Дело № 2-2146/2024 

УИД: 61RS0008-01-2024-001719-08

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

судьи Кузьменко И.А., 

при секретаре Купиной М.А.,

с участием представителя истца – ФИО1, представителя ответчика Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г. Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ТСН «Перекрёсток» о признании права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л :

истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольно реконструированное жилое помещение - расположенное по адресу: 

<

адрес>. В обоснование требований указывает, что является собственником спорной квартиры на основании договора пожизненного содержания с иждивением от 31.07.2008г. По состоянию на 18.09.2023г. квартира состоит из коридора - 4.9 кв,м., кладовой – 2,0 кв.м., жилой комнаты – 19,9 кв.м., кухни – 5,3 кв.м., ванной – 2,2 кв.м., туалет – 1,3 кв.м., лоджии – 1,4 кв.м., общая площадь составляет 36,9 кв.м., в т.ч. жилая – 19,9 кв.м. Предыдущим собственником квартиры с целью улучшения жилищных условий была осуществлена самовольная реконструкция квартиры, в связи с чем, существует несоответствие площади, зарегистрированной в ЕГРН – 35,5 кв.м. Реконструкция заключается в демонтаже оконного блока, демонтажа ненесущей части подоконного пространства, установки оконного-дверного блока, устройства лоджии № 7х с сохранением существующих вытяжных каналов. Реконструкция квартиры осуществлена еще до приватизации квартиры в 1993 году. В Акте оценки общей стоимости 

<

адрес> на 21.03.1993г. указано наличии лоджии. С целью сохранения квартиры в реконструированном состоянии она обратилась в ООО «Арнаст-Эксперт», которым дано заключение о соответствии реконструированной квартиры требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил. 20.02.2024г. она обратилась в Администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону с целью легализации самовольно реконструированного жилого помещения, на что получила письмо от 05.03.2023г. о рекомендации решить данный вопрос в судебном порядке.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, полагая доказанными обстоятельства, обосновывающие иск.

Представитель ответчика Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону – ФИО2, действующая на основании доверенности иск не признала, просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В ранее направленном отзыве выражена позиция о необходимости сохранения в реконструированном и перепланированном виде здания многоквартирного дома, в состав которого входит спорная квартира, в случае если проведённые работы в отношении жилого помещения повлекли изменение характеристик всего здания.

Представитель третьего лица ТСН «Перекресток» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО3 является собственником однокомнатной 

<

адрес>, площадью 35,5 кв.м., в том числе жилой – 19,9 кв.м., с КН №, расположенной на первом этаже многоквартирного 

<

адрес> (л.д. 20-21).

Согласно представленному истцом техническому паспорту указанная квартира подвергалась реконструкции, заключающаяся в демонтаже части подоконного пространства в стены жилой комнаты № 3, устройстве дверного проема в стене жилой комнаты № 3 с установкой дверного блока, устройстве лоджии № 7х площадью 1,4 кв.м. в нише между кирпичными стенами задания многоквартирного дома. 

Как следует из Акта оценки общей стоимости квартиры от 21.03.1993, составленном в целях передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, лоджия № 7 была в составе квартиры до приобретения жилого помещения истцом (л.д. 170).

В результате реконструкции общая и жилая площадь квартиры не изменилась.

На обращение истца должностным лицом Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону отказано в сохранении квартиры в реконструированном состоянии с разъяснением права обратиться с иском о признании права собственности на самовольно реконструированный объект (л.д. 13,14-15).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учётом приведенных норм, в случае возведения пристройки к уже существующему объекту капитального строительства, зарегистрированному на праве собственности, первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. 

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего объекта, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с заключением внесудебного исследования ООО «Арнаст-Эксперт» № 777-Р от 15.11.2023 т заключением судебной экспертизы № 3543/10-2-24 от 13.09.2024, выполненной ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, работы реконструкции спорного жилого помещения не повлияли на техническое состояние и условия проживания в многоквартирном доме. Характерных дефектов конструктивных элементов реконструированной квартиры, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется. Построенная к квартире лоджия расположена в границах, в пределах земельного участка, занятого многоквартирным домом; строительство лоджии не приводит к снижению и продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня как непосредственно в указанном жилом доме, так и в окружающих зданиях; возведение пристройки не создает препятствий для проезда пожарных машин к жилому дому по существующим путям, а также пешеходному движению (л.д. 138-165).

Таким образом, данных о том, что сохранение в реконструированном состоянии квартиры площадью 35,5 кв.м. с КН №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан ответчиком суду не представлено, в рамках рассмотрения дела не установлено.

В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьей 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Статьёйconsultantplus://offline/ref=177074BDC8EC854EEE471D4BE316FF7087553DCF23283CF0A18206790EC53879C464489458588499F22BE08F4065897650086B97A26316D4dB38K 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме; на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Реконструкция спорной квартиры произведена, в том числе за счет капитальных стен многоквартирного дома.

Истцом представлен в материалы дела протокол № 1 от 05.10.2023 общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, которым подтверждается согласие всех собственников помещений на сохранение квартиры истца в реконструированном состоянии, и, соответственно, на уменьшение в личных целях истов части общего имущества (л.д. 22-137).

При таких обстоятельствах суд находит требования истца о сохранении квартиры в реконструированном состоянии подлежащим удовлетворению.

Учитывая, что проведённые работы в отношении жилого помещения не повлекли изменение характеристик всего здания, оснований для сохранения многоквартирного жилого дома в реконструированном состоянии не имеется. 

Требование истца о прекращении ее права на квартиру с характеристиками, имеющимися до реконструкции, удовлетворению не подлежит, так как в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственные кадастровый учет изменений осуществляется без одновременной государственно регистрации прав, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО3 (

<

данные изъяты>) – удовлетворить частично.

Сохранить в реконструированном состоянии жилое помещение – с КН КН №, общей площадью 35,5 кв.м., в том числе жилой – 19,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на жилое помещение, КН №, общей площадью 35,5 кв.м., в том числе жилой – 19,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате.

Судья И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 17.10.2024г.