УИД 70RS0001-01-2022-005338-32

Дело №2-245/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2023 года г.Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Куприяновой С.Н.,

при секретаре Гришиной В.В.,

с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО12 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к ФИО4, уточнив исковые требования, просит обязать ответчиков ФИО4 и ФИО12 заключить с ним договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: 

<

адрес>, на условиях, изложенных в договоре коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом, в обоснование иска указав, что 18 августа 2004 года между ним, ФИО4 и ФИО1 был заключён договор коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом, по условиям которого ФИО4 и ФИО1, являющиеся собственниками по ? доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, сдали ему в аренду указанное домовладение сроком на один год шесть месяцев с задатком в сумме 60000 рублей с последующим оформлением договора купли-продажи на общую сумму 100000 рублей. Договор оформлен в нотариальной форме и носит характер предварительного договора купли-продажи. Денежные средства в сумме 60000 рублей были получены ФИО4 17 августа 2004 года по нотариально удостоверенной расписке, 40000 рублей переведены ему на банковский счёт 17 августа 2022 года и приняты ФИО4 Таким образом, условия договора с его стороны выполнены в полном объёме, полагает, что срок заключения основного договора наступил, однако ответчики уклоняются от заключения основного договора. 

<

Дата обезличена> ФИО1 умерла, её наследником является ФИО12 Считает, что ответчики в одностороннем порядке отказываются от выполнения обязательство по предварительному договору и уклоняются от заключения основного договора купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком.

Определением суда от 18 апреля 2023 года к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО12

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивают по доводам, изложенным в иске. Истец пояснил, что в момент заключения договора аренды с последующим выкупом от 18.08.2004 г. сумма аренды не оговаривалась. В то время ФИО4 владел ? частью, он выкупил его долю, заплатив более половины его стоимости, поэтому эта доля должна быть его. Он не знал, что нужно обращаться в суд в течение 6 месяцев, да и не хотел судиться с ФИО4 Всё это время он следит за домом, несет бремя его содержания, однако, учитывая срок его постройки, дом практически непригоден для проживания.

Представитель истца пояснила, что сделка не была совершена до настоящего времени по вине ответчиков. Ответчиками не были оформлены документы в установленном порядке. Свидетельства о праве на наследство по закону не прошли государственную регистрацию. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещён надлежащим образом, обеспечил явку представителя по доверенности ФИО5, из отзыва на иск следует, что истец своевременно не исполнил своих обязательств по договору, оставшиеся денежные средства без его согласия истец перевёл ему на счёт в августе 2022 года, при этом цена недвижимости уже не соответствовала реальной инфляции на рынке недвижимости. Он предложил истцу компромиссный вариант по доплате в размере 200000 рублей, на что получил категорический отказ. Считает, что срок действия договора истёк 18 февраля 2006 года.

Представитель ответчика ФИО5 исковые требования не признал, считает иск не подлежащим удовлетворению, поскольку обязательства по договору прекратились. Согласно ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Истец упустил своё право для предъявления требований по договору. Договор найма отвечает требованиям предварительного договора, но его срок истек через полтора года с момента заключения. Просит в иске отказать.

Ответчик ФИО12 в судебное заседание не явилась, извещалась по месту регистрации по адресу: 

<

адрес>, судебные повестки возвращены в суд с отметкой «истечение срока хранения».

По смыслу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несёт риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Учитывая изложенное, суд считает уведомление ответчика о времени и месте рассмотрения дела надлежащим.

В соответствии со ст167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан, юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьёй 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Однако, при невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную общую волю сторон с учётом цели договора, принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Судом установлено, что 27 июля 1992 года ответчику ФИО4 наряду с ФИО8 и ФИО7 после смерти матери ФИО6 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

26 июля 1993 года ФИО4 после смерти брата ФИО7 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

13 января 2000 года ФИО1 после смерти супруга ФИО8 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, судом установлено, что ФИО4 и ФИО1 приняли наследство в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г

<

адрес> в равных долях по 1/2 доле каждый.

Как следует из выписок из ЕГРН от 09 и 28 марта 2023 года, сведения о зарегистрированных правах на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют.

18 августа 2004 года между ФИО4, ФИО1, в интересах которой по доверенности действовала ФИО9, и ФИО2 был заключён договор коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом в отношении жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2 данного договора предусмотрено, что домовладение с земельным участком сдаётся в аренду сроком на 1 год 6 месяцев с 18 августа 2004 года по 18 февраля 2006 года, с задатком в сумме 60000 рублей с последующим оформлением договора купли-продажи, за общую сумму 100000 рублей.

Договор не может быть расторгнут досрочно без уважительной причины. В случае неисполнения обязательств одной из сторон вступает в силу ст.381 ГК РФ (последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком) (п.п.3, 4 договора).

Во исполнение условий названного договора, истец 17 августа 2004 года передал ответчику ФИО4 задаток в размере 60000 рублей, что подтверждается имеющейся в деле нотариально удостоверенной распиской ответчика. 

17 августа 2022 года ФИО13 перечислила ответчику ФИО4 денежные средства в размере 40800 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером ПАО Сбербанк №266.

18 августа 2022 года истец направил в адрес ответчика ФИО4 предложение о заключении договора купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком на ранее согласованных условиях. Ответчик получил указанное предложение 10 сентября 2022 года, что подтверждается отчётом об отслеживании почтового отправления.

<

Дата обезличена> ФИО1 умерла.

25 мая 2020 года наследник ФИО1 – ФИО12 обратилась к нотариусу нотариального округа города Новосибирска ФИО11 с заявлением о принятии наследства после смерти матери, при этом свидетельства о праве на наследство не выданы.

В силу ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причинённого жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст.418, часть вторая ст.1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст.701 ГК РФ), поручения (п.1 ст.977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст.1002 ГК РФ), агентского договора (ст.1010 ГК РФ).

Согласно ст.418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Таким образом, приняв наследство после смерти ФИО1, ответчик ФИО12 получила её права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия ФИО1 по заключению предварительного договора и выраженное в нём волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для ответчика, поскольку при наследовании обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что он выполнил условия договора коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом от 18 августа 2004 года, произвёл 17 августа 2004 года оплату задатка в размере 60000 рублей и 17 августа 2022 года оплатил ответчику ФИО4 оставшиеся денежные средства в размере 40000 рублей, в связи с чем, считает, что наступил срок заключения основного договора в отношении спорного недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства также подтвердила в судебном заседании свидетель ФИО10, которая пояснила, что они с истцом стали проживать по адресу: 

<

адрес> с 2004 года, после заключения договора коммерческого найма жилого помещения (аренды) от 18 августа 2004 года. При заключении договора ФИО4 передали 60000 рублей, остальные 40000 рублей она перевела по условиям договора перед подачей иска в суд. При заключении договора она не присутствовала. Документов на дом не было. Со слов ФИО4 им было известно, что собственниками жилого помещения являлись ФИО4 и его невестка. ФИО9 действовала по доверенности от имени ФИО4 и ФИО1 После смерти ФИО18 она действовала от имени ФИО4 и его невестки. По доверенности собирала документы необходимые для оформления права собственности на дом. Сейчас ФИО4 требует другую сумму за дом. 

Ответчик ФИО4 с иском не согласен, указывает, что истец своевременно не исполнил своих обязательств по договору, оставшиеся денежные средства без его согласия истец перевёл ему на счёт в августе 2022 года, при этом цена недвижимости уже не соответствовала реальной инфляции на рынке недвижимости. Считает, что срок действия договора истёк 18 февраля 2006 года.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определённое сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 данного Кодекса.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с этим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п.27, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключён в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Учитывая установленные обстоятельства и вышеуказанные нормы закона, суд исходит из буквального толкования условий, заключённого между сторонами договора и приходит к выводу о том, что поскольку в заключённом сторонами предварительном договоре срок заключения основного договора не установлен, то он определяется в соответствии с абз.2 п.4 ст.429 ГК РФ и составляет один год.

Таким образом, суд определяет срок заключения основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с момента истечения срока действия договора коммерческого найма жилого помещения (аренды) с последующим выкупом с 18 февраля 2006 года, то есть 18 февраля 2007 года.

Из материалов дела следует, что в течение одного года после истечения срока действия договора коммерческого найма основной договор купли-продажи стороны не заключили, требований о его заключении в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ ни одна из сторон не направила, тот есть за указанный промежуток времени стороны не предпринимали никаких действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи, в связи с чем, на основании п.6 ст.429 ГК РФ указанный предварительный договор считается прекращённым. 

При этом суд учитывает, что уведомление истца о намерении заключить основной договор купли-продажи спорных дома и земельного участка, направлено в адрес ответчика ФИО4 18 августа 2022 года, то есть спустя 15 лет.

При таких обстоятельствах, несогласование сторонами сделки условий о сроке заключения основного договора, не представляет для истца правовых оснований понуждать ответчиков в порядке ст.445 ГК РФ заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях договора коммерческого найма жилого помещения с последующим выкупом от 18 августа 2004 года, поскольку обязательства, предусмотренные указанным предварительным договором, в силу п.6 ст.445 ГК РФ прекращены. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4.., ФИО12 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.Н. Куприянова 

Решение принято в окончательной форме 09 июня 2023 года.

Судья