Дело № 2-4471/2023

УИД 76RS0013-02-2023-00 3473-54 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 29 декабря 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2023 года г. Рыбинск Ярославской обл.

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Орловой М.Г.,

при секретаре Поповой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли - продажи на условиях предварительного договора, 

встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительными предварительных договоров,

встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о расторжении предварительного договора купли – продажи, признании недействительным предварительного договора, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 (с учетом уточнений) о признании условия предварительного договора технической ошибкой и об урегулировании разногласий сторон относительно условий договора; о понуждении ответчиков заключить с ней на условиях предварительных договоров основные договора купли - продажи, соответственно, 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

Свои исковые требования ФИО1 обосновала следующими обстоятельствами: ФИО2 и ФИО3 являются собственниками, соответственно, 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>. 03 мая 2023 года ФИО3 через нотариуса 

<

данные изъяты>. направила письмо в адрес ФИО2 о намерении продать принадлежащие ей 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение с указанием цены имущества 800 000 рублей и иных условий продажи. Одновременно с этим, не дожидаясь ответа ФИО2, 23.05.2023 года ФИО3 заключила с ФИО1 предварительный договор купли – продажи принадлежащей ей доли, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли – продажи имущества по цене 750 000 руб., из который 50 000 руб. выплачиваются в качестве аванса при заключении предварительного договора, 700 000 руб. – при заключении основного договора. В тот же день ФИО3 получила аванс по сделке в сумме 50 000 рублей. В свою очередь ФИО2 также заключил с ФИО1 договор о намерении продать принадлежащие ему 

<

данные изъяты> в праве собственности на указанную квартиру, получив от последней расчет по сделке в сумме 650 000 рублей, о чем выдал расписки. Несмотря на достигнутые договоренности, ФИО3 и ФИО2 уклонились от заключения основного договора купли – продажи принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру. 

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором просит признать недействительными предварительный договор, заключенный между ним и ФИО1, а также предварительный договор, заключенный между ФИО3 и ФИО1, и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 550 000 рублей. 

Свои исковые требования ФИО2 обосновал следующими обстоятельствами: ФИО2 является собственником 

<

данные изъяты> в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру, состоящую из 3-х комнат, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>. ФИО4 – профессиональный юрист, убедила его продать принадлежащую ему долю ФИО1 за подходящую цену – 550 000 рублей на тех условиях, что ФИО1 сначала приобретает у ФИО3 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру. На указанные условия ФИО2 был согласен. 14.07.2023 г. ФИО4 пригласила ФИО2 и ФИО1 для заключения предварительного договора купли – продажи, условия которого при подписании сторонам не разъяснялись. В тот же день ФИО2 получил от ФИО1 аванс в сумме 100 000 руб. и 450 000 руб. (расписка о получении была составлена только 18.07.2023 г.), из которых 50 000 руб. отдал ФИО4 в счет оплаты стоимости её услуг. Ознакомившись внимательно с условиями предварительного договора, ФИО2 посчитал их неисполнимыми, поскольку согласно п. 3 предварительного договора на него возлагалась обязанность приобрести сначала долю, принадлежащую ФИО3, которая стороной по данному договору не является. При этом, ФИО2 не имел намерения покупать принадлежащую ФИО3 долю. Позже ФИО3 отказала ФИО1 в продаже принадлежащей ей доли в праве собственности на квартиру, после чего ФИО4 потребовала от ФИО2, чтобы тот обратился в суд с иском к ФИО3 о переводе на него прав и обязанностей покупателя по сделке, на что он ответил отказом. Кроме того, 23.05.2023 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли – продажи принадлежащей последней доли в праве собственности на квартиру, который является незаконным, поскольку нарушает право ФИО2, являющегося первоочередным покупателем такой доли.

ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о расторжении предварительного договора купли – продажи, признании недействительным предварительного договора.

Свои исковые требования ФИО3 обосновала следующими обстоятельствами: ФИО3 и ФИО2 являются собственниками, соответственно, 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты>. ФИО3 неоднократно предлагала ФИО2 выкупить принадлежащую ему долю, на что тот отвечал отказом. Поскольку пользоваться принадлежащим имуществом ФИО3 фактически не могла, а в выкупе оставшейся доли в праве собственности на квартиру ей было отказано, она приняла решение о продажи принадлежащей ей доли. 23.05.2023 г. между ФИО3 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли – продажи; заключение основного договора было назначено на 10.07.2023 года. В назначенную дату ФИО1 попросила перенести заключение основного договора купли – продажи на 18.07.2023 года, предложив оформить сделку не договором купли – продажи, а договором дарения. 18.07.2023 г. ФИО5 узнала, что между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру по цене 550 000 рублей. ФИО5 согласна выкупить у ФИО2 его долю по указанной стоимости, в связи с чем, отказалась от заключения основного договора купли – продажи принадлежащей ей доли. 21.07.2023 г. она получила уведомление ФИО2 с предложением выкупить его долю по цене 550 000 руб.; указанное предложение она приняла. При таком положении, предварительный договор, заключенный между ФИО3 и ФИО1 подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств. Вместе с тем, предварительный договор, заключенный между ФИО2 и ФИО1 является недействительным, поскольку заключен между ними с нарушением принадлежащего ФИО3 права преимущественной покупки. 

Определениями суда, соответственно, от 25.09.2023 г. и от 28.09.2023 г. встречные исковые заявления ФИО2 и ФИО3 приняты к производству суда для их совместного рассмотрения с исковым заявлением ФИО1

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась о дате и месте судебного разбирательства извещена надлежавшим образом, ходатайств от нее не поступало. 

Представитель истца по первоначальному иску ФИО6, действующая по доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений. Дополнительно пояснила, что указание в п. 3 предварительного договора, заключенного с ФИО2, на его обязанность выкупить долю ФИО3 является технической ошибкой, поскольку условием заключения сделки с ФИО2 являлось то обстоятельство, что на момент заключения сделки покупатель – ФИО1 уже должна была выкупить долю ФИО3 Полагала, что ответчики неправомерно уклоняются от заключения основных договоров, поскольку они получили предложения покупки квартиры на условиях, более выгодных по цене от тех, которые согласованы в предварительных договорах. Указала, что преимущественное право покупки, принадлежащее ответчикам, нарушено не было, поскольку они оба одновременно выполняют мероприятия по отчуждению принадлежащего им имущества. 

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явился о дате и месте судебного разбирательства извещен надлежавшим образом, ходатайств от него не поступало.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала, встречные исковые требования ФИО2 поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске; дополнительно указала, что денежные средства, перечисленные ФИО2 на депозит суда, подлежат возврату ФИО1 в случае удовлетворения заявленных им требований.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3, её представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражали, встречные исковые требования ФИО3 поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске; указали, что в случае удовлетворения заявленных ФИО3 требований, перечисленные ею на депозит суда денежные средства, подлежат возврату ФИО1

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала, против удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 – возражала.

Выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что ФИО3 и ФИО2 являются собственниками, соответственно, 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру, расположенную по адресу: 

<

данные изъяты> (далее по тексту – квартира).

03.05.2023 г. ФИО3 направила в адрес ФИО2 извещение, в котором сообщила о своем намерении продать принадлежащую ей долю за 800 000 рублей, в котором предупредила о том, что в случае, если он не приобретет продаваемое имущество в течение месяца после получения настоящего извещения, она вправе продать свою долю любому другому лицу. 

Указанное извещение направлено в адрес ФИО2 по адресу места его регистрации и по адресу места его жительства и 06.06.2023 г. возвращено почтовой службой за истечением срока хранения (

<

данные изъяты>). 

23.05.2023 г. ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) подписали договор, согласно условиям которого, стороны согласовали, что указанный договор является предварительным договором о намерениях: продавец – продает, а покупатель – приобретает долю в квартире 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

данные изъяты>. Продавец получил аванс от покупателя в размере 50 000 рублей. Стоимость данного жилья составляет 750 000 рублей, включая аванс. 

Указанный договор составлен в простой письменной форме. 

14.07.2023 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан предварительный договор купли – продажи, в соответствии с условиями которого, стороны обязались в срок до 30.07.2023 г. заключить основной договор купли – продажи комнаты 

<

данные изъяты> в квартире находящейся в 

<

данные изъяты>, при наличии права собственности на указанную дату у покупателя на комнаты 

<

данные изъяты> вышеуказанной квартиры. 

Продавец обязался продать комнату 

<

данные изъяты> в указанной квартире за сумму 400 000 рублей, при условии, что на момент заключения основного договора купли – продажи ФИО1 будет собственником недвижимого имущества на комнаты 

<

данные изъяты> в квартире, расположенной по указанному адресу, приобретенной у ФИО3 (п. 2 договора). 

Продавец обязался приобрести комнаты 

<

данные изъяты> в квартире по указанному адресу за 750 000 руб. у ФИО3; данное условие является существенным и обязательным условием настоящего договора и влияет на цену договора (п. 3 договора).

В качестве частичной предварительной оплаты по настоящему договору предусмотрена передача продавцу аванса в размере 100 000 рублей. Покупатель обязался произвести полный и окончательный расчет по договору купли – продажи в момент подписания основного договора у нотариуса г. Рыбинска (п. 5 договора). 

Указанный договор составлен в простой письменной форме. 

Посредником сторон при совершении сделок выступала ФИО4, которая оказывала помощь при составлении договоров и участвовала в переговорах сторон по обстоятельствам заключения сделок. 

В ходе переписки посредством сервиса мессенджер в период с 15.07.2023 г. по 17.07.2023 г. ФИО9 сообщила ФИО1 о своем намерении возвратить полученный по предварительному договору аванс и о своем отказе от заключения сделки. 

18.07.2023 г. ФИО2 выдал ФИО1 расписки, в соответствии с текстом которых, он принял от нее денежные средства в сумме 100 000 руб. и в сумме 450 000 руб. за принадлежащие ему 

<

данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: 

<

данные изъяты>. 

18.07.2023 г. ФИО2 выдал на имя ФИО1 доверенность, в которой уполномочил последнюю продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему 

<

данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру; доверенность удостоверена нотариусом 

<

данные изъяты> (л.д. 54). 

18.07.2023 г. ФИО9 в ходе телефонного разговора также уведомила ФИО4 о своем отказе от заключения основного договора купли – продажи. 

20.07.2023 г. ФИО2 выдано нотариальное распоряжение об отмене указанной доверенности (л.д. 55) и в тот же день он направил в адрес ФИО3 

23.07.2023 г. ФИО3 уведомила ФИО2 о своем согласии на выкуп принадлежащей ему доли на предложенных условиях. 

Указанный обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с исковым заявлением об обязании ФИО3 и ФИО2 заключить основной договор купли – продажи на условиях, согласованных в предварительных договорах, а также для обращения последних в суд со встречными исковыми требованиями о расторжении и признании недействительными указанных предварительных договоров. 

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего:

Пунктом 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пункту 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Пункт 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование о нотариальной форме для сделок по отчуждению или договоров ипотеки в отношении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

По смыслу приведенных норм права, несоблюдение нотариальной формы предварительного договора по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, влечет его ничтожность.

Как следует из материалов дела, предметом предварительного договора купли -продажи от 23.05.2023 г., заключенного между ФИО3 и ФИО1, также как и предметом предварительного договора купли -продажи от 14.07.2023 г., заключенного между ФИО2 и ФИО1, являлось отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, в силу положений п. 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ применительно к положениям п. 2 ст. 429 ГК РФ указанные предварительные договора подлежали нотариальному удостоверению. 

Вместе с тем, как установлено судом и сторонами не оспаривалось, предварительные договора от 23.05.2023 г. и от 14.07.2023 г. нотариально не удостоверены, следовательно, были заключены с нарушением требований закона относительно его формы, вследствие чего, в силу прямого указания закона, является ничтожной сделкой независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (

<

данные изъяты> статьи 167 ГК РФ).

При таких обстоятельствах не имеется оснований для понуждения ответчиков по первоначальному исковому заявлению к заключению основного договора купли-продажи на основании ничтожного предварительного договора, в связи с чем, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования ФИО3 и ФИО2 о признании недействительными предварительных договоров купли – продажи, о расторжении предварительного договора купли продажи, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего:

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ указанные предварительные договора являются недействительными сделками вне зависимости от признания их таковыми судом в силу обстоятельств, изложенных выше. 

Вместе с тем, суд полагает необходимым отметить, что заявляя требования о признании предварительных договоров купли – продажи недействительными истцы по встречному иску ссылаются на то, что они были заключены с нарушением принадлежащего им преимущественного права выкупа доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. 

Однако, данное требование не может являться надлежащим способом защиты прав участника долевой собственности в связи с отчуждением доли иными участниками долевой собственности третьим лицам.

Так, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения п. 3 ст. 250 ГК РФ: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При этом истец, в случае нарушения требования ч. 3 ст. 250 ГК РФ, не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий предусмотренных п. 3 ст. 250 ГК РФ), о чем разъяснено в абз. 4 п.. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Вместе с тем, то обстоятельство, что истцами по встречному иску избран ненадлежащий способ защиты, не исключает возможность признания недействительности ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной, что соответствует разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенным в п. 84 его постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" из которых следует, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Разрешая требования ФИО3 и ФИО2 о возврате денежных средств, полученных ими в качестве аванс по предварительным договорам, суд находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ч. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно положениям которой, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 (

<

данные изъяты>) к ФИО2 

<

данные изъяты>), ФИО3 (

<

данные изъяты>) о понуждении заключить основной договор купли - продажи на условиях предварительного договора - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО2 (

<

данные изъяты>), ФИО3 (

<

данные изъяты>) к ФИО1 (

<

данные изъяты>) о признании недействительными предварительных договоров, удовлетворить частично:

- признать предварительный договор купли – продажи от 23.05.2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО3 недействительными в силу ничтожности;

- признать предварительный договор купли – продажи от 14.07.2023 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительными в силу ничтожности;

- взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 50 000 рублей, путем возложения обязанности на Управление Судебного департамента в Ярославской области перечислить денежные средства в сумме 50 000 рублей, внесенные ФИО3 на расчетный счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Управления Судебного департамента в Ярославской области (

<

данные изъяты>), ФИО1 по представленным ею реквизитам расчетного счета;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 550 000 рублей, путем возложения обязанности на Управление Судебного департамента в Ярославской области перечислить денежные средства в сумме 550 000 рублей, внесенные ФИО2 на расчетный счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Управления Судебного департамента в Ярославской области (

<

данные изъяты>), ФИО1 по представленным ею реквизитам расчетного счета.

Решение суда может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме. 

Судья М.Г. Орлова