии крупных долговых обязательств перед третьими лицами, и генеральный директор ФИО3 не предполагал, что ФИО5 будет действовать недобросовестно в интересах общества. Отчуждение спорной квартиры в пользу третьих лиц было совместным решением участников общества для того, чтобы выйти из кризисной финансовой ситуации. Вышеуказанный договор является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, и не имеет признаков договора долевого участия в строительстве. Указанный договор был подписан генеральным директором ООО «Туластройфинанс» ФИО3, который, в силу своей юридической неграмотности, не имел права заключать указанный договор на имевшей место стадии строительства многоквартирного дома на момент заключения договора. Купля-продажа недвижимого имущества между застройщиком и покупателем может заключаться только при условии наличия права собственности. Применение различных по сути норм права к договору противоречит действующему законодательству. Пункт 4 указанного договора, о том что стороны договорились заключить основной договор долевого участия в строительстве не позднее 1 сентября 2017г. противоречит прочим условиям и предмету предварительного договора, а также п. 3 ст. 429 ГК РФ. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором располагается спорный объект, был получен только 08.12.2017г., а фактически многоквартирный дом был введен в эксплуатацию в январе 2018г. На момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на отчуждаемый объект не было зарегистрировано за ООО «Туластройфинанс». Основным критерием при продаже объекта недвижимости является, идентификация объекта, а именно: присвоенный кадастровый номер объекта, присвоенный адрес. На момент подписания вышеуказанного предварительного договора, многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> в 120 м. от 

<

адрес> еще не был введен в эксплуатацию, не имел постоянного адреса, не имел обязательных идентификационных критериев, следовательно, квартира, указанная в предварительном договоре, как объект недвижимости не существовала и как следствие не существовал предмет предварительного договора, что также противоречит ст. 429 ГК РФ. При данных обстоятельствах предварительная сделка купли-продажи не могла и не должна была совершаться в силу своей ничтожности. Пунктом 4 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017г. предусмотрено, что стороны договорились заключить основной договор долевого участия в строительстве не позднее 1 сентября 2017г.. Однако, до и после указанного срока предложения о заключении основного договора стороны друг другу не направили. Уведомлений о необходимости заключения основного договора купли-продажи генеральный директор ООО «Туластройфинанс» ФИО3 от ФИО1 также не получал. Доказательств отправления и получения уведомления в адрес ООО «Туластройфинанс» ФИО1 не представлено, а копия почтовой накладной якобы на отправленную претензию, представленная в суд ФИО1, была составлена в феврале 2018г. для формального соблюдения урегулирования спора в досудебном порядке. Поскольку на момент разрешения спора, предусмотренный предварительным договором срок для заключения основного договора истек, а основной договор сторонами не заключен, в силу положений п. 6 ст. 429 ГК Р.Ф. обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными. Акт приема-передачи квартиры между сторонами не составлялся и не подписывался. Акт приема-передачи недвижимого имущества является обязательным документом при продаже, а также передаче в пользование недвижимого имущества между сторонами. Спорная квартира в настоящий момент находится в ведении (пользовании, распоряжении) ООО «Туластройфинанс». ФИО1 также не представлено доказательств, проведения ремонта в спорной квартире. ФИО1 является законной супругой ФИО5, который в свою очередь, является одним из учредителей (участников) ООО «Туластройфинанс». Вышеуказанный спорный договор был подписан ФИО1 и ФИО3 который также является одним из учредителей (участников) ООО «Туластройфинанс». Согласно п. 1ст. 45 Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью» сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, являются стороной, выгодоприобретателем в сделке, занимают должности в органах управления юридического лица. ФИО5 является заинтересованным лицом в совершении обществом указанной сделки. Предварительный договор купли-продажи не мог быть заключен без одобрения общим собранием участников общества. Просит: признать сделку по заключению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017 года между ФИО1 и ООО «Туластройфинанс» ничтожной с момента совершения. 

Истец (по встречному иску ответчик) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени разбирательства дела извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала на поддержание заявленных требований в полном объеме, что ее позицию по делу выразит представитель ФИО2 

Представитель истца (по встречному иску ответчика) ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования истца ФИО1 поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям, встречный иск не признал. Дополнительно указав, что в действиях ответчика ООО «Туластройфинанс» имеется логика и закономерность, выражающаяся в нежелании оформлять жилое помещение по договору купли-продажи, как того требует действующее законодательство, поскольку у общества имеются неисполненные денежные обязательства на значительные суммы, нереализованное имущество, под чем подразумеваются в том числе жилые помещения, является гарантией расчета по ним. Сама по себе недействительность решения общего собрания участников, независимо от того, признано оно таковым на основании решения суда или не имело юридической силы изначально, автоматически не влечет правовых последствий для сделки, совершенной с учетом состоявшегося решения. Сделка не может быть признана судом недействительной, если не будет установлено, что другая сторона в двусторонней сделке или выгодоприобретатель по односторонней сделке не знали и не должны были знать о наличии признаков заинтересованности в сделке и несоблюдении установленного порядка ее совершения. Установленные законодательством требования к порядку совершения крупных сделок, как и сделок с заинтересованностью, схожи и направлены на защиту аналогичных по существу прав и законных интересов хозяйственного общества и его участников. Права и обязанности сторон должны определяться исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости. ООО «Туластройфинанс», оспаривая сделку с заинтересованностью, должен доказать, каким образом данная сделка нарушила его права и законные интересы как участника общества. В соответствии с пунктом 5 статьи 45 Закона N 14-ФЗ суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, в том числе, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. Из указанной нормы следует, что на ООО «Туластройфинанс», возлагается бремя доказывания обстоятельств, связанных с причинением или возможным причинением убытков обществу или участнику, либо наступления иных неблагоприятных последствий. Сделка, совершённая юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином. Расчет по предварительному договору производился наличными денежными средствами, полученными семьей Ч-вых в результате продажи нескольких транспортных средств, земельных участков, с привлечением кредитных денежных средств, и с использованием средств, данных родственниками истца. Прием наличных денежных средств в кассу предприятия сопровождается оформлением формы кассовой документации, специально утвержденной для этой цели, а именно приходным кассовым ордером. Одной из составных частей этого документа является квитанция к приходному кассовому ордеру. Предназначением этой составной части ордера является документальное подтверждение факта внесения денежных средств в кассу предприятия для лица, вносящего эти денежные средства. В квитанции дублируется большая часть информации из основной части ПКО. Это необходимо для того, чтобы информация о внесенных и полученных в кассу предприятия денежных средствах, имеющаяся у вносящего деньги лица, соответствовала информации, имеющейся у общества -получателя. Генеральный директор общества ФИО3 действовал самостоятельно и ставил собственноручно подпись на всех юридически значимых документах, что означает одобрение сделки. ФИО3 знал о наличии родственных отношений между ФИО5 и ФИО1. На основании изложенного, просил: обязать ООО «Туластройфинанс» заключить с ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения с К№, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 56,9 кв.м., с установлением стоимости квартиры в размере 1944360 руб.; в удовлетворении встречного иска отказать. 

Представитель ответчика ООО «Туластройфинанс» по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, поддержала встречные требования ООО «Туластройфинанс» по изложенным во встречном иске основаниям. Дополнительно указав, что ООО «Туластройфинанс» находится в сложной финансовой ситуации, поскольку имеет задолженности перед другими организациями, а сама сделка, выразившаяся в подписании с ФИО1 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017г. не является частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной деятельностью, а результате которых общество должно было получить выгоду, поскольку фактической передачи денежных средств от ФИО1 обществу проведено не было. В случае удовлетворения исковых требований ФИО1 общество понесет значительнее убытки по ничтожной сделке. ООО «Туластройфинанс» в лице генерального директора ФИО3 не предполагал, что ФИО1 обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор купли-продажи по сделке, который изначально является ничтожным. ООО «Туластройфинанс» находится в трудном финансовом положении, для общества является ущербом тот факт, что спорная квартира не может быть в настоящий момент реализована, поскольку общество не может исполнить долговые обязательства перед кредиторами и организациями, принимавшими непосредственное участие в ведении процесса строительства многоквартирного дома, а также оказывающими посреднические услуги обществу. ООО 

«Туластройфинанс» до сдачи строящегося многоквартирного дома в эксплуатацию, заключало с гражданами только договоры участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. ФИО1 на момент подписания, предварительного договора купли-продажи никак не могла приобрести в собственность единично возведенный объект на стадии строительства, поскольку строящийся многоквартирный дом еще не был сдан в эксплуатацию. На данной стадии строительства привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые, на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию допускается только па основании договора участия в долевом строительстве, который между ФИО1 и Обществом не заключался. Наличных (и иных) денежных средств ФИО1 никогда не вносила в кассу общества, либо на расчетный счет общества, а ее личное материальное состояние и ведение финансовых действий в отношении ее семьи, не относится к деятельности ООО «Туластройфинанс». Бухгалтерия ООО «Туластройфинанс» ведет обязательный реестровый учет первичной документации. Регистры бухгалтерского учета - это вид бухгалтерских документов, предназначенных для регистрации, систематизации и накопления информации, которая содержится в первичных документах, принятых к бухучету. Бухгалтер ООО «Туластройфинанс» ведет кассовую книгу организации, которая является учетной ведомостью, предназначенной для регистрации операций по поступлению и выдаче наличных денежных средств в организации. На дату, указанную в приходном кассовом ордере, представленном ФИО1, а также до конца 2017 года в кассовой книге сумма в размере 1944360 рублей не отражается, что доказывает факт того, что денежные средства в указанной сумме не передавались ФИО1 генеральному директору ООО «Туластройфинанс». Приходный кассовый ордер выдается, когда в кассу организации поступают денежные средства, что также отражается в кассовой книге. Генеральный директор ООО «Туластройфинанс» не имел намерения заключать вышеуказанную сделку. Представленные ФИО1 в суд документы не были надлежащим образом оформлены. Они являлись проектом документов для планируемой сделки. По факту сделка не была проведена надлежащим образом. 

Представитель ответчика ООО «Туластройфинанс» генеральный директор ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, встречные поддержал, по изложенным во встречном иске основаниям, дополнительно указав, что он и ФИО5 являются учредителями ООО «Туластройфинанс», между ними были доверительные отношения. Одновременно он является генеральным директором, а ФИО5 являлся заместителем генерального директора. Он знал о том, что ФИО5 состоит в зарегистрированном браке с ФИО1. В его присутствии ФИО1 никогда не была в офисе ООО « Туластройфинанс», ему, либо в кассу, либо на расчетный счет общества ФИО1 денежные средства в размере 1944360 руб. не вносила и не передавала. По поводу представленных документов, пояснил, что их составил ФИО5 и попросил его их подписать, это были проекты документов. Он подписал справку от 12.07.2017 года, квитанцию к приходно-кассовому ордеру и предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по просьбе ФИО5, но печать общества на данных документах не ставил, эти документы остались в офисе общества, и не имели юридической силы, поскольку денежные средства ни ФИО1, ни ФИО5 внесены не были. У ФИО5 был так же доступ к печати общества, поскольку он являлся заместителем генерального директора и находился в офисе общества. Он подписал указанные документы, потому что думал, что они не имеют юридической силы, и что впоследствии эти документы никаким образом не затронут права и интересы общества. На тот, момент дом еще не был введен в эксплуатацию, и речи о заключении договора купли-продажи в отношении 

<

адрес> быть не могло. Данную квартиру периодически показывали дольщикам, которые желали по договору долевого участия ее приобрести. ФИО5 воспользовался данными документами без его согласия, поставил на документах печать, передал их ФИО1, и тем самым, пытается лишить общество квартиры и соответственно его действия, направлены на причинение имущественного ущерба обществу. 

Представитель ответчика ООО «Туластройфинанс» по ордеру и доверенности адвокат Евдокимов А.А. в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, встречные поддержал, по изложенным во встречном иске основаниям, дополнительно указав, что предметом оспариваемого договора является заключение основного договора долевого участия в строительстве, который в настоящее время не может быть заключен и не заключался между ФИО1 и ООО «Туластройфинанс» до введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12.07.2017 года заключение основного договора купли-продажи не являлось. Представленные истцом документы противоречат друг другу, поскольку в справке указано, что денежные средства внесены на расчетный счет общества. ФИО5, действуя не в интересах общества, подписанные генеральным директором общества документы присвоил, и передал своей супруге.. Спорную квартиру никто по акту-приема не принимал, и ремонт производить не имел право. ООО "Туластройфинанс" не имело намерение заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес> стоимостью 1944360 рублей, тем более денежные средства от ФИО1 в кассу и на расчетный счет общества не вносились, что подтверждается исследованными выписками из лицевого счета, копиями из кассовой книги за 2017 год. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, поскольку на момент подписания оспариваемого договора право собственности на жилое помещение по адресу: 

<

адрес> за ООО "Туластройфинанс" зарегистрировано не было. ФИО5 является заинтересованным лицом, должен отстаивать права и позицию ООО "Туластройфинанс", учредителем и заместителем генерального директора, которого он является. У ФИО5 имелся свободный доступ в офис общества, к печатям и документам общества. Отношения между ФИО3 и ФИО5 складывались на полном доверии. Он и ФИО5 имели намерение оставить в данном доме себе по 

<

адрес> без внесения денежных средств. С 2014 года у ООО "Туластройфинанс" стало не хватать денежных средств на окончание строительства указанного дома и указанный дом ими достраивался в долг за счет подрядчиков. В связи с плохой финансовой обстановкой в обществе, планы оставить у себя вышеназванные квартиры у них отпали и ООО "Туластройфинанс" выставило их на продажу посредством риэлтерских услуг. Квартира № была продана, у ООО "Туластройфинанс" намерений продать 

<

адрес> ФИО1 не было. Заместитель генерального директора ООО "Туластройфинанс" ФИО5, он же супруг истицы, являющийся заинтересованным лицом, имел доступ к печатям общества и в служебные кабинеты общества. Генеральный директор ООО "Туластройфинанс" ФИО3 от истицы денежные средства не получал, что подтверждается исследованной выпиской из лицевого счета общества и кассовыми книгами общества, а так же ссылкой в справке о внесении денежных средств на расчетный счет. ФИО1 12.07.2017 в офисе общества не была, денежные средства не передавала, договор был составлен с нарушением закона, а поэтому указанный подписанный ФИО3 договор с квитанцией хранились на столе генерального директора. В последствии необходимость в заключении указанной сделки отпала, в связи с чем на копии квитанции и справки о якобы выплате суммы в полном объеме, хранящиеся в обществе не ставилась печать общества. Удовлетворение иска ФИО1 повлечет за собой ущерб для общества, который имеет неисполненные денежные обязательства перед третьими лицами. 

В силу положений статьи 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие истца ФИО1.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, показания свидетелей, явка которых была обеспечена сторонами по делу, исследовав письменные документы, суд приходит к следующему. 

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. 

При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске. 

Согласно пункта 1 статьи 9 ГК РФ Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Положениями статьи 10 ГК предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из материалов дела следует, что ФИО5 состоит с 21.09.2012 года по настоящее время в зарегистрированном браке с ФИО1, что подтверждается свидетельством о заключении брака, объяснениями сторон. 

Доказательств обратного в деле не имеется. 

Учредителями (участниками) юридического лица ООО «Туластройфинанс» являются ФИО5 размер доли 50 %, ФИО3 размер доли 50%; с 30.01.2014 года по настоящее время лицом имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица является генеральный директор общества ФИО3; местом нахождения юридического лица с 25.02.2014 года является адрес: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 9.04.2018 года, и объяснениями сторон. 

Основной вид деятельности ООО «Туластройфинанс» строительство жилых и нежилых зданий. 

ФИО5 по состоянию на 2017 года являлся заместителем генерального директора ООО «Туластройфинанс», имел доступ в офис общества, к финансовым документам общества, принимал непосредственное участие в деятельности общества, что подтверждается:

- сведениями о застрахованных лицах за 2017 год, из которых следует что за ФИО5, работающего в ООО «Туластройфинанс» производились отчисления страховых и пенсионных взносов; 

- показаниями свидетеля В, которая пояснила, что с июля 2017 года по договоренности исполняла обязанности 

<

...> в обществе ООО «Туластройфинанс», вела бухгалтерскую отчетность, кассовую книгу, производила отчисления страховых и пенсионных взносов, ФИО5 работал в данном обществе в качестве заместителя генерального директора, ФИО3 и ФИО5 привозили ей документы, по которым она составляла отчеты;

- показаниями свидетеля Н, который пояснил, что является 

<

...> данное общество на основании договора подряда, заключенного с ООО «Туластройфинанс» осуществляло строительство жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 является генеральным директором общества ООО «Туластройфинанс», а ФИО5 заместителем генерального директора; отчеты по закрытым выполненным работам поэтапно предоставлялись ФИО3 и ФИО5; 

- показаниями свидетеля А, который пояснил, что помогал ООО «Туластройфинанс», генеральным директором которого является ФИО3, а заместителем генерального директора ФИО5, найти подрядчиков для установки котлов в квартирах в строящемся доме по адресу: 

<

адрес> 

- показаниями свидетеля С, которая пояснила, что перед приобретением квартиры, в доме по адресу: 

<

адрес> в присутствии ФИО5 и ФИО3 осматривала предложенные ей квартиры; 

- показаниями свидетеля Г, который пояснил, что 

<

...> устанавливало котлы в жилых помещениях, в доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> при этом он общался с учредителями ФИО5 и ФИО3.

Как следует из материалов дела ООО «Туластройфинанс» являлся застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 года№ 214-ФЗ ( в редакции от 31.12.2017 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются ( пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: 

<

адрес> было выдано дата № №. 

Фактически жилой дом был введен в эксплуатацию в январе 2018 года. 

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 предоставила предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от 12.07.2017 года, квитанцию к приходно-кассовому ордеру № от 12.07.2017 года, справку о полной оплате стоимости предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017 года. 

Генеральный директор ООО «Туластройфинанс» ФИО3 не отрицал факт подписания им лично данных документов, однако пояснил, что данные документы составлялись заместителем генерального директора, являющегося одновременно учредителем общества ФИО5, они были составлены как проект, поскольку ФИО1 денежные средства в размере 1944360 руб. в кассу общества и на расчетный счет общества не внесла, данные документы находились в офисе общества, печати на данные документы он не ставил, ФИО5 имел доступ к документам и печати находящихся в офисе общества ООО «Туластройфинанс». 

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором ( пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Согласно положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования предварительного договора № от 12 июля 2017 года, следует, что он заключался как договор купли-продажи, по которому продавец ООО «Туластройфинанс» обязался продать покупателю ФИО1 объект недвижимости №, общей площадью 58,92 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> в 120 м. от 

<

адрес>. Разрешение на строительство от 7.04.2014 года № № ( пункт 1 договора). Продавец продает покупателю указанный в пункте 1 объект недвижимости за 1944360 руб.. Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2 договора). В счет причитающейся по договору долевого участия в строительстве суммы покупатель передал продавцу аванс в размере 1944360 руб., что соответствует полной стоимости квартиры (пункт 3 договора). Стороны договорились заключить основной договор долевого участия в строительстве не позднее 1 сентября 2017 года ( пункт 4 договора). 

В силу положений ст. 429 пункт 4 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела основной договор долевого участия в строительстве МКД между ФИО1 и ООО «Туластройфинанс» ни в срок оговоренный в договоре (1.09.2017 года) ни до выдачи разрешения объекта в эксплуатацию (8.12.2017 года) не заключался. ФИО1 не направляла предложение ООО «Туластройфинанс» заключить договор долевого участия в строительстве, начиная с 12.07.2017 года, в том числе до выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Доказательств обратного в дело не представлено. 

Учитывая вышеприведенные нормы закона и установленные по делу фактические обстоятельства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества № от 12 07.2017 года обязательства прекращены 1.09.2017 года, и истец ФИО1 не вправе ссылаться на условия предварительного договора в качестве обоснования требования об обязательстве ООО «Туластройфинанс» заключить с ней договор купли-продажи в отношении спорной квартиры. 

В силу ст. 429 п. 5 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Доказательств, подтверждающих, что ООО «Туластройфинанс» уклонялся от заключения договора участия в долевом строительстве жилого дома до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ФИО1 не представлено. 

Указанный выше предварительный договор № от 12.07.2017 года, не предоставляется возможным расценивать как предварительный договор купли-продажи квартиры, поскольку 

<

адрес>, в 

<

адрес> по 

<

адрес>, в 

<

адрес> на момент заключения предварительного договора и до выдачи разрешения ввода объекта в эксплуатацию не являлась собственностью ООО «Туластройфинанс», последний не вправе был ей распоряжаться, весь объект долевого строительства, а именно 

<

адрес> строился за счет средств дольщиков, с которыми были заключены договора долевого участия в строительстве жилого дома, а так же за счет средств подрядчиков, с которыми у ООО «Туластройфинанс» были договорные отношения и имеются денежные обязательства. 

В силу статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).

Как указывалось выше, с ФИО1 не заключался договор участия в строительстве жилого дома, и она не обращалась в ООО «Туластройфинанс» с предложением заключить такой договор, она не отнесена к категории лиц указанных в статье1 вышеуказанного закона. 

Действительно в силу статьи 1 часть 2.1 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Однако допустимых, относимых, доказательств, о том ООО «Туластройфинанс» привлекло для строительства жилого дома по вышеуказанному адресу денежные средства, принадлежащие ФИО1, последней не представлено, исходя из следующего. 

Положениями статьи 5 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (часть 1). Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (часть 3).

Как следует из материалов дела предварительный договор № от 12.07.2017 года государственную регистрацию в установленном законом порядке не проходил, а основной договор участия в долевом строительстве не был заключен.

Положениями статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона (часть 4). При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным ( часть 5).

Как следует из предварительного договора № от 12 июля 2017 года площадь объекта недвижимости была определена в размере 58,92 кв.м.. Согласно выписке из ЕГРН площадь 

<

адрес> составляет 56,9 кв.м.. В предварительном договоре отсутствуют сведения, установленные частью 4 статьи 4 вышеуказанного закона, что в силу части 5 данной статьи позволяет сделать выводы о том, что предварительный договор от дата считается незаключенным. 

Довод истца ФИО1 о том, что объект недвижимости спорная 

<

адрес> после заключения предварительного договора № от 12.07.2017 года была передана ей в пользование и владение, не нашел своего подтверждения в судебном заседании по следующим основаниям. 

Положениями статьи 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Между ФИО1 и ООО «Туластройфинанс» акт приема-передачи квартиры не заключался, доказательств обратного в деле не имеется. 

Представленные истцом ФИО1 документы в обоснование своей позиции о том, что по предварительному договору ей были переданы в ООО «Туластройфинанс» денежные средства в размере 1944360 руб., не могут быть признаны судом относимыми, допустимыми, достоверными доказательствами, поскольку они содержат противоречия между собой и опровергаются иными доказательствами по делу. 

Как следует из квитанции к приходно- кассовому ордеру от 12.07.2017 года № принято от ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от 12.07.2017 года 1944360 руб..

Согласно данных содержащихся в справке № от 12.07.2017 года, ФИО1 внесла на расчетный счет ООО «Туластройфинанс» денежные средства в размере 1944360 руб.

Из выписки по лицевому счету ООО «Туластройфинанс», надлежащим образом заверенной Банком ВТБ, за период с 1.03.2017 года по 18.04.2018 года денежные средства в размере 1944360 руб. по предварительному договору, заключенному с ФИО1 не поступали. 

Из карточки счета № год следует, что за период с дата по дата денежные средства в размере 1944360 руб. по предварительному договору, заключенному с ФИО1 не поступали. 

Кассовая книга на 2017 год ООО «Туластройфинанс» не содержит сведений о поступлении в кассу общества денежных средств в размере 1944360 руб., полученных от ФИО1 

Свидетель В пояснила, что ей приходно-кассовый ордер о получении обществом от ФИО1 денежных средств в размере 1944360 руб. не передавался, таких поступлений на расчетном счету ООО « Туластройфинанс» не было. 

Суд признает относимыми, допустимыми, достоверными показания свидетеля В, поскольку она с июля 2017 года вела 

<

...> в ООО «Туластройфинанс», она не заинтересована в исходе дела, не знает ФИО1, ее показания согласуются с письменными доказательствами по делу. 

ФИО1 не предоставила относимых, допустимых доказательств подтверждающих: когда, где, кому, в присутствии кого, она передала денежные средства по договору. С кем и при каких обстоятельствах она обсуждала условия предварительного договора, когда она осматривала 

<

адрес> перед заключением договора. 

Само по себе наличие квитанции к приходно-кассовому ордеру с достоверностью не свидетельствует о внесении ею денежных средств в кассу общества, при этом суд учитывает, что у супруга истицы ФИО5, в силу должностных полномочий имелся доступ к документам и печати, находящихся в офисе ООО «Туластройфинанс». 

В силу пункта 1 статьи 431.1 Гражданского кодекса РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) ( пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу положений статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Положениями статьи 45 Федерального закона от 8.02.1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусмотрено, что сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им лица (подконтрольные организации): являются стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; являются контролирующим лицом юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица ( часть 1).

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, не требует обязательного предварительного согласия на ее совершение. На сделку, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть до ее совершения получено согласие совета директоров (наблюдательного совета) общества или общего собрания участников общества в соответствии с настоящей статьей по требованию единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества в случае, если их создание предусмотрено уставом общества, или участников (участника), доли которых в совокупности составляют не менее чем один процент уставного капитала общества.

Решение о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества большинством голосов директоров (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества), не заинтересованных в ее совершении, или общим собранием участников общества большинством голосов (если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества) от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки ( часть 4).

К решению о согласии на совершение сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, применяются положения пункта 3 статьи 46 настоящего Федерального закона. Кроме того, в решении о согласии на совершение сделки должно быть указано лицо (лица), имеющее заинтересованность в совершении сделки, основания, по которым лицо (каждое из лиц), имеющее заинтересованность в совершении сделки, является таковым ( часть 5).

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Ущерб интересам общества в результате совершения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, предполагается, если не доказано иное, при наличии совокупности следующих условий: отсутствует согласие на совершение или последующее одобрение сделки; лицу, обратившемуся с иском о признании сделки недействительной, не была по его требованию предоставлена информация в отношении оспариваемой сделки в соответствии с абзацем первым настоящего пункта ( часть 6).

Положения настоящей статьи не применяются: к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, при условии, что обществом неоднократно в течение длительного периода времени на схожих условиях совершаются аналогичные сделки, в совершении которых не имеется заинтересованности, в том числе к сделкам, совершаемым кредитными организациями в соответствии со статьей 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности"; к обществам, состоящим из одного участника, который одновременно является единственным лицом, обладающим полномочиями единоличного исполнительного органа общества; к сделкам, в совершении которых имеется заинтересованность всех участников общества, при отсутствии заинтересованности в совершении сделки иных лиц, за исключением случая, если уставом общества предусмотрено право участника потребовать получения согласия на совершение такой сделки до ее совершения; к отношениям, возникающим при переходе к обществу доли или части доли в его уставном капитале в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; к сделкам по размещению обществом путем открытой подписки облигаций или приобретению обществом размещенных им облигаций; к отношениям, возникающим при переходе прав на имущество в процессе реорганизации общества, в том числе по договорам о слиянии и договорам о присоединении; к сделкам, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, а также к публичным договорам, заключаемым обществом на условиях, не отличающихся от условий иных заключаемых обществом публичных договоров; к сделкам, заключенным на тех же условиях, что и предварительный договор, если такой договор содержит все сведения, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи, и было получено согласие на его заключение в порядке, предусмотренном настоящей статьей, органа управления общества, в компетенцию которого входит предоставление такого согласия на заключение основного договора; к сделкам, заключенным на открытых торгах или по результатам открытых торгов, если условия проведения таких торгов или участия в них предварительно утверждены советом директоров (наблюдательного совета) общества или общим собранием участников общества; к сделкам, предметом которых является имущество, цена или балансовая стоимость которого составляет не более 0,1 процента балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, при условии, что размер таких сделок не превышает предельных значений, установленных Центральным банком Российской Федерации. Информация о совершении таких сделок раскрывается в порядке, предусмотренном пунктом 3 настоящей статьи (часть7).

Из материалов дела следует, что ФИО5 являясь участником общества, супругом ФИО1, является заинтересованным лицом в совершении обществом указанной сделки. Предварительный договор купли-продажи не мог быть заключен без одобрения общим собранием участников общества. 

Доказательств, подтверждающих, что ООО «Туластройфинанс» до получения разрешения ввода объекта в эксплуатацию заключало с гражданами не договора долевого участия в строительстве МКД, а предварительные договора купли-продажи, в деле не имеется. 

Частью 3 пункта 8.11 Устава ООО «Туластройфинанс» предусмотрено, что сделка в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников Общества.

Такого решения общего собрания участников ООО «Туластройфинанс» на одобрение совершения сделки с ФИО1 в дело не представлено. 

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017г. без одобрения общим собранием участников общества не мог быть заключен. 

В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как следует из материалов дела ООО «Туластройфинанс», находится в трудном финансовом положении, имеет существенные денежные обязательства перед третьими лицами, передача квартиры в собственность ФИО1, без законных на то оснований, причинит ущерб обществу и невозможность исполнить обязательства. 

На основании вышеизложенного сделка - предварительный договор купли продажи от 12.07.2017 года № является ничтожной сделкой с момента ее заключения, поскольку противоречит п. 1ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об обществах с ограниченной ответственностью». 

Учитывая вышеприведенные нормы закона, установленные по делу фактические обстоятельства, иск ФИО1 об обязательстве заключить основной договор купли-продажи не подлежит удовлетворению, так как ФИО1 избран неверный способ защиты нарушенных прав и правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Туластройфинанс» об обязательстве заключить договор купли-продажи жилого помещения с К№, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 56,9 кв.м. с установлением стоимости квартиры в размере 1944360 руб. - отказать в полном объеме. 

Встречные исковые требования ООО «Туластройфинанс» удовлетворить. 

Признать сделку по заключению предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № от 12 июля 2017 года между ФИО1 и ООО «Туластройфинанс», в лице генерального директора ФИО3 ничтожной с момента ее совершения. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Привокзальный районный суд 

<

адрес> в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Г.М. Михайлова