дело № 3а-71/2025 (3а-868/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000793-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 05 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, указывая, что ей на праве общедолевой собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое помещение с КН №, площадью 294,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 11 865 579,2 руб.

Административный истец, полагая данную стоимость завышенной, что нарушает его права как плательщика налогов, обратился в суд с настоящим иском, требуя установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной их рыночной, определенной в отчете об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 820 000,00 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании уточнила исковые требования с учетом выводов судебной экспертизы, просила удовлетворить в полном объеме.

В судебном задании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 поддержала доводы возражений на заключение эксперта, отмечая необоснованность установленной рыночной стоимости объекта, ввиду чего просила в удовлетворении уточненных требований отказать.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений СК, управления Росреестра по СК, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по СК, администрации Изобильненского муниципального округа СК, заинтересованные лица ФИО4, ФИО6, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты, а также судебных извещений по средствам Почты России) в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 402 НК РФ, действующей до 01.01.2021, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05.11.2015 № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 01.01.2016 установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве общедолевой собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое помещение с КН №, площадью 294,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности на которое подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 27-30).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № определена на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 и составляет по состоянию на 01.01.2023 – 11 865 579,2 руб. 

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости с КН № – 3 820 000,00 руб. 

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 для объекта недвижимости с КН № – 5 606 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости – объект торгово-офисного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов торгово-офисного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Были проанализированы 78 объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления с 01.01.2022 по 01.01.2023. Обоснование корректировок по месторасположению, площади и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 12 уникальных предложения объектов торгово-офисного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, площадь, назначение, состояние. 

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты торгово-офисного назначения, расположенные на участках категории населенных пунктов, после чего было отобрано 3 объекта-аналога.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный (60 %) и сравнительный (40 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют». 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что одним из основных характеристик недвижимости является ее местоположение, вместе с тем при определении корректирующей поправки эксперт определяет расположение объекта оценки и объектов-аналогов (далее – ОА) в прочих населенных пунктах и применяет корректировку 0 %, что не соответствует фактическому месторасположению ОА, также физическое состояние (возраст здания) один из факторов, влияющих на стоимость офисно-торговой недвижимости, вместе с тем экспертом некорректно применена корректировка по данному фактору в отношении ОА № 3, кроме того в качестве сравнения эксперт использует ОА № 2, который зарегистрирован на праве общедолевой собственности, кроме того, в отношении данного объекта имеются ограничения прав и обременяя, ввиду чего эксперт должен был учесть данный факт или отказаться от использования данного аналога), судом в судебное заседание вызван эксперт ФИО5 для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что относительно вопроса о применении поправки по параметру местоположения, применение корректирующих коэффициентов из доверительного или расширенного интервала должны быть четко аргументированными и обоснованными. В данном случае, мнение о принятии поправки из расширенного интервала является исключительно субъективным без указания существенной аргументации. Объект исследования, равно как и ОА № 2, согласно приведенной планетарной модели, относятся к «Прочим населенным пунктам», и сопоставимы по основным критериям, в том числе по численности населения. Населённые пункты, в которых расположены объект исследования и аналоги № 1 и № 2 сопоставимы по своему набору ценообразущих параметров, основания в применении поправки из доверительного или расширенного интервала - нет, также как и при расчете поправки для аналога № 3. Аналогичная ситуация по второму замечанию для доходного подхода. Поправка на местоположение в сравнительном и доходном подходах выполнена верно, а указанное замечание некорректно и является субъективным мнением.

По третьему доводу эксперт отметил, что указанный ОА № 3 претерпел значительные изменения, что видно по фотоматериалам текста объявления, а так же данным карты Google. Замена основных конструктивных элементов, таких как кровля, заполнение проемов, обновление фасада, ремонт напольного покрытия и прочее - все это оказывает существенное влияние на итоговое физическое состояние. Данный факт свидетельствует о том, что отсутствие применение поправки в данном случае обосновано. 

Относительно применения поправки на общедолевую собственность эксперт указал, что наличие ограничений не всегда является ценообразующим параметром и требует применение поправки. Как правило, при наличии потенциального покупателя и потенциальной сделки, расходы по снятию ограничений ложатся непосредственно на продавца для возможности совершения реализации, а объект реализуется по его полной стоимости, что подтверждается удельным показателем стоимости указанного аналога. Наличие ограничения в виде аренды, является частым случаем для указанного сегмента рынка объекта исследования, договор аренды может быть как пролонгирован с покупателем, так и быть расторгнутым по его желанию. Поправку относительно долевой собственности корректно применять, когда выставлена на продажу часть объекта или доля в праве. В данном же случае продается объект целиком, т.е. потенциальный покупатель получает полноценное право собственности. Таким образом, ввиду отсутствия конкретных фактов о наличии ограничений существенно влияющих на стоимость данного объекта аналога не представлено, при том, что показатель его стоимости соответствует рыночному, считает данное замечание некорректным.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения ООО «Аманейдж» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК, дополнительно представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО5, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ. 

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта ООО «Аманейдж» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчета об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта. 

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 52,75 % в отношении объекта недвижимости с КН №, по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023, установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «Аманейдж» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 05.11.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 294,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 5 606 000 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 05.11.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 19.03.2025.

Судья- подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная