24RS0054-01-2023-000697-90

№ 2-73/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2024 года г. Ужур

Ужурский районный суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Жулидовой Л.В.,

при секретаре Васиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ИП ФИО2 о взыскании суммы неосновательного обогащения. Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 7696+/-31 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов - для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, уч-ок 1/9. Земельный участок находится в собственности ФИО1 на основании договора № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 19 июня 2017 года, заключенного между ООО «Альянс», в лице конкурсного управляющего ФИО3, во исполнение Протокола №18085-ОТПП/2 о результатах торгов ООО «Альянс» в деле о банкротстве в Арбитражном суде Иркутской области №А19-20912/2014. Переход права собственности зарегистрирован 14.11.2017. На указанном земельном участке находится нежилое складское здание 1- этажное, площадью 2784,9 кв.м, инв №1712 лит. В8, имеющее тот же адрес: 

<

...> Фактически земельный участок, принадлежащий ФИО1 предназначен для эксплуатации указанного нежилого здания. На момент приобретения ФИО1 земельного участка у ООО «Альянс», здание принадлежало ООО «Коммерсант». По результатам открытых торгов посредством публичного предложения продажи имущества ООО «Коммерсант» (Протокол №24306-ОТПП/1 по лоту №2, дело о банкротстве в Арбитражном суде Красноярского края №А33-3015/2016) собственником нежилого складского здания 1-этажное, площадью 2784,9 к.м, инв №1712 лит. В8, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пр. 1/9 стал ИП ФИО2, на основании договора купли-продажи б/н от 23 января 2018 года, заключенному между ФИО2 и конкурсным управляющим ООО «Коммерсант» ФИО5 Между ИП ФИО2 и ФИО1 отсутствуют какие либо договорные отношения по поводу пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 24:57:0000016:176 в целях эксплуатации нежилого складского здания, принадлежащего ответчику. То есть ФИО2 пользуется земельным участком в отсутствие оснований. Между ФИО1 и правопредшественником ИП ФИО2 ООО «Коммерсант» так же отсутствовали какие-либо договорные отношения. До момента приобретения ФИО1 земельного участка у ООО «Альянс», между ООО «Альянс» и ООО «Коммерсант» существовал договор аренды № 1/9 от 10 сентября 2012 года земельного участка с кадастровым номером 24:57: 0000016:176 в целях эксплуатации нежилого складского здания, принадлежащего на тот момент ООО «Коммерсант», со сроком окончания 10 сентября 2023 года. Однако в деле о банкротстве ООО «Альянс» указанный договор аренды земельного участка определением Арбитражного суда Иркутской области от 09 июня 2016 года признан недействительным и применены последствия недействительности сделки в виде возврата ООО «Альянс» земельного участка с кадастровым номером №, суд установил, что установленная договором арендная плата за пользование земельным участком в целях эксплуатации здания была занижена. Таким образом, Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела о банкротстве № А19-20912/2014 была дана оценка правомерности обладания ООО «Альянс» земельным участком с кадастровым номером № на праве собственности и обязанности ООО «Коммерсант», как собственника нежилого здания, осуществлять плату за пользование земельным участком. Согласно отчету №26 от 01 марта 2022 стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:57:0000016:176 составляет 491491 рубль в год (40958 рублей в месяц). Общий срок исковой давности устанавливается в три года. В связи с чем сумма неосновательного обогащения, исчисленная из размера арендной платы за пользование земельным участком за трехлетний период до момента обращения в суд составит 1 474 473 рубля (491491 х 3). Ссылаясь на ст. 1102 ГК РФ, ст.ст. 35, 65 Земельного кодекса РФ, истец просит взыскать с ФИО2 в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 1 474 473 рубля.

Истец ФИО1 и его представитель К.А.И. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В заявлении представитель истца К.А.И. просил о рассмотрении дела в отсутствие истца, заявленные требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик ИП ФИО2, его представитель П.Е.В., о времени, дате и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Ответчик ФИО2 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Ранее, участвуя в судебном заседании, представитель ответчика П.Е.В. исковые требования не признала, пояснила, что расчет истцом произведен исходя из общей площади всего земельного участка, принадлежащего истцу, при этом площадь здания, принадлежащего ответчику составляет 2784,9 кв.м, остальная площадь земельного участка нечем не занята, никто ее не использует. Отчет, представленный истцом, подготовлен с учетом того, что объект недвижимости используется. Здание ответчиком приобретено через аукцион за низкую цену - 250000 рублей, изначально было непригодно для использования, находится в неудовлетворительном состоянии, нет половины стен, отопления, окон и дверей, крыши, только плиты перекрытия, было приобретено под разбор, в связи с чем договор аренды не заключался. Здание являлось складским помещением в полуразобранном состоянии, приобреталось для его разбора, из-за отсутствия денежных средств разобрали только частично. Пытались связаться с собственником земельного участка и продать ему здание, но он не захотел. Оценку здания не производили. Налог за здание ФИО2 оплачивается, на сегодняшний день задолженности по налогам не имеется. Назначение земельного участка является - для эксплуатации производственной базы, само здание складское, по назначению ответчиком не используется. Считает, что арендатор не обязан вносить арендную плату, если имуществом невозможно пользоваться по прямому назначению. У ФИО2 отсутствует возможность использовать здание и земельный участок под ним по прямому назначению, в связи с чем отсутствует со стороны ФИО2 неосновательное обогащение. Свой отчет об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды представить не желает, так как это повлечет дополнительные финансовые расходы.

Представителем истца К.А.И. представлен отзыв на возражения представителя ответчика, в котором указал о том, что вопреки позиции ответчика, неиспользование ответчиком своего объекта недвижимости отнесено к обстоятельствам, зависящим от общества (его усмотрению), которое осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск. Исходя из одного из основных принципов земельного законодательства- платности землепользования, внесение платежей за землю обусловлено самим фактом размещения на земельном участке объектов недвижимости, а не обстоятельствами эксплуатации или не эксплуатации самим собственником объекта недвижимости. В представленных ответчиком возражениях доказательств опровержения размера неосновательного обогащения не представлено, есть несогласие только с фактом.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлены принцип платности использования земли, согласно которого любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно производить платежи за землю. 

Отсутствие договорных отношений по спорному земельному участку не является основанием для освобождения ответчика, как землепользователя, занимающего его для размещения и эксплуатации недвижимого имущества, от обязанности по оплате фактического использования земельного участка.

В силу положений ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение),

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка, общей площадью 7969 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, уч-к 1/9, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. 

Указанный земельный участок приобретен ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 19.06.2017 заключенного с ООО «Альянс» в лице конкурсного управляющего ФИО6, действующей на основании Определения Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-20912/2014 от 09.11.2015, во исполнении Протокола № 18085-ОТПП/2 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Альянс» от 07.07.2017. На основании акта № 2 приема передачи недвижимого имущества от 16.08.2017, между сторонами произведен расчет, земельный участок был передан ФИО4 Право собственности ФИО4 зарегистрировано 14.11.2017.

В пределах земельного участка, принадлежащего ФИО1 расположен объект недвижимости - нежилое здание, наименование - нежилое железобетонное здание с антресолью, количество этажей -1, площадью 2784,9 кв.м, с кадастровым номером № имеющее адрес: 

<

адрес>, № 1/9, собственником которого является ФИО2

Указанное нежилое здание приобретено ФИО2 за 250000 рублей на основании договора купли-продажи от 23.01.2018, заключенного с конкурсным управляющим ООО «Коммерсант» ФИО5, действующего по решению Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-3015/2016 от 04.08.2016 по результатам открытых торгов посредством публичного предложения продажи имущества ООО «Коммерсант». Право собственности ФИО2 зарегистрировано 10.04.2019.

Указанные обстоятельства подтверждены выписками из ЕГРН, договором № 2 купли-продажи недвижимого имущества от 19.06.2017, а также сведениями, подлежащими опубликованию в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

При этом, как следует из объявления о проведении торгов (сообщение №1735156 от 14.04.2017), а также сведений о заключении договора купли-продажи с ИП ФИО2, лот № 1 поименован как нежилое складское 1 этажное помещение, общая площадь 2784,9 кв.м, инв. № 1712 лит. В8, адрес: 

<

...>.

Договор аренды между собственником земельного участка ФИО1 и собственником здания ИП ФИО2 отсутствует.

10 сентября 2012 года между ООО «Альянс» (арендодатель) и ООО «Коммерсант» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1/9, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 7969 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

адрес>, уч-к 1/9 (кадастровый номер 24:57:0000016:176, в границах указанных в кадастровом плане земельного участка. Земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной базы. Использование земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительной документацией. Приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Срок действия договора сторонами определен до 10 сентября 2023 года. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет 1000 рублей.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 09 июня 2016 года по делу № А19-20912/2014 по заявлению конкурсного управляющего ОО «Альянс» ФИО8 признаны недействительными договоры аренды, в том числе земельного участка № 1/9 от 10.09.2012, заключенный между ООО «Альянс» и ОО «Коммерсант». Применены последствия недействительности сделки, указанный земельный участок возвращен ООО «Альянс». Суд установил, что спорное имущество передано в аренду должником по заниженной цене, в результате сделки причинен вред имущественным правам кредиторов, произошло уменьшение стоимости имущества должника и увеличение размера имущественных требований к должнику, а также заинтересованность при заключении сделки, так как договор аренды подписан одним лицом - генеральным директором ООО «Альянс» Ли Юй и директором ООО «Коммерсант» ФИО7 

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Таким образом, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения. 

Исходя из характера спорных правоотношений, бремя доказывания распределяется таким образом, что истец должен доказать что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца и правовые основания для такого обогащения отсутствуют, а ответчик, должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, наличие правовых оснований для такого обогащения либо наличие обстоятельств исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, в 2020 году по указанию М.А., являющегося его начальником, разбирали здание, расположенное в 

<

адрес>. Кому принадлежало здание ему неизвестно. На тот момент здание не отапливалось, электроэнергии также не было, отсутствовали двери и окна, были только стеновые плиты, которые они снимали и складывали рядом со зданием. Вывозили плиты или нет, ему неизвестно, при нем не вывозились. Указанное здание ни кем не эксплуатировалось, внутри здания ничего не находилось. В последний раз видел здание в 2022 году, когда возили бетон в 

<

адрес>, от дороги здание хорошо видно, находилось в таком же разобранном состоянии, нечего не изменилось.

Из фотографий, приложенных к отчету, а также представленных стороной ответчика, следует, что здание, принадлежащее ИП ФИО2 находится в полуразобранном состоянии, 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ответчик ИП ФИО2 став с 10.04.2019 собственником здания, использует земельный участок, принадлежащий ФИО1, в отсутствие заключенного договора аренды, оплату за пользование землей не производил, указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Указанные обстоятельства указывают на сбережение ответчиком денежных средств, то есть возникновение на стороне фактического пользователя земельным участком неосновательного обогащения в размере равном арендной плате, в связи с чем, принимая во внимание принцип платности использования земли, у истца имеются правовые основания для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной рыночной стоимости арендных платежей за заявленный истцом предшествующий подаче иска (27.06.2023) трехлетний период. 

Стороной истца представлен отчет № 26 об оценке рыночной стоимости права пользования объектами недвижимости на условиях аренды от 01.03.2022, выполненного Независимым оценщиком Членом Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО10, согласно которому стоимость права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 7969 кв.м, адрес (местонахождение): 

<

адрес>, уч. 1/9. Кадастровый № по состоянию на 01.03.2022 составляет491 491,00 рубль в год, 40 958,00 рублей в месяц.

Суд полагает, что представленный отчет соответствует требованиям положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является надлежащим доказательством, при определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка экспертом был применен сравнительный подход с использованием объектов - аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по совокупности ценообразующих характеристик - местоположение, площадь, назначение, вид разрешенного использования. Иной стоимости права аренды земельного участка, сторона ответчика суду не представила.

При расчете, оценщик исходил из того, что ответчиком используется земельный участок площадью 7969 кв.м., сторона ответчика возражая против заявленных требований, указывает на то, что фактически здание площадью 2787,9 кв.м занимает лишь часть земельного участка, кроме того здание ответчиком не эксплуатируется, в связи с чем неосновательного обогащения не возникло.

Вместе с тем, доводы стороны ответчика суд находит необоснованными, исходя из следующего.

Так, нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 13 постановления ПленумаВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 25 постановления Пленума ВАСРФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (п. 29 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27 ноября 2019).

Таким образом, собственник недвижимости использует не только земельный участок, расположенный непосредственно под недвижимостью (в границах внешнего контура наружных стен), но и прилегающий земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости и прохода (проезда) к нему. 

Земельный участок с кадастровым номером № представляет собой единый объект недвижимости, площадью 7969 кв.м, границы земельного участка, установлены, земельный участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. 

Доводы стороны ответчика, о том что, ответчиком здание не эксплуатируется, судом во внимание не принимаются, так как приобретение ответчиком здания в неудовлетворительном состоянии зависело исключительно от воли самого ФИО2 

Доказательств отсутствия фактической возможности пользоваться земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости, а также использования ответчиком земельного участка меньшей площади, ответчиком не представлено.

Таким образом, ответчик ИП ФИО2 став 10.04.2019 собственником объекта недвижимого имущества, приобрел право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, с учетом площади, необходимой для его использования и эксплуатации, общей площадью 7969 кв.м, и в силу ст. 35 ЗК РФ обязан вносить плату за такое пользование. 

Стороны на момент рассмотрения спора являются собственниками объектов недвижимости и право собственности за ними зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГНР, а размещение здания, принадлежащего ответчику на земельном участке, принадлежащем истцу, является подтверждением использования земельного участка.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению, с ФИО2 следует взыскать в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в виде сбереженной рыночной стоимости арендных платежей в размере 1 474 473 рубля за трехлетний период предшествующий подаче иска (27.06.2023).

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (паспорт серии № №, выдан Отделением УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 240-034, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии № №, выдан ГУ МВД России по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 540-004, ИНН 

<

***>) сумму неосновательного обогащения в размере 1 474 473 (один миллион четыреста семьдесят четыре тысячи четыреста семьдесят три) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ужурский районный суд Красноярского края.

Председательствующий Жулидова Л.В.

Решение в окончательной форме составлено и подписано 17 января 2024 года.