57RS0023-01-2023-004413-42

Дело №2-220/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 декабря 2024 года город Орел

Советский районный суд города Орла в составе:

председательствующего судьи Бардиной Е.Е.,

при секретаре Курдюмовой Е.В., 

помощник судьи Носова И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены,

установил:

ФИО1 обратилась с иском в суд к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, убытков.

В обоснование требований указано, что истец является собственником жилого помещения по адресу: 

<

...>

Жилой дом, где расположена квартира был признан аварийным и подлежащим сносу.

Ссылаясь на то, что состояние жилого дома создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем, просит суд, с учетом уточнения иска, взыскать выкупную цену за жилое помещение в размере 2195 941 руб., убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 88 635 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 164 991 руб.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал полностью, по основаниям указанным в иске.

Представитель ответчика администрации г. Орла ФИО3, она же является представителем третьего лица МКУ «Жилищное управление г. Орла», представитель третьего лица Департамента финансов Орловской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования не признали и просили суд в удовлетворении требований истца отказать, указав, что срок расселения многоквартирного дома не наступил.

Суд, выслушав участников процесса, выслушав заключение прокурора Амелиной Е.М. полагавшей исковые требования частичному удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 20 Постановления от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит №*** доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, общей площадью 72,2 кв.м. Указанная доля приобретена на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГ, и представляет собой обособленное помещение. 

Иных жилых помещений ФИО1 в собственности не имеет, спорное жилое помещения является единственным местом жительства истицы. 

Технические характеристики спорного жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> усматриваются из кадастрового паспорта жилого помещения, где также указано, что ее площадь составляет 75,1 кв.м.

Заключением межведомственной комиссии №*** от ДД.ММ.ГГ многоквартирный дом 

<

...> выявлены основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ многоквартирный дом 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу. 

Этим же постановлением на МКУ «Жилищное управление г. Орла» возложена обязанность в срок до ДД.ММ.ГГ провести мероприятия, предусмотренные ст.56.5 Земельного кодекса Российской Федерации, а в случае невыполнения собственниками дома требования о его сносе организовать проведение мероприятий в соответствии со статьей 32 ЖК РФ до ДД.ММ.ГГ

Как следует из заключения ООО Внедренческий научно – технический центр «Исток», по результатам проведенного технического обследования жилого дома в 2022 г., расположенного по адресу: 

<

...> установлено, что цоколь здания имеет отслоение поверхностного слоя, отметка пола находится ниже поверхности окружающего рельефа на 15 см. Участки наружных стен имеют признаки разрушения, что свидетельствуют о нарушении пространственной жесткости несущих стен здания. Горизонтальные трещины в уровне межэтажного перекрытия образуют провалы до 3 см. Лестничные марши деревянные и значительно изношены. Чердачное перекрытие имеет многочисленные трещины, следы отслоения. Элементы стропильной системы ветхие, имеют следу гниения и поражения жучком. Межэтажные и чердачные перекрытия имеют следу гниения. Физический износ основных несущих и ограждающих конструкций здания, систем инженерного оборудования составляет 77 %.

Суд принимает во внимание заключение специалиста ООО Внедренческий научно – технический центр «Исток» в качестве надлежащего доказательства по делу. Стороной ответчика доказательств, опровергающих выводы данного заключения, подтверждающих проведение каких либо противоаварийных мероприятий многоквартирного дома, не представлено. 

Принимая во внимание вышеизложенное, выводы экспертного заключения, суд приходит к убеждению о том, что расселение истицы из квартиры указанного жилого дома должно проводиться незамедлительно, поскольку дальнейшее проживание в нем представляет реальную угрозу их жизни и здоровья. 

Также суд полагает, что осуществление мероприятий по расселению из квартиры многоквартирного дома не может быть поставлено в зависимость от установленного окончательного срока сноса и расселения дома, поскольку согласно заключению ООО Внедренческий научно – технический центр «Исток» жилой дом является аварийным, не пригоден для проживания и создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом ответчиком доказательств, обосновывающих возможность такого длительного установления срока отселения граждан из аварийного дома с учетом его технического состояния, не представлено. 

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, истец вправе требовать выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, поскольку другое жилое помещение взамен изымаемого может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

При определении размера выкупной цены жилого помещения, суд учитывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При этом необходимо учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №-189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд также учитывает, что статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. 

В соответствии с приложениями к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при ГОССТРОЕ СССР № 312 от 23 ноября 1988 года, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и объектов до постановки на капитальный ремонт полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома, также здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) 15 - 20 лет.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу. 

Исходя из вышеизложенного суд полагает, что в выкупную цену жилого помещения, подлежащую выплате ФИО1 включаются рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, в том числе рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Как видно из материалов дела, по данному делу была проведена экспертиза индивидуальным предпринимателем ФИО8

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности итоговой величины стоимости объекта оценки, указанной в экспертном заключении ФИО13 суд пришел к выводу о назначении по делу повторной экспертизы, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта с учетом его дополнения рыночная стоимость 29/72 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру 

<

...>, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 2195 941 руб.

Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, включающих в себя возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др., составляет 66 609 руб. (с учетом стоимости одного переезда и одного месяца аренды жилого помещения). 

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт с учетом проведения в 2017 г. составляет 409 635 руб. (29/72 долей – 164991 руб.), без учета проведения – 712306 руб.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с положениями статьи 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. В то же время, суд, при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

В данном случае суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность экспертного заключения эксперта ФИО9 в части размера рыночной стоимости доли истицы в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение и компенсации за капитальный ремонт, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, а также требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Кроме того исследованы все представленные сторонами в дело доказательства, экспертиза проводилась лицом, имеющим специальные познания в области оценочной деятельности, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и имеющим длительный стаж экспертной работы. 

Суд полагает, что эксперт ФИО10 подобрала наиболее приближенные к объекту оценки аналоги в части расчета рыночной стоимости, принадлежащего истице на праве собственности жилого помещения и земельного участка под ним, тогда как объекты аналоги, используемые экспертом ФИО8, не соответствуют объекту оценки. 

При этом, по мнению суда, экспертом обоснованно не применялся коэффициент аварийности, поскольку как следует из мотивировочной части экспертного исследования подобраны объекты аналоги, находящиеся в том же техническом состоянии, что и объект оценки.

При таких обстоятельствах, суд считает, что рыночная стоимость жилого помещения, убытки, связанные с вынужденным переездом, и размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, указанные в заключении эксперта ФИО9, обеспечивают восстановление имущественного положения собственника жилья в полном объеме, в связи чем, исходит из него для определения размера выкупной цены жилого помещения.

Суд соглашается с доводами стороны истца о том, что стоимость затрат на переезд необходимо учитывать дважды: переезд во временной жилье, и переезд на постоянное место жительства.

Суд также соглашается со стороной истца в том, что расходы за найм жилого помещения должны быть взысканы за три месяца, поскольку такой срок является более разумным для поиска нового жилого помещения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

В связи с этим суд считает необходимым после выплаты выкупной стоимости прекратить право собственности истицы на 29/72 долей в праве общей долевой собственности на квартиру 

<

...> с признанием права собственности на это жилое помещение за муниципальным образованием «Город Орел».

В силу ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1,2 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исходя из указанных норм, результатов рассмотрения судебного спора, с ответчика подлежат взысканию расходы, связанные с проведением дополнительной экспертизы в размере 5520 руб.

Вместе с тем, расходы на оплату экспертизы, проведенной экспертом с нарушением закона, вследствие чего заключение ИП ФИО5 признано недопустимым доказательством, не могут быть в таком случае возложены на лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены, убытков – удовлетворить.

Взыскать с администрации г. Орла (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт №*** выкупную цену за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – 

<

данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

...>, с учетом стоимости ее доли в общем имуществе жилого дома и включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 2 195 941 руб., убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 88635 руб., компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 164 991 руб.

После выплаты компенсации, прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт №*** на принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – 

<

данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

...>. 

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на жилое помещение – 29/72 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

...>, после выплаты сумм выкупной стоимости.

Взыскать с администрации г. Орла (ОГРН 

<

***>) в пользу Федерального бюджетного учреждения Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы за проведение судебной экспертизы в размере 5 520 руб. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения, с которым стороны могут ознакомиться 09 декабря 2024 года.

Председательствующий: Е.Е. Бардина

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2024 г.