УИД-66RS0003-01-2019-006863-59 Мотивированное 

решение

 изготовлено 27.05.2020 Дело №2-561/2020 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 

20 мая 2020 года г. Екатеринбург

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Волкоморова С.А. при ведении протокола помощником судьи Шамониной К.И.,

с участием истца – Новоселова М.А., представителя ответчика – Дружининой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Новоселова Максима Андреевича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задатка,

установил:

Новоселов М.А. обратился в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, в обоснование исковых требований указал, что *** по результатам проведения аукциона между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключён договор №*** аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***. Вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства. Договор заключён на срок до ***.

Истец за участие в аукционе уплатил ответчику задаток в размере 317000 руб. Данная сумма зачтена в счёт арендной платы.

В пункте 1.2 договора указано, что объектов недвижимости на земельном участке не имеется. Пункт 2.5.9 договора запрещает арендатору осуществлять строительство без соответствующей разрешительной документации.

Истец после заключения договора обратился в Администрацию города Екатеринбурга с заявлением об оформлении градостроительного плана земельного участка. При оформлении градостроительного плана он узнал, что по территории арендованного участка проходит линия (кабель) электрохимической защиты газопровода высокого, низкого давления, которая находится на балансе ЕМУП «МЭС».

В соответствии со ст. 131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации линии электропередач и трубопроводы относятся к линейным объектам недвижимости. Согласно ч. 4 ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и пункту 14 (а) Правил охраны газораспределительных сетей, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878, истцу, владеющему земельным участком, находящимся в охранной зоне газопровода, запрещено строить объекты жилищно-гражданского назначения.

Таким образом, наличие данного кабеля не даёт истцу возможности использовать арендованный земельный участок в целях жилищного строительства. При заключении договора аренды истец не был предупреждён арендодателем о наличии данного ограничения.

Истец не стал бы заключать договор, если бы знал о наличии кабеля, проходящего по территории земельного участка. Объект аренды имеет существенный недостаток, препятствующий использованию участка по назначению – для индивидуального жилищного строительства.

Ответчик письмом №*** от *** отказал истцу в досрочном расторжении договора аренды земельного участка ввиду отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о существующих ограничениях. Однако истец считает данный отказ необоснованным, поскольку отсутствие сведений ЕГРН в любом случае не означает, что таких ограничений не имеется. Так как истец исполнил обязательство по уплате арендных платежей, а ответчик не исполнил обязательство по передаче земельного участка без недостатков, денежные средства в сумме 317000 руб. должны быть возвращены Новоселову М.А.

На основании изложенного Новоселов М.А. просил суд расторгнуть договор №*** аренды земельного участка, заключённый *** между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Новоселовым М.А., взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка, засчитанного в счёт арендной платы, в размере 317000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6370 руб.

В судебном заседании истец на удовлетворении исковых требований по основанию, предмету и доводам, изложенным в заявлении, настаивал и пояснил, что кабель электрохимической защиты газопровода проходит через центр земельного участка. В связи с этим он не может использовать участок для строительства. 

Представитель ответчика в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился в полном объёме, в обоснование возражений представил письменный отзыв, по доводам которого пояснил, что сведения об ограничениях оборотоспособности и использования арендованного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют. Министерство не имело информации о наличии на территории земельного участка кабеля ЭХЗ газопровода. Письмо ***6 от *** не содержит информации о границах охранной зоны и не имеет ссылки на нормативные расстояния, установленные для указанного объекта – действующего средства ЭХЗ, доказательства его отнесения к газораспределительной сети. Отсутствует информация о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером *** для строительства индивидуального жилого дома. Письмо содержит лишь ссылку на необходимость согласования размещения объекта капитального строительства с ЕМУП «МЭС». Кроме того, согласно градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) №*** содержащему сведения о месте допустимого размещения объекта капитального строительства, площадь застройки занимает практически всю площадь участка. Представленный ГПЗУ информации о наличии ограничений в использовании земельного участка не содержит, напротив, указывает на возможность размещения объекта капитального строительства в пределах всего участка.

Таким образом, по мнению Министерства, истцом не представлено доказательств наличия у переданного в аренду имущества недостатков, препятствующих использованию его для строительства индивидуального жилого дома, и, как следствие, оснований для расторжения договора аренды земельного участка. На основании изложенного представитель ответчика просит отказать Новоселову М.А. в удовлетворении исковых требований. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – ЕМУП «Многопрофильные энергетические системы» (ЕМУП «МЭС»), привлечённого к участию в деле определением суда от 23.01.2020, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил и не просил о рассмотрении дела в своё отсутствие, письменные объяснения по иску не направил.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что третье лицо извещено надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ЕМУП «МЭС».

Заслушав истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что *** между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодателем) и Новоселовым М.А. (арендатором) заключён договор аренды земельного участка №***, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером ***, имеющий местоположение: ***, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, площадью *** кв.м. (далее – земельный участок). Срок аренды установлен договором с ***.

Договор аренды заключён сторонами на основании протокола №*** от *** рассмотрения заявок на участие в аукционе, подписанного членами комиссии, состоящей из сотрудников ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» и Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области. Как указано в пунктах 11.1, 13 названного протокола, Новоселов М.А. *** внёс задаток в размере 317000 руб. и в порядке, установленном законодательством, признан единственным участником аукциона.

26 марта 2019 года Управлением Росреестра по Свердловской области за номером *** произведена государственная регистрация договора аренды. 

Земельный участок передан арендодателем Новоселову М.А. по акту приема-передачи от ***. 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды обязательство по внесению арендатором арендной платы возникает с момента фактического вступления арендатора во владение и пользование земельным участком, а именно: с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от *** №***. Размер арендной платы (расчет) установлен в приложении №3 к настоящему Договору, которое является его неотъемлемой частью.

Согласно приложению №3 к договору аренды сумма арендной платы за период с *** составляет 291813 руб. 70 коп. При этом сумма задатка, внесённая Новоселовым М.А., составляет 317000 руб. и засчитывается в счёт погашения арендной платы. 

Из материалов дела видно, что 30.05.2019 Новоселов М.А. с целью осуществления строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером *** обратился в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана данного земельного участка. 

25 июня 2019 года Администрация города Екатеринбурга выдала Новоселову М.А. градостроительный план земельного участка №***.

Как следует из градостроительного плана, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-2 (зоне индивидуальной жилой застройки городского типа). 

Истец 29.08.2019 с целью подготовки проектной документации для строительства обратился к ***8 Исх. *** от 10.09.2019 ***7 сообщило Новоселову М.А. о том, что в границах земельного участка с кадастровым номером *** проложены действующие средства ЭХЗ, находящиеся на балансе ЕМУП «МЭС», а на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, налагаются ограничения в соответствии с действующим законодательством. Перед выполнением строительных работ на данном земельном участке Новоселову М.А. необходимо согласовать с ЕМУП «МЭС» размещение объекта капитального строительства. 

Суд отмечает, что ответчиком и третьим лицом не представлены доказательства, опровергающие нахождение в границах земельного участка с кадастровым номером *** действующих средств электрохимической защиты (ЭХЗ) газопровода.

Оснований не доверять информации, сообщенной ***9 и сомневаться в достоверности сведений о наличии в границах земельного участка с кадастровым номером *** действующих средств ЭХЗ газопровода у суда не имеется.

Правовые и организационные основы отношений в области газоснабжения в Российской Федерации определены Федеральным законом от 31.03.1999 №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации».

В силу положений статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 28 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Согласно статье 8 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» Правительство Российской Федерации утверждает положение об охранных зонах трубопроводов, положение о зонах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов.

Правила охраны газораспределительных сетей, утверждённые Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878 (далее – Правила №878), действуют на всей территории Российской Федерации и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность (пункт 2).

Согласно определению, данному в подп. «е» пункта 3 Правил №878, «охранная зона газораспределительной сети» – территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.

В соответствии с подп. «д» пункта 4 Правил №878 в состав газораспределительных сетей входят устройства электрохимической защиты стальных газопроводов от коррозии и средства телемеханизации газораспределительных сетей, объекты их электропривода и энергоснабжения.

Подпункт «а» пункта 14 Правил №878 запрещает лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения на земельных участках, входящих в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации.

С учётом изложенного суд соглашается с доводом истца о том, что наличие устройства электрохимической защиты газопровода на территории земельного участка с кадастровым номером *** препятствует Новоселову М.А. в использовании земельного участка для цели, указанной в договоре аренды, - индивидуального жилищного строительства, следовательно, является существенным недостатком арендованного имущества. 

Исх. *** от 04.12.2019 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области отказало Новоселову М.А. в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды и возврате уплаченной арендной платы. В данном письме ответчик признаёт, что, по сведениям ЕМУП «МЭС», по *** проходит подземный газопровод высокого, низкого давления, в состав которого входят ГРПШ, ЭХЗ (электрохимзащита), от ЭХЗ до контура заземления проложен проводник, проходящий по территории участка.

Как видно из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости сведения об ограничениях использования участка в связи с полным или частичным нахождением в границах зоны с особыми условиями использования территории отсутствуют. В связи с чем использование земельного участка по целевому назначению и в соответствии с установленным видом разрешенного использования, по мнению ответчика, возможно. Основания для расторжения договора и возврата арендной платы отсутствуют.

Однако отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ограничениях использования участка в связи с полным или частичным нахождением в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также отсутствие в письме ***10 исх. *** от 10.09.2019 сведений о нормативных расстояниях, установленных для действующего устройства ЭХЗ, само по себе не свидетельствует, что такого объекта на территории земельного участка не имеется.

В градостроительном плане земельного участка №*** не имеется сведений об ограничениях в использовании земельного участка, поскольку зоны с особыми условиями использования территорий, установленные в соответствии с законодательством, в отношении земельного участка отсутствуют. Между тем, правообладателю земельного участка в целях актуализации информации о наличии или отсутствии сетей инженерно-технического обеспечения рекомендуется провести инженерные изыскания для подготовки проектной документации.

Из материалов дела не усматриваются основания полагать, что Новоселов М.А. при заключении договора аренды и в момент передачи ему земельного участка знал или должен был знать о наличии на территории земельного участка устройства ЭХЗ подземного газопровода. Соответствующие сведения в договоре аренды отсутствуют. Напротив, в пункте 1.2 договора аренды указано, что объектов недвижимости, расположенных на участке, не имеется. 

Таким образом, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в соответствии с ч. 1 ст. 612, п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечает за недостаток земельного участка с кадастровым номером ***, препятствующий его разрешенному использованию истцом, а Новоселов М.А. обоснованно потребовал от ответчика досрочного расторжения договора аренды.

Частью 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Принимая во внимание исполнение истцом обязательства по оплате аренды земельного участка и предоставление ответчиком неравноценного исполнения, выразившегося в передаче арендованного имущества с существенным недостатком, препятствующим его использованию по назначению, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возвратить Новоселову М.А. неосновательно полученную арендную плату в сумме 317000 руб.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования Новоселова М.А. к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о расторжении договора №*** от *** аренды земельного участка, взыскании суммы задатка, засчитанного в счёт арендной платы, в размере 317000 руб., законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из размера удовлетворённых требований, с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Новоселова М.А. в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины суд взыскивает 6370 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задатка – удовлетворить.

Расторгнуть договор №*** от *** аренды земельного участка, заключённый между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО1.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу ФИО1 сумму задатка, засчитанного в счёт арендной платы, в размере 317000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6370 рублей, всего 323370 рублей. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Кировского районного суда г. Екатеринбурга С.А. Волкоморов